מאת: עו"ד יגאל מירון
לפסק הדין בעניין ברק ואח' נ' ריינפלד ואח'
בשנים האחרונות, נוטים בתי המשפט להרחיב את אחריותם של עורכי הדין כלפי לקוחותיהם ולחייבם בפיצויים משמעותיים ללקוחות שנפגעו. נטייה זו קיבלה ביטוי בפסק דין שניתן לאחרונה, המותח את גבול האחריות ומהווה תמרור אזהרה לעורכי הדין ולקוחותיהם.
זוג שרצה לרכוש דירה בחיפה, שכר את שירותיו של משרד עורכי דין, לשם עריכת הסכם הרכישה. בעליו של המשרד, עו"ד בעצמו, העביר את הטיפול בהסכם לעו"ד שכיר העוסק בעסקאות מקרקעין.
הזוג הבהיר לעורך הדין, כי הוא מעוניין בביצוע תוספות בניה בדירה . משכך, סעיף בהסכם שניסח עורך הדין קבע, בין היתר, כי ההסכם יתקיים רק אם המוכר יקבל היתר בנייה לתוספות.
היתר הבנייה הוצא, והתובעים החלו לבנות את התוספות בדירתם החדשה. . אלא שאז הם הופתעו לקבל צו מניעה לעבודות. מסתבר, שהדיירים האחרים בבניין לא שמחו על הרחבת הדירה שבאה על חשבונם. אם לא די בכך, הדיירים אף תבעו את בני הזוג לקבלת פיצוי כספי ולהשבת המצב לקדמותו.
לאחר שהוכח, כי תוספת הבניה לא אושרה באסיפת דיירים ולא נרשמה בספר ההחלטות של הבניין ואף לא בלשכת רישום המקרקעין, קבע בית המשפט כי אין תוקף להיתר הבנייה, וכי על הרוכשים 'הסוררים' לפצות את השכנים ב-160 אלף שקל.
בנסיבות אלה, מיהרו בני הזוג להגיש תביעה כנגד בעל המשרד ועורך הדין השכיר.
בתביעה, שהוגשה לבית משפט השלום בעכו, טענו השניים כי עורכי הדין התרשלו כשלא בדקו האם ביצוע תוספות הבניה מקובל על הדיירים וההחלטה בנושא התקבלה על-ידם כדין. הם הוסיפו, כי עורכי הדין אף לא יידעו אותם על המשמעויות של ההתנגדות, שהרי הם לא תיארו לעצמם, שהדבר יוביל לתוצאה כה עגומה.
הנתבעים טענו מנגד, כי הסכם המכר נערך לאחר בדיקה ב'טאבו' וכלל את כל ההגנות הנדרשות. הם טענו, כי לתובעים אשם תורם מאחר שבחרו להתחיל בבנייה אף שידעו על התנגדות השכנים.
כמו כן, הם הצביעו על כך שבמסגרת תביעתם, השכנים לא הציגו בפני בית המשפט את ספר ההחלטות של הבניין וספק אם ספר כזה קיים בכלל. בעל משרד עורכי הדין טען לסיום, כי כלל לא היה מעורב בתיק.
טעות קריטית
השופטת שושנה פיינסוד-כהן קבעה כי הסכם המכר, שכלל הגנות רבות מפני מכשולים תכנוניים מול הרשויות ככל הנוגע לתוספות הבנייה, חסר סעיפים הנוגעים ליחסים שבין בני הזוג לשכנים.
אמנם, לא כל טעות או כשלון של עורך דין ייחשבו לרשלנות, אך בנסיבות בהן, עורכי הדין בחרו שלא לבדוק את ספר ההחלטות של הבניין, אף שידעו על חשיבות תוספות הבניה עבור לקוחותיהם - אין ספק שהם הפרו את חובת הזהירות כלפיהם.
נקבע, כי לכל הפחות היו צריכים עורכי הדין ליידע את הלקוחות כי הסכמת השכנים היא תנאי לביצוע תוספות הבנייה.
באשר לבעל המשרד, נקבע כי בהיותו מעסיקו של עורך הדין שטיפל בעסקה, גם הוא אחראי לרשלנות.
משכך נקבע, כי עורכי הדין יפצו את לקוחותיהם ב- 183 אלף שקלים בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של 15 אלף שקל.
מדובר בפסק דין בעייתי מאחר והוא מרחיב את היקף הבדיקות המקדמיות שנדרשות מעורך דין בביצוע עסקת מקרקעין. הלכה למעשה, מעטים הבתים המשותפים שמקפידים על קיום הוראות חוק המקרקעין וכפועל יוצא מכך על קיום אספות ורישום פרוטוקולים מסודרים. אין ספק כי תוצאת פסק הדין עלולה לחשוף את הדיירים המבקשים לבנות ואת עורכי דינם לתביעות רבות.
לפסק הדין בעניין ברק ואח' נ' ריינפלד ואח'
*הכותב הוא עו"ד העוסק בין היתר בתחום דיני המקרקעין.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.