ברק ואח' נ' ריינפלד ואח'

פסק דין

1.התובעים, בני זוג, התקשרו בהסכם לרכישת דירה בבית משותף ברח' הורדים 12 בחיפה, דירה הידועה כתת חלקה 2 בחלקה 118, גוש 10980 (להלן: "הדירה"). הדירה הוצעה למכירה מטעם הבעלים, חב' נכסי גולדווסר בע"מ (להלן: "החברה"). לצורך ביצוע ההתקשרות והטיפול המשפטי בהליך רכישת הדירה, פנו התובעים למשרדו של הנתבע 1 (להלן: "עו"ד ריינפלד"), אשר העביר את הטיפול לנתבע 2 (להלן: "עו"ד שאהין") אשר עבד במשרדו באותה העת. לאחר מספר פגישות, חתמו התובעים ביום 29.1.02 על הסכם לרכישת הדירה.

2.התובעים הצהירו בהסכם על כוונתם לבצע שיפוץ יסודי בדירה ביחד עם תוספת בניה. במסגרת זו, הוסכם בין הצדדים, כי

"3.6 מוסכם כי המצאת היתר בניה תקף על-שם המוכר- הינה בגדר תנאי מתלה לתוקפו של הסכם זה, ובמידה ויתברר כי אין באפשרות המוכר להמציא היתר כנ"ל- כי אז הסכם זה יהיה בטל ומבוטל מבלי שלצד כלשהוא תהיה כל טענה או תביעה כנגד הצד האחר, וכל כספים ששולמו ע"י הקונים- יושבו להם בערכים דולריים".

3.בפועל ובהתאם לאמור בהסכם, הומצא לתובעים היתר בניה תקף (היתר מיום 2.6.2002) לביצוע עבודות הרחבה ושיפוץ בדירתם (המדובר למעשה בהיתר שחודש, משפקע תוקפו של ההיתר המקורי במועד ההתקשרות בהסכם). משהחלו התובעים בביצוע הרחבת הבניה, הגישו דיירי הבית המשותף בקשה למתן צו מניעה האוסר על המשך ביצוע העבודות, לצד תביעה לפיצוי כספי והשבת המצב לקדמותו (ת.א 18438/02). התביעה נתקבלה. בית המשפט בפסק דינו מיום 16.11.2006 (להלן: "פסה"ד שניתן בתביעת השכנים") חייב את התובעים בהשבת המצב לקדמותו ובהריסת תוספת הבניה. כן חויבו התובעים בפיצוי לגב' קורן (אחת מדיירות הבית) משהוכח, כי לא נתנה את הסכמתה לביצוע תוספת הבניה ומשנקבע כי הסכמת הבעלים הקודמים של דירתה, איננה מחייבת אותה בהעדר החלטה באסיפה הכללית של הדיירים ומשזו לא נרשמה בספר הפרוטוקולים של הבית המשותף או בלשכת רישום המקרקעין. בנסיבות אלו אף נקבע, כי אין תוקף להיתר שהוצא. התובעים חויבו בהוצאות משפט. התובעים ערערו על פסק הדין, במסגרת הליך זה הושג הסכם פשרה בין הצדדים, לפיו ישלמו התובעים לדיירי הבית המשותף סך של 160,000 ₪ כנגד ויתור מצד הדיירים על הריסת תוספת הבניה.

4.בתביעה זו טוענים התובעים להתרשלות הנתבעים, עורכי דין אשר ייצגו אותם בעסקת רכישת הדירה, משלא בדקו האם ההחלטה על ביצוע תוספת בניה נתקבלה כדין במישור הקנייני (במובחן מן הפן התכנוני). לטענת התובעים, הם הדגישו בפני עו"ד שאהין, כי האפשרות לביצוע תוספת בניה מהווה תנאי מהותי מבחינתם. גם מלשונו של ההסכם עולה, כי תוספת הבניה מהווה תנאי מתלה בהסכם. בנסיבות אלו לטענתם, חלה חובה מוגברת על הנתבעים לוודא כי אין כל מניעה לבצע תוספת הבניה. בפרט טוענים, כי הנתבעים חייבים היו לבדוק אם ההחלטה לביצוע תוספת בניה נרשמה בספר ההחלטות של הבית המשותף או בלשכת רישום המקרקעין, על מנת להבטיח, כי ההסכמה שניתנה מחייבת גם דיירים עתידיים. לטענתם, ידיעתם בדבר התנגדות השכנים אינה משנה את העובדה כי הם לא ידעו שבכוחה של התנגדות זו להוביל לתוצאה שנגרמה. התובעים טוענים לחבות הנתבעים הן במישור החוזי והן במישור הנזיקי, ביחד ולחוד, בטענה כי שניהם היו מעורבים בעריכת ההסכם ובייצוגם. אחריותו של עו"ד ריינפלד הנה הן במישרין והן מכוח היותו מעסיקו של עו"ד שאהין אשר פעולותיו נעשו ע"פ הרשאה במשמעה ע"פ סע' 13 לפק' הנזיקין. התובעים מעריכים את הנזק שנגרם להם בסך של 350,000 ₪.לטענתם, אין כל מקום ליחס להם אשם תורם. מכל מקום, טוענים כי פעלו כל הדרך להקטנת נזקיהם.

5.רק להשלמת התמונה יצוין, כי בטרם הוגשה תביעה זו הגישו התובעים תביעה נוספת בת.א 13119/07 כנגד החברה ואחת מבעלי מניותיה, כנגד נציגות הבית המשותף והשכנים בבית המשותף, וכן כנגד מר מור (רייך) גיורא, אשר פעל כמיופה כוחה של אמו למכירת זכויותיה בבית המשותף לגב' קורן. כנגד חלק מן הנתבעים (נציגות הבית המשותף והשכנים) נדחתה התביעה בהסכמה (ולנוכח הסכם הפשרה שהושג בהליך הערעור על פסק הדין שניתן בת.א 18438/02). כנגד יתר הנתבעים נמחקה התביעה מחמת חוסר מעש.

6.לטענת הנתבעים, עו"ד ריינפלד כלל לא היה מעורב בטיפול בהסכם המכר וניהול ההליכים בבית משפט מול הדיירים המתנגדים. מכל מקום לא נפל כל דופי בהתנהלותם של הנתבעים; הסכם המכר כלל את כל ההגנות הנדרשות, בוצעה בדיקה במרשם המקרקעין וזו לא הניבה כל תוצאה בדבר קיומה של הסכמה אם לאו. התובעים לא הצביעו על כל מקור חוקי לחובה נטענת של עו"ד לבדוק רישום הסכמת דיירים בבית משותף בספר ההחלטות; מלבד העובדה, כי ספר ההחלטות כלל אינו פתוח לעיונם של הנתבעים, הרי שהחלטה על פי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין אינה ממן ההחלטות המחייבות רישום כאמור. התובעים כלל לא הוכיחו קיומו של ספר החלטות. מאידך, תוקפו של ההסכם הותלה בהמצאת היתר בניה תקף אשר בלעדיו ההסכם בטל ומבוטל, ובצדק סמכו הנתבעים על תקינות המעשה המנהלי. עו"ד שאהין הצהיר, כי מסר לתובע כי מן הפן הקנייני עליו לקבל הסכמת הדיירים לביצוע הבניה ואולם התובעים התעלמו מכך. למעשה, מר מור הוא שלא פעל ליידע רוכשת הדירה בדבר ההסכמה שנתן לביצוע תוספת הבניה אך התובעים זנחו תביעתם כלפיו. טענות התובעים לשחרור השעבוד בהמלצת עו"ד שאהין אינן רלוונטיות הן לאור השלב בו הומלץ להם לעשות כן (זמן רב לאחר סיום הבניה) והן מאחר שלא הראו כל כוונה לבטל את הסכם המכר חרף הבעייתיות שבו.

7.מוסיפים וטוענים הנתבעים, כי מכל מקום ניתק הקשר הסיבתי בין הרשלנות הנטענת לנזקים הנתבעים; לטענתם, ידעו התובעים עוד לפני התחלת הבניה על התנגדות השכנים, אך הם החלו בבניה על דעתם ופנו לקבלת יעוץ משפטי מהנתבעים, רק לאחר קבלת צו המניעה ובשלב בו לגרסתם מרבית העבודות כבר הושלמו. כמו כן, התובעים בחרו שלא לעשות שימוש בחלופות החוקיות שהיו בידם (ביטול ההסכם והשבת הכספים ולחלופין השגת הסכמה) כבר בשלב בו ידעו על התנגדותה של הגב' קורן. גם את זכות הערעור לא מיצו (ובהליך זה לא היו מיוצגים על ידי הנתבעים) וההליך הסתיים בפשרה. התובעים כלל לא הוכיחו כי נגרמו להם נזקים כלשהם ובאם נגרמו להם נזקים הרי שהללו נגרמו כתוצאה מהתנהלותם, והתובעים אף לא פעלו להקטנת נזקיהם. בסיכומיהם זנחו הנתבעים טענת ההתיישנות שנטענה בראשית ההליכים.

8.ע"פ הסכמה דיונית בין הצדדים, ויתרו הצדדים על חקירה הדדית (מבלי להודות בתכנם של מסמכים או טענות) והסכימו, כי פסק הדין יינתן על סמך החומר שבתיק בלבד [אך לא על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד- 1984].

המחלוקת

9.בתצהיריהם טוענים התובעים, כי רק ביום 20.10.2002, עם קבלת מכתב התראה מעורך דינם של השכנים (ובסמוך למועד הגשת התביעה נגדם), נודע להם לראשונה על התנגדות השכנים. זאת על אף שבפסק דינו של בית משפט שלום בחיפה (ת.א 18438/02) נקבע, כי "חשוב לציין, כבר כעת, כי עוד בטרם קבלת היתר הבניה, ואף בטרם החלו עבודות הבנייה, ידעו הנתבעים (התובעים דכאן- ש.פ.כ) כי התובעים מתנגדים לבנייה. עובדה זו עולה מהמסמכים אשר הוגשו ואשר כוללים התנגדויות של הנתבעים, הן בוועדה המקומית לתכנון ובניה, והן בערר שהוגש על ידם" (פסקה 5 לפסק הדין מיום 16.11.2006). בסיכומיהם טענו התובעים, כי מעולם לא הכחישו ידיעתם בדבר התנגדות השכנים ואולם לא ידעו שהתנגדות השכנים עשויה להוביל לתוצאה שארעה.

10.ראשית ולנוכח קביעת בית המשפט בת.א 18438/02, קיים השתק פלוגתא בנקודה זו. מכל מקום לא נסתרה הקביעה, כי התובעים ידעו אודות התנגדויות השכנים עוד בטרם החלו בעבודות ובטרם הונפק להם היתר הבניה. בסופו של יום התובעים כלל אינם חולקים בדבר ידיעתם אודות התנגדות השכנים ועל כן אין מקום להידרש להכרעה בשאלה זו. שנית, משנזנחה טענת ההתיישנות בסיכומי הנתבעים אין להידרש לה. בסופו של יום נסבה המחלוקת על רכיבי עוולת הרשלנות על רקע סעיף 71ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (לעיל ולהלן: "חוק המקרקעין") ולחלופין הפרת חיובים ביחסי עו"ד- לקוח מכוח הסכם הייצוג בין הצדדים. כמו כן, קיימת מחלוקת בשאלת אחריותו של עו"ד ריינפלד כמעסיקו של עו"ד שאהין. עובדה שאינה שנויה במחלוקת.

11.לצורך הכרעה בשאלות אלו, נדרש ראשית לשאלת אחריותו של עו"ד שאהין, אשר אין חולק כי ייצג את הרוכשים בעסקה. בשלב שני נדרש לשאלת אחריותו של עו"ד ריינפלד, ע"פ חלקו בייצוג התובעים בעסקה, אם בכלל, וממילא כמי שהעביר הטיפול לעו"ד שאהין ממשרדו.

דיון

ביצוע תוספת בניה כתנאי מתלה בהסכם

12.עיון בהסכם שנחתם בין הצדדים מלמד, כי כבר במעמד החתימה גמרו התובעים בדעתם לבצע תוספת בניה בדירה, ואלמלא כן לא היו מתקשרים עם החברה לרכישת הדירה. אומד דעתם של הצדדים נלמד מלשון ההסכם, ובפרט מכוח הוראת סעיף 3.6 (צוטטה לעיל), לפיה הותלה תוקפו של ההסכם בהמצאת היתר בניה כדין.

13.כן העובדות מלמדות, כי עו"ד שאהין, אשר היה שותף לעריכת ההסכם, מודע היה לכך שביצוע תוספת הבניה מהווה תנאי מהותי עבור הרוכשים. ידיעתו של עו"ד שאהין נלמדת הן מהוראות ההסכם, אשר כאמור אין חולק כי היה שותף לעריכתו, והן ממכתבו מיום 13/2/2002 (מוצג 10 בתיק המוצגים של הנתבעים), בו פנה עו"ד שאהין לעו"ד עופר בן ארי, מייצג המוכרים בהסכם, עם הערות לטיוטת ההסכם, כדלקמן:

"1. נא לנסח סעיף 1 מחדש כדלקמן:

"1.1 מובהר בזאת כי הסכם זה לא בא לשנות את זכויותיו של הקונה כפי שנקבעו בהסכם המכר, ובין היתר נשמרות זכויותיו המהותיות לפיהם כל הזכויות של המוכר בנוגע לתוספת הבניה נמכרו לקונה במסגרת הסכם המכר וזכויותיו המפורטות בסעיף 3 להסכם המכר ובמיוחד סעיף 3.6 שבו.