חברות שנאלצו להחזיר לרמ"י קרקע חקלאית שעברה שינוי ייעוד למסחר זכו בשליש ממנה כפיצוי. העירייה דרשה על העסקה היטל השבחה אך שתי ערכאות קבעו בזו אחר זו כי מה שהיא תקבל הוא תשלום חלופי וחלקי מרמ"י.
בית המשפט העליון דחה לאחרונה ערעור שהגישו עיריית רמת השרון והוועדה המקומית לתכנון ובנייה על פסק דין שפטר שתי חברות מתשלום היטל השבחה על קרקע שהחזירו לרשות מקרקעי ישראל לאחר שעברה שינוי ייעוד מחקלאות למסחר. את פסק הדין העיקרי כתב סגן הנשיאה חנן מלצר, שקבע כי מאחר שהחברות נאלצו לוותר על רוב הקרקע לטובת רמ"י הן לא חייבות בתשלום ההיטל והעירייה תצטרך להסתפק במה שנקרא "חלף היטל השבחה" מרמ"י.
ב-2003 עברה קרקע חקלאית ברמת השרון השבחה כשהייעוד שלה שונה למטרות תעשייה ומסחר. שתי החברות שרכשו את זכויות החכירה שלה – "אס.ג'י.אס חברה לבניין" ו"גיתם מערכות תדמית" – נאלצו לפיכך להחזיר אותה למנהל מקרקעי ישראל (היום – רשות מקרקעי ישראל), תמורת פיצוי.
בהתאם להחלטה 727 שהייתה תקפה באותה עת (ולאחר מכן בוטלה בפסיקת בג"ץ (244/00), החליטה רמ"י שהפיצוי יגולם בקרקע, כך שהחברות יוכלו להשתמש בשליש מהקרקע שהחזירו.
בהתאם לכך, וכדי שהחברות יוכלו להחזיר לרמ"י את הקרקע בהסכם מכר מסודר, הן ביקשו לקבל מהעירייה אישור על העדר חובות אבל נענו כי עליהן לשלם תמורתו היטל השבחה על שינוי הייעוד מ-2003.
החברות טענו כי מאחר שרוב הקרקע הוחזרה למנהל והשליש שיועבר להן הוא בגדר פיצוי הן לא חייבות בתשלום. רמ"י אישרה את הדברים וטענה כי במצב כזה הוראות חוק התכנון והבנייה קובעות שהיא זו שצריכה לשלם עבור ההשבחה מה שמכונה "חלף היטל השבחה".
אך העירייה לא קיבלה את הטענות הללו, וכך הגיעה הפרשה להכרעתו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב, שאישר את עמדת רמ"י והחברות.
בהמשך העירייה והוועדה המקומית הגישו על פסיקה זו ערעור לבית המשפט העליון. שם הן טענו בין השאר כי החברות עומדות ליהנות מקרקע מושבחת ועליהן לשלם את ההיטל כדי שלא לפגוע בקופה הציבורית.
מי נהנה?
מנגד, דבקו החברות ורמ"י בפסק הדין של בית המשפט המנהלי, ובפסק הדין שניתן בערעור שופטי העליון צידדו בהן.
המשנה לנשיאה מלצר, שכתב את פסק הדין, הבהיר כי היטל השבחה מוטל על מי שנהנה בפועל מעליית ערך הקרקע בעקבות ההשבחה (במקרה הזה – שינוי הייעוד).
כשהנהנית היא רמ"י החוק קובע כי עליה לשלם עבור ההשבחה "חלף היטל השבחה" שעומד כיום על 12% מהתקבולים שהיא מקבלת על הקרקע. מדובר בסכום נמוך יותר מהיטל השבחה מלא. תחליף זה חל גם במקרה שבו קרקע חקלאית משנה את ייעודה וחוזרת לרמ"י.
השופט הבהיר כי במקרה הנוכחי רמ"י היא הנהנית העיקרית מהקרקע – כפי שהיא עצמה גורסת – ואילו החברות-המשיבות ייהנו מחלק קטן שניתן להן כפיצוי על ביטול החכירה. השופט הוסיף כי אין שום הצדקה לחייב את החברות בתשלום ההיטל רק משום שהמנהל בחר לשלם להן את הפיצוי בקרקע ולא בכסף, בהתאם להחלטה 727 (שבוטלה כאמור, בדיוק בגלל הבעייתיות שהיא ייצרה בזמנו).
השופטים ניל הנדל ונעם סולברג תמכו בפרשנות זו, ומכאן שפסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים נותר על כנו. הערעור נדחה והעירייה חויבה בהוצאות משפט של 20,000 שקל – מחצית לחברות ומחצית לרמ"י.
- ב"כ המערערות: עו"ד זהר גיא, יובל גרינשטיין, עו"ד מקרקעין
- ב"כ החברות: עו"ד איל מרום, עו"ד נועם רונן
- ב"כ רשות מקרקעי ישראל: עו"ד תדמור עציון
עו"ד זבולון שליש
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין