בעל קרקע בשכונת צהלה בת"א ביקש לבנות בית עם מרתף, אך בשלב זה לאטום את הכניסה אליו (וכך גם לא לשלם עבורו מיסי עירייה). הוועדות התנגדו, אולם בית המשפט דחה את עמדתן.
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב קיבל את עתירתו של תושב העיר לבקשת שינויים בהיתר בנייה לבניית בית חדש. בניגוד לוודות התכנון והבנייה, השופטת לימור ביבי קבעה שיש לאפשר לעותר לבנות בביתו מרתף גם אם הוא אוטם אותו ולא עושה בו שימוש בעת הזאת.
ב-2015 העותר ביקש היתר שמהותו הריסת הקיים על המגרש והקמת בית חדש חד קומתי. העותר ביקש לבנות את ביתו עם מרתף לשימוש עתידי וכניסה אטומה, אם וכאשר יזדקק לעשות בו שימוש. כך, הוא לא יצטרך כיום לשלם ארנונה ומיסי עירייה בעבור המרתף.
בתום מספר בקשות ושינויים, הוועדה המקומית ואחריה ועדת הערר, התנו את מתן ההיתר ב"ביטול המרתף" או לחלופין בהקמת מדררגות ירידה למרתף והתאמת השימושים בו לייעודים המותרים ב"תכנית המרתפים".
הוועדות סברו שהיתר לשטח אטום ללא גישה אליו ושאין בו שימוש, אינו עולה בקנה אחד עם סעיף המטרות בתכנית המתרפים לפיו היא באה לקבוע הוראות מקיפות לעניין בניית מרתפים ולשימוש בהם.
גם העותר וגם הוועדות ("המשיבות" בהליך) העלו טענות רבות, אולם ניתן לומר שהמחלוקת העיקרית נגעה לפרשנות תכנית המרתפים. הוועדות טענו כי פירוש המילים "ולשימוש בהם", מלמד על חובה לעשות שימוש בפועל במרתף הנבנה. משכך, לשיטתן, לא ניתן להוציא היתר לחלל אטום אשר הגישה אליו נמנעת באמצעות רצפה פריקה (שניתן להסירה).
מנגד, העותר טען שבתכנית אין הוראה מפורשת שלפיה חייב להיעשות שימוש פעיל במרתף הנבנה מכוחה. לטעמו, המילים "ולשימוש בהם" נועדו לקבוע את השימושים המותרים במרתף, אך מבקשי ההיתר אינם חייבים לעשות במרתף שימוש בפועל כתנאי להוצאת ההיתר.
צרות אופקים
בפסק דין ארוך ומפורט, השופטת ביבי הבהירה שלשון התכנית עצמה אינה שוללת את האפשרויות הפרשניות אשר הוצגו על ידי כל אחד מהצדדים.
במצב זה, השופטת ניגשה לבחון את תכליתה של התכנית. בעניין זה השופטת הבהירה כי על מנת לשלול זכויות בנייה מכוח תכנית מתאר, נדרשת הוראה מפורשת, ולא הוראה שניתנת לפרשונויות שונות, ולוועדות ישנו שיקול דעת מצוצמם בנושא.
יתרה מכך, השופטת ססברה שאימוץ עמדת המשיבות ימקד את הדיון בשיקולים פרסונליים של מבקש ההיתר, במקום להשתית את ההכרעה על בסיס שיקולים תכנוניים. "קביעה ולפיה העובדה שהעותר הספציפי אינו מעוניין לעשות שימוש במרתף מיד לכשיבנה כמבססת סירוב הוועדה למתן היתר – מתעלמת מהשאלה התכנונית והיא האם הבית המוקם על המקרקעין – בהבדל מבעליו הספציפיים – נדרש למרתף."
מעבר לכך השופטת הוסיפה כי "קביעה כאמור מושתתת על ראייה קצרת טווח וצרת אופקים ובהתאם לה ניצול המקרקעין יוכתב על פי צרכי הבעלים הנוכחי ולא על פי יכולת הניצול המקסימאלית של המקרקעין במיקומם ולאור תכליתם להיום ולעתיד."
בנוסף לכך השופטת אף קיבלה את טענת העותר שלפיה לא יתאפשר להקים את המרתף לאחר הבנייה, כלומר לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לאחור.
לאור זאת השופטת החליטה לבטל את החלטת ועדת הערר, ולהחזיר את הדיו לוועדה המקומית על מנת שתדון בבקשה העותר להיתר שינויים.
המשיבות חויבו לשלם לעותר הוצאות בסך 20,000 שקל.
- ב"כ העותר: עו"ד מיכה גדרון, עו"ד חגית הלמר
- ב"כ המשיבה 1: עו"ד יוסף קנפו
- ב"כ המשיבה 2: עו"ד רויטל אטיאס
עו"ד עידן נייגר
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין