המשקיעה טענה כי היא זכאית לקבל את הדירה תמורת השקעותיה, וביקשה צו מניעה זמני שיקפיא את המכירה עד להכרעה בתביעה שהגישה. בית המשפט קבע כי היענות לבקשה תגרום נזק בלתי הפיך לפרויקט
בית המשפט המחוזי בחיפה דחה לאחרונה בקשה לצו מניעה זמני שהגישה משקיעה במיזם תמ"א 38 בקריית חיים, במסגרתה ביקשה לאסור על מכירת דירה שלטענתה היא זכאית לקבל בתמורה להשקעותיה, וזאת עד להכרעה בתביעה שהגישה בנושא. השופטת אילת דגן קבעה כי יש צורך ממשי במכירה שכן קופת הפרויקט ריקה, לקבלן חובות לרשויות המס, לעובדים, לספקים ולקבלני משנה, העבודות התעכבו וכן הלאה. בנסיבות אלה, ההקפאה המבוקשת עלולה לפגוע אנושות בבעלי הדירות וברוכשים.
הסכם התמ"א נכרת ב-2015. כשנתיים לאחר מכן נחתם הסכם השקעה בין הקבלן לבין חברת "אינג' סימון גרימברג" שהתחייבה להזרים לפרויקט בין 1.5 ל-2.5 מיליון שקל תמורת 50% מהרווחים. עוד הוסכם כי התמורה ממכירת הדירות החדשות תנוהל בחשבון נאמנות ומונה עורך דין כנאמן.
בפועל, המשקיעה הזרימה יותר מ-3.5 מיליון שקל אך לפני כשנה וחצי הפרויקט נקלע לקשיים והעבודות נעצרו. בהמשך נכרת עמה הסכם נאמנות במסגרתו סוכם כי ישוחררו לה 70% מכספים שיתקבלו ממכירת שלוש דירות חדשות, כשעם מכירת הדירה הראשונה יימסרו לידיה 50% מהכספים.
לאחר שנמצא קונה לאחת הדירות ביקשה המשקיעה את המגיע לה לפי הסכם הנאמנות אך הנאמן סירב בטענה שהפרויקט זקוק לכספים. בסופו של דבר הוא מסר לה 100 אלף שקל בלבד אף שלטענתה אפשר היה לשחרר 800 אלף שקל.
בהמשך ביקשה המשקיעה כתחליף לקבל את אחת הדירות החדשות אך הנאמן סירב גם לכך, ובעקבות זאת היא הגישה נגדו תביעה וביקשה צו מניעה זמני שיקפיא את מכירת הדירה עד להכרעה הסופית.
תזרים קריטי
הנאמן ביקש לדחות את הבקשה. הוא טען כי המשקיעה לא צירפה להליך צדדים רלוונטיים שעלולים להיפגע אם תקבל את מבוקשה כמו הקבלן, הרוכשים והדיירים. בנוסף, על הדירה יש הערת אזהרה לטובת אדם שהלווה לפרויקט 600 אלף שקל ואי אפשר למחוק אותה עד שתיפרע.
הנאמן הבהיר עוד כי קופת הפרויקט נמצאת בחסר, שכן לקבלן חובות רבים לרשויות המס, לספקים, לקבלני משנה ועוד, מה גם שיש לקחת בחשבון פיצויים על איחור במסירה וליקויים. במצב זה, הקפאת המכירה תשלול תזרים קריטי, שבלעדיו לא ניתן יהיה להשלים את הפרויקט.
בנוסף טען הנאמן כי כשהסכם הנאמנות נכרת הוא טען מיד שאינו בר ביצוע שכן התבסס על תחזית אופטימית מדי, ואף נגד את חוק המכר עקב פגיעה בבטוחות לרוכשים, והוא לא מוכן להפר את חובת הנאמנות שלו כלפיהם.
השופטת דגן קיבלה את עמדת הנאמן ואת הנתונים שהציג בפניה. השופטת קבעה כי מלבד העובדה שלא צורפו צדדים שעמדתם צריכה להישמע והתביעה הוגשה בשיהוי, נראה כי הקפאת המכירה תעמיד את הפרויקט, את הרוכשים ואת בעלי הדירות בסכנה ממשית.
מעבר לכך השופטת לא התרשמה שסיכויי התביעה גבוהים במיוחד, בין היתר מאחר שהיא סותרת לכאורה את הסכם ההשקעה, מסכנת את הפרויקט, יש הערת אזהרה על הדירה ואף הוצגו ראיות שתומכות בביטול הסכם הנאמנות.
מלבד זאת, השופטת סברה כי הנזק שייגרם לפרויקט, לרוכשים ולבעלי הדירות אם תיענה לבקשה גבוה בהרבה מהנזק שייגרם למשקיעה אם תידחה. לפיכך, הבקשה נדחתה והמשקיעה חויבה בשכר טרחת עו"ד בסך 7,000 שקל.
עו"ד דניאל גולשה
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין