מי שערך ביתו נפגע בשל פרסום תכנית בנייה זכאי לתבוע פיצוי מהוועדה המקומית בעירו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. מקרה מיוחד שהגיע לדיון בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב בשנה שעברה עורר את השאלה: מתי קמה הזכאות לתבוע את הפיצוי?
מדובר בערעור שהוגש בדצמבר 2015 על ידי עשרה תושבי הרצליה שתביעת הפיצויים שלהם נדחתה על הסף בטענה שאיחרו את המועד.
התביעה הוגשה לאחר שבינואר 2009 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה להקים ליד ביתם תחנת שאיבה למי ביוב. טענת הוועדה המקומית הייתה כי את תביעת הפיצויים היה עליהם להגיש בסמוך לפרסום תכנית הבנייה המקורית בשנת 2000, שאפשרה את בניית "מבנה הציבור" המדובר.
טענת התושבים בערעורם הייתה כי במועד אישור תכנית הבנייה הם לא יכלו לשער כי תיבנה לידם תחנת ביוב שמסבה להם מפגעים סביבתיים. המועד הראשון בו ידעו על כך הוא המועד שבו אישרה הוועדה המחוזית את בניית המבנה הספציפי, בשנת 2009.
וכך הדיון בפני השופטת ד"ר דפנה אבניאלי עסק בענייני זמנים: מתי המערערים היו אמורים לתבוע פיצוי על ירידת הערך שתיגרם להם עקב בניית תחנת ביוב "מתחת לאפם": ביום שבו אושרה תכנית שאפשרה לוועדה המחוזית לבנות "בנין ציבורי " שטיבו לא ידוע, או לחילופין ביום שבו אושרה הבנייה המסוימת?
טעות פרשנית
למזלם של התושבים המערערים, השופטת אבניאלי דחתה את עמדת הוועדה וקבעה כי מדובר בטעות בפרשנות תכנית הבנייה עליה הסתמכה הוועדה המחוזית כשאישרה את בניית תחנת הביוב. התכנית אפשרה בניית מבני ציבור מסוימים שננקבו לגביהם שמות: בית כנסת, מעון ילדים, ספריה, אולם הרצאות וכיו"ב. החוט המקשר בין המבנים הללו "הוא היותם בניינים המיועדים לשימוש הקהל, בין אם מתפללים, ילדים, זקנים או מאזינים להרצאה".
בנוסף לכך נכתב בתכנית כי ניתן לאשר גם "בניין ציבורי אחר" – ניסוח שהשופטת כינתה אותו "פרצה שיורית" שאפשרה לוועדה המחוזית לאשר מבנים שונים מאלה שנמנו במפורש – אולם עדיין לפי פרשנות משפטית הגיונית עליו להתכתב עם אופי המבנים האחרים שצוינו בתכנית.
"תחנת שאיבה היא בניין הנדסי בעל אופי שונה מבנייני הציבור שנמנו ברשימה. אין היא מיועדת לשימוש הקהל, ותופעות הלוואי הכרוכות בהפעלתה (ריחות רעים וכיוב'), אינן מוכחשות על ידי המשיבה", כתבה השופטת בפסק הדין ותמהה:
"כיצד ניתן היה להעלות על הדעת כי במקרקעין תותר בנייה של תחנת שאיבה לביוב, שהיא שונה באופייה ובהשפעתה על הסביבה מהמבנים בפורטו בהגדרת 'בניין ציבורי'? כיצד ניתן היה להגיש תביעה המתייחסת להקמתו של מבנה מיוחד מסוג תחנת שאיבה, כבר בשנת 2000, כאשר הועדה המחוזית טרם החליטה להתיר את בנייתה? למשיבה פתרונים".
לסיכום, השופטת קבעה כי לא היה מקום לדחות על הסף את תביעת הפיצויים של המערערים, שלראשונה ידעו על הפגיעה בערך נכסיהם במועד אישור בניית תחנת הביוב, ולא רגע לפני כן.
עוד השופטת ציינה, כי דווקא עמדת הוועדה המקומית, לפיה בכל מקרה של אישור תכנית בנייה צריך לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 אחרת הזכות תתיישן, "עלולה ליצור סחף מיותר" של תביעות.
לפיכך, השופטת קיבלה את הערעור וקבעה כי הוועדה המקומית טעתה ועליה לדון בתביעת הפיצויים של המערערים שהוגשה בדיוק בזמן. הוועדה חויבה בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 35,000 שקל.
- ב"כ המערערים: עו"ד אברהם רוטשילד
- ב"כ המשיבה: עו"ד אילנה בראף-שניר
* עו"ד אריה אגולסקי עוסק בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין