מנזק להזדמנות: כך בניינים שנפגעו במלחמה נכנסים להתחדשות עירונית

חוק שיקום נזקי מלחמה פותח מסלול חדש להתחדשות עירונית. הדרך לשם עוברת במס רכוש, העירייה והסכמות בין הדיירים. הפרטים שחשוב לדעת

ביום שבו טיל פוגע בבניין מגורים, הדיירים בדרך כלל מחפשים פתרון מיידי לקורת גג, יציבות וחזרה לשגרה. אבל בתוך זמן קצר, לעיתים מהר יותר ממה שנדמה, השאלה משתנה: לא איך מתקנים את הנזק, אלא איך הופכים את המשבר להזדמנות.

כאן נכנס לתמונה חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שנכנס לתוקף בתחילת החודש והביא עמו שינוי מהותי. החוק לא מסתפק בשיקום נקודתי של בניין שנפגע, אלא מאפשר ואפילו "דוחף" לעבר מסלול של התחדשות עירונית מתחמית. במקום לתקן את מה שנהרס, מסתכלים על האזור כולו.

השלב הראשון בתהליך הוא הכרזה על "אזור לשיקום והתחדשות". מרגע שהאזור מוכרז, לא מדובר עוד בבניין בודד אלא במתחם שלם שיכול לכלול גם מבנים סמוכים, כולל כאלה שלא נפגעו. המשמעות היא שהשיקום כבר אינו פעולה נקודתית אלא מהלך תכנוני רחב, עם השלכות על כל בעלי הזכויות באזור.

מכאן, הקצב משתנה. החוק קובע לוחות זמנים קצרים יחסית להגשת תוכניות ואישורן, ומעניק עדיפות ברורה לרשויות ולגורמי התכנון לקדם את הפרויקטים. אם הרשות המקומית לא פועלת בזמן, הסמכות יכולה לעבור לגופים אחרים, כדי למנוע תקיעות של שנים כפי שהכרנו בעבר בתחום.

אבל לצד הניסיון לייצר ודאות ומהירות, בפועל מדובר בתהליך מורכב יותר מכפי שנדמה בתחילה. כמי שמלווה מתחמים שנפגעו ונכנסו למסלול של התחדשות עירונית, אני רואה עד כמה התיאום בין הגורמים אינו פשוט כבר בשלבים הראשונים.
לתוך התהליך נכנסים במקביל מס רכוש, הרשות המקומית, מוסדות התכנון, יזמים ובעלי הדירות עצמם.

מס רכוש למשל ממשיך לשחק תפקיד מרכזי, אך לא רק כגורם מפצה. החוק מאפשר להשתמש בכספי הפיצויים גם כמנוף כלכלי לקידום הפרויקט, כולל סיוע ליזמים ברכישת זכויות מדיירים ואף השלמת כדאיות כלכלית במקרים שבהם הפרויקט לא היה יוצא לדרך ללא התערבות המדינה.

לא מתאים לכם? קבלו פיצוי

במקביל נקבע מנגנון שמנסה להתמודד עם אחת הבעיות המרכזיות של התחדשות עירונית: השגת הסכמות. במקום דרישה לרוב גבוה בכל מקרה, החוק מאפשר להתקדם כבר ברוב של 51% בכל בניין או 80% במתחם כולו, ובמקרים מסוימים אף לקדם היתרים בלי הסכמה מלאה של כלל הדיירים.

ועדיין, גם עם הכלים האלה, המציאות רחוקה מלהיות פשוטה. בתוך כל בניין קיימים פערים בין אלו שמעדיפים פתרון מהיר ולחזור לשגרה, ואלו שמוכנים להמתין לפרויקט שיביא לשדרוג משמעותי של הדירה והאזור כולו. החוק מנסה לתת מענה גם לזה, באמצעות מנגנון יציאה שמאפשר לדיירים לקבל פיצוי כספי לפי שווי של דירה חדשה, בלי להישאר בפרויקט עד סופו. זהו פתרון חשוב ביותר לאוכלוסיות מבוגרות או לכאלו שלא יכולים לחכות שנים לבנייה, אף שהוא עדיין מציב בפני הדיירים דילמות כלכליות ומשפחתיות מורכבות.

גם השלב שבין קבלת ההחלטה ועד לביצוע הפרויקט בפועל נותר מאתגר. למרות קיצור ההליכים, עדיין מדובר בתהליך שכולל תכנון, אישורים, מימון והתקשרות חוזית מורכבת. החוק יוצר מסלול מהיר יותר, אך אינו מבטל את הצורך בליווי משפטי מקצועי ובניהול נכון של התהליך. השינוי המשמעותי הוא באופן שבו מתייחסים לבניין שנפגע מטיל. פגיעה כזו כבר לא נתפסת רק כנזק שצריך לתקן במסגרת אירוע חירום, אלא כנקודת מוצא לתכנון מחדש – לא רק של הבניין, אלא לעיתים של המתחם כולו. השיקום כבר לא עוסק רק במה שהיה, אלא במה שייבנה במקומו.

• עו"ד ליאור ברקנפלד עוסק ב- התחדשות עירונית

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.