מיזם תמ"א 38 נפסל בגלל פגיעה באיכות חיי השכנים

היזמית ביקשה לבנות בניין אחד במקום שניים ישנים אך מוסדות התכנון קיבלו את התנגדות הדיירים מהבניין הסמוך שטענו כי הבנייה תחסום מעבר של אור ואוויר לדירותיהם. בית המשפט: החלטה תכנונית סבירה.

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב דחה לאחרונה עתירה של יזמית בנייה כנגד החלטות מוסדות התכנון שלא לאשר תוכנית איחוד וחלוקה לשני בניינים ישנים ברמת גן לצורך פרויקט תמ"א 38 שבמסגרתו ייבנה במקומם בניין אחד. השופטת הבכירה רחל ברקאי קבעה כי שיקול הדעת המקצועי של הוועדות סביר בהתחשב בטענות השכנים מהבניין הסמוך כי איחוד המגרשים יביא לחסימת אור ואוויר ויפגע באיכות החיים שלהם.

היזמית "נן קבוצת בכר נדל"ן" ביקשה לקדם תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) בשני בניינים צמודים בני 3 קומות ברחוב אמיר ברמת גן. מאחר שהתכנון היה לבנות במקומם בניין אחד בן 9 קומות היא נדרשה בשלב הראשון להגיש תוכנית לאיחוד וחלוקה של המגרשים.

אלא שבעלי דירות בבניין סמוך הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה התנגדות בטענה שהבניין שלהם ממוקם בדיוק מול המרווח בין הבניינים, ובניית מבנה אחד במרכז יחסום מעבר של אור ואוויר לדירותיהם.

הוועדה המקומית קיבלה את ההתנגדות והחליטה לדחות את התוכנית בשל פוטנציאל הפגיעה באיכות החיים של המתנגדים. בתוך כך ציינה הוועדה כי היזמית לא הציגה נימוקים מספקים לצורך באיחוד החלקות, שכן לא הוכח שאין אפשרות לבצע תמ"א 38 בכל בניין בנפרד.

ערר שהגישה היזמית על ההחלטה נדחה על ידי ועדת הערר במחוז תל-אביב ובעקבות זאת פנתה היזמית לבית המשפט.

בעתירה שהגישה נגד מוסדות התכנון והמתנגדים נטען כי מיזם נפרד בכל בניין לא הגיוני תכנונית וכלכלית. עוד נטען כי בשלב הזה הוועדות לא היו מוסמכות לדחות את התוכנית בשל ההשפעה הקונקרטית על המתנגדים משום שמדובר באיחוד וחלוקה ולא בבנייה מכוח תמ"א 38, מה גם שהם לא תמכו את טענותיהם בחוות דעת מקצועית. בתוך כך הדגישה היזמית את החשיבות בקידום תמ"א 38 והבהירה כי דחיית התוכנית תביא לסיכול הפרויקט.

הוועדה המקומית וועדת הערר טענו לעומת זאת כי אין להתערב בשיקול דעתן התכנוני-מקצועי שהיה סביר בנסיבות, וכי לנוכח הפגיעה הברורה במתנגדים לא היה צורך בחוות דעת חיצונית.

השיקול הכלכלי לא גובר

השופטת הבכירה רחל ברקאי קבעה כי בית המשפט לא אמור להחליף את שיקול הדעת של מוסדות התכנון. נקבע, כי עיון בתוכניות ובתצלומים של המקום מעלה בבירור כי המרווח הקיים כיום בין שני הבניינים הוא מקור האוורור היחיד של החלקות העורפיות בבניין בו מתגוררים המתנגדים.

מכאן, שהפגיעה באיכות החיים במקרה הזה ברורה והוועדות לא היו חייבות לקבל חוות דעת חיצונית, בפרט כשבדיון בוועדת הערר מסר מנהל מחלקת התכנון, אדריכל במקצועו, הסברים מפורטים לגבי סגירת רצף האוויר. השופטת הוסיפה עוד כי העותרת עצמה לא הגישה חוות דעת שתסתור את ממצאי הוועדות.

עוד נקבע כי אף שמדובר בבקשה לאיחוד וחלוקה הוועדות לא יכלו להתעלם מההקשר כולו, ומכך שבסופו של דבר המטרה היא להקים בניין. השופטת הוסיפה עוד כי ההחלטה אינה מונעת מימוש זכויות לפי תמ"א 38 בכל בניין בנפרד, וכי השיקול הכלכלי של היזמית אינו גובר על שיקולים תכנוניים וסביבתיים.

לפיכך, העתירה נדחתה כך שהתוכנית לא תוכל להתבצע במתכונת של איחוד מגרשים. העותרת חויבה בהוצאות משפט של 15,000 שקל.

• ב"כ העותרת: עו״ד תמ״א 38 אילנית ציבין
• ב"כ המשיבים: עו"ד שרה בלו מטעם ועדת הערר, עו"ד אירה יעקב סולוביציק מטעם הוועדה המקומית 

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין