מארגנת קבוצת רכישה שקנתה אחוזים בפרויקט תשלם מס כמו כולם

החברה טענה שהיא צריכה לשלם מס רכישה רק על שווי הקרקע ולא על שווי הנכס המסחרי שתקבל בבניין שייבנה כמו יתר חברי הקבוצה. אם הייתה זוכה הייתה חוסכת 300,000 שקל, אך עמדתה נדחתה

מה גובה מס הרכישה שחל על גורם מארגן בקבוצת רכישה שקונה בעצמו חלק בפרויקט? זו השאלה שהתעוררה לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי מרכז-לוד. חברה שמארגנת קבוצת רכישה קנתה אחוזים בפרויקט. היא טענה שמס הרכישה שעליה לשלם הוא מס רגיל, על שווי החלק של הקרקע שרכשה. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי היא צריכה לשלם מס כמו כל חבר קבוצה, בהתאם לשווי הנכס המוגמר שתקבל. בית המשפט קבע שהוא צודק ודחה ערעור שהגישה החברה.

העוררת, חברת א.מ. שטרן תשתיות, היא גורם מארגן של קבוצת רכישה המקימה בניין מסחרי בפתח תקווה. לצד היותה גורם מארגן החברה רכשה ביולי 2018 חלק מהזכויות בפרויקט.

באוגוסט של אותה שנה הגישה החברה שומה עצמית למנהל מיסוי מקרקעין מרכז, בה דיווחה כי רכשה זכות רגילה במקרקעין (שלא במסגרת קבוצת רכישה) ולכן היא חייבה את עצמה במס רכישה בהתאם לשווי הקרקע.

מנהל המיסוי הוציא לה שומת מס בה נקבע כי היא חייבת במס רכישה ביחס לשווי הנכס המוגמר שייבנה על המקרקעין, כמו שאר חברי הקבוצה.

על החלטה זו הגישה החברה ערר. היא טענה כי חיוב במס לפי שווי הנכס הבנוי המוגמר הוא הסדר חריג לחיוב הרגיל במס רכישה, שהוא ככלל לפי שווי הזכות במקרקעין הנרכשת במועד רכישתה. לדבריה, יש לפרש הסדרים חריגים בצמצום.

החברה הוסיפה כי על מנת להימנות כחבר בקבוצת רכישה תנאי הכרחי הוא כי תינתן תמורה מהרוכש לגורם המארגן. מכיוון שהיא עצמה הגורם המארגן היא אינה יכולה לשלם תמורה לעצמה. לאור זאת אין לראות בה כמי שרכשה זכות במקרקעין במסגרת קבוצת רכישה.

מנהל המיסוי טען מנגד כי הגורם המארגן יכול להימנות יחד עם חברי קבוצת הרכישה, ודינו לעניין מס הרכישה יהיה כדין שאר הרוכשים.

ללא עוגן של ממש

השופט אבי גורמן, יו"ר ועדת הערעורים, דחה את הערר. הוא הבהיר כי אדם יכול להימנות על קבוצת רכישה גם אם הוא עצמו אינו משלם תמורה לגורם מארגן. "אין בחוק דרישה כי מי שנמנה על קבוצת רכישה ישלם בעצמו תמורה לגורם מארגן, ודי בכך כי הגורם המארגן מקבל תמורה עבור שירותי הארגון – אף אם לא מידי אותו רוכש", כתב השופט.

עוד כתב השופט כי החברה בחרה לרכוש חלק מהמקרקעין ולחתום על מארג ההסכמים כמו כל חבר בקבוצה. בפעולה זו היא ראתה לנגד עיניה את הנכס הבנוי שתקבל. "הדומה בין העוררת לשאר חברי הקבוצה, רב על השונה, ולכן אין הצדקה לאמץ פרשנות – שאין לה עוגן של ממש בלשון החוק – ואשר תוביל לתוצאת מס שונה בין רוכשי זכויות במקרקעין במסגרת קבוצת רכישה", כתב.

לחילופין, ציין השופט, החברה כן קיבלה תמורה כגורם מארגן שעה שבחרה לממש בעצמה חלק מאופציות ורכשה חלק מהמקרקעין. זאת, בין היתר, מכיוון שרכישת המקרקעין על ידי החברה אפשרה את התהוותה של קבוצת הרכישה, על שלל הרווחים הצפויים לחברה כגורם מארגן, שכן מדובר היה באחוזים האחרונים שנותרו למכירה.

החברה חויבה בהוצאות בסך 25,000 שקל.

• ב"כ העוררת: עו"ד הדר טל, עו"ד נירה קורי, עו"ד יהלום ברקוביץ
• ב"כ המשיב: עו"ד רועי רותם פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין