לפני מספר שבועות הורשע בעליו של בית אבות ותיק בבני ברק, שהסב את חדריו ל-56 דירות סטודיו למגורים, בעבירה של שימוש ללא היתר ובניגוד לתב"ע (ת.פ. 623/10). על הבעלים נאסר להפעיל את הבניין והוא נדרש להתאימו להיתר הבניה בתוך תקופה מוגדרת וכן לשלם קנס בגובה 100 אלף שקל. הסיבה היא, שעל פי התכנית החלה על המקרקעין ועל פי היתר הבניה, הבניין מיועד לבניית שבע דירות מגורים בלבד.
השימוש המותר בקרקע או במבנה נקבע מכוח התכנית החלה על המקרקעין, בין אם זו תכנית מתאר ארצית, מחוזית או תב"ע מקומית, ומכוח היעוד שבהיתר הבניה. בקרקעות השייכות לרשות מקרקעי ישראל נקבע הייעוד גם לפי חוזה החכירה: במבנה תעשייה גדול ביבנה, למשל, שהעירייה אישרה שימושים מסחריים בקומת הקרקע שלו, נדרשים בעלי הזכויות לשלם לרמ"י דמי שימוש חורג, שכן לפי חוזה החכירה הייעוד המותר הוא לתעשייה בלבד.
שתיקה פירושה הסכמה?
אישורה של תכנית חדשה בוועדות התכנון השונות אינה כדאית עבור נכסים קטנים מפאת משך הזמן והעלויות. בעלי נכסים רבים מוצאים פתרון "זמני" בדמות היתר לשימוש חורג זמני או אפילו שימוש חורג לצמיתות, כאשר השימוש נוגד את ההיתר אך תואם לתב"ע החלה על המגרש.
הרשויות, מצידן, נוקטות בגישה דו משמעית. אם השימוש החדש תואם את השקפתן, הן מעלימות עין ומאפשרות אותו: בבניין בדרום תל אביב, למשל, ההיתר המקורי היה לתעשייה אך הבניין משמש למשרדים מבלי שההיתר שונה. הסיבה היא, שהשימוש החדש תואם את הצורך הכלכלי הנדרש באותו אזור על פי עמדת הרשויות.
מאידך, במקרים מסוימים, הרשות המקומית תאסור את השימוש החורג או הבניה בניגוד להיתרים והתכניות הקיימים. יתכן שהסיבה היא ניגוד אינטרסים ביחס לאזור המדובר, או כאשר צד שלישי מגיש תלונה כנגד השימוש החורג, או כאשר יזם "מותח את החבל" והופך את שתיקת הרשויות קרדום לחפור בו, כמו בפסק הדין בעניין בית האבות בבני ברק. בהקשר זה יש לשבח את בית המשפט, שהתעקש על חזרה לייעוד המקורי - דירות מגורים - שאכן חסרות בבני ברק ובכלל.
חוסר שקיפות הוא פתח לשחיתות
לפני מספר חודשים פרסמה אוניברסיטת בר אילן מכרז בעניין מכירת בניין בבני ברק, ששימש כמעונות סטודנטים. מדובר בקרקע המיועדת למגורים, אך היתר הבניה הקיים הוא למעונות. התמורה שציפתה האוניברסיטה לקבל היתה כנראה גבוהה בהרבה מהצעות הרוכשים הפוטנציאליים והמכרז בוטל.
בין הסיבות לכך ניתן למנות את חוסר השקיפות שנהגה עיריית בני ברק במידע שמסרה למגישי ההצעות: העירייה לא הסכימה במפורש לשינוי השימוש בבניין, כפי שמתבקש מהתכנית החלה במקום ומהמחסור הרב בדירות מגורים. העיריה גם לא נקבה בתשלום עבור שינוי הייעוד. מגישי ההצעות נותרו עם סימני שאלה רבים, שגולמו על ידם במחירן הנמוך של ההצעות.
ניתן להניח, שבמקום בו נהוגה אי שקיפות, יצוצו השחיתות ו"סגירת דילים" עם מקורבים, לתפארת חוסר היעילות בשוק הדיור. לא נותר אלא לתהות, כיצד זה שבשוק ההון נאסר בחוק השימוש במידע פנים, אך בשוק הנדל"ן לא פועלות הרשויות בשקיפות שתמנע ניצול אופורטוניסטי של מידע שאינו נחלת הכלל?
השבחה בת-קיימא
כל יזם המצוי במצב דומה, כדאי שיפנה לרשות המקומית ויתאם עמה את השימוש הרצוי במבנה, תוך קבלת כל המידע הרלוונטי להסדרת הרישוי. השימוש צריך לשקף את הצורך הכלכלי של היזם מחד ואת מדיניות העירייה מאידך. משורות אלו יוצאת קריאה למשרדי הממשלה, לרשויות המקומיות, ליזמים ולכל הגורמים האחרים הפועלים בשוק הנדל"ן: אין סיבה להירתע מלהשביח נכסים "בעייתיים", שהשימוש ההיסטורי שלהם לא תואם את המציאות הכלכלית העכשווית. שקיפות ושיתוף פעולה בין היזם לרשות מביא לתוצאות מצויינות.
לפסק-הדין בעניין עיריית בני-ברק נ' אפרים פרומוביץ
- הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.
- המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: מקרקעין
אתר המשפט הישראלי פסקדין
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין