זמן קצר אחרי שיזמית בנייה רכשה שטח היא גילתה כי התווספה בטאבו הערת אזהרה לטובת רוכש אחר שלכאורה קנה את השטח לפני 25 שנה. איזו מהעסקאות גוברת?
בית המשפט המחוזי בלוד קיבל באחרונה תביעה של יזמית הבנייה "מגדל טופ-נדל"ן" והצהיר כי היא בעלת הזכויות בקרקע בהוד השרון, אפילו שבטאבו רשומה הערת אזהרה על שם רוכש אחר בהתאם לעסקת מכר שבוצעה 25 שנה קודם לכן.
לפני כשנתיים אישר בית המשפט, במסגרת הליך פירוק שיתוף, הסכם בין יזמית בנייה לבין אלמנה קשישה, שלפיו היא תמכור לחברה שטח של 293 מ"ר במושבה מגדיאל תמורת כ-1.2 מליון שקל.
זמן קצר אחרי שהחברה עבירה את הכספים למוכרת ונרשמה לטובתה הערת אזהרה בטאבו, היא גילתה כי כחודשיים אחרי אישור ההסכם נרשמה בטאבו הערת אזהרה אחרת. כך הסתבר כי בשנת 1990 רקם בעלה של הקשישה עסקה למכירת השטח.
במשך שנים לא נרשמה על העסקה הערת אזהרה, עד שבניו של הרוכש, שנפטר בינתיים, פעלו לרשום אותה כשהתעורר בהם החשד כי הקשישה עומדת למכור את השטח בשנית.
עם הגילוי המרעיש הגישו החברה ועורך הדין שלה, בתמיכת המוכרת הקשישה, תובענה לפסק דין שיצהיר כי זכויות החברה גוברות על זכויות בניו של המנוח – שלא רשם הערת אזהרה במשך 25 שנים ובכך גרם לבלגן המשפטי.
החברה טענה עוד כי לאורך השנים שבהן ניהלה משא ומתן עם המוכרת היא ערכה בדיקות מקיפות, שכולן הראו שהזכויות בנכס נקיות, ללא הערה או סייג.
מנגד, שני בניו של המנוח טענו שהשטח שייך להם. בין היתר הם טענו כי אביהם לא רשם את הערת האזהרה משום שלא ידע שצריך לעשות זאת, ועמדו על כך שאביהם שילם את כל התמורה על השטח.
לא טרחו לברר מול המוכרת
סגן הנשיא השופט יעקב שפסר כתב פסק דין מקיף שהסביר כיצד מכריעים בין עסקאות נוגדות בדיני מקרקעין. המצב המשפטי נכון להיום מטיל על מי שרוכש קרקע חובה לפעול במרץ לרישום הערת אזהרה, בדיוק כדי למנוע מצב של תאונה משפטית כמו זו.
במקרה שהרוכש נמנע מלעשות זאת ללא סיבה אובייקטיבית, רואים בו כמי שלא נהג בתום לב, ותינתן עדיפות לרוכש השני בזמן. ההלכה מסייגת את זכותו של הרוכש השני רק במקרה שבו נהג בחוסר תום לב וביצע את העסקה בידיעה שכבר הייתה עסקה קודמת.
במקרה הנוכחי, השופט מצא כי זכויותיה של החברה גוברות על זכויות הבנים. השופט ציין כי הבנים לא הציגו כל נימוק לעיכוב של 25 שנים ברישום הערת האזהרה.
עיכוב ארוך כזה מהווה לטעמו של השופט חוסר תום לב. מסקנה שמתחזקת לנוכח העיתוי שבו נרשמה ההערה – רק אחרי שהבנים חשדו כי עומדת להירקם עסקה נוגדת ומבלי שטרחו לברר דבר מול המוכרת. "מתקשה אני לראות כיצד במצב דברים זה ניתן לראות ברישום... כפעולה שנעשתה בתום לב", כתב.
מהצד השני השופט מצא שהחברה התנהלה כראוי ועשתה את כל הבירורים האפשריים כדי לוודא שהזכויות בנכס נקיות לפני הרכישה. מלבד זאת, השופט ציין כי הבנים לא הוכיחה שאביהם שילם את מלוא התמורה עבור השטח.
משכך, התביעה של החברה התקבלה, והשופט הורה למחוק את הערת האזהרה לטובת הרוכש המנוח. בניו חויבו לשלם לחברה ולעורך הדין שלה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של 30,000 שקל ולמוכרת הקשישה 15,000 שקל.
- ב"כ התובעים: עו"ד יאיר ברדה, עו"ד אמיר לוי
- ב"כ הנתבעים: עורך דין מקרקעין אהוד דגן, עו"ד אליהו נאמן
עו"ד עמית אמויאל
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין