צריך לבטל את היטל ההשבחה בישראל | דעה
היטל השבחה הפך ממקור מימון לרשויות המקומיות לחסם שמייצר חוסר ודאות, מעכב בנייה ומכביד על עסקאות נדל"ן. הפתרון הוא מעבר למודל פשוט, ודאי ושקוף יותר
היטל ההשבחה הוא גולם שקם על יוצרו. מטרתו הייתה לייצר לרשויות המקומיות מקור כספי לפיתוח העיר, זאת באמצעות מיסוי עליית ערך המקרקעין שנוצרה עקב אישורי תוכניות והיתרי בנייה. אך במהלך השנים ועם התנפחות הביורוקרטיה הישראלית, הפך היטל ההשבחה לאחד החסמים המרכזיים לפיתוח מקרקעין, לעיכוב תהליכי התחדשות עירונית ולמכשול בביצוען של עסקאות.
היטל השבחה יוצר חוסר ודאות הן במיזמי נדל"ן והן בעסקאות פשוטות. היקפו מתברר רק לאחר אישור תוכנית, הליכי רישוי בנייה או מכירת מקרקעין. לא אחת נוצרים פערים של מיליוני שקלים בין שומת הוועדה המקומית לבין השומה מטעם בעל הקרקע. לפעמים שמאים שונים של אותה ועדה מקומית קובעים בהערכתם סכומים שונים בתכלית לאותה השבחה. מחלוקות אלו (שמתגלות רק בסוף הליכי התכנון או הרישוי) מובילות להליכי השגה, מינוי שמאי מכריע ולעיתים אף לערעורים בבתי המשפט. הם מחייבים את הצדדים להיעזר בבעלי מקצוע כגון שמאים ועורכי דין המתמחים בתחום. לעיתים, הליכים כאלה נמשכים שנתיים עד שלוש שנים, ובפרויקטים מורכבים אף יותר. בתקופת ההליכים לרוב העסקאות מוקפאות, החתימה על ההיתר מעוכבת, ליווי בנקאי מוקפא ופרויקטים של אלפי יחידות דיור נשארים ללא ודאות כלכלית וללא מועד לתחילת ביצוע.
כך למשל, יזם הרוכש קרקע לבניית בניין בן 32 דירות עשוי לגלות כי היטל ההשבחה שנדרש לשלם גבוה במיליוני שקלים מהתחזית שעל בסיסה נבנתה העסקה, דבר השוחק את רווחיותה. עד להכרעה במחלוקת, הבנק עלול לדרוש מהיזם לשלם את ההפרש ממקורותיו או אף להימנע מלהעמיד מימון בהעדר רווחיות, והפרויקט כולו עלול להתעכב זמן ארוך ובמקרי קיצון אפילו להתבטל.
בנוסף, היטל ההשבחה מגדיל את המס האפקטיבי המשולם בעסקאות נדל"ן ומכפיל את הביורוקרטיה. בעל הנכס הנמכר משלם לוועדה המקומית היטל השבחה בשיעור של 50% מהשבחת הנכס, ולאחר מכן משלם לאוצר המדינה גם מס שבח בעת המכירה, תוך קבלת ניכוי חלקי מהיטל ההשבחה. לעיתים ההשבחה מוטלת אף על מכירת דירות מגורים בבית משותף בגין זכויות תיאורטיות שהמוכר לא יכול לנצלן, ואף לא ניתן לנכות את ההיטל בהעדר מס שבח. השילוב הכפול של היטל השבחה ומס שבח מגביר את אי-הוודאות בעסקאות, מקטין את הכדאיות הכלכלית של פיתוח מקרקעין ופוגע בתמריץ של יזמים לקדם תוכניות חדשות.
במקום שומות תיאורטיות – מחיר אמת
לאחרונה, במסגרת התיאבון הבלתי נגמר של הרשויות למיסים, הוחלט להעלות את שיעור היטל ההשבחה שרשויות יוכלו לגבות ליד תחנות מטרו ל-75% מההשבחה, עובדה שתהרוג סופית את כדאיות ביצוע פרויקטים בקרבתן.
במקום היטל ההשבחה ניתן לאמץ מנגנון פשוט ויעיל יותר: ביטול היטל ההשבחה בחוק התכנון והבנייה והגדלת חלקן של הרשויות המקומיות בהכנסות המדינה. ניתן להקצות בחוק אחוז קבוע מתוך מס השבח או ממס ההכנסה שהמדינה גובה על עסקאות בנדל"ן, שיועבר אוטומטית לקופת אותה הרשות שבה מצוי הנכס. מנגנון כזה יתבסס על מחיר המכירה בפועל ולא על הערכות שמאיות תיאורטיות, יחסוך אלפי הליכים משפטיים ושמאיים מדי שנה, וייצור ודאות הן לבעלי הנכסים והן לרשויות.
ביטול היטל ההשבחה שבחוק התכנון והבנייה צפוי לקצר לוחות זמנים לביצוע פרויקטים, להפחית עלויות, להגדיל את היצע הדירות ולעודד השקעות בנדל"ן, במיוחד בהתחדשות עירונית. מדובר ברפורמה שתתרום הן לצמיחה הכלכלית והן ליעילות מערכת התכנון בישראל.
- עו"ד אלון סמואל מתמחה ב- דיני מקרקעין, תכנון ובנייה ומיסוי מקרקעין
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.
