חברים ועסקים - עסקת מקרקעין בין חברים התפוצצה בבית המשפט

מאת: עו"ד גיל מזרחי

לפסק הדין בעניין דלגושן נ' אידלמן ואח'

אדם שמכר נכס לחבריו, ביקש לבטל את העסקה בטענה שלא קיבל את התמורה בסך 3.5 מיליון שקל. לדבריו, חבריו התחייבו לשלם לו את מלוא התמורה בתשלומים, אך כשלו כבר בתשלום הראשון. לעומתו, טענו החברים, כי שילמו את מלוא הכסף, בין היתר ב"ברטרים" ובמסגרת ענפה של עסקאות והלוואות. מה נפסק, ואיזו ביקורת מתחה השופטת על הצדדים?

אדם מכר לשלושה חברים נכס בהרצליה. בהסכם המכר, שנחתם בפברואר 2011, נקבע כי התמורה תעמוד על 3.5 מיליון שקל שייפרסו על פני שלושה תשלומים. התשלום הראשון בסך 1.75 מליון שקל נועד לכסות את יתרת המשכנתא שנטל המוכר, ורבצה על הנכס.

כשנה לאחר חתימת ההסכם, שלח המוכר לחבריו הודעת ביטול הסכם, משום שלטענתו לא עמדו בהתחייבויותיהם ואף לא השלימו את סכום התשלום הראשון, אשר בגינו רשם לטובתם הערת אזהרה על הנכס.

לאחר שהרוכשים דחו את הודעת הביטול, מיהר המוכר לבקש מבית המשפט להכריז על בטלות ההסכם ועל מחיקת הערת האזהרה.

בבקשה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, טען המוכר כי עד היום קיבל בסך הכל 900 אלף שקל בגין התשלום הראשון, ותו לא. לטענתו, הדבר מצדיק גם את תשלום הפיצוי המוסכם.

בניגוד לטענות המוכר, טענו הקונים כי הם עמדו בתנאי ההסכם ושילמו את מלוא התמורה בגינו. לדבריהם, חלק מהתמורה שולמה בדרך של "ברטר" בעסקאות נוספות שנחתמו בין הצדדים וכן על דרך של קיזוז חובות. הם הוסיפו כי למעשה המוכר הוא שהפר את ההסכם בכך שלא טרח לסלק את המשכנתא.

רב הנסתר על הגלוי

על פניו ניתן להניח כי הקונים קיימו את התחייבויותיהם ושילמו את התשלום הראשון, קבעה השופטת רות לבהר שרון תוך שהצביעה על העובדה שהמוכר הסכים לרישום הערת אזהרה בגין העסקה. לקביעתה, הוא לא היה מסכים לעשות זאת, אלמלא היה מקבל את מלוא התמורה עבור התשלום הראשון, כפי שהתחייבו הקונים.

השופטת הוסיפה, כי מהעדויות שהובאו בפניה עולה כי בין הצדדים נרקמה מערכת מורכבת של עסקאות מקרקעין והלוואות שונות ומשונות שלא נכללו כלל בין טענותיו של המוכר.

משלא הובאו בפניה מלוא הראיות בקשר לכל העסקאות המורכבות בין הצדדים - אשר לטענת הקונים אף היוו חלק מהתמורה עבור העסקה הנוכחית - התרשמה השופטת כי הצדדים מסתירים מידע רב שיש בו כדי לשפוך אור על הסכסוך. כתוצאה מכך, לא הצליחה השופטת להכריע מי מהצדדים דובר אמת.

תחילה, השופטת המליצה לצדדים, שהיו בעבר חברים, לגשר על הפערים ולפתור את מערכת החוזים הסבוכה שנוצרה ביניהם ונותרה סמויה מעיניה. אך כשהבינה כי המלצותיה נופלות על אזניים ערלות, היא החליטה לדחות את הבקשה וחייבה את המוכר בהוצאות ושכר טרחה של 35 אלף שקלים.

במקרים רבים בוחרים צדדים (קרובים או רחוקים) להתקשר בעסקה תוך שהם תלויים במערכת חיובים חיצונית לעסקה (סיכומים בע"פ, עסקה קודמת או עסקה מקבילה שאיננה נזכרת בעסקה הנוכחית).

במקרים אלו, קיים חשש כי במקרה של הפרה, הדבר יצור קושי אצל הצד המבקש לאכוף או לבטל את ההסכם, אף אם יפנה לעזרת בית המשפט. על כן, מומלץ לעגן כל הסכמה או התחייבות, ישירה או עקיפה, בכתב ובחתימת הצדדים.

לפסק הדין בעניין דלגושן נ' אידלמן ואח'

• ב"כ המבקש: עו"ד שמלה
• ב"כ המשיבים: עו"ד בראונשטיין

* הכותב הינו עו"ד העוסק בין היתר בתחום דיני המקרקעין.

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

למדור: דיני מקרקעין

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

www.psakdin.co.il

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.