בעלי נכסים בשטחים גדולים מוצאים עצמם משלמים סכומי עתק לרשויות המקומיות בגין ארנונה בתקופה שהנכס עומד ריק, אינו מושכר, וממילא לא מניב רווחים. מהן האפשרויות לקבלת פטור במצבים כאלה?
רק כדי לסבר את האוזן, חיובי ארנונה בגין נכס בסדר גודל של כ-15,000 מ"ר יכולים להגיע ברשויות מסוימות לשני מיליון שקלים בשנה, ואף יותר.
הפתרון (החלקי) המקובל לסיטואציה כזו, הוא הפטור "בגין נכס ריק". לכל רשות מקומית קיימת בחוק רשות לאמץ (או לא לאמץ) את פטור זה לצו הארנונה שלה. מרבית הרשויות מאמצות את הפטור למשך ששה חודשים בלבד, וגם זאת רק פעם אחת במשך תקופת הבעלות של אדם או חברה בנכס. מכאן שברוב המקומות בארץ, לאחר תקופה של חצי שנה, בעל הנכס יחזור להיות מחויב בארנונה בגינו, או בפעם הבאה שהנכס יהיה ריק.
לייעוץ בנושאי ארנונה:
עורך דין מיסוי עירוני
מפעלים, תעשיות ועסקים רבים מתייעלים או נסגרים. היות שלעתים קשה להשכיר את אותם שטחים גדולים, אלו עומדים ריקים תקופות ארוכות, כאשר מצד אחד הם אינם מניבים הכנסה לבעליהם, ומצד שני מחויבים בארנונה בסכומי עתק. אך האם הפטור לנכס ריק הוא המענה החקיקתי היחיד העומד בפני בעלי נכס בסיטואציה זו?
"נכס שאינו ראוי לשימוש"
למעשה, קיים פטור אפשרי נוסף, והוא פטור ל"נכס לא ראוי לשימוש". פטור זה אומר בעצם, שנכסים שאינם "ראויים לשימוש" יוצאים מהגדרת נכסים שניתן לחייב בארנונה בכלל. עד לשנת 2013 היה הפטור מוחלט ולא מוגבל בזמן, כל עוד הנכס לא משתנה למצב "שמיש". ב-2013 הוגבל אורך הפטור לשלוש שנים בלבד (אם כי גם הן מהוות זמן משמעותי), וכן נקבעו הטבות לנכס בארנונה גם לאחר תום תקופת הפטור.
במשך שנים רבות, שימש הפטור של "נכס לא ראוי לשימוש" לנכסים שעמדו בשני מבחנים עיקריים: "המבחן ההנדסי" – מה מצבו של הנכס והאם הוא אינו ראוי לשימוש. ו"המבחן הכלכלי" – כמה יעלה להביא את הנכס למצב ראוי לשימוש.
למעשה, אפילו אם לדעת כולם הנכס היה במצב "לא ראוי לשימוש" – וגם על כך נוהלו ויכוחים והליכים אינספור – נשאלה השאלה "כמה יעלה להשמיש אותו אל מול שווי הנכס". אם התשובה הייתה סכומים שנחשבו סבירים, אז הנכס לא היה מקבל את הפטור כ"נכס לא ראוי לשימוש", כיוון שבסכום סביר לעומת שוויו, אפשר להביא אותו למצב שמיש.
מבחן השכל הישר
המצב האמור שוּנה בפסק דינו של בית המשפט העליון הידוע בשם "המגרש המוצלח" (בר"מ 5711/06). בפסק דין זה ביטל בית המשפט את "המבחן הכלכלי", וקבע מספר מבחנים לבחינת זכאות נכס בפטור לנכס לא ראוי לשימוש.
אחד המבחנים שנקבעו הוא "מבחן השכל הישר". בתמצית, לפי מבחן, זכאותו של בעל הנכס בפטור לנכס לא ראוי לשימוש, תיבחן בהתאם לנסיבות הספציפיות של אותו נכס ולנתונים הייחודיים שלו.
בכך, ביטא בית המשפט העליון שתי תובנות עיקריות: האחת, שלא ניתן להחליט עבור הנישום אם הוא רוצה להשמיש את נכסו או לא, וזכותו להיות בעל נכס לא ראוי לשימוש להשאירו כזה.
בנוסף, קיבל בית המשפט את מורכבות השאלה הפשוטה לכאורה: "מהו נכס לא ראוי לשימוש". האם רק נכס שאין לו גג ורצפה? התשובה היא לא רבתי. להכרעה בשאלה האם נכס "ראוי לשימוש" או לא, יש להשתמש, בין היתר, בשכל הישר, בנסיבות אותו הנכס.
לדוגמא: לאחר ששוכר עוזב נכס גדול, שהוכן ו"נתפר כפי מידותיו של השוכר", הנכס למעשה מאבד את יכולתו להיות בר שימוש. שהרי לאחר עזיבת השוכר את הנכס, גם אם נותרו קירות ורצפה יפים, הם לא יתאימו לשוכר הבא, שגם הוא (כמקובל במבנים כאלו) יצטרך וידרוש התאמה של הנכס לצרכיו הוא. ואולי הנכס יושכר לכמה שוכרים קטנים יותר, דבר שיצריך שינויים גדולים אף יותר.
עד שיגיע שוכר חדש
כלומר, ללא קשר ל"ניראות" הנכס, למעשה הוא "מופשט" וחוזר למצבו המקורי במצב של מעטפת. כל שוכר פוטנציאלי חדש ידרוש לבצע בנכס פעולות בנייה או התאמות משמעותיות, שמטבע הדברים יבוצעו רק לאחר שיימצא שוכר חדש. לכן, בהתאם למבחן השכל הישר, כל עוד לא נמצא שוכר כזה, נותר הנכס במצב לא ראוי לשימוש, וזכאי לדעתנו לפטור מארנונה.
טיעון ומבחן זה יכולים לשמש כלי בידי בעלי הנכס לצורך בחינת זכאות המבנה הריק שלהם לפטור לנכס לא ראוי לשימוש, ולהתגבר על תשובתן של הרשויות המקומיות, שמצדן טוענות, לרוב באופן אוטומטי, כי המבנה מצוי במצב פיזי סביר, ועל כן אינו נכנס לגדר הפטור.
מכאן, שאף אם מוצה הפטור לנכס ריק שהזכרנו בתחילת מאמר זה, אין הדבר אומר כי נסתם הגולל על האפשרות לפטור את הנכס מארנונה, וקיימות בחוק אפשרויות נוספות.
*עורכי הדין רן הירש וחגי בורשטיין עוסקים במיסוי עירוני
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברים ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין