נכס שאינו ראוי לשימוש יזכה לפטור מארנונה

השופטת מ' נאור:

 האם כאשר אי אפשר לשבת בבניין ובפועל אין יושבים בו אך קיימת כדאיות כלכלית בשיפוצו (והפיכתו לבניין שאפשר לשבת בו) ניתן למנוע מתן פטור מארנונה לפי סעיף 330? זו השאלה הניצבת לפנינו.

1.        שלוש בקשות רשות הערעור שלפנינו, שבכולן נדחו הערעורים המינהליים שהוגשו על ידי הנישומים, מעוררות את השאלה שבכותרת והן נדונו לפנינו יחדיו. השאלה האמורה הושארה על ידנו מספר פעמים ב"צריך עיון" (ראו בר"ם 815/06 עדן-יפו בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פסקה 14 (טרם פורסם, 28.1.2007);  עע"ם 5622/06 א.מ.י. תלפיות בע"מ נ' עירית חיפה, פסקה 7 (טרם פורסם, 6.7.2009)). כפי שנראה - בפסיקת הערכאות הדיוניות ישנן עמדות שונות וראוי כי נכריע בעניין. על כן החלטנו לדון בבקשות כאילו ניתנה רשות והוגשו ערעורים על פי הרשות שניתנה. נציג תחילה את העמדה שהביעו בשאלה שבמחלוקת השופטים השונים בפסקי הדין נשוא בקשות רשות הערעור.

בר"ם 5711/06

2.        סגן הנשיא כב' השופט י' זפט קבע בהסתמך על פסק דין אחר כי "לא די בהיותו של נכס לא ראוי לשימוש כדי לבסס פטור מארנונה" וכי "הנזק לבניין הפוטר מארנונה חייב להיות כזה השולל מהבניין את ערכו כבניין. בניין שמחמת בלאי אינו ניתן לשימוש, אולם ניתן לשפצו בעלות סבירה, יהיה חייב בארנונה. רק בניין שהגיע למצב בו ההוצאות הנדרשות להבאתו למצב בו יהיה ניתן לשימוש כה גבוהות עד כי אין כדאיות כלכלית אובייקטיבית בהשקעה בשיפוץ הבניין, יהנה מפטור על פי סעיף 330". פרשנות זו לדעת בית המשפט "משרתת את התכלית שביסוד סעיף 330 ואת האינטרס הציבורי שלא לעודד בעלי נכסים להימנע מהשקעה בשיפוץ הנכסים שברשותם".

בר"ם 7261/07

3.        סגן הנשיא כב' השופטת א' קובו סקרה את המבחנים השונים שיש להחיל לגבי סעיף 330 וביניהם את מבחן הכדאיות הכלכלית. לגישתה כדי לזכות בפטור לפי סעיף 330 על הנישום להוכיח "כי הנכס ניזוק עד כדי כך שעלות ההוצאה לשיפוצו איננה סבירה ועולה על שוויו לאחר השיפוץ". בית המשפט כינה זאת כמשוואה של "עלות מול שווי" כך שמול עלות השיפוץ "יש להציב את שווי יחידות הדיור לאחר עריכת השיפוץ" ורק נישום שיוכיח כי עלות השיפוץ עולה על השווי לאחר השיפוץ ייהנה מפטור לפי סעיף 330 וזאת "משום האינטרס הציבורי לעודד בעלי נכסים לשמור על נכסיהם לבל יהפכו למפגע סביבתי".

בר"ם 10313/07

4.        כב' השופט ר' שפירא קבע כי כדי לזכות בפטור לפי סעיף 330 על הנישום "להוכיח כי אין כדאיות כלכלית בשיפוץ הנכס". בית המשפט הוסיף וקבע כי "אין די בהיותו של הנכס לא ראוי לשימוש כדי לבסס פטור מארנונה [...] על הטוען לפטור לפי סעיף 330 להוכיח את טענתו באמצעות חוות דעת של שמאי בנוגע לשוויו של הנכס לעומת עלות השמשתו" ועוד קבע כי "גם אם הנכס אינו ראוי לשימוש במצבו הנוכחי, תיתכן האפשרות להשמישו בעלות סבירה". לדעת בית המשפט התכלית שביסוד סעיף 330 "היא שלא לעודד בעלי נכסים להימנע מהשקעה בשיפוץ הנכסים שברשותם ולהחזיר נכסים לשוק ההיצע" וכן כי "אחת ממטרות החוק הם עידוד שיפוץ נכסים והשמשתם".

5.        עד כאן פסקי הדין נשוא בקשות רשות הערעור שלפנינו. העולה מפסקי דין אלו הוא שלא ינתן פטור מארנונה לבניין, גם אם הוא ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, אם ניתן בעלות "סבירה" (כנגזרת משווי הבניין) "להוציאו" ממצבו זה. עמדה זו הובעה גם בפסקי דין נוספים שניתנו בערכאות הדיוניות (ה"פ (שלום ת"א) 5074/86 עיזבון חסון נ' עיריית תל-אביב-יפו, ארנונה עירונית פסקי דין כרך א (הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, משה וקנין ונורית לב עורכים) 648 (1986) (השופט א' שלו); ת"א (שלום ת"א) 25885/95 עיריית תל אביב יפו נ' קידר, ארנונה עירונית פסקי דין כרך ד (הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין, נורית לב ורונית כהן כספי עורכים) 578 (1998) (השופטת ר' רונן); ת"א (שלום ראשל"צ) 4006/01 עירית חולון נ' קאשי (טרם פורסם, 25.6.2003) (הרשם ר' ארניה); ת"א (שלום ראשל"צ) 4802/05 עיריית ראשל"צ נ' ימין משה (טרם פורסם, 28.5.2007) (השופטת מ' עמית-אניסמן) (להלן: עניין ימין משה); ת"א (שלום ת"א) 70724/03 כדורי מילניום בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו (טרם פורסם, 6.1.2008) (השופט ח' טובי); עמ"נ (מינהליים ת"א) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ (טרם פורסם, 29.11.2007) (השופטת א' קובו); עמ"נ (מינהליים ת"א) 329/07 ונונו נ' מנהל הארנונה בעיריית הרצליה (טרם פורסם, 26.11.2008) (השופטת ר' רונן)). ואולם, קיימת בפסיקת הערכאות הדיוניות גם עמדה הפוכה השוללת בדיקה שכזו של עלויות שיפוץ ל"הוצאת" הבניין ממצבו הנוכחי. דומה כי פסק הדין הראשון ששלל בדיקה כאמור ניתן מפי השופט א' גנון בבית משפט השלום בחיפה אשר קבע:

"ב"כ [העירייה] סומך ידו גם על דברי [הנישום] כי בנכס הותקנה משאבה ובכך התקלה בנכס באה על פתרונה. עצם התקנת המשאבה - כך נטען - מעידה על כך ש[הנישום] המשיך להשתמש בנכס, והלכה פסוקה היא, לדבריו, שאם ניתן להשמיש את הנכס בהשקעה כספית סבירה, אין המחזיק בו זכאי לפטור בטענה שלא ניתן לעשות בו שימוש. ב"כ [העירייה] מביא, לעניין זה, את דברי כב' השופט שלו בפרשת ה"פ 5074/86 הנ"ל לאמור:

'ייתכן מקרה, בו אכן מבנה מסוים כי אינו ראוי במצבו לשימוש, אך בהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת, ניתן להביאו למצב שימושי. במקרה כזה סירובו של בעל המבנה או מחזיקו לבצע את ההשקעה הדרושה לא יוכל לשמש לו כסות מאחוריה להפעיל את הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות'.

העיקרון הגלום ברעיון הנ"ל מעורר קשיים לא מעטים. האם ניתן לשלול פטור ממס, מקום שהמחוקק ביקש להעניקו, ע"י פרשנות מרחיבה כאמור. האין בפרשנות מעין זו כדי להביא להתערבות בלתי צודקת ולא נדרשת בפרטיותו של הנישום או גם פגיעה בקניינו שלא מן המידה. המבחן למתן הפטור הוא בקיומו של גורם אובייקטיבי - נזק שבגינו לא ניתן לעשות שימוש בנכס - ואין מקום להוסיף תנאים נוספים. הטלת חיוב 'רעיוני' על בעל הנכס לבצע תיקון 'סביר' בנכס כדי להוציאו ממצבו האובייקטיבי שבו אינו ראוי לשימוש, כמוהו כהטלת מס. מצב דברים זה אינו סביר והוא חורג מעבר לנדרש לשם פירושו של דבר חקיקה. חיובו של בעל נכס לבצע תיקון כאמור, וכתוצאה מכך ביטול הפטור שלו הוא זכאי, עומד בסתירה לעיקרון יסוד נוסף והוא שאין מטילים מס אלא מכוח הוראת דין מפורשת, ומקום שהמחוקק מעניק לנישום פטור ממס, לא יבוטל או יישלל הפטור, אלא מכוח הוראת דין מפורשת. נראה לי שלאור העקרונות הנ"ל יש להתייחס לתנאי הפטור שבסעיף 330 לפקודה כפי שהם ולהימנע מלהוסיף בהם תנאים שיש בהם לשלול את הפטור.

הדברים האמורים לעיל מקבלים משנה תוקף מכוח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו - אשר בין היתר עיגן את זכות הקניין כזכות חוקתית. פקודת העיריות חייבת מעתה, ככל הדינים שעמדו בתוקף ערב חקיקת חוק היסוד, להתקיים בסביבתם החדשה. ה'סביבה החדשה' - כלשונו של כב' הנשיא השופט ברק בספרו פרשנות במשפט (כרך שלישי 562), מעוצבת ע"י חוקי היסוד - ומשפיעה על הדין הישן, ופרשנות החוקים הישנים מושפעת באורח מהותי מקיומו של הדין החדש - דבר שבא לידי ביטוי בשורה ארוכה של פסקי דין שניתנו מאז חקיקת חוק היסוד. ראה למשל רע"א 5222/93 גוש 1992 בניין בע"מ נ' חברת חלקה 168 בגוש 6181 מפי כב' השופט ש' לוין:

'עם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו עלה משקלה הנורמטיבי של זכות הקניין לדרגה של זכות יסוד. הקביעה בסעיף 3 לחוק האמור שאין פוגעים בקניינו של אדם הינה בעלת משקל גם כשאנו באים לפרש הוראות דין קיימות; לפיכך, גם לו היינו סבורים שיש פנים לכאן או לכאן לפתרון השאלה שלפנינו מן הדין הוא שנפרש את הוראות חוק ההוצאה לפועל הרלוונטיות באופן שזכות הקניין של הצד השלישי לא תפגע'.