ועדת ערר הקטינה מס שבח: ״זכותו של מוכר למכור חלק מדירה״

אדם שמכר שלושת רבעי דירה שצמודות לה זכויות בנייה קיבל שומת מס שבח שמתעלמת ממכירת הדירה ומתייחסת למכירת הזכויות בלבד. ערר שהגיש נגד מנהל המיסוי התקבל.

לפני כ-4 שנים אדם מכר 75% מדירה שנמצאת בבניין המיועד להריסה בתל אביב. מנהל מיסוי מקרקעין הוציא למוכר שומת מס שבח כאילו מכר זכויות בנייה בלבד, באופן שמבטל את הפטור על מכירת הדירה. ועדת הערר קבעה שהוא לא היה רשאי לסווג את העסקה בהתעלם מנוסח הסכם המכר.

על מכירת דירת מגורים שכוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות חל הסדר מיוחד לעניין מס שבח. במסגרת ההסדר נעשה פיצול רעיוני בין שני סוגי נכסים: הדירה וזכויות הבנייה. באופן זה ניתן פטור מתשלום המס (עד סכום מסוים הקבוע בחוק) על מכירת הדירה והמס מחושב לפי שווי זכויות הבנייה.

ב-2012 אדם רכש דירה בשטח של 55 מ״ר בבניין ישן בתל אביב. לבניין צמודות זכויות בנייה בלתי מנוצלות ולפי התכניות שחלות עליו ניתן לבנות במקומו בניין חדש בן 6 קומות.

ב-2015 מכר האיש 75% מהדירה לשתי קונות ובהתאמה גם חלק מזכויות הבנייה שצמודות לדירה. בהסכם נכתב שהזכויות שהן יקבלו יוגבלו להיקף של 140 מ״ר שייבנו בבניין החדש. הן שילמו לו כ-2.1 מיליון שקל.

השלושה דיווחו למנהל מיסוי מקרקעין על עסקת מכירת דירה. מנהל המיסוי לא קיבל את ההצהרה וסיווג את העסקה לצרכי מס שבח כמכירת זכויות בנייה בלבד, באופן שביטל את ההטבות הקבועות בחוק על מכירת דירה.

בערר על ההחלטה טען האיש שמנהל המיסוי התערב בסיווג העסקה שלא כדין ובאופן שמנוגד להסכמות הצדדים ולחוזה המכר. 

מנהל המיסוי טען מנגד שיש לבחון כל עסקה בהתאם למהותה הכלכלית האמיתית. הוא הדגיש שהקונות לא קיבלו חזקה פיזית בדירה כמקובל בהסכמי מכר אלא ״חזקה משפטית״ בלבד המלמדת על מכירה ורכישה של זכויות בנייה.

זאת ועוד לדבריו, ניסיון החיים מלמד שאדם לא מוכר 75% מדירה קטנה לשתי קונות שאין לו קשר איתן כך שהמסקנה המתבקשת היא שהעסקה האמיתית שנערכה היא של מכירת זכויות בנייה.

כמו בעסקאות קומבינציה

רו"ח צבי פרידמן, חבר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בתל אביב, קיבל את הערר.

הוא כתב שהמוכר יכול היה למכור רק את זכויות הבנייה אך משבחר למכור חלק מהדירה בתוספת זכויות הבנייה הנלוות אליה זו זכותו. זאת, בדומה לעסקאות קומבינציה שבהן ניתן למכור את כל החלקה תמורת קבלת דירות בבניין שייבנה או למכור חלק מהחלקה ולקבל שירותי בנייה על החלק הנותר.

לדבריו, מבחינת שיעור המס יש הבדל משמעותי בין שני סוגי העסקאות (מכר מלא ומכר חלקי) למרות ששתיהן מגיעות לאותה תוצאה כלכלית. הקביעה האם בוצעה עסקת מכר מלא או מכר חלקי תלויה אך ורק בנוסח ההסכם.

בסופו של דבר הוא קבע שיש לסווג את העסקה בהתאם לחוזה המכר כמכירת דירה שכוללת זכויות בנייה ולא מכירת זכויות בנייה בלבד. עם זאת, מאחר שזכויות הבנייה הוגבלו בהסכם ל-140 מ״ר נקבע שיש לחשב את שומת מס השבח בהתאם, לפי מכר של 60% מהדירה.

לפיכך נקבע שהפטור ממס יחול על 60% מערך הדירה (630,000 שקל) והמס יוטל על זכויות הבנייה הנלוות בשווי 1,545,000 שקל.

יו״ר הוועדה השופט הרי קירש וחבר הוועדה דן מרגליות הצטרפו לתוצאה.

• ב״כ העורר: עו"ד יוסף גיא מוסרי
• ב״כ המשיב: עו"ד ניר וילנר מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין