פס"ד בשאלה האם רשאי מנהל מיסוי מקרקעין להתעלם ממכירת חלק מדירה ועוד

רו"ח צבי פרידמן, חבר ועדת הערר

פתח דבר

1. עניינו של הערר שבפנינו מתייחס לשאלה האם רשאי מנהל מיסוי מקרקעין (המשיב) להתעלם ממכירת חלק מדירה (הגלומות בה זכויות בנייה בלתי מנוצלות) ולקבוע, על אף האמור בהסכם המכר, כי נמכרו זכויות בנייה בלבד וזאת בהתחשב, לטענתו, במהות הכלכלית של העסקה.

   עיקרי העובדות הרלוונטיות

   1. העורר מס' 1 מר ישעיהו קטן (להלן גם - "העורר") רכש בתאריך 25.10.2012 דירה וחלק יחסי מהמקרקעין, ביחד עם עשרה רוכשים נוספים (סה"כ 11 רוכשים), בבניין ישן בן שלוש קומות, המכיל חמש דירות, ברחוב נורדאו 40 בתל-אביב, הידוע כחלקה 4 בגוש 6956 (להלן - "הסכם הרכישה משנת 2012").

       

   2. בהתאם להסכם הרכישה משנת 2012 רכש העורר 240/1000 (24%) מזכויות הבעלות במקרקעין. הבניין על דירותיו, בנוי בהיתר כ-275 מ"ר בתוספת מרפסות פתוחות ומרפסת גג בשטח כולל של 100 מ"ר. בעת הרכישה לא נוצלו זכויות הבנייה הניתנות לניצול בהתאם לתב"ע.

       

   3. במקביל לחתימת ההסכם משנת 2012 נחתם גם, באותו תאריך, הסכם שיתוף בין כלל הרוכשים, לפיו יוחדה לעורר דירה בת 55 מ"ר אשר מצויה בקומה עליונה בבניין (להלן - "הדירה" ו/או "דירת המגורים") וכן זכויות בנייה לפי חלקו היחסי במקרקעין.

       

   4. בהתאם לתוכניות החלות על המקרקעין האמורים, ניתן לבנות חלף הבניין הקיים, בניין חדש בן ארבע קומות על קומת עמודים בתוספת חדרי יציאה לגג - סה"כ 865 מ"ר (מהם 672 מ"ר לפי תב"ע ו-193 מ"ר לפי תמ"א 38). בפועל בקשת ההיתר הנוגעת למקרקעין מתייחסת ל-877 מ"ר (נספח ד' לכתב הערר). עפ"י תוכנית הבקשה להיתר העורר יהיה זכאי לדירת הגג בשטח 91 מ"ר, ושתי יחידות דיור נוספות, האחת בשטח של 83 מ"ר והשנייה בשטח של 58 מ"ר, ובסה"כ 232 מ"ר.