חוק מיסוי מקרקעין קובע כי חברי קבוצת רכישה ישלמו מס רכישה לפי שווי דירות מוגמרות אלא שנקבע כי חמש קבוצות שהתארגנו לבניית בנייני מגורים לא עונות על הגדרות החוק ולכן המס ייגזר משווי הקרקע בלבד.
חמישה עררים שהגישו קבוצות שהתארגנו להקמת בנייני מגורים בחיפה התקבלו לאחרונה תוך ביטול שומות מס הרכישה של מנהל מיסוי המקרקעין. חברי הוועדה בראשות סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה רון סוקול דחו את הטענה כי מדובר בקבוצות רכישה שמחויבות לפי חוק לשלם מס לפי שווי דירה מוגמרת. נקבע כי בהיעדרו של גורם מארגן המקבל תשלום תמורת הטיפול בפרויקט העוררים לא עונים על הגדרת "קבוצת רכישה" בחוק ולכן שומת המס תיגזר משווי הזכויות בקרקע בלבד.
בעלי הקרקעות התקשרו עם הרוכשים בהסכמים לשיתוף פעולה לצורך הקמת חמישה בניינים. לפני כ-5 שנים דחה מנהל מיסוי המקרקעין את הצהרות המס שהגישו, וקבע כי מאחר שמדובר בקבוצות רכישה עליהם לשלם מס לפי שווי דירה מוגמרת ולא לפי שווי הזכויות בקרקע – כפי שסברו.
בעקבות זאת הגישו חברי הקבוצות עררים שנדונו במאוחד בפני ועדת הערר, שם הם טענו כי אינם נחשבים לקבוצות רכישה ולכן שווי המס צריך להיגזר בהתאם להסכמים המכר, שלפיהם רכשו זכויות יחסיות בקרקע ולא דירה מוגמרת.
לעומתם טען מנהל המיסוי כי מהות העסקה האמיתית היא רכישת דירה, וכן מדובר כאן בקבוצות רכישה.
כל עסקת נדל"ן מסתיימת בבנייה
יו"ר הוועדה השופט סוקול קבע כי רק כאשר קבוצה עונה על תנאי החוק לקבוצת רכישה ניתן להכיר בה ככזו ולמסות אותה לפי שווי הנכס המוגמר. אחד התנאים שמונה החוק הוא קיומו של "גורם מארגן" – גוף עסקי וחיצוני לקבוצה שמסייע לבצע את הפרויקט תמורת תשלום.
מנהל מיסוי המקרקעין טען כי בעלי הקרקעות המקוריים הם למעשה הגורם המארגן אלא שהשופט לא סבר שאלה הם פני הדברים.
אמנם, בעלי הקרקע עמדו מאחורי העסקה וקידמו את המכירה לרוכשים, אך הם לא נחשבים ל"גורם מארגן" בעיקר משום שלא קיבל כל תמורה על פעילותו. בכל קבוצה יהיה אדם דומיננטי שינהיג אותה, הוסיף חבר הוועדה עו"ד נתן מולכו אך אין זה אומר שהוא עונה על הגדרת "גורם מארגן" בחוק.
"המחוקק ביקש לחייב רכישה של דירה מוגמרת באמצעות קבוצת רכישה רק מקום שהקבוצה מתארגנת על ידי 'גורם מארגן' הפועל למען קבלת תמורה עבור הארגון. המחוקק לא ביקש לחייב במס רכישה על רכישת דירה מוגמרת, מקום שהקבוצה התארגנה בדרכים אחרות...", נכתב בפסק הדין.
יתרה מזו, השופט סוקול אף לא סבר שמהותה האמיתית של העסקה היא רכישת דירת מגורים מוגמרת. זאת, נוכח העובדה שבהסכמים נמכרו זכויות יחסיות ובלתי מסוימות בקרקע והוסכם על פעילות משותפת לבנייה עצמית אך לא על רכישת דירה, מה גם שהחוזים לא החילו על העסקה את הוראות חוק המכר (דירות).
עו"ד מולוכו הוסיף כי מאחר שבארץ אין שוק משני של מכירת קרקעות לא בנויות ברור שכל עסקת נדל"ן מטרתה הסופית היא בנייה, גם כשזכויות הבנייה עוד לא קיימות, אולם אין בכך כדי לראות בכל עסקה כזו כרכישת דירה מוגמרת.
הדברים התקבלו על ידי חבר הוועדה הנוסף, עו"ד חיים שטרן, ולפיכך העררים התקבלו. השומות בוטלו ומנהל מיסוי מקרקעין חויב בהוצאות משפט של 25,000 שקל.
- ב"כ העוררים: עו"ד י' גבעון
- ב"כ המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה): עו"ד ר' ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו"ד אהוד פורת
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין