בבניין בן שתי דירות בתל אביב ביצעו דיירי הקומה העליונה שיפוץ והרחבה. הדיירת מקומת הקרקע זכתה בתביעה לתשלומי איזון שהגישה בפני המפקחת על המקרקעין
המפקחת על רישום מקרקעין אביטל שרייבר קיבלה לאחרונה תביעה שהגישה תושבת תל אביב נגד שכניה וקבעה כי עליהם לשאת בתשלומי איזון בגין ניצול זכויות בנייה עודפות. הנתבעים ערכו שיפוץ והרחבה לפני מספר שנים וטענו כי אין לחייבם בתשלום שכן גם התובעת יכולה להרחיב את דירתה לכיוון המרתף. המפקחת קבעה כי אין כדאיות כלכלית למהלך זה וחייבה אותם ביותר מחצי מיליון שקל.
הבניין כולל שתי דירות בלבד, דירה קרקע בבעלות התובעת ודירה בקומה שמעליה בבעלות הנתבעים. על פי מסמכי הרישום לכל אחד מהצדדים צמודות חצי מהזכויות ברכוש המשותף.
לטענת התובעת, מגיעים לה תשלומי איזון עקב ניצול עודף של אחוזי הבנייה בדירת הנתבעים, בחריגה מחלקם על פי התקנון. הנתבעים טענו מנגד כי תנאי לחובה לשלם תשלומי איזון על פי החוק הוא שהזכויות שנוצלו על ידם באו על חשבון זכויות התובעת.
הם ציינו כי הזכויות שנוצלו הם בגג בו אין לנתבעת אפשרות לנצל זכויות בנייה עקב מיקום דירתה. הנתבעים הוסיפו כי לנתבעת אפשרות לנצל זכויות בנייה במרתף.
המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בתל אביב, אביטל שרייבר, מינתה שמאי שקבע שתי חלופות לבחינת תשלומי האיזון. האחת, העדיפה לשיטתו, על פי המימוש בפועל של הזכויות שנוצלו, והשנייה, לפי החיסרון שנגרם לתובעת ברכוש המשותף. על פי החלופה הראשונה קבע השמאי שווי פיצוי בסך 507,430 שקל ועל פי החלופה השנייה פיצוי בסך 170,403 שקל. השמאי המליץ להצמיד את החצר לדירת התובעת ובמסגרת החישוב הוא התייחס לחצר כמוצמדת לדירתה.
שווי הזכויות העודפות
המפקחת הבהירה שעל אף שהשאלה האם יש לחשב את תשלומי האיזון על פי שווי המימוש או על פי שווי הגריעה הנגרמת לבעל דירה שאינו יכול להרחיב דירתו היא עניין מהותי הנוגע לאופן ישוב תשלומי איזון, לא קיימת תשובה חד משמעית בפסיקה.
המפקחת כתבה כי היא סבורה שאכן החלופה הראשונה היא החלופה שיש לפעול על פיה והדרך הנכונה לחישוב תשלומי האיזון היא על פי שוויין של הזכויות העודפות עבור הנתבעים, ולא על פי החיסרון הנגרם לתובעת עקב שימוש הנתבעים בזכויות אלה.
היא הסבירה שמכיוון שהחלקים ברכוש המשותף מתחלקים בין בעלי הדירות ללא קשר למיקום הדירה, ולאור הוראות הפסיקה שגם אחוזי הבנייה יתחלקו בהתאם לחלקי בעלי הדירות ברכוש המשותף, המסקנה המתבקשת היא שגם חלוקת זכויות הבנייה אינה צריכה להתחשב במיקום הדירה או בפוטנציאל ההרחבה שלה.
עוד הדגישה השופטת כי תשלומי האיזון אמורים לאזן את ההנאה הצומחת לבעל הדירה המשתמש באותו חלק עודף של הרכוש המשותף, אל מול השווי הכספי שיקבל שכנו.
בתוך כך המפקחת קיבלה את חוות דעת השמאי שלפיה אין כדאיות כלכלית להריסת דירת התובעת לצורך בנייתה מחדש בתוספת זכויות הבנייה במרתף.
עם זאת, היא דחתה את מסקנת השמאי בעניין החצר וקבעה כי יש להוסיף לתשלומי האיזון 156,200 שקל בגין אי הצמדת החצר לדירת התובעת.
עוד נקבע כי יש להפחית מחישוב השמאי 86,308 שקל בגין שטחי הממ"ד והשירות, זכויות שמוקנות לכל דירה וללא קשר לתב"ע.
בסופו של דבר קבעה המפקחת כי התובעת זכאית לתשלומי איזון מהנתבעים בסך של 577,321 שקל בתוספת 2,400 שקל על נזקים שנגרמו במהלך הבנייה והוצאות בסך 20,000 שקל.
לפסק הדין המלא בתיק 05-168-2018
- ב"כ התובעת: עו"ד אדם אלבג
- ב"כ הנתבעים: עו"ד חיים קורן
עו"ד ג'ני ריינדוביץ
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין