לא רשמה הערת אזהרה לטובתה אך בכל זאת זכתה בקרקע

"עסקאות סותרות" הן תאונה משפטית שקוראת מדי פעם, כאשר אותו נכס או אותה קרקע נמכרת לשני רוכשים. כיצד יקבע בית המשפט איזה רוכש יזכה?

בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את תביעתה של אישה שרכשה קרקע חקלאית בסח'נין, ולאחר מכן אותה קרקע נמכרה לרוכש נוסף. השופטת עפרה אטיאס הורתה לבטל את הרישום לטובת הרוכש השני, ולהעבירו על שם התובעת.

הקרקע - בשטח של דונם וחצי - נרכשה על ידי התובעת בפברואר 2013. היא החלה לנטוע בקרקע עצי זית, תאנה וענבים, כלומר החזיקה בקרקע.

כשנתיים לאחר מכן, המוכר מכר את אותה קרקע (וקרקעות סמוכות נוספות) לאדם אחר. בניגוד לרוכשת הראשונה, הרוכש השני פנה מיד לטאבו ורשם הערת אזהרה לטובתו.

מכאן תביעת הרוכשת שהוגשה ב-2015 נגד המוכר והרוכש השני, בה ביקשה מבית המשפט להצהיר שהיא הבעלים של הקרקע, ולא הרוכש השני.

התובעת טענה שכל תושבי האזור ידעו על עסקת המכר בינה ובין המוכר, כולל הקונה השני. לכן היא טענה כי הערת האזהרה צריכה להימחק,  מאחר שמדובר בעסקה שנייה, הסותרת ונוגדת את העסקה הראשונה. היא הוסיפה שהקונה השני פעל בחוסר תום לב מרגע שחתם על העסקה ועד לרישום הערת האזהרה.

מנגד, המוכר טען כי רק לאחר פניית התובעת, הוא הבין שנחתמו שני הסכמים מנוגדים בנוגע לאותו שטח. לטענתו, מדובר בטעות נעשתה בתום לב ובהיסח הדעת, ולא מתוך כוונת זדון או ניסיון להתעשר על חשבון התובעת.

לשיטתו, הרוכש השני אינו אחראי לטעות ואין לו כל קשר אליה, ולכן הוא זכאי להירשם כבעלים של החלקה.

הרוכש השני טען להגנתו כי עורך דינו אישר לו שהעסקה תקינה, ואין מניעה לחתום על החוזה. הוא הוסיף שהסתמך על תשריט המגרש, לפיו השטח היה פנוי ולא נמכר לאחר – כך שלא ניתן לטעון שהוא פעל בחוסר תום לב.

הרוכש השני ידע

באופן כללי, השופטת אטיאס הסבירה כי בעסקאות נוגדות במקרקעין, אם הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה, הרי שהרוכש השני לא יכול היה לדעת שהקרקע נרכשה. מכאן שלמעשה הרוכש הראשון הוא שגרם ל-"תאונה המשפטית", ולפיכך לא יהיה זכאי ליהנות מעדיפות המוענקת לו מעצם היותו הראשון.

עם זאת, השופטת הסבירה שחוק המקרקעין דורש שהרוכש השני יהיה תם לב מרגע החתימה על החוזה ועד לרישום הערת האזהרה.

לגופו של עניין, השופטת הדגישה כי הרוכש השני לא ציין בכתב ההגנה, או בתצהיר שבכלל הסתמך על הרישום בטאבו אלא העיד כי הסתמך על התשריט. בנוסף מכך, הוא אף הודה בחקירתו הנגדית שכבר בזמן שרכש את המגרש הראשון, ידע כי לתובעת זכויות בשטח, בהיקף של דונם וחצי במקרקעין, וכי היא מחזיקה בהם.

משכך השופטת הסיקה שני דברים: שהקונה השני לא עמד בדרישת תום הלב, וכן שאי רישום הערת האזהרה על ידי התובעת, אינו הגורם שהוביל לתאונה המשפטית.

בנסיבות אלו, השופטת קיבלה את התביעה והורתה על ביטול רישום הזכויות שנרשמו לטובת הנתבע ועל העברתם על שם התובעת, בכפוף להצגת אישורי תשלום המסים על פי דין.

עוד נקבע כי  הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 9,000 שקל.

• שמות ב"כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין