מאת: עו"ד בנימין לוין
ישיבת השדולה החקלאית בכנסת, שהתקיימה ביולי האחרון, לא הביאה איתה בשורות גדולות בעניין הרחבות הבניה לתושבי הקיבוצים והמושבים. עו"ד לוין נכח בישיבה וחזר עם ביקורת קשה על רשות מקרקעי ישראל.
ב-25 ליולי התקיימה בכנסת ישיבת השדולה החקלאית, ונכח בה גם כותב שורות אלה. הישיבה עסקה בסוגיות הבנייה בקיבוצים ובמושבים ובסטטוס הטיפול בהן מול רשות מקרקעי ישראל - רמ"י. הדיון התמקד, בעיקרו, בנושא ההקפאה של הבנייה בקיבוצים, בעקבות סירוב רמ"י לחתום על היתרי בנייה.
עוד נכחו בישיבה: מנהל רמ"י מר בנצי ליברמן, יו"ר קק"ל מר אפי שטנצלר וח"כים חברי השדולה החקלאית: עמר בר-לב (מפלגת העבודה, ראש השדולה), יצחק וקנין (ש"ס) וזבולון כלפה (הבית היהודי). בישיבה נכחו גם חברי כנסת נוספים, ביניהם מוטי יוגב, רובי ריבלין ומרב מיכאלי ולקחו בה חלק גם ראשי מועצות, חברי קיבוצים ומספר עורכי-דין העוסקים בתחום.
נציין, כי רמ"י הוקמה במסגרת הרפורמה לייעול הטיפול במקרקעי המדינה והמרת זכויות החכירה בבתי-מגורים לבעלות מלאה של החוכרים. על הרפורמה החליטה הממשלה במאי 2009, ורמ"י אמורה היתה להחליף את מנהל מקרקעי ישראל. אלא שבפועל, מנהל מקרקעי ישראל הפך לרשות מקרקעי ישראל ופרט לשינוי השם לא נשתנה הרבה - רוב רובן של סעיפי החלטת הרפורמה לא יושמו עד עצם היום הזה.
העמדת הפנים של רמ"י
באוקטובר 2012 נשלח למר זאב שוב, מזכיר התנועה הקיבוצית באותה עת, מכתב ממנהל רמ"י, בנצי ליברמן. במכתב צוינו התנאים לאישור רמ"י לבנייה בקיבוצים. כבעלת הקרקע, נדרשת חתימת רמ"י על כל תכנית המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כתנאי לאישורה.
המכתב פורסם באתר רמ"י תחת הכותרת "מנהל מקרקעי ישראל משחרר חתימה על היתרי בנייה בקיבוצים". אלא שהכותרת היא לעג לרש משום שבפועל, התנאים שצוינו במכתב גרמו להקפאה מוחלטת של הבנייה.
על פי תנאי רמ"י, נדרשים הקיבוצים, שהחלו בהליכי שיוך דירות, להשלים את הליכי השיוך תוך שנה או לבטלם. כמו כן, קיבוצים באזור המרכז נדרשו להציב ערבות בנקאית בסך 200 אלף שקל ליחידת דיור, ואילו קיבוצים באזור עדיפות ב' נדרשו לערבות בסך 50 אלף שקל לכל יחידה. רמ"י הודיעה, כי הערבות תחולט אם הקיבוץ לא ישלים את השיוך בתוך 12 החודשים שקצב לכך המנהל.
מצוקת דיור בקיבוצים
אבנר גולן בן ה-35, דור רביעי בקיבוץ כנרת, נשוי ואב לשניים, נשא דברים נרגשים. אבנר, בעל תואר שני מהפקולטה לחקלאות ברחובות וחקלאי בכל רמ"ח אבריו, התקבל כחבר בקיבוץ ביולי 2006. בדומה לחברי קיבוץ אחרים ברחבי הארץ, גם אבנר סובל ממצוקת דיור.
באפריל 2006 התקבלה החלטה 751 של המנהל לנושא שיוך דירות בקיבוץ. בהחלטה נקבע, כי היא חלה רק על חברים קיימים עד למועד פרסומה, ועל כן לא זכה אבנר ליחידת דיור משלו. מצד שני, הקיבוץ לא יכול לעמוד בתנאי החכירה הנדרשים ליישום החלטת שיוך בתים, עקב מחסור תקציבי לצרכי הפנסיה של וותיקי הקיבוץ.
יוצא מכך, שבפועל, אבנר לא יכול לבנות במסגרת הבתים הקיימים בקיבוץ וגם לא לקבל היתר בנייה בהרחבה.
גם אלעד זלקין, מהנדס מכונות שנקלט עם אשתו וילדיו בקיבוץ גלאון שבחבל לכיש, תיאר בפני השדולה מצב דומה. זלקין ומשפחתו מתגוררים בבית של 50 מ"ר והם מעוניינים לבנות במסגרת הרחבת הבנייה בקיבוץ, אלא שהתנאים שמעמיד המנהל לצורך חתימתו על היתר הבנייה, הכוללים ערבות של 200 אלף שקל כאמור, אינם מאפשרים זאת. לא זו אף זו: הערבות נדרשת גם כאשר כלל לא ידוע מה יהיה הערך השמאי של המגרש עליו אמור להיבנות ביתו של זלקין.
מנהל רמ"י: הממשלה צריכה להחליט
מנהל רמ"י השיב למתקפה נגדו בסבלנות ובמתינות. לדבריו, קיבוצים החלו ליישם הסכמי שיוך מבלי ששולם דבר על הקרקע, למרות שבמושב סמוך נחלה יכולה להימכר ב- 300-400 אלף שקל.
רמ"י נחשפה לחוזי השיוך רק בעקבות פניות של רשות המיסוי. חוות הדעת של היועמ"ש קבעה, כי חוזי השיוך הינם עסקה במקרקעין, החייבת במס ובדמי חכירה מהוונים. לדברי ליברמן, מכתבו למזכיר התנועה הקיבוצית הוא פועל יוצא של חוות הדעת המשפטית.
ליברמן הדגיש, כי אין מצדו שום אמירה ערכית בנושא: אם הממשלה סבורה שלחברים הוותיקים בקיבוצים יש זכות על בתיהם ושרישום הבתים על שמם פטורה מדמי חכירה ואינה בגדר אירוע מס -- הרי שעל הממשלה להסדיר זאת בחקיקה. במצב המשפטי הנוכחי, הוסיף, נדרשים דמי חכירה ודיווח מס, וכל עוד הנושא לא הוסדר, רמ"י נדרשת להבטיח בדרך כלשהי את הסדרת הבנייה החדשה.
ליברמן רמז, כי האחריות למצג שניתן למשתכנים בהרחבות או לחברים חדשים, מוטלת על הקיבוצים בלבד, כאשר גם לקיבוצים היה ברור שיידרשו דמי חכירה ריאליים. בפועל, נוצר מצב שנקלטים חדשים, שהשקיעו מיליון שקל בבניית ביתם ייאלצו לשלם דמי היוון, שיכולים להגיע עד ל-400 אלף שקל, מבלי שמישהו טרח ליידע אותם.
עוד הזכיר ליברמן, שכיום אין מניעה לבנות עבור חברים וותיקים או להגדיל את בתי החברים הקיימים עד 160 מ"ר, שכן לא נדרשים לצורך כך דמי חכירה.
כיום ניתן גם לבצע הרחבות בהסכם בין המדינה לבין המשתכן, אך הקיבוצים מעדיפים לקבל משתכנים כחברים באגודה השיתופית ולבצע את השיוך במסגרתה.
איך ישוחרר פקק ההרחבות?
ועדה בראשותו של ליברמן מנסה למצוא מסלול נוסף, במודל המבוסס על קשר סטטוטורי משולש, שקודקודיו הם המדינה, האגודה והמשתכן. השאיפה היא לסיים את עבודת הוועדה עד סוף 2013.
בשלב הזה, כל שניתן לעשות הוא לשלם דמי חכירה "מלאים" על הקרקע (91%), או ללכת להסדר ביניים, המחייב גם את הקיבוץ לעמוד בלו"ז של שיוך בתים תוך מתן ערבות.
ליברמן הודה, כי ייתכן וערבות של 200 אלף שקל גבוהה למקומות מסוימים במרכז, וצריך לשקול את התאמתה. ח"כ ועקנין ואחרים הציעו לפתור את העניין בחקיקה, אך לא נראה שזהו פתרון ריאלי.
יישום הליך שיוך הבתים צפוי להימשך עוד שנים רבות. נראה כי אין מוצא אחר מלבד הגעה למתווה ביניים מוסכם, במסגרתו ייקבעו תנאים סבירים להמשך הבנייה בקיבוצים עוד בטרם יושלמו הליכי השיוך.
* הכותב הוא עו"ד העוסק בדיני מקרקעין.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין