תופעה נפוצה בקרב אנשים שמשכירים כמה דירות היא העברת נכסים או הכנסות משכר דירה לילדיהם במטרה לפחית תשלום מיסים. אולם השאלה המכרעת לצורך החיוב במס היא מי בעל השליטה בנכס
הכנסה משכר דירה כפופה להוראות פקודת מס הכנסה ומהווה הכנסה חייבת, ובמקרים מסוימים אף הכנסה עסקית. להכנסות משכר דירה יש שלושה מסלולי מיסוי: הראשון מיסוי רגיל ככל הכנסה, השני בשיעור מס של 10%, והשלישי פטור ממס עד למדרגת הכנסה של כמעט 5,000 שקל לחודש.
באופן טבעי, המסלול השלישי הוא האטרקטיבי ביותר וקורץ לכל מי שמקבל הכנסות מדירת מגורים. ואולם, כל מי שחורג מתקרת הפטור, כלומר, מקבל שכר דירה של מעבר ל-5,000 שקל בחודש, מחויב במס הכנסה.
בדרך כלל, מי שמשכיר יותר מדירה אחת מקבל הכנסה חודשית החורגת מתקרת הפטור. במצב זה אנשים נוטים לחפש "מקלט מס" באמצעות ״העתקת״ הכנסות לילדים. כך למשל, אדם שמשכיר שתי דירות משייך את אחת מהן לבנו וכך ההכנסה מכל אחת מהדירות אינה חורגת מתקרת הפטור.
זהו "תכנון מס" נפוץ ורשות המיסים נלחמת בו במלוא המרץ. האם מדובר בתכנון או תחמון?
״בעל העץ הוא בעל הפרי״
באחד מפסק הדין בנושא (21361-11-17) נדון ערעור של אדם שהיו לו שלוש דירות מושכרות. לגבי שתיים מהן הוא טען שההכנסות שייכות לילדיו. הוא הסביר כי מכיוון שהדירות נמצאות בנחלה במושב, לא ניתן להעביר את הרישום על שם הילדים ולכן נותרו הדירות רשומות על שמו, אולם בפועל הן שייכות לילדים וכך גם דמי השכירות.
השופט אבי גורמן מבית המשפט המחוזי בלוד הבהיר כי אחד הכללים החשובים בדיני המס הוא ״בעל העץ הוא בעל הפרי״. במקרה זה, האב הוא ״בעל העץ״, כלומר, בעל הזכויות במקרקעין. השופט ציטט פסיקה של בית המשפט העליון שלפיה אם נישום ״העתיק״ הכנסות לאחר ומבקש לטעון שההכנסות אינן שלו, עליו להציג ראיות משכנעות.
השופט פסק שהאיש לא הציג כל ראיה לכך שאין לייחס לו את דמי השכירות. בין היתר, הוא לא הצביע על הסכם בינו לבין בניו ולא טרח להביא את הילדים לעדות. לפיכך דחה השופט את הערעור וקבע שיש לחייב את האב במס בגין ההכנסות משלוש הדירות.
בנקודה זו כדאי לציין שהרבה בעלי נכסים סבורים כי הנטל להוכיח שהכנסות הדירה הועתקו לילדים הוא על פקיד השומה. מדובר בטעות שכן במקרה בו הנישום טוען שההכנסות הועתקו למישהו אחר עליו הנטל להוכיח את הטענה. כל עוד הטענה לא הוכחה, ההכנסות ישויכו לבעל הנכס.
כשההעברה היא פיקציה
במקרה אחר (ע"מ 30850-07-18) מדובר היה באדם שזכה בלוטו בשנת 1997 ב-12 מיליון שקל. הוא בנה שני בניינים ומכר 17 דירות. ארבע מתוכן הוא העביר לילדיו ובהמשך הן נמכרו לצדדים שלישיים בפטור ממס שבח. מנהל מע"מ קבע שפעילות האיש בנדל"ן היא פעילות עסקית, ובכלל זה מכירת דירות הילדים.
בערעור טען האיש כי מכירת ארבע הדירות הייתה פעילות פרטית ולא עסקית וכי מדובר במתנה לילדים.
בית המשפט פסק שגם מכירת דירות אלה נכנסת לגדר עיסוקו של המערער. בפסק הדין נקבע כי הוא זה שקיבל את ההחלטה להעברת הדירות לילדים, הוא זה שהחליט על מכירת הדירות לצדדים שלישיים, והוא זה שקיבל את התמורה מאותה מכירה – תמורה שחזרה אליו. נפסק כי ההעברות לילדים במתנה נעשו למטרות מס, ניצול פטורים והקלות מס.
בתוך כך בית המשפט דחה את טענת המערער שהכסף הועבר אליו רק למשמורת עבור הילדים – שחלקם נשואים. בית המשפט קבע שפעילותו של המערער נבעה משיקולי מס והעברת הדירות לילדיו הייתה פיקציה.
ראיות משכנעות
נדמה שהמבחן להבדל בין תכנון לגיטימי לתחמון מס נעוץ באמת ובראיות. על מנת לסטות מהכלל ש"בעל העץ הוא בעל הפרי", יש צורך בהבאת ראיות משכנעות ונימוקים קוהרנטים. יעוץ מוקדם עם בעל מקצוע בקיא יכול להטות את הכף לתכנון נכון ולגיטימי על פני תחמון פיקטיבי.
* עורך דין שוקי ג׳אנה מתמחה במתן בפתרונות חכמים ומתקדמים לסוגיות מס שונות
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין