נקבע כי כאשר יזם רוכש אופציה שמאפשרת לו לשמש כמעין מתווך בין בעל הקרקע לבין רוכשים לא מתבצעת ביניהם עסקת מקרקעין. החיוב במס צריך לחול רק על עסקת המכר הסופית בין הבעלים לבין רוכשי הקרקע
בית המשפט העליון קבע לאחרונה כי יזמים שרכשו מבעלי קרקע אופציה למכור אותה לא צריכים לשלם מס רכישה גם אם מכרו את האופציה לרוכשים שהתחייבו לרכוש את הקרקע. במילים אחרות, מיסוי מקרקעין יכול לדרוש מס רכישה רק פעם אחת – כשמתבצעת עסקת מכר סופית בין הרוכשים לבין הבעלים.
פסק הדין ניתן במסגרת ערעורים שהגישו מנהלי מיסוי מקרקעין בחדרה ותל-אביב על שישה פסקי דין של ועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שפטרו יזמי נדל"ן מתשלום מס רכישה עבור אופציה שקיבלו במקרקעין.
המחלוקת עסקה בפרשנות הוראת החוק שקובעת כי כשבעל קרקע נותן ליזם אופציה למכור עבורו את הקרקע ("אופציה ייחודית במקרקעין") העסקה ביניהם תהיה פטורה ממס שבח ורכישה אם היא עומדת במספר תנאים, ביניהם: הבעלים לא יוכל לחזור מההתחייבות למכור את הקרקע לרוכשים; תקופת האופציה לא עולה על 24 חודשים; התמורה ששולמה עבורה לא עולה על 5% משווי הקרקע או המחיר המבוקש עבורה ומקבל האופציה לא תפס חזקה בקרקע.
בששת המקרים שעליהם הוגש הערעור קיבלו יזמים אופציות למכור קרקעות תוך פרק זמן קצוב, באופן כזה שהקרקע לא תימכר כמקשה אחת אלא כיחידות נפרדות לרוכשים שונים. במסגרת ההסכמים עם הבעלים נקבע עוד כי היזמים יוכלו למכור את האופציות לרוכשים שונים ובתנאי שבסופו של דבר הקרקע תירכש כולה.
אלא שכשהיזמים מכרו את האופציות לחברי קבוצות רכישה בהסכמים שחייבו אותם לממש אותן מנהל מיסוי המקרקעין חייב אותם במס רכישה עבור רכישת האופציות מהבעלים. הנימוק היה שהפטור לא חל משום שההתחייבות לממש את האופציה שללה את יסוד הבחירה שמאפיין אופציות והפכה את העסקאות לעסקאות מכר ממש.
המשמעות הייתה שמכירת הקרקעות בעצם תמוסה בכפל: פעם אחת בעסקת האופציות ופעם שנייה בעסקת המכר מול הרוכשים.
ועדות הערר בחיפה ובתל-אביב לא ראו עם מנהל המיסוי עין בעין כאמור וקבעו כי חיוב מס הרכישה צריך לחול פעם אחת – על הרוכשים שקונים את הקרקע בפועל מהבעלים, ועל כך הוגשו הערעורים. אלא שאחרי שהשופטים יצחק עמית, דפנה ברק-ארז ועופר גרוסקופף הבהירו שהם סבורים שוועדות הערר צדקו, הודיעו מנהלי המיסוי שהם מושכים את הערעורים – והם נדחו ללא חיוב בהוצאות.
לעודד מיזמי נדל"ן
בפסק הדין הוסבר כי גם אם חופש הפעולה של הרוכשים הוגבל האופציה מתממשת בפועל רק ברגע שבו הם מבצעים עם הבעלים עסקת מכר סופית, כך שהעסקאות שביצעו היזמים לא נחשבות לעסקאות במקרקעין לפי החוק.
השופטים הוסיפו כי גם מבחינה מהותית אין הצדקה לחייב את היזמים במס כשכל תפקידם מסתכם בשירותי שיווק לקרקע. השירות שהעניקו היזמים לבעלים הייתה אפשרות למכור קרקע אחת למספר רוכשים באופן שעשוי להביא להגדלת התמורה אבל זה לא הפך אותם לבעלי הזכויות בקרקע.
נימוק נוסף הוא האינטרס בקידום מיזמי נדל"ן דומים לאלה שביצעו היזמים. השופטים ציינו כי זו בדיוק הייתה המטרה של המחוקק כשהגה את המכשיר החדשני של "אופציה ייחודית מקרקעין", ולכן אין הצדקה לפרש את הפטור בצורה מצומצמת שעשויה להרתיע מפני ביצוע עסקאות כאלה.
- ב"כ המערערים: עו"ד חן אבידוב
- ב"כ המשיבים: עו"ד צור שיץ ועו"ד עומר הלביא, עו"ד אהוד פורת, עו"ד הדר טל ועו"ד נירה קורי, עו"ד עופר אלבוים ועו"ד עינב דותן, עו"ד רונית ברזילי ועו"ד מאיר מזרחי
עו"ד יצחק שטינברג
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין