הסב החכיר בניין ל-299 שנה – נכדתו לא תוכל לעצור פרויקט תמ״א 38

יורשת בניין ברמת גן התנגדה לביצוע פרויקט חיזוק בבניין סמוך, שהוחכר על ידי סבה בחכירה לדורות. טענת היזמית והדיירים כי עד לתום תקופת החכירה אין לנכדה אפשרות לעצור את העבודות התקבלה. 

השופטת עינת רביד קיבלה לאחרונה תביעה של יזמית תמ״א 38 להצהיר כי לנכדתו של הבעלים הרשום של הבניין אין יכולת להגביל את ביצוע הפרויקט. בין היתר היא קבעה שהסב החכיר לטווח ארוך את הזכויות בבניין לחברת ההחזקה והניהול של הבניין באופן שמאפשר לה לבצע את הפרויקט ללא צורך לקבל את אישור היורשת.

לסב, שנפטר ב-1959, היו מספר חלקות ברמת גן. על אחת מהן נבנה בית שהועבר במתנה לבתו (שנפטרה גם היא) ואותו ירשה נכדתו, אשר גרה בבית עד היום. את הזכויות בחלקה סמוכה העביר הסב לקבלן בתמורה לבניית הבית עבור הבת. הקבלן ביקש להקים בניין על החלקה שקיבל ולצורך מימון העבודות נחתם שטר חכירה בין הסב לבין חברה שהוקמה לניהול והחזקה של הבניין. על פי השטר החברה חכרה מהסב את הזכויות במקרקעין למשך 299 שנה. חברת הניהול בתורה החכירה את הדירות לדיירי הבניין. הבחירה באופציה של חכירה לדורות ולא של מכירה נעשתה משיקולי מס.

ב-2013 ביקשה חברת הניהול לבצע פרויקט תמ״א 38 בבניין אך הנכדה הגישה התנגדות וטענה כי זכויות הבנייה שייכות לה והפרויקט יסתיר לה את הנוף לגן אברהם הסמוך.

במסגרת הניסיונות לקדם את הפרויקט עתרו היזמית, חברת הניהול והדיירים להצהיר כי זכויות הבנייה שייכות להם על אף שרישום זכויות הבעלות בפועל נותר על שם הסב. 

לטענתם, על פי שטר החכירה הזכויות במגרש הועברו בשלמותן ואם המנוח היה מעוניין לשמור לעצמו זכויות כלשהן הדבר היה בא לידי ביטוי בשטר. 

הנכדה טענה כי בין הסב לקבלן הוסכם מפורשות כי הבניין שיוקם ייבנה רק על החלק הדרומי של המגרש באופן שלא יחסום את הנוף הפתוח לגן אברהם מהבית שנבנה עבור אמה. 

עוד לטענתה, בהתאם להסכמה המקורית בין סבה לבין הקבלן, הבניין היה אמור לקום באגף אחד בחלק הדרומי ביותר של החלקה, מאחורי הבית שהוקם עבור אמה. אלא שבזמן הבנייה התגלה כי הבניין נבנה בשני אגפים באופן בולט לכיוון צפון באופן שחוסם את הנוף מהגן. כשאמה המנוחה גילתה זאת היא התעלפה ובעקבות זאת פרץ סכסוך בין סבה לבין הקבלן, שהסתיים בפיצוי למשפחה. בנקודה זו הוסכם ביניהם כי לא ייבנה דבר מעבר למה שכבר נבנה בפועל ללא הסכמת הסב. 

הנכדה הדגישה כי זכויות הבעלות מעולם לא הועברו על ידי הסב ולחברת הניהול הוענקה אך ורק זכות שכירות.

זכויות שקולות לבעלות

השופטת עינת רביד מבית המשפט המחוזי בתל אביב הבהירה כי נהוג לראות בהסכם חכירה לדורות לתקופה ארוכה כעדות לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות השקולות לזכויות בעלות ולא רק זכויות חכירה.

לדבריה, מעיון בייפוי הכוח עליו חתם הסב עולה שהוא העביר לקבלן את האפשרות לפעול כראות עיניו במקרקעין, לרבות מכירתם בשלמות לאחרים. כך, הנחת המוצא היא שהעברת זכויות החכירה לדורות כוללת בחובה גם העברת זכויות הבניה.

היא קבעה שהנכדה לא הוכיחה את טענתה כי המנוח השאיר בידיו את זכויות הבנייה או כי הותנה בין הצדדים שלא תיעשה בנייה נוספת ללא אישורו.

בנסיבות אלה קבעה השופטת כי עד תום תקופת החכירה אין לנכדה בעלות בזכויות הבנייה בחלקה ואין לה זכות להגביל את הפרויקט. 

לא ניתן צו להוצאות. 

• ב״כ המבקשים: עו"ד יאיר שלו
• ב״כ המשיבה: עו"ד אשר כהנא

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין