המדריך לבדיקת חברות יזמיות לתמ"א 38

מאת: עו"ד רועי בר-יוסף

החלטתם לבצע תמ"א 38? מזל טוב! עכשיו צריך למצוא את החברה שתבצע את הפרוייקט. האם תבחרו בקבלן עם המשרד הכי יפה או בזה שהברושור שלו הכי מעוצב? עו"ד רועי בר-יוסף מציע לרוכשים כיצד להתבונן במה שיש בקנקן בטרם חותמים על המסמכים.

במקרים רבים, אלו המבקשים לבצע פרוייקט תמ"א 38 בבניין מגוריהם בוחרים את החברות היזמיות מהן ירכשו את הדירה על בסיס מצגות תדמית ותחושת בטן בלבד, מבלי שראו כל תכנית עבודה מסודרת המבוססת על פרמטרים מדידים.

הצעה מתאימה איננה מסתכמת בתמורה המסחרית הטובה ביותר (כגון שטח הדירה החדשה, שטח המרפסת, תוספת של חניה או ממ"ד וכו'). לאור העובדה כי מדובר, לרוב, בנכס העיקרי של כל בית אב בישראל, ראוי לזכור כי החברה שתבצע את הפרוייקט הופכת באחת לשותפה בעלת זכויות קנייניות ועניין בקרקע לזמן ממושך. על כן, הדבר דומה לבחירת השותף העסקי המתאים ביותר לעסקים הפרטיים שלכם.

מאמר זה מציע פרמטרים עיקריים לבחינתן ובדיקתן של חברות יזמיות לתמ"א 38, על מנת שיוכלו המבקשים לבצע תמ"א 38 להשוות באמצעות כלים עסקיים ובאופן נטול פנים בין החברות היזמיות.

ניסיון וותק בענף

מומלץ לבדוק את ניסיונה של החברה היזמית בבנייה ולבצע תחקיר על עברה: כמה שנים החברה פעילה? מהו נסיונה בתחום? אילו סוגי פרוייקטים ביצעה ומה רמת מורכבותם? האם ניתן להתרשם מפרוייקטים שהושלמו? האם החברה מתמחה בקטגוריה שלה או עוסקת בתחומים שונים? המטרה היא לוודא שהחברה הנבחרת מכירה את העבודה ויש לה "תיק עבודות" ולקוחות מרוצים.

מוניטין

מוניטין נרכש, לרוב, בעמל ובזכותם תוצאות טובות. אם יש חברה שנראית אמינה, יש לנסות לאמוד את המוניטין שלה בענף הבנייה בכלל ובפרויקטים של תמ"א בפרט. לשם כך, יש לסקור כתבות אודות החברה, ביקורות, חוות דעת, המלצות, תביעות משפטיות וכן הלאה.

היקף אחריות החברה היזמית

כדאי לדעת, שישנן חברות יזמיות הפועלות גם כגוף מבצע של עבודות קבלניות בפרויקטים אחרים. לרוב מדובר בחברות אשר אמונות גם על ייזום הפרויקט עצמו.

מאידך, ישנן חברות הפועלות בתחום הייזום בלבד ושוכרות חברה קבלנית נפרדת לשם ביצוע הבנייה בפועל של הפרויקט.

הדבר משפיע, כמובן, על היקף האחריות של החברה היזמית על הפרויקט ועל כן גם על איכותו של הפרויקט. בהתאם לכך, כדאי לבדוק עם החברה האם היא יזמית בלבד או גם קבלנית? אם החברה רק יוזמת את הפרויקט, יש לבדוק מיהו הקבלן המבצע ו/או כיצד יתבצע המכרז לביצוע העבודות הקבלניות.

איכות מפרט טכני

צעד נוסף בעת בדיקת החברה היזמית הוא בחינת המפרט הטכני של פרויקט דומה אחר שבוצע או שמבוצע על ידה: זהות הספקים ונותני השירות בפרוייקט (קבלן ביצוע, משרד האדריכלים), בדיקת חומרי הבנייה בהם נעשה שימוש, בדיקה אישית של טיב המוצר המוגמר וכו'.

לשם בדיקות אלו, מומלץ לשכור את שירותיו של יועץ מקצועי מוסמך, כגון מהנדס או אדריכל.

רמת התכנון האדריכלי

מומלץ לבדוק את התכנית האדריכלית של הפרויקט: מהו מספר דירות ותמהיל הדירות? מהם שטחי הדירות? מהי התמורה לבעלי הדירות? גם כאן מומלץ לשכור יועץ מקצועי מוסמך, כגון אדריכל.

איתנות פיננסית

דרשו מנציגי החברה את הנתונים הרלוונטיים על חוסנה הכלכלי של החברה ובצעו בדיקות משלכם: האם עומדות נגד החברה תביעות כספיות? האם יש לה חשבונות מוגבלים? אולי שעבודים?

ליווי בנקאי

יש לבדוק מי הבנק המלווה את החברה היזמית ובמידת האפשר לקבל ממנו אישור בכתב על מתן ליווי בנקאי לחברה בפרויקטים בהיקף ומסוג דומה, ורצוי גם לקבל אישור על ליווי בנקאי לפרויקט המבוקש.

בדיקה פרסונאלית של החברה היזמית

מיהם בעלי המניות, הדירקטורים, המנכ"לים ואנשי המפתח הנוספים בחברה? האם ניתן לבדוק אותם על בסיס קריטריונים של ניסיון, מומחיות, מקצוע, תארים אקדמיים וכו'?

סקירה משפטית

האם תלויות תביעות משפטיות נגד החברה היזמית? האם יש פסקי דין בהם היא מאוזכרת?

המלצות על החברה

יש לבקש מהחברה היזמית רשימת בעלי דירות בפרויקטים אחרים היזומים על ידה וליצור עמם קשר לשם קבלת התרשמותם מהתנהלות החברה בפועל לאחר חתימת הסכם.

עוד כדי לשאול, כיצד הרוכשים בחרו את החברה ממנה רכשו את דירתם. בדרך זו ניתן להשיג מידע מיד ראשונה, בעל ערך רב.

לסיכום

קבלת החלטה על החברה היזמית האמינה ביותר היא דבר אחד וקבלת החלטה על ההצעה הטובה ביותר היא דבר אחר לגמרי. רוב הלקוחות נוטים לבלבל בין השניים ומתפתים אחר הצעות טובות "על הנייר" בלבד.

על כן, מומלץ לעבוד בשני שלבים: בשלב הראשון, יש לבדוק את הגופים העסקיים עמם בעלי הדירות מעוניינים לנהל מו"מ. בתהליך הבדיקה חברות לא מעטות יימחקו באופן טבעי מהרשימה. בשלב השני, מבין החברות האמינות שנותרו, יש לבדוק מי מציעה את ההצעה הטובה ביותר.

באופן זה, העלי הדירות העומדים לשדרג את איכות חייהם ייקחו החלטה מושכלת ונכונה, ממש כמו כל גוף עסקי.

* הכותב הוא עו"ד במשרד אלמוג בר יוסף העוסק בדיני מקרקעין

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.