אחרי 8 שנות מאבק מול הוועדה המקומית בעיר, בית המשפט קיבל את תביעתם של הדיירים וציין כי "ברור שבעיני הקונה הסביר, דירה עם נוף עירוני מלא עדיפה על פני דירה עם נוף עירוני חלקי בלבד".
סגן נשיא בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב, השופט חגי ברנר, קיבל את ערעורם של 18 בעלי דירות בשני בנייני מגורים בגבעתיים, ופסק להם פיצויים בסך של כ-1.5 וחצי שקל בגין ירידת ערך של דירותיהם, שנגרמה עקב בניית מגדל גבוה שחוסם את הנוף מאותן דירות. הפיצוי יחולק ביניהם בהתאם לחוות דעת שמאי על ירידת הערך של כל דירה.
הערעור הוגש על החלטות ועדת הערר לתכנון ובניה בגבעתיים, שדחתה ערר שהגישו המערערים על החלוטת הוועדה המקומית לדחות את תביעתם לפיצויים בגין ירידת ערך דירותיהם עקב אישורה של תכנית עיר פוגענית בקרקע שגובלת בביתם.
על פי התכנית שפורסמה ב-2007, מול חזית דירותיהם של המערערים, נבנה בין היתר מגדל בן 30 קומות, זאת במקום מרכז ספורט בן 3 קומות שאמור היה להיבנות שם על פי תכניות עבר.
הוועדה סירבה לפצות את התובעים, אף ש"שמאי מייעץ" מטעמה, קבע כי לדירות המערערים נגרמה פגיעה בסכום כולל של 1,588,300 שקל – בין 60,000 שקל ל-104,600 שקל לדירה. השמאי סבר שהמגדל אינו משתלב בנוף, וגורם לחסימה משמעותית של הנוף הנשקף מדירות המערערים.
הוועדה סברה כי השמאי לא יישם כראוי את מחקרו של השמאי הממשלתי הראשי, שלפיו לטעמה אין השפעה על שווי שוק של דירות באבחנה בין "נוף עירוני מלא או חלקי" ביחס לדירות ללא נוף כלשהו.
לא סתם מגדל
לאחר שניתח את טיעוני הצדדים ואף קיים סיור בשני הבניינים המדוברים, השופט ברנר הגיע למסקנה שלא היתה הצדקה לפסול את המלצות השמאי המייעץ – גורם מקצועי אובייקטיבי ונטול אינטרסים – אשר בדק את השטח וכתב חוות דעת מנומקת.
בניגוד לעמדת הוועדה, השופט סבר כי השמאי הממשלתי לא התייחס למקרה כגון זה, וציין כי "דומה כי לכל ברור שבעיני הקונה הסביר, דירה עם נוף עירוני מלא עדיפה על פני דירה עם נוף עירוני חלקי בלבד, כפי שגם סבר השמאי המייעץ, שהגדיר זאת כ'שכל ישר'".
כמו כן, השופט התרשם כי "קיימת פגיעה אסתטית קשה, לפחות מכך, בנוף האורבני הנשקף מן הדירות", וזאת בשל המגדל המזדקר לשמיים "כמעין תורן", בגובה חריג ביחס לאזור כולו.
השופט אף חלק על עמדת הוועדה שטענה כי גם כך הנוף הנשקף מהדירות כולל מגדלים, והבהיר כי הנוף אינו כולל בניינים גבוהים כלשהם. "המערערים רכשו אמנם דירה במגדל, אלא שמה שצמח מול עיניהם הכלות, מכוחה של התכנית הפוגעת, לא היה מגדל סתם, אלא מגדלור של ממש", כתב.
שיקול נוסף היה העובדה שהתכנית מזכה את הוועדה המקומית בתשלום היטל השבחה של כ-52 מיליון שקל (אם כי ישנה מחלוקת ומתנהל הליך משפטי בין היזם לבין הוועדה המקומית). בהקשר זה השופט ציין כי קשה להבין כיצד היא מסרבת לשלם פיצויים בסכום זעום יחסית לסכום ההיטל, בגין הפגיעה שגרמה תכנית זו.
עם זאת, השופט דחה את תביעתם של המערערים לפיצוי על פגיעה בפרטיות, מאחר שלא התרשם שניתן להשקיף מהמגדל החדש אל תוך דירותיהם.
בסיכומו של דבר, נקבע כי בעלי הדירות יפוצו על ירידת הערך בסכומים שקבע השמאי המייעץ. הוועדה המקומית והיזם חויבו לשלם למערערים הוצאות משפט בסך 36,000 שקל.
לקריאת פסק הדין עמ"נ 24543-01-18
- ב"כ המערערים: עו"ד אלי וולצקי
- ב"כ המשיבה 1: עו"ד עודד בקרמן
- ב"כ המשיבה 2: עו"ד אודי גולן
עו"ד משה קפלניקוב
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין