השופט קבע שעמדת היועצת המשפטית לממשלה לפיה אין להתחשב בשינוי ערך הקרקע טרם סיום ההליך התכנוני ברובע 3 בתל אביב "מעוררת קושי שמאי-פרקטי על גבול הבלתי אפשרי"
האם יש לבחון עליית שווי בשל תמ"א 38 לצורך חיוב בהיטל השבחה? השופט יעקב שקד מבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב השיב על כך בחיוב. "לא ניתן לשלול קטגורית התחשבות בפוטנציאל התכנוני הנובע מעליית שווי בשל תחולתה של תמ"א 38, בעת קביעת ה"מצב הקודם" של הדירות", כתב. לדבריו ההתחשבות בעליית השווי תלויה בבחינה שמאית שתערך, באשר לגדר הציפיות הסביר של השוק.
הקביעה התקדימית ניתנה במסגרת ערעור שהגיש אדם אשר מכר את שתי דירותיו ברחוב יהואש שבתל אביב, על שומות היטל השבחה בסך כ-772,000 שקל שהונפקו עבורו בעת המכירה.
ביחס לאזור שבו ממוקמות דירות המערער חלה תכנית "רובע 3" שפורסמה בשנת 2018, אשר מכוחה הוענקו לכל דירה תוספת קומה וכן קומת גג חלקית. המדובר באזור המוכר על ידי "אונסקו" כאתר מורשת עולמית, מה שהוביל למתן זכויות בנייה מצומצמות יותר ביחס לתכנית תמ"א רגילה (המאפשרת תוספת בניית של 2.5 קומות).
לטענת המערער אין לחייבו בהיטל השבחה. לשיטתו אין כלל השבחה מאישור תכנית רובע 3, אלא דווקא פגיעה. כמו כן, מדובר בתכנית כוללנית במהותה שאינה מקימה חבות עד להוצאת היתר בניה מכוחה. לדבריו, כל ניסיון לחשב את היטל ההשבחה בעת המכר טרם הוצאת היתר הינו ספקולטיבי.
מנגד טענה ועדת תכנון ובניה כי ראוי וצריך לגבות היטל השבחה בגין מכר הדירות, ללא התחשבות בעליית ערך בשל תמ"א 38. לעמדה זו הצטרפה היועצת המשפטית לממשלה, שטענה כי תמ"א 38 אינה תכנית ודאית ואינה קונקרטית, כך שהזכויות מכוחה אינן זכויות מוקנות אלא מסורות לשיקול דעתם של מוסדות התכנון.
לפיכך, טענה היועמ"ש, לא ניתן להתחשב בשינוי השווי הנובע מהאפשרות להוספת זכויות בניה בשל עצם תחולת התמ"א במגרש מסוים, טרם סיום ההליך התכנוני הכרוך בה.
המטרה: גביית מס אמת
השופט שקד סקר באריכות פסיקה מנחה, והגיע למסקנה כי עמדתו שונה מזו של ועדת התכנון והיועצת המשפטית.
בראש ובראשונה הוא קבע כי ההיגיון וההגינות מחייבים שהמתחם במסגרתו תיבחן ההשבחה יהיה ריאלי. הוא ציטט מהליך אחר, שם נקבע כי מהמאבק המתנהל בין הרשויות המעוניינות לגבות לבין בעלי הדירות שיעשו הכול כדי להימנע מלשלם – יש לחלץ "מס אמת", כלומר יש לבחון מהו לאמיתו שיעור ההשבחה.
בנוסף, בהתאם לפסיקה יש לבחון אם קיים קשר סיבתי ישיר בין התכנית המשביחה לבין עליית הערך, שאז אין להביאה בחשבון בקביעת "מצב קודם". אלא שתכנית רובע 3, כאמור, סוטה מהיקף זכויות הבנייה שמאפשרת תמ"א 38 והוראותיה שונות בהיבטים לא מעטים. מכאן שתמ"א אינה מהווה חלק מהליכי התכנון שבעקבותיהם הוכנה תכנית רובע 3.
בתוך כך השופט דחה את עמדת היועמ"ש לפיה יש לנטרל את השפעתה של תמ"א 38. "סבורני כי עמדת היועצת המשפטית לממשלה עלולה לעורר קושי שמאי-פרקטי לא מבוטל, על גבול הבלתי אפשרי, ובאופן שהשמאות תיערך לטעמי בצורה ספקולטיבית לגמרי", כתב.
בסופו של יום קבע השופט שהוא מקבל את טענתו העקרונית של המערער, לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ. מנגד, טענתו לפיה תכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה כלל – נדחתה.
- ב"כ המערער: עו"ד בנימין קריתי
- ב"כ ועדת תו"ב: עו"ד אירית יום טוב ועו"ד אילנה בראף – שניר
- ב"כ היועמ"ש לממשלה: עו"ד גיל בילבסקי
עו"ד מיה מאירי
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין