פס"ד בערעור על אופן מיסוי מכר ודיני היטל השבחה בבניינים שחלה עליהם תמ"א 38

לפניי ערעור מנהלי העוסק בסוגיות שונות בדיני היטל השבחה ובהן השאלה העקרונית האם יש להביא בחשבון בעת קביעת "מצב קודם" של שווי מקרקעין עליית ערך שאירעה בשל תחולת תמ"א 38.

א': מבוא, ההליך הקודם והחלטת ועדת הערר

1. ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בתל אביב דנה בעשרה עררים אשר הוגשו על שומת הוועדה המקומית בקשר עם תכנית תא/3616א שבתל אביב, המכונה תכנית רובע 3, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 9.1.18 (להלן – תכנית רובע 3; תקנון התוכנית צורף כנספח 5 לערעור). ועדת הערר בראשות עו"ד סילביה רביד, הכריעה בעררים ביום 18.8.22. העורר בעררים תא/8291/1118 – 8290 לא השלים עם ההחלטה ומכאן הערעור המנהלי שלפניי.

    

2. תכנית רובע 3 הינה תכנית מפורטת אשר נערכה מכוח הוראות סעיף 23 לתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (להלן – "תמ"א 38"), שפורסמה בשנת 2005. תכנית רובע 3 נערכה על מנת לקבוע הוראות לבניה חדשה או תוספת בניה, אשר מחד תעודד התחדשות עירונית והגדלת היצע הדירות, ומאידך, תבטיח שמירה על אופי המרקם האורבני ואיכויותיו (ראו דברי ההסבר לתכנית זו, בעמ' 2).

    

   מטרת תכנית רובע 3 הינה, בין היתר, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38, תוך התאמה למתחם האורבני שברובע (עמ' 11 לתכנית).

   בדברי ההסבר לתכנית רובע 3 נאמר כי "התכנית מטמיעה את המדיניות העירונית בכל הנוגע לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 וכן מאמצת את ההוראות הנוגעות להכרזת אונסקו" (עמ' 3).

    

   אזור זה הוכרז בשנת 2003 כאתר מורשת עולמית על ידי ארגון אונסקו, שכן הוא כולל מבנים בעלי אופי ארכיטקטוני ייחודי המיועדים לשימור ולכן ניתנה התחייבות לשמרו ככל האפשר (עמ' 2 לדברי ההסבר לתכנית). מטעם זה נראה כי תכנית רובע 3 העניקה לאזור "הכרזת אונסקו" זכויות בניה מצומצמות יותר, ביחס לאזורים אחרים ברובע 3.

    

3. זכויות הבניה שמעניקה תכנית רובע 3 לבניין מושא הערעור הן תוספת קומה טיפוסית מלאה וקומת גג חלקית בהיקף של כ- 369 מ"ר אקוויוולנטי, השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין, בהתאם לחלקם היחסי (בהיות הבניין כולל 4 קומות בסך הכל כולל קומת עמודים, ששטחו פחות מ – 500 מ"ר; סעיף 2ד' בעמ' 11 לתכנית).