פרויקט הקמת או הרחבת מרפסות קיימות מצריך היערכות, תכנון ובחירת בעלי מקצוע מתאימים. כך תוודאו שיצא לדרך בשלום ותזכו במרפסת המיוחלת
1. הרוב הדרוש
לפי חוק המקרקעין מספיק רוב של 75% מבעלי הדירות בבניין כדי להקים או להרחיב מרפסת. עם זאת, מומלץ לגייס את כל הדיירים להצטרף לפרויקט כדי שהעלויות יתחלקו בין מספר גדול יותר של דירות. אם יש דיירים שלא מעוניינים בכך, מומלץ לקבל את הסכמתם לפרויקט בכל זאת כדי להימנע מהגשת התנגדויות, עניין שמאריך את התהליך משמעותית.
2. קצת היסטוריה – מהן "מרפסות קופצות"?
ב-2010 הכניסו שינוי בתקנות התכנון והבניה חישוב שטחים. עד אז – שטח מרפסת מקורה נכלל בחישוב השטח העיקרי של הדירה וגרע ממנה. כדי להימנע מניצול שטח של 12 מ"ר מרפסת על חשבון השטח העיקרי מצאו האדריכלים פתרון יצירתי שעקף את ההגדרה: מרפסות הממוקמות בשתי וערב ולא אחת מעל השנייה באופן חופף, כך שנוצר חלל פתוח כלוא בתקרת כל מרפסת. למרפסות אלה קוראים "מרפסות קופצות".
כדי לעצור את תופעת המרפסות הקופצות עשה המחוקק שינוי בחישוב השטחים ונקבע ששטח המרפסת לא גורע מהשטח העיקרי.
3. בדיקות תכנוניות וזכויות בנייה
כיום ניתן להרחיב מרפסות קיימות או להוסיף מרפסות חדשות בגודל של עד 14 מ"ר לדירה ללא צורך בזכויות בנייה נוספות, ובלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטראות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר כפול מספר הדירות. במידה שהמרפסות המתוכננות גדולות יותר כנראה שתצטרכו להגיש בקשה להקלה לתוספת זכויות בנייה או תב"ע (תוכנית בניין עיר) נקודתית.
4. בחירת קבלן
חשוב לקבל מספר הצעות מקבלנים בעלי ניסיון, לבקר בבניינים קודמים בהם הקימו מרפסות, לבדוק את האיתנות הכלכלית של הקבלן ויכולתו לעמוד בהתחייבויותיו, וכן את האמינות שלו באמצעות בדיקת היסטוריית תביעות.
5. השלבים בפרויקט
האתגר בפרויקט הרחבת מרפסות הוא בעיקר לדאוג כי הוא יצא אל הפועל בצורה חלקה ושכל בעלי המקצוע יבצעו את התחייבויותיהם בהתאם לזמנים. אלה הם השלבים שעל-פיהם יש לפעול:
- בחירת ועד שינהל ויוביל את הפרויקט ויקשר בין כל בעלי המקצוע
- בחירת עורך דין שילווה את הפרויקט
- בחירת הקבלן
- ניהול משא ומתן מול הקבלן על נוסח החוזה והמפרט הטכני
- בחירת מפקח בניה מטעם הדיירים וחתימת חוזה עימו
- איסוף תשלומים עבור הקבלן ובעלי המקצוע השונים (שכ"ט עו"ד, מהנדס, אדריכל ומפקח)
- תכנון והגשת התוכניות לאישור היתר בנייה לרשויות התכנון
- קבלת היתר בנייה ועלייה על הקרקע בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה (הפקדת ערבויות, ביטוח מתאים וכדומה)
- בניית המרפסות
- מסירת המרפסות ותקופת בדק
- תיקון צו הבית המשותף
6. מרפסת שמש
יש שתי שיטות להרחבת מרפסת שמש: יציקות בטון או תוספת מרפסות תלויות מפלדה. הבחירה בין השתיים צריכה להילקח ביחד עם קונסטרוקטור או מהנדס שיודע להביא בחשבון השפעת נתונים כמו קיומו של חניון תת קרקעי או עילי וחישובי תוספת משקל הבטון על שלד הבניין, שלעיתים לא מאפשרים לבצע את הבנייה באמצעות יציקות בטון (השיטה הקונבנציונלית).
7. עלויות
תוספת מרפסת מאפס יקרה יותר מן הסתם מהרחבת מרפסת קיימת. העלות משתנה מפרויקט לפרויקט לפי האפיון שלו והרכיבים שהוא כולל (החלפת חלון בוויטרינת אלומיניום, סוג הריצוף והמעקה, דרכי הגישה לאתר, גודל המרפסת, מספר המרפסות וכן הלאה). בחישוב גס עלות בניית 1 מ"ר מרפסת נעה בין 8,000 ל-12,000 שקלים בממוצע, ואילו 1 מ"ר הרחבה נעה בין 7,000 ל-10,000 שקלים בממוצע.
8. היטל השבחה
כאשר הפרויקט כרוך בתוספת אחוזי בנייה מדובר בהשבחה לפי חוק התכנון והבנייה ולכן יש צורך בתשלום היטל השבחה על כל מ"ר שהתווסף.
עם זאת החוק כולל פטור מהיטל עד לשטח של 140 מ"ר. כלומר, אם לאחר הרחבת המרפסת שטח הדירה לא עולה על 140 מ"ר כולל המרפסת – בעל הדירה לא יחויב בהיטל. כל מטר נוסף שיבנה מעבר יחויב.
לדוגמא: דירה בשטח של 125 מ"ר עם מרפסת קיימת של 12 מ"ר ותכנון להרחבה ב-7 מ"ר נוספים. שטח הדירה כולל המרפסת בטרם הרחבתה הוא 137 מ"ר ומכאן ששומת ההיטל תהיה על 4 מ"ר בלבד.
9. ליווי מקצועי
מומלץ שהוועד שנבחר להוביל את הפרויקט ילווה על ידי בעלי מקצוע לכל אורך הפרויקט: עו"ד שמכיר פרויקטים כאלה ובקיא בתחום וקבלן מתאים שלרוב יגיע עם מהנדס / אדריכל מטעמו, מפקח בנייה וכדומה.
10. עניינים מהותיים שההסכם עם הקבלן חייב לכלול
קביעת אחריות לגבי הליכי תכנון והגשת תב"ע נקודתית, היתר בנייה וקבלת תעודת גמר, תיקון צו בית משותף, תשלום מים וחשמל בגין הצריכה עקב העבודות, קביעת תשלומים לפי קצב התקדמות הפרויקט, בחירת מפקח דיירים ותנאי העסקתו, תקופת בדק, עבודה רציפה, מפרט טכני, נציגות, לוח זמנים, הפקדת ערבויות, שעות העבודה וניקיון פסולת. אלו הן רק הנקודות המהותיות שכל הסכם חייב לכלול כמובן שיש לנסח הסכם שמתאים לכל פרויקט באופן נקודתי, בהתאם לאפיונים והאתגרים הייחודיים לו.
* עו"ד אפרת יוסים עוסקת בדיני מקרקעין ומלווה פרויקטים בנדל"ן
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין