מה דינו של מוכר דירה שלא קיים את הוראותיו של זכרון הדברים?

לפסק הדין בעניין ניסים גרמה נ' עזרא מנשריאן

מה יעלה בגורל זיכרון-הדברים כאשר הדירה לא רשומה על שם המוכר? והאם יש לצדדים אפשרות לבטל את זיכרון הדברים? סיפורה של עסקת מכר דירה שלא יצאה לפועל.

עסקאות מקרקעין רבות מתחילות בחתימה על זיכרון-דברים, מתוך הסכמה משותפת של הצדדים שהוראותיו של זיכרון הדברים מחייבות את שניהם. אך מה קורה כאשר אחד הצדדים מבטל את זיכרון-הדברים, ובעקבותיו את העסקה כולה?

בעלים של דירה ביישוב אלעד חתם על זיכרון-דברים עם מי שביקש לרכוש את דירתו. במסגרת זיכרון-הדברים הסכים הרוכש לשלם עבור הדירה תשלום של כ-1.2 מליון שקל. אלא שלאחר החתימה על זיכרון הדברים ולאחר שהצדדים החלו מחליפים טיוטות הסכמי מכר, נדהם הרוכש לגלות כי המוכר כלל אינו רשום כבעל הזכויות בדירה.

הבטחותיו החוזרות ונשנות של מוכר הדירה להסדיר את רישום הזכויות על שמו העלו חרס, ולבסוף הוא אף שלח הודעה לרוכש כי הוא מבטל את זיכרון-הדברים. הרוכש הזדרז להגיש תביעה לאכיפת ההסכם ואז התגלה לו - למרבה התמיהה - כי הנתבע מכר את זכויותיו לצד ג'.

בתביעה, שהוגשה לבית המשפט השלום בראשון לציון, טען התובע כי זיכרון-הדברים שנחתם בין הצדדים דינו כהסכם מחייב. לדבריו, מתווך המקרקעין שנכח בזמן החתימה על זיכרון-הדברים הסביר להם את משמעות החתימה על המסמך. עוד טען הרוכש, כי נוכח מצב רישום הנכס לא ניתן היה לחתום על הסכם המכר בנוסח שהוצע על ידי הנתבע.

מנגד טען המוכר הנתבע, שזיכרון-הדברים בוטל על ידו כדין לאחר שהתובע הפר אותו, בכך שלא שילם את התשלום הראשון בסך עשרה אחוזים מכלל העסקה, כפי שסוכם בזיכרון-הדברים. לטענתו, התובע סרב בכל תוקף לחתום על הסכם המכר בהתאם לטיוטה שהועברה לו.

זכרון-דברים: מתי הוא תקף כחוזה?

השופטת הלית סילש ציינה כי התובע צודק בטענתו כי זיכרון-הדברים ככלל הוא חוזה מחייב. עם זאת, יש לבחון האם יש לראות בזיכרון-הדברים שנחתם בין הצדדים כהסכם מכר מקרקעין, אשר ניתן ללמוד ממנו על הסכמתם המפורשת של הצדדים בעניין מכירת הנכס.

"מזיכרון-הדברים עולה מפורשות כי הצדדים הגדירו באופן כללי את רצונם למכור ולרכוש את הנכס, אך הותירו סוגיות שונות לסיכום במסגרת הסכם המכר המפורט", קבעה.

לדבריה, לא ניתן להסיק מזיכרון-הדברים כי מדובר בעסקת מכר מקרקעין מוגמרת, וזאת גם לנוכח התנהלות הצדדים לאחר החתימה על המסמך, שהוא כללי מדי ולא מפורט די הצורך. על כן, קבעה השופטת, יש לדחות את טענות התובע על פיהם מהווה זיכרון-הדברים הסכם מחייב בין הצדדים.

הודעת הביטול נעשתה בחוסר תום לב

השופטת הוסיפה, כי התנהלותו של הנתבע לאחר החתימה על זיכרון הדברים, הן באי-רישום הזכויות על שמו והן במכירת הדירה לאחר, לא נעשתה בתום-לב. היא ציינה את העובדה, כי ההסכם לא נחתם עקב התנהגות הנתבע, במיוחד בהתחשב בכך שהעביר את טיוטת הסכם המכר לתובע רק לאחר המועד הקבוע בזיכרון-הדברים לחתימת ההסכם.

יחד עם זאת, ובהתחשב בנסיבות, קבעה השופטת כי אין להורות על אכיפת זיכרון-הדברים, במיוחד כשלא ברור אם הנתבע ירשם אי פעם כבעל הזכויות בנכס. לפיכך פסקה השופטת לתובע את הפיצוי המוסכם בזיכרון-הדברים בסך 10% משווי העסקה, שהם 121 אלף שקל, וכן הוצאות משפט בסך 50 אלף שקל.

לפסק הדין בעניין ניסים גרמה נ' עזרא מנשריאן

למדור: דיני מקרקעין

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

www.psakdin.co.il

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.