השופט ד' חשין:
1. לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופטת שטמר) מיום 17.10.04 בת"א 1601/00. בפסק הדין נפסקו למערערים פיצויים בשל הפרת חוזה, מהם הופחתו סכומים שחוייבו להשיב עקב ביטול החוזה, כך שנותרה יתרת זכות לטובת המשיב.
הרקע העובדתי
2. המערערים, בני זוג, והמשיב כרתו ביום 13.3.97 חוזה למכירת דירה (להלן - החוזה), לפיו המערערים ימכרו למשיב את דירתם שבקומה הרביעית (העליונה) בבית משותף בנהריה (להלן - הדירה). המשיב התחייב לשלם את מחיר הדירה - סכום בשקלים חדשים השווה לסך 225,000 דולרים - במועדים ובשיעורים שנקבעו בחוזה. מועד מסירת ההחזקה בדירה למשיב נקבע ליום 1.9.97. המשיב ביקש לשלם חלק ממחיר הדירה באמצעות הלוואה מבנק טפחות (להלן - הבנק). לצורך מתן ההלוואה, חתמו המערערים לטובת המשיב והבנק על התחייבות לרישום משכנתא. כמו כן, נרשמו הערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לטובת המשיב והבנק. כן הופקד שטר משכון אצל רשם המשכונות להבטחת פירעונה של ההלוואה הבנקאית. המשיב שילם למערערים על חשבון מחיר הדירה סכום של 122,700 דולרים, מתוכם 10,658 דולרים מכיסו, והשאר (112,042 דולרים, דהיינו 380,000 שקלים, לפי השער היציג דאז) שולם באמצעות ההלוואה שנטל מהבנק. ביום 13.4.97 חדל המשיב לשלם, בטענה כי בניגוד מפורש למוצהר בחוזה, אין היתר בנייה לגגון שבדירה. המשיב הודיע למערערים כי הוא משעה את התשלומים, עד שיומצא לו ההיתר. המערערים התנצלו על התקלה שקרתה (בתום לב, לטענתם) והחלו לנקוט בהליכים לקבלת ההיתר. ביום 6.6.97 הודיע המשיב על ביטול החוזה. גם לאחר שהמערערים הודיעו לו כי היתר הבנייה עומד להינתן, ואף לאחר שההיתר כבר ניתן (ביום 28.8.97), עמד המשיב על ביטול החוזה.
ההליכים בבית משפט קמא - המערכה הראשונה
3. שני הצדדים הגישו תובענות לבית המשפט המחוזי בחיפה. בתביעתו (ת"א 10729/97) ביקש המשיב סעד הצהרתי לפיו הודעת הביטול שמסר, עקב הפרתו היסודית של החוזה על ידי המערערים, תקפה. מעבר לעילת הביטול בשל היעדר היתר לבניית הגגון, טען המשיב בבית המשפט לעילת ביטול נוספת, והיא, קיומן של "בעיות ביסוס ויסודות" בבניין המונעות את האפשרות לבנות דירה נוספת על הגג, בניגוד להתחייבות המערערים. כן טען המשיב כי המערערים הטעו את מהנדס העיר בעניין אחוזי הבנייה כדי שייקבע היטל השבחה נמוך, וכפועל יוצא מכך, בבואו לממש את זכויות הבנייה בנכס, ייאלץ המשיב לשאת בהיטל השבחה בשיעור שנחסך. המערערים, מצדם, ביקשו בתובענה שהגישו (ה"פ 30233/97) כי ייקבע שהחוזה בוטל על ידי המשיב שלא כדין ותוך הפרה יסודית מצדו. כן ביקשו המערערים לאכוף את החוזה, תוך אפשרות לתבוע, בנפרד, פיצויים מוסכמים. לחלופין, ביקשו לבטל את החוזה ולתבוע מהמשיב פיצויים בגין הפרתו.
בפסק דינו (מיום 18.9.00) דחה בית המשפט (כבוד השופט רזי) את טענות המשיב ותביעתו, בקבעו כי הודעת הביטול מטעמו ניתנה בחוסר תום לב ובניסיון להשתחרר מהחוזה, בשל קשייו הכספיים. בית המשפט קבע כי המשיב ישלם את יתרת מחיר הדירה (102,300 דולרים) תוך 90 יום, וכי אם לא יעשה כן יהיו המערערים רשאים לבטל את החוזה ולהגיש תביעה בגין נזקיהם. כן קבע בית המשפט, כי בכל מקרה, יכולים המערערים להגיש תביעה (נפרדת) בגין ההפרה שכבר גובשה, מחמת מתן הודעת הביטול על ידי המשיב שלא כדין. בית המשפט חייב את המשיב לשאת בהוצאות המערערים בסך 25,000 שקלים בתוספת מע"מ. המשיב ערער לבית משפט זה על פסק הדין, אך בהמלצת בית המשפט חזר בו מערעורו וזה נדחה (ע"א 7857/00, ניתן ביום 16.9.01).
ביום 27.9.00, תשעה ימים לאחר מתן פסק הדין, הודיע המשיב למערערים שאין בכוונתו למלא אחר צו האכיפה, ובכך בוטל למעשה החוזה באותו יום (להלן - יום הביטול).
גלגולם של היחסים המשולשים - המערערים, המשיב והבנק
4. סעיף 20 לחוזה בין הצדדים קובע כך:
"המוכרים יחתמו לקונה על התחיבות לרישום משכנתא ... ובלבד שיובהר במסמכי הבנק כי תשלום ההלואה יעשה ישירות ע"י הבנק למוכרים וכן כי האחריות לפירעונה תחול על הקונה וכי לבנק לא תהא זכות חזרה על המוכרים אלא אם בוטל ההסכם".
בהתאם לכך, ביום 7.4.97 חתמו המערערים (המוכרים) לטובת המשיב והבנק על התחייבות לרישום משכנתא (להלן - ההתחייבות). בסעיף 12 התחייבו המערערים בזו הלשון:
"אם לא נמלא בדייקנות אחר התחייבותינו זו, על כל סעיפיה, מכל סיבה שהיא, נשלם לכם [לבנק], מיד עם דרישתכם הראשונה בכתב, את סכום ההלוואה הנ"ל על כל מרכיביו ...".
בעקבות ביטול החוזה ביקש הבנק לממש את המשכון. לשם כך פתח בהליכי הוצאה לפועל נגד המשיב, בגדרם ניתן צו לפינוי הדירה, שביצועו נקבע ליום 12.12.00. יוער, כי לאור ההלכה כיום, לא יכול היה הבנק לרדת ישירות לנכסי המערערים מכוח המשכון בלבד באמצעות ההליך של הוצאה לפועל (ראו רע"א 2550/01 בירס נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות, ניתן ביום 20.11.02; רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן" - בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד נו(5) 593, להלן - פרשתשטיינמץ).
ביום 12.12.00 ביקשו המערערים מבית המשפט המחוזי בחיפה לעכב את ההליכים האמורים בהוצאה לפועל (בש"א 17273/00). בקשתם נסמכה, בין היתר, על טענתם כי הם זכאים לחלט את הכספים שקיבלו ישירות מהבנק, בגין הפיצויים להם הם זכאים, ועל כן אינם מחויבים להשיב את הכספים הללו - לא לבנק ולא למשיב. מכל מקום, טענו, לבנק אין זכות לממש את המשכון, ועליו להיפרע מן המשיב או מערביו. הבנק, מנגד, טען כי עם ביטול החוזה רשאי הוא לממש את המשכון, בין השאר מכוח האמור בהתחייבות המערערים. המשיב, מצדו, סמך את ידיו על עמדת הבנק, בטוענו כי יש לממש את המשכון גם כדי למנוע את הצטברות ריבית הפיגורים. בית המשפט (כבוד השופט גריל) הורה לעכב את ההליכים עד ליום 31.3.01, כדי לאפשר לצדדים להגיע להסדר ביניהם.