תשלום דמי תיווך על יסוד הסכם בלעדיות

בפני תביעה לתשלום דמי תיווך על יסוד הסכם בלעדיות.

התובע הינו מתווך מורשה במקרקעין, והנתבעת היתה (יחד עם הגרוש שלה, להלן: ניר) הבעלים של בית בתל מונד (להלן: הבית), אותו ביקשה להעמיד למכירה באמצעות התובע.

אין מחלוקת, כי הבית הועמד למכירה כבר בתחילת שנת 2000, אז נערך בין התובע לנתבעת טופס הזמנת שירותי תיווך. במרץ 2001 נערך טופס חדש של הזמנת שירותי תיווך, עליו חתומים הן הנתבעת והן ניר (להלן: ההסכם).

הפלוגתא הראשונה והמרכזית בין הצדדים היא, האם הסכימו הנתבעת וניר לתת בלעדיות לתובע במכירת הבית לתקופה של ששה חודשים, כפי שנכתב על ידי התובע בסעיף ההערות של ההסכם, או שמא תוספת זו הינה רישום מאוחר ומזוייף שנערך ע"י התובע. לשון הרישום: "בלעדיות 6 חודשים. בתקופת הבלעדיות, יפורסם הבית בידיעות אחרונות כל שבוע". התובע חתום בצד הרישום.

התובע העיד, כי ההסכמה העקרונית לבלעדיות ניתנה בפגישה עם שני בני הזוג, שנואשו מכשלון המאמצים למכור את הבית בשנה שחלפה ונקלעו למצוקה כלכלית עקב חובות ועיקולים. לאחר ההסכמה העקרונית על הבלעדיות, ניגש התובע להחתים את שני בני הזוג על ההסכם. באותה עת, כבר עזבה הנתבעת את הבית והתגוררה בגפה בדירה אחרת בתל מונד. ההסכם נערך תחילה בנוכחות ניר, אשר עמד על כך שייכלל בו סעיף של התחייבות התובע לפרסם את הבית מדי שבוע בעתון ידיעות אחרונות, והתובע אכן רשם התחייבות זו בהסכם וחתם לצידה. לאחר מכן, נסע התובע אל הנתבעת, הסביר לה את מהות ההתחייבות לבלעדיות והחתים אותה על ההסכם.  הנתבעת אינה חולקת על כך שההסכם נחתם קודם כל ע"י ניר, ולאחר מכן הגיע התובע אליה והציג לה את ההסכם, החתום ע"י ניר, והיא הוסיפה את חתימתה. היא אף מאשרת, כי התובע מסר לה העתק של ההסכם, אך לטענתה ההעתק לא נשמר בידיה. אלא, שהנתבעת טוענת כי הצורך בחתימת ההסכם החדש נבע מהקרע שחל ביחסי הנישואין שלה ושל ניר ועזיבתה את הבית בחודש ינואר 2001, שעקב כך דרש התובע כי שני בני הזוג יחתמו על הסכם תיווך, בשונה מההסכם הקודם עליו היתה חתומה הנתבעת בלבד. הנתבעת טוענת, כי בעת שחתמה על ההסכם, לא היתה עליו ההערה  בדבר הבלעדיות, וכי לא היתה מסכימה לתת בלעדיות לתובע או לכל מתווך אחר באשר המצב הכלכלי והנפשי הקשה בו היתה שרויה באותה תקופה חייב אותה לנסות למכור את הבית ע"י מספר מתווכים ולא להסתפק במאמציו של מתווך אחד.

במחלוקת העובדתית דנן אני מעדיפה ללא היסוס את גרסת התובע, שנחקר בחקירה נגדית ועמד על גרסתו בשלווה וללא מורך. לעומת זאת, מעדות הנתבעת התרשמתי כי הכחשתה את הבלעדיות מונעת ממצוקתה הכלכלית ומתחושתה כי "לא מגיע" לתובע - שלא היה הגורם היעיל בעיסקה -לקבל את דמי התיווך, ולא מן האמת שבגרסתה אודות הזיוף. בנוסף, להתרשמותי זו יש תימוכין וחיזוקים בנקודות הבאות:

א.      א.      ההסכם המקורי הוצג לנתבעת ולב"כ במעמד הישיבה בפני כב' הרשמת, כל הצדדים עיינו בו, ולא היתה טענה לפיה מחזותו של המסמך ניתן להתרשם כאילו סעיף הבלעדיות הוסף במועד אחר, בעט אחר וכו'. הנתבעת לא ביקשה לשלוח את ההסכם המקורי לבדיקה ע"י מומחה ולא הגישה תלונה במשטרה על זיוף.

ב.      ב.      הנתבעת הודתה, הגם שבשפה רפה, כי העתק ההסכם נמסר לה, מיד לאחר שחתמה, ע"י התובע. היא אף לא חלקה על גרסת התובע, כי השאיר העתק גם בידי ניר. הנתבעת ידעה, כחמישה חודשים לאחר חתימת ההסכם, על טענת התובע לבלעדיות ודרישתו לדמי תיווך, ולא עשתה כל נסיון למצוא את העתקי ההסכם - לא אצלה ולא אצל ניר - כדי להוכיח שסעיף הבלעדיות לא היה בהסכם בעת חתימתו אלא הוסף במאוחר.

ג.        ג.        הוכח כי התובע החל, מיד לאחר חתימת ההסכם, לפרסם את הבית למכירה בעיתון ידיעות אחרונות, בפרסום שבועי המתחדש מדי חודש (נספחים ח' לתצהירו, המשקפים פרסום מודעה הכוללת את פרטי הבית, מחודש מרץ עד חודש אוגוסט - שאז למד התובע בעקיפין כי הבית נמכר). הנתבעת העידה כי ראתה מספר מודעות כאלה לאחר חתימת ההסכם. הוכח כי פרסום מודעות כאלה לא נעשה ע"י התובע לפני חתימת ההסכם, במשך השנה שמאז חתימת ההסכם הקודם, והדבר תומך בטענתו כי הפרסומים הסדירים של הבית בעיתון, הכרוכים בהוצאה כספית, נעשו במסגרת התחייבותו כלפי הנתבעת וניר על פי ההסכם, כנגד התחייבותם לבלעדיות.

ד.      ד.      הטענה כאילו התובע זייף הסכם תיווך רגיל כדי שייחזה כהסכם בלעדיות, הינה הטחת האשמה פלילית חמורה בתובע, שהינו מתווך ותיק. הנטל הראייתי הנדרש במישור האזרחי להוכחת טענה מסוג זה הינו כבד יותר מהנטל הרגיל של מאזן ההסתברויות, ובמקרה דנן לא נעשה ע"י הנתבעת ולו המאמץ המינימלי להרמתו. לא זו בלבד שהנתבעת לא ניסתה לאתר אחד משני ההעתקים של ההסכם, שמסר התובע לה ולניר, אלא שהיא אף נמנעה מלזמן את ניר לעדות - כאשר אין חולק שהוא היה יכול לשמש עד חיוני להפרכת גרסת התובע בדבר הבלעדיות, ולתמוך בגרסת הנתבעת. לניר יש אינטרס משותף עם הנתבעת להדוף את התביעה, שגם הוא עלול להתבע בה אם יאותר ע"י התובע ואם לא יעלה בידי התובע לגבות את הסכום מידי הנתבעת. הנתבעת טוענת, לקונית, כי אין לה כיום כל קשר עם ניר, אך היא מודה כי ילדיהם המשותפים מקיימים קשר שוטף עמו. לא הוסבר ע"י הנתבעת, מדוע נמנעה מליצור קשר עם ניר דרך מי מהילדים הבגירים וליידע אותו בדבר הצורך בעדותו במשפט, או למצער, לבקש מהם את כתובתו, כדי שבית המשפט יזמן אותו לעדות - גם אם לא יסכים לבוא מרצונו הטוב. זאת ועוד, לנוכח חומרת טענת הזיוף, הנתבעת יכלה גם להגיש תלונה במשטרה נגד התובע, ואז היתה המשטרה דואגת לאיתורו של ניר ולזימונו למסירת הודעה, שאז היתה הנתבעת יכולה להגיע - באמצעות תיק החקירה - לכתובתו ולגרסתו. העדר כל נסיון מינימלי מצד הנתבעת לזמן את ניר לעדות מלמד על כך שהנתבעת ידעה כי עדותו לא תהיה לטובתה.

ה.      ה.      זאת ועוד. התובע מודה בפה מלא כי לא היתה לו יד בהבאת הקונים שקנו את הבית, ואינו טוען כי היה הגורם היעיל במכירת הבית, אף לא בעקיפין. גם היה ידוע לו כי הנתבעת וניר במצב כספי קשה. הטענה כי התובע - מתווך מנוסה שאין לו כל הסתבכויות פליליות בעברו - בחר, סתם כך, לזייף הסכם ולטעון לבלעדיות דווקא במקרה זה, הינה מוקשה. אם התובע הינו רמאי וזייפן חסר מצפון, כפי שנובע בהכרח מן הטענה, כיצד זה שלא עשה כן בעבר ומעולם לא הוגשו נגדו תלונות על זיוף הסכמי תיווך?

ו.        ו.        אשר לטענת הנתבעת, כי נוכח הכורח הכלכלי שבמכירת הבית באופן מיידי, עקב חובות ועיקולים, לא היתה מסכימה למסור אותו למתווך אחד בלבד, שכבר נכשל במאמציו למצוא קונה בשנה הקודמת, הרי שאני סבורה כי פני הדברים אינם כאלה. התרשמתי מהנתבעת כאשה משכילה ומבינת עניין, אשר לא השליכה את כל יהבה על התובע וניסתה בשנה הקודמת להציע את הבית למכירה באמצעות מספר מתווכים. כל המאמצים לא עלו יפה, ככל הנראה עקב כך שהמחיר שנדרש ע"י הנתבעת וניר לא היה ריאלי. הא ראיה, שהבית נמכר בסופו של יום ב-100,000$ (!) פחות מהמחיר בו הוצע למכירה באותה תקופה ממש. בנסיבות אלה, ונוכח הלחצים הגוברים, שנבעו הן מהחובות והעיקולים והן מהקרע בנישואין ועזיבת הבית ע"י הנתבעת, סביר כי הנתבעת וניר הסכימו להצעת התובע לנסות דרך מכירה שונה ממה שנוסתה בעבר, דהיינו לתת לתובע בלעדיות לתקופה מוגדרת, כדי שיפרסם את הבית באופן שוטף בעיתונות היומית וישקיע מאמצים מיוחדים בחשיפתו לקונים פוטנציאליים. הנתבעת אף הודתה כי לא חתמה על הסכמי תיווך למתווכים אחרים - דבר שאינו עולה בקנה אחד עם טענתה כי ביקשה לפרסם את הבית באמצעות מספר מתווכים רב ככל האפשר. חרף הצורך הדוחק למכור, הנתבעת וניר גם לא נקטו כל אמצעי פרסום אחרים לצורך מכירת הבית - לא תלו עליו שלט "למכירה" ולא פרסמו בעצמם מודעות בעיתונים - דבר התומך בגרסת התובע, כי השליכו את יהבם על מאמץ שיווק מרוכז שיבוצע ע"י התובע, במסגרת הסכם הבלעדיות.

לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי הוכח שהנתבעת הסכימה וחתמה לתובע על בלעדיות במכירת הבית למשך ששה חודשים.

הפלוגתא השניה שהוסכמה בין הצדדים היא, האם היה התובע הגורם היעיל לעסקת המכר של הבית. למעשה, אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים, כי הקונים לא הובאו ע"י התובע, והתובע אף אינו טוען - כטענה עובדתית - לקשר עקיף, היינו כי הקונים הגיעו עקב המודעות שפרסם בעיתונות. המחלוקת בנקודה זו, כעולה מסיכומי הצדדים, היא משפטית, דהיינו: האם אי היותו של התובע הגורם היעיל בעיסקה, שוללת ממנו את הזכאות לדמי תיווך, חרף קיומו של הסכם בלעדויות והעובדה כי עסקת המכר נערכה בתקופת הבלעדיות.

בסוגיה זו קיימים שני זרמים מרכזיים בפסיקה של בתי משפט המחוזי והשלום, וטרם נפסקה הלכה מחייבת. על פי השקפה אחת, סעיף 14 לחוק המתווכים הינו קוגנטי, ועל כן לא ניתן להתנות בהסכם על הדרישה לפיה על המתווך להיות "גורם יעיל" בעיסקה.

בבר"ע (ת"א) 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי (פורסם במאגר נבו)נאמר מפי כב' השופטת אלשיך:

"חוק המתווכים שייך, בין היתר, למערכת של חוקי הגנת הצרכן, ונוצר בכדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירות בכח מיקוח, ידע, נסיון ותחכום משפטי, המתבטא בחוזים אחידים בהם מכתיבים המתווכים את רצונם. החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג, בין היתר, כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו".

השופטת אלשיך קבעה כי לא ניתן להתנות, ע"י הסכם בלעדיות הקובע כי מתווך יהיה זכאי לשכרו גם אם העיסקה תבוצע שלא דרכו, על דרישת "הגורם היעיל" שהיא דרישה קוגנטית שהחוק מציב להגנת הצרכן. כן ראו: ע"א (חיפה) פוליטי נ' כפיר אחזקות (תק-מח 99(1) 586, מפי כב' השופט ביין); ת"א (ת"א) 112150/99 ד.י.רות חברה לתיווך נ' טייך (מפי כב' השופטת גרוסמן).

מנגד, עולה מן הפסיקה גם השקפה, לפיה סעיף 14 לחוק המתווכים הינו דיספוזיטיבי. על פי השקפה זו, חופשיים הצדדים לקבוע כי המתווך יהיה זכאי לשכרו גם אם נקשרה העיסקה שלא באמצעותו, שכן חופש ההתנאה של הצדדים גובר במקרה כזה על דרישת החוק בעניין הצורך כי המתווך יפעל כ"גורם יעיל".