תביעה לתשלום דמי תיווך תסולק על הסף כאשר ברור כי הלקוח לא חתם על הזמנה בכתב

1.         השאלה העומדת להכרעה בערעורים שבפני, האם יש מקום לסילוק על הסף של תביעה לתשלום דמי תיווך, כשאין חולק ש"הלקוח" לא חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך מקרקעין, הזמנה בהתאם ל חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן- החוק).

רקע עובדתי, ההליכים והחלטת בית משפט קמא:

2.         ראשיתם של ההליכים בתביעה שהגישו המערערת ומנכ"ל המערערת (להלן- המנכ"ל) (להלן- התובעים) כנגד המשיבות לבית משפט השלום בתל אביב.

בתביעה נטען, בין השאר, כי המערערת עוסקת בתיווך באמצעות מתווכים מורשים כולל המנכ"ל וכי המשיבות מחזיקות בנכסים שונים ובכללם נכס ספציפי (להלן- הנכס). עוד משנת 1998 השכירה המערערת חלקים מהנכס לשוכרים שונים וחרף זאת שלא נערך הסכם חתום, קיבלה המערערת את עמלת התיווך מהמשיבות.

עם זאת, צוין מפורשות בתביעה כי המשיבות מסרבות לחתום על הסכם תיווך או הזמנת שירותי תיווך.

עניינה של התביעה, עסקת שכירות אשר נכרתה לטענת התובעים בחודש ספטמבר 2003, בין המשיבות לבין רשת "הריבוע הכחול" להשכרת הנכס למספר שנים. השוכרת שילמה את עמלת התיווך, אולם המשיבות סירבו לעשות כן.

3.         המשיבה 1 עתרה לסילוק התביעה על הסף, בין על דרך דחייתה ובין לחילופין בדרך מחיקתה. המשיבה טענה כי כתב התביעה אינו מגלה עילה, בהיעדר הזמנת תיווך לפי החוק וכי על כן בהיעדרה לא ניתן אף לתקן את כתב התביעה ומהדין להורות על דחייתה.

עוד טענה המשיבה טענות בדבר מעשה בית דין והשתק עילה, בהסתמך על תביעה אחרת שנדחתה בגין הטענה דלעיל, כך גם טענה להיעדר יריבות.

התובעים חזרו וטענו אודות היות המערערת הגורם היעיל ואודות הסכמות אלו או אחרות שסוכמו בין הצדדים בכל הקשור לעמלת התיווך ואשר באים לידי ביטוי במכתבים שהוצאו מטעם התובעים. בנסיבות אלו נטען כי עילת התביעה מבוססת על עילה חוזית על פי החוק לרבות ניהול מו"מ בחוסר תום לב והעילה הנוספת עניינה עשיית עושר ולא במשפט.

עוד הסבירו התובעים מדוע עמדו בדרישות החוק.

4.         בית משפט קמא (כב' השופטת ניב ריבה) בהחלטה שהוכתרה כ"פסק דין (חלקי)" מיום 14.11.07 נעתרה לבקשת המשיבה 1 והורתה על דחיית התביעה כנגדה. בית המשפט נימק בקצרה כי הדרישה בכל הקשור להזמנה בהתאם להוראת סעיף 9 לחוקובהתאם לתקנות על פיו, היא דרישה מהותית. הגם שבית המשפט הפנה לפסיקה אשר מאפשרת השלמה של פרטים חסרים, סבר בית המשפט קמא כי בהיעדרה המוחלט של התחייבות כתובה, אין מקום לפרשנות מרחיבה "למחוזות שטרם הגיע אליהם איש".

5.         בעקבות האמור הוגשה בקשה בהסכמה לדחיית התביעה על הסף אף כנגד המשיבה 2, תוך שמירת טענות התובעים בערכאת הערעור. בהתאם ניתן פסק דין ביום 19.2.08 אשר דחה את התביעה אף כנגד משיבה זו.

6.         המערערת והמנכ"ל הגישו ערעור על פסק הדין בעניינה של המשיבה 2 (ע"א 1495/08) וקודם לכן הגישה המערערת ערעור על פסק הדין החלקי בעניינה של המשיבה 1 (ע"א 1183/08).

ביני לביני נפטר המנכ"ל ועל כן נותרה המערערת כמערערת יחידה.

טענות הצדדים בערעורים:

7.         המערערת טענה כי במקרה דנן "הצד החזק" שהכתיב את תנאי העסקה היו דווקא המשיבות וכי המערערת נכנעה לתכתיביהן מתוך רצון להמשיך ולתת שירותי תיווך. בעבר סירבו המשיבות לחתום על הזמנות בכתב לביצוע פעולות תיווך, אך שילמו למערערת עמלת תיווך, בשיעור משתנה לפי שיקול דעתן של המשיבות. כך גם במקרה דנן לא נחתמה הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, אולם המשיבות התחייבו לשלם למערערת דמי תיווך בגובה של חודש שכירות בתוספת מע"מ.

לטענת המערערת טעה בית משפט קמא משנמנע ליתן פרשנות תכליתית להוראות החוק והעדיף פרשנות מילולית צרה לרבות צורך במילוי דרישות פורמאליות. יתר על כן, תכליתו הצרכנית של החוק אינה רלוונטית במקרה דנן. עוד נטען כי טעה בית משפט קמא בהתעלמו מאותם מכתבים ששלחה המערערת, אשר מהווים בסיס להסכמות שבין הצדדים. עוד התעלם בית משפט קמא מהפרשנות הרחבה שיש ליתן לדרישת הכתב גם לפי הוראות החוק. מכל מקום לא היה מקום לסילוק התביעה על הסף ומבלי שניתן לה, למערערת, יומה בבית המשפט.

בנוסף טעה בית משפט קמא בהתעלמו מהעילות הנוספות שראויות היו להתברר לגופם של דברים, ניהול מו"מ בחוסר תום לב ועשיית עושר ולא במשפט.

כך גם לא היה מקום לדחות את התביעה בהיעדר עילה אלא להורות על מחיקתה בלבד.