מלול נ' היררכיה בע"מ

לפניי תביעה כספית ע"ס 70,200 ₪, שעניינה פיצוי בגין איחור במסירת שתי חנויות שרכש התובע מידי הנתבעת.

א. ברקע הדברים -

1. ביום 9 בינואר 2018, התקשר התובע עם הנתבעת בשני הסכמים נפרדים אך זהים במהותם, לרכישת חנות מס' 1 וחנות מס' 2, בפרויקט שהקימה הנתבעת ברחוב רבי חנינא בתל אביב (להלן בהתאמה: "ההסכמים"; "הסכמי המכר"; "החנויות"; "הפרויקט").

2. המדובר בפרויקט להקמת בית מגורים בן שלוש קומות מעל קומת מסחר. שתי החנויות שנרכשו ממוקמות בקומת המסחר.

3. בהתאם להסכמים המחייבים שנכרתו בין הצדדים (סעיף 10.2), התחייבה הנתבעת למסור לתובע את החנויות עד ולא יאוחר מיום 25 בפברואר 2019 (להלן: "מועד המסירה החוזי"). בהגיע מועד המסירה החוזי, לא נמסרו החנויות.

4. ביום 5 בנובמבר 2019, נחתם הסכם פשרה בין התובע לבין הנתבעת אשר מסדיר את הפיצוי לתובע בגין האיחור במסירה (להלן: "הסכם הפשרה"), לאמור:

   "החברה התעכבה במסירת החזקה בחנויות והצדדים הגיעו לכלל הסכמה בדבר דמי השכירות הראויים אשר ישולמו ע"י החברה לקונה כמפורט להן".

5. במסגרת הסכם הפשרה סיכמו הצדדים, כי דמי השכירות החודשיים אשר ישולמו על ידי הנתבעת לתובע יעמדו על הסך של 24,000 ₪ בתוספת מע"מ, כאשר על סכום זה יתווסף הפיצוי הקבוע בסעיף 5א' בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), לאמור:

   "1.5 דמי שכירות עבור שתי החנויות ביחד יהיה בגובה של שכ"ד חודשי בסך של 24,000 ₪ בתוספת מע"מ (להלן: "דמי השכירות"). למען הסר ספק מובהר כי דמי השכירות הינם בטרם ביצוע ההכפלות ע"פ ס' 5א' לחוק המכר (דירות).

    

   1.6. דמי השכירות יתווספו ע"פ המכפלות המופיעות בסעיף 5א' לחוק המכר דירות תשל"ג- 1973 וישולמו בתוך 14 ימים ממועד חתימת הרוכש על הסכם זה בגין התקופה שחלפה ממועד המסירה המוסכם 25.2.2019 ועד למועד זה לאחר הפחתת התשלומים שבוצעו עד כה, וממועד זה ואילך ישולמו מראש ו/או בהתאם להוראות חוק המכר (דירות)".

   היינו, נקבע והוסדר בין הצדדים מנגנון פיצוי בגין איחור במסירה עד למועד החתימה על הסכם הפשרה, וכן ממועד הפשרה ואילך, כאשר הצדדים הסכימו על שווי דמי השכירות עליהם התווספו מנגנוני הפיצוי הקבועים בחוק המכר.

   בהתאם להוראות הסכם הפשרה, והוראות חוק המכר (סעיף 5א(א)(2)) שילמה הנתבעת לתובע סך חודשי של 35,100 ₪ לחודש (24,000 ₪ כפול מע"מ כפול 1.25) בשל האיחור במסירה של שתי החנויות. עובר לחתימת הסכם הפשרה דרש התובע סכום גבוה יותר והנתבעת הציעה לשלם סכום נמוך יותר ואולם הסכום שנקבע קיפל בתוכו את הפשרה שהוסכמה על שני הצדדים.

6. גם לאחר החתימה על הסכם הפשרה בשנת 2019, התעכבה מסירת החנויות וביום 10 בספטמבר 2019 עדכנה הנתבעת, כי מסירת החנויות צפויה להתבצע רק ביום 31 במרץ 2020.

7. ביום 15 במרץ 2020 שבה ועדכנה הנתבעת, כי מסירה ראשונית צפויה להתבצע בסוף חודש מרץ 2020, ואולם מסירת הדירות תדחה ליום 31 במאי 2020 נוכח עיכובים הנוגעים לנגיף הקורונה, לאמור:

   "יחד עם זאת עקב העיכובים הבלתי סבירים, מעירית תל אביב ומחברת החשמל, לקבלת חיבור קבע לחשמל בבניין ומאחר והשלכות הקורונה משפיעות על זמן התגובה של עיריית תל אביב וחברת חשמל, אנו נאלצים לדחות את מועד המסירה ליום 31.5.2020".

8. לצד ההודעה על דחיית מסירת החנויות, הודיעה הנתבעת במכתבה מיום 26 במרץ 2020, כי בכוונתה להפסיק את תשלומי דמי השכירות, לאמור:

   "כמו כן, לאור האמור לעיל ובהתאם להוראות ההסכם יופסקו תשלומי השכירות, בתקווה שהקפאון שנגזר על המשק הישראלי יוסר בקרוב".

9. כפועל יוצא מהודעתה זו של הנתבעת, היא חדלה מלשלם לתובע את דמי השכירות החודשיים בגין האיחור במסירה, לחודשים אפריל ומאי 2020.

10. בחודש יוני 2020 חזרה הנתבעת לשלם את דמי השכירות בגין האיחור במסירה בהתאם להוראות הסכם הפשרה והודיעה לתובע במכתבה מיום 11 ביוני 2020, כי: "מרשתי תחזור לשלם את דמי השכירות הראויים, מחודש יוני 2020, כפי ששולמו טרם משבר הקורונה".

11. טופס 4 ניתן לפרויקט בחודש ינואר 2021 ובהתאם זומנו הדיירים למסירת דירותיהם בסמוך לאחר מכן. היינו, המסירה בוצעה בשנת 2021- כאשר לטענת התובע גם היום לא הושלמה המסירה (ואולם אינני נדרש לשאלה זו בתיק זה).

12. הנה כי כן, תשלומים בגין איחור במסירה שולמו החל משנת 2019 בהתאם להסכם הפשרה, זאת למעט ביחס לחודשיים: אפריל ומאי 2020.

    ב. תמצית טענות התובע -

13. התובע עותר לחייב את הנתבעת לשלם לו את דמי השכירות המגיעים בגין האיחור במסירה לחודשים אפריל ומאי 2020, אשר מסתכמים בסך של 70,200 ₪, וזאת בהתאם להוראות הסכם הפשרה שבין הצדדים.

14. התובע טוען, כי הסכם הפשרה תקף ומחייב וכי על הנתבעת לקיים אחר הוראותיו. סירובה של הנתבעת לשלם את שווי השכירות מהווה הפרה של הוראות ההסכם.

15. התובע מפנה גם להוראות חוק המכר; טוען כי הן קוגנטיות, וממילא שהטענות בדבר עיכוב במסירה בשל נגיף הקורונה הן טענות שיש לדחותן, הן בהיעדר אסמכתאות והן נוכח העובדה, כי מדובר בטענות שעולות שנה וחצי לאחר מועד המסירה החוזי.

    ג. תמצית טענות הנתבעת -

16. הנתבעת מאשרת, כי הצדדים הגיעו לידי הסדר פשרה, ביחס לגובה הפיצוי החודשי שישולם לתובע נוכח האיחור במסירה. הנתבעת אכן פעלה ושילמה עבור מספר חודשים מראש, זאת מעבר לחובתה החוקית.

17. נוכח פרוץ מגפת הקורונה וסגירת המשק בגל התחלואה הראשון בחודש מרץ 2020, נתקלה הנתבעת בקשיים לחבר את הפרויקט- שהיה גמור באותה העת (כך לטענתה) לרשת החשמל באופן קבוע, זאת נוכח עבודה בלתי סדירה בעיריית תל אביב ובחברת החשמל בחודשים אפריל ומאי 2020.

18. המדובר האירוע שבעטיו לא חלה על הנתבעת חובה לשלם פיצוי לרוכשי הדירות בפרויקט וזאת גם בהתאם להסכמי המכר עליהם חתם התובע. משכך, לאור תקופת הסגר ולאור אי הזמינות של הרשויות שהביאו לעיכוב בחיבור החשמל, לא שולמו פיצויים חודשיים בגין איחור במסירה בחודשים אפריל ומאי 2020.

19. מייד משהוסרה המניעה לפעול בעניין חיבור חשמל (ולו באופן חלקי) שבה הנתבעת לשלם פיצוי לרוכשי הדירות ובכלל זה לתובע.

    ד. המסגרת הדיונית -

20. בתיק התקיימה ישיבה מקדמית אחת ביום 7 ביולי 2021 ומעת שלא הושג הסדר בין הצדדים באשר לסיומו של התיק, נקבעה ישיבת הוכחות ליום 28 באוקטובר 2021.

21. הצדדים בתיק הגישו תצהירי עדות. התובע הגיש תצהיר מטעמו, ומטעמה של הנתבעת הוגש תצהירו של מנכ"ל הנתבעת, מר זאב מורגנשטרן.

22. לאחר שמיעת העדויות סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.

    ה. דיון והכרעה -

23. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובמכלול החומר שבפניי, ולאחר ששמעתי את הצדדים לרבות את סיכומיהם, מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל במלואה, זאת נוכח הטעמים אשר יפורטו בהרחבה להלן:

    ה.1. המסגרת הנורמטיבית:

24. סעיף 5א חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק"; "חוק המכר") מסדיר את מנגנון קבלת הפיצוי המגיע לרוכש נוכח איחור במסירת דירתו.

25. דירה לצורכי החוק, הינה גם בית עסק ומכאן שאיחור במסירת החנויות מושא הליך זה, מזכה אף הוא בפיצוי בגין איחור במסירה, בהתאם להוראות חוק המכר.

26. חוק המכר קובע בהקשר זה, את המנגנון הבא:

    "5א.

    • לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

      1. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

      2. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

    • הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

    • על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

27. הוראות סעיף 5א. לחוק המכר הינן קוגנטיות. ראו, רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.2.16), וכאמור בסעיף 7א(א) לחוק, אין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה.

    ה.2. התובע זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה החל מיום 25 בפברואר 2019:

28. לענייננו, החנויות היו אמורות להימסר לתובע עד ליום 25 בפברואר 2019. זהו מועד המסירה החוזי כמובנו בסעיף 5א לחוק המכר.

29. במועד המסירה החוזי, לא נמסרו החנויות לתובע וגם לא בחלוף 60 ימי החסד - תקופת ה"גרייס" - אשר קבועה בחוק.

30. אדגיש כבר עתה, כי האיחור במסירה במועד החוזי לא נבע כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת והנתבעת אינה טוענת כלל בתיק זה, כי האיחור במסירה (משנת 2019) נובע מנסיבות שאינן בשליטה.

31. לא רק שטענה כאמור אינה עולה בהקשר זה מצד הנתבעת, אלא שבתצהיר העדות הראשית מטעמה היא אף מציינת, כי: "עקב אי עמידת הקבלן [קבלן המשנה מטעמה - הח"מ] בהתחייבויותיו החוזיות, לא היה ניתן למסור את הדירות בפרויקט לרוכשים במועד המסירה המקורי".

32. משמעות האמור הינה אם כן, כי החל מיום 25 בפברואר 2019, הוא מועד המסירה החוזי המוסכם, זכאי התובע לפיצוי בגין איחור במסירה. ממילא שהנתבעת אינה כופרת בכך, והראייה לכך היא, כי היא התקשרה עם התובע בהסכם פשרה עוד בשנת 2019, ושילמה לו פיצוי בשיעור שהוסכם על הצדדים.

    ה.3. מעת שחלפו 60 ימי החסד ("גרייס") והחנויות לא נמסרו, לא ניתן להעלות טענות בדבר נסיבות שאינן בשליטת המוכר ביחס לתקופות מאוחרות שבהן כבר הייתה מצויה הנתבעת בהפרה :

33. כמובא לעיל, אין מחלוקת בין הצדדים, כי במועד מסירת החנויות (25 בפברואר 2019) לא נמסרו החנויות במועד.

    אין גם מחלוקת, כי גם בחלוף תקופת הגרייס (60 הימים) לא נמסרו החנויות לידי התובע.

    אין גם מחלוקת, כי האיחור במועד המסירה החוזי (25.2.19) לא נבע כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת.

34. בנסיבות אלה מורה אותנו חוק המכר (סעיף 5א (א)), כי התובע זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק החל מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו.

35. ממילא שכאשר חולפים 60 ימי החסד (תקופת הגרייס) והחנויות אינן נמסרות, התובע זכאי לקבל את הפיצוי החל ממועד המסירה החוזי (25 בפברואר 2019) ובכל חודש עד למסירה. ראו לעניין זה, רת"ק (ת"א) 30787-01-19‏ ‏ סיגלית עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ (5.3.19):

    "ד) כאשר חולפים 60 הימים מתום המועד החוזי "זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו...". כל עוד לא חלפה הארכה החוקית הקבלן אינו חייב בפיצוי כלשהו, אך משנחצה גבול ששים הימים חייב הקבלן בפיצוי גם בגין אותם חודשיים שחלפו.

    לעניין זה ראה פסק דינו של כב' השופט ג'ובראן בע"א 7991/07  רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12/4/11) בסעיף 27.כך גם נקבע בעניין שמש נ' ספייס, לעיל; ובע"א 4337/02 ירמיהו עייני נ' קו-אופ, פ"ד נח(1) 799 (2003)".

    היינו- מעת שנחצה גבול שישים ימי החסד, חוזרים אנו אחורנית למועד המסירה החוזי ומנקודה זו זכאי התובע לפיצוי חודשי.

36. אלא שבענייננו, מבקשת הנתבעת לאמץ גישה שמנוגדת להוראות החוק- לגבי דידה, גם אם היא מצויה בהפרה, ובמהלך החודשים שעד המסירה (ובענייננו כשנה לאחר חלוף ימי החסד) מתרחש אירוע שמעכב את המסירה בשל נסיבות שאינן בשליטתה, הרי שיש להורות, כי הנתבעת פטורה מאחריות ביחס לחודשים אלה.

37. אין דעתי כדעתה של הנתבעת בעניין זה, שכן הוראות החוק הן ברורות ופרשנות זו חותרת לטעמי תחת הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר. ארכת החסד היחידה שעומדת למוכר היא ארכת שישים הימים. מעת שנחצה גבול זה והחנויות לא נמסרו, חוזרים אנו אחורנית למועד המסירה החוזי שממנו זכאי התובע לפיצויים. החוק אינו מאפשר מנגנון פטור אחר.

38. גם אם לאחר חלוף ימי החסד מתרחשים אירועים שמעצימים ומגבירים את משך האיחור במסירה, הרי שאין בהם כדי לפטור את הנתבעת מתשלום בגין חודשים אלה, שכן היא כבר מצויה בהפרה וחלה עליה חובת תשלום פיצוי החל ממועד המסירה החוזי.

39. הפרשנות שאותה מבקשת הנתבעת לאמץ אינה מעוגנת בחוק המכר והיא מנוגדת למנגנון הפיצוי הקוגנטי שקבע המחוקק. אמור מעתה- מעת שלא נמסרו החנויות בחלוף 60 יום, קיימת חובת פיצוי החל ממועד המסירה החודשי ועד למסירה. תקלות נוספות שנקרו בדרכה של הנתבעת בדרך למסירה המיוחלת אינן מזכות בפטור מתשלום.

40. למעלה מן הצורך אוסיף ואבהיר, כי חוק המכר שהינו חוק קוגנטי אינו מסדיר מנגנון של "איחור על איחור". פשיטא שהמוכר שמאחר אינו יכול להעלות ביחס לתקופה שבה הוא מצוי כבר בהפרה טענות לנסיבות שלא היו בשליטתו שעה שכבר חלף מועד המסירה החוזי וכך גם מועד ימי החסד.

41. זאת ועוד. גם הניסיון להיאחז בסעיף 5א(ג) לחוק בדבר נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת אינו אפשרי לטעמי. נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת יכולות להיבחן ביחס לאיחור שהינו עד למועד המסירה החוזי. מעת שבמועד המסירה החוזי סעיף 5א(ג) לא חל, לא ניתן להיאחז בו בדיעבד ביחס לחודשים מאוחרים יותר, זאת נוכח הטעם הפשוט שהסיפא של הסעיף אינו מאפשר זאת.

42. כזכור, הסיפא של סעיף 5א(ג) לחוק מתייחס לנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן אינו מוטל עליו. משמע, כדי לטעון לנסיבות שאינן בשליטת המוכר, יש להראות שהסיכון להתרחשות לא היה מוטל על המוכר.

    דא עקא, שמי שמאחר במסירה בשל מחדליו שלו, לא יכול בחלוף מספר חודשים שעה שהוא מצוי באיחור לטעון, כי ישנן נסיבות שמזכות אותו בפטור בגין אותו איחור מאוחר, שכן אם היה טורח ומוסר את הממכר במועד, לא היינו מצויים כלל באיחור, ומכאן שהסיכון להתרחשות מוטל עליו.

    ובענייננו- מעת שהחנויות לא נמסרו במועד לתובע (כאשר האיחור במועד החוזי הינו תולדה של הפרת ההסכם על ידי הנתבעת), הרי שהסיכון להתרחשות עיכובים נוספים במהלך החודשים שלאחר מכן, מונח לפתחה של הנתבעת שלא עמדה במועד המסירה החוזי המקורי, מבלי שהניחה טעם מספק בקשר לכך.

43. ודוק- ביחס לסעיף 5א(ג) לחוק המכר נקבע בע"א (י-ם) 27638-07-19 אזורים נ' פלד (19.3.20), כי:

    "סעיף זה, יש לומר, אינו גורע מהוראת סעיף 7א(א) לחוק הקובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה", ומכאן שהקבלן אינו רשאי להרחיב את תניית הפטור החוזית מעבר לגבולות שהותוו בסעיף 5א(ג)".

    היינו, לא ניתן להרחיב את תניות הפטור מעבר לקבוע בחוק המכר הקוגנטי.

44. הנה כי כן- הנתבעת אינה יכולה לטעון, כי אירועים שהתרחשו כביכול בחודשים אפריל ומאי 2020 לא היו בשליטה, זאת מעת שהיא מצויה כבר בהפרת ההסכם החל מיום 25 בפברואר 2019.

    ברי, כי אם הייתה טורחת ומוסרת הנתבעת את החנויות במועד החוזי, לא היה צורך לדון כלל באירועים שהתרחשו באפריל ומאי 2020. היינו התרחשות הסיכון מוטלת רק עליה, דבר המאיין את האפשרות להעלות טענות מכוח הוראות סעיף 5א(ג) לחוק המכר, או לתניות פטור אחרות הקבועות בהסכם המכר שאינו יכול לעמוד בהלימה אחת עם הוראות הדין.

    ה.4. מבלי לגרוע מן האמור לעיל ולמען הזהירות - טענות הנתבעת בדבר נסיבות שלא היו בשליטתה משך חודשיים, המזכות אותה שלא לשלם פיצוי בגין איחור במסירה לא הוכחו והסתברו להיות בגדר גרסה משתנה ומתפתחת:

45. החנויות נמסרו על פי הנטען בשנת 2021.

46. הלכה למעשה שילמה הנתבעת לתובע פיצוי בגין איחור במסירה, זאת למעט חודשיים (בחודשים אפריל-מאי 2020) לגביהם היא טוענת, שלא חלה עליה חבות לשלם נוכח הוראות סעיף 5א(ג) לחוק המכר, קרי נסיבות שלא היו בשליטה, והדבר מוסדר גם בסעיף 10.7 להסכמי המכר.

47. בפרקים דלעיל עמדתי על כך, כי לטענות אלה של הנתבעת אין היתכנות בהיבט המשפטי, והן מהוות ניסיון לעקוף שלא כדין את הוראות חוק המכר. בפרק זה אבחן למען הזהירות את הטענות לגופן ואולם אבהיר כבר עתה, כי גם לגופו של עניין אין ממש בטענות הנטענות:

48. הלכה פסוקה היא, כי טענה בדבר נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת נדרשת הוכחה, והנטל להוכיח, כי התקיימו נסיבות שכאלה, מוטל על הנתבעת. ראו, ע"א (מחוזי -ים) 27638-07-19אזורים בנין (1965) בע"מ נ' איתי פלד(נבו 19.03.2020).

49. נביא להלן את המסד העובדתי שתיארה הנתבעת בבר"ל שהפך לכתב הגנה:

    

50. ובתמצית: בחודש מרץ 2020 טרם בוצע בפרויקט חיבור קבוע לחשמל וטרם נבנה חדר טרנספורמציה; נוכח נגיף הקורונה הוטל סגר שהביא לכך שעיריית תל אביב וחברת החשמל פעלו במתכונת חירום, דבר שהביא לקשיים על המשך קידום חיבור החשמל וקבלת אישור אכלוס.

51. בתצהיר העדות הראשית של הנתבעת, חזרה הנתבעת על אותו תיאור עובדתי דל, ללא ראיות וללא תימוכין, שעניינו פעולה במתכונת חירום של הרשויות שהקשתה על האפשרות לקדם את הפרויקט, לאמור:

    

52. עובר לישיבת קדם המשפט בתיק, ביקשה הנתבעת להוסיף ראייה- המדובר בעתירה מינהלית שהגישה הנתבעת לבית המשפט המחוזי בת"א במסגרת עת"מ 53709-06-20, כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה וחברת החשמל (להלן: "העתירה המינהלית").

53. בדיון שהתקיים ביום 7 ביולי 2021 ביקש ב"כ התובע לקבל גם את פסק הדין שהניתן בעתירה המינהלית והנתבעת הבהירה שתגיש אותו לתיק.

54. ביום 14 ביולי 2021 הגישה הנתבעת מסמכים נוספים שקשורים לעתירה המינהלית, וצרפה (ללא אישור) תצהיר נוסף מטעמו של מנהל הנתבעת, ובו טענות עובדתיות נוספות מהן עולה לראשונה, כי בחודש מרץ 2020 סורבה בניית חדר הטרפו בשל מחלוקות בין העירייה לבין חברת החשמל, לאמור:

    

55. אבחן להלן את הגרסאות המתפתחות של הנתבעת ואתייחס אליהן.

56. אשר לגרסה הראשונית של הנתבעת בדבר עבודה במתכונת חירום של חברת החשמל, אשר הערימה קשיים על חיבור החשמל בפרויקט:

    המדובר בתיאור עם מסד עובדתי דל ביותר שכן לא מובן כיצד עבודה מצומצמת הביאה לקשיים כאמור.

    אין פירוט מתי הוגשה בקשה למתן היתר, מה נעשה במהלך השנים, אילו אישורים ניתנו, ומהם אותם קשיים.

    לא הובא גם שום הסבר אילו פניות לרשויות בוצעו ולא נענו בגלל נגיף הקורונה. לא הובא ולו מסמך אחד או פנייה אחת שנשלחה לאיזה מבין הגופים הללו שלא נענו בשל צמצום בעבודה נוכח נגיף הקורונה.

    ברי, כי מי שטוען שעבודה במתכונת חירום של רשות כלשהי הביאה לעיכוב בפרויקט, צריך להראות מהו העיכוב, מתי פנה ובאיזה אופן לא נענה. מעת שפרטים בסיסיים אלה חסרים ברי, כי דין הטענה להידחות. המדובר ברף מינימאלי שאותה לא הצליחה הנתבעת לעבור.

    יוער, כי בישיבת ההוכחות הוגשו גם על ידי התובע מסמכים המאיינים את טענות הנתבעת.

    כך למשל, הוגש ת/1 שהינו מסמך חברת החשמל מיום 7 באפריל 2020 ובו התייחסות סדורה לדרישות חברת החשמל לחיבור חדר הטרפו. המסמך מלמד על כך שחברת החשמל בחנה ובדקה את בקשת הנתבעת בחודש אפריל 2020- מנגד, לא הציגה הנתבעת שום מסמך ולפיו פנייה לחברת החשמל בתקופה זו לא נענתה. היינו, חברת החשמל דווקא ביצעה את הבדיקות בעניינה של המבקשת במהלך נגיף הקורונה והשיבה למבקשת עניינית.

    כך גם למשל הוגש לתיק ת/2 שהוא מכתב ב"כ הנתבעת לעיריית תל אביב מיום 20 במאי 2020. אין במכתב זה שום טרוניה ושום אמירה, כי נעשתה פנייה לעירייה במהלך החודשים האחרונים שלא זכתה למענה. היינו, אין כל בסיס לטענה שהעירייה לא נתנה מענה כלשהו לפנייה בתקופה זו.

    ברי, כי אם "בזמן אמת" היה קושי לקבל מענה מהעירייה, מצופה היה לתת לכך ביטוי במכתב זה שהינו מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים. מעת שאין לדברים זכר במכתב המסקנה המתבקשת היא, כי "בזמן אמת" לא סברה המבקשת, כי אינה מקבלת מענה בעירייה נוכח נגיף הקורונה.

     

57. כאן המקום לציין, כי במהלך שמיעת התיק התבררו עובדות נוספות שאותן לא גילתה הנתבעת, אשר לימדו הלכה למעשה, כי העיכובים בהקמת חדר הטרפו הינם פועל יוצא של התנהלות מוקשית של הנתבעת עצמה:

    היתר בנייה ניתן לנתבעת בשנת 2012; בחודש אוקטובר 2013 נדרשה הנתבעת להקים חדר טרפו, אלא שהיא לא עשתה כן ואף לא הגישה כל בקשה להקים חדר כזה. מעדות מנכ"ל הנתבעת עולה, כי בשנת 2017 שכרה הנתבעת חברה שתפעל לעשות כן בעבורה ורק בשנת 2019 (שנה לאחר ההתקשרות בהסכם המכר עם התובע) התברר לנתבעת, כי אותה חברה לא עשתה את המוטל עליה. משכך, רק בשנת 2019 הוגשה בכלל בקשה להקמת חדר טרפו, שאושר לזיווד על ידי חברת החשמל בשנת 2021.

    הנה כי כן, העיכובים בחיבור החשמל לפרויקט שאותם ביקשה הנתבעת ליחס ל"נגיף הקורונה" היו בראש ובראשונה פועל יוצא של התנהלותה שלה.

58. זאת ועוד; בתצהיר העדות הראשית של הנתבעת נטען, כי העירייה וחברת החשמל התעכבו ביחס להקמת תשתיות ובשינויים הקשורים בהיתר הבנייה (ס' 25).

    המדובר בטענות כלליות ולא מפורטות שלא הובאו כל ראיות ביחס אליהן. אזכיר את שציינתי לעיל, כי מי שהתעכב בהגשת בקשה להקמת חדר הטרפו הייתה בכלל הנתבעת אשר הסתבר, כי שכרה חברה שלא פעלה ולא הגישה בקשה (כך לטענתה).

    לגוף הדברים הסתבר, כי גם לאחר שניתן היתר להקמת חדר טרפו לא עמדה הנתבעת בתנאים הנדרשים. כך, ביום 18 בספטמבר 2019 החליטה ועדת המשנה לתכנון ובניה לאשר את בקשתה של הנתבעת להקמת חדר טרנספורמציה תת קרקעי, וזאת בכפוף לקיום התנאים הקבועים בהיתר: "1) תיקון המפרט בהתאם להערות בוחן הרישוי על גבי המפרט שנבדק; 2) מילוי דרישות מכון הרישוי; 3) עמידה בדרישות אדריכל העיר" (להלן בהתאמה: "ההיתר"; "תנאי ההיתר").

    דא עקא שלמקרא עמדת העירייה מחודש יולי 2020, כפי שהוגשה לבית המשפט במסגרת העתירה המינהלית (נספח "7" לתצהיר המשלים מטעם הנתבעת) הסתבר, כי גם נכון לאותה העת: "טרם הושלמו התנאים שיאפשרו הוצאת היתר הבניה". היינו, הנתבעת לא מילאה לכאורה אחר תנאי ההיתר, כך שלכאורה מי שהתעכב זו הנתבעת. בקשר לכך אף הוצג ת/5 ממנו עולה, כי רק בחודש יוני 2021 אישרה חברת החשמל את חדר הטרפו.

     

59. בתצהיר המשלים מטעם הנתבעת שהגשתו לא אושרה, מצאנו טענה נוספת וחדשה (ס' 6) לפיה: "היררכיה מצאה עצמה מנסה לתאם בין חברת החשמל לבין עיריית תל אביב, במטרה לחבר את הפרויקט לרשת החשמל".

    גם ביחס לכך, הטענה הינה סתמית וכוללנית. לא ברור על איזה תיאום מדובר; מה התיאום שהיה צריך להיעשות; אילו פניות נשלחו ומה לא נענה על ידי גורם כלשהו. מי שטוען שנגיף הקורונה הקשה על יצירת קשר, צריך להתכבד ולבסס את טענתו בפרטים מלאים. זאת לא נעשה כאן וגם לעת הזו הטענה לא בוססה כלל ועיקר.

    בענייננו מסתבר, כי לא היה שום קושי שהצריך תיאום בין העירייה לבין חברת חשמל. כל שהתרחש הוא שביום 3 במרץ 2020 ניתנה לתוכנית המבקשת הודעת דחייה ע"י אגף תב"ע צוות-יפו נוכח בנייה בשצ"פ. רק ביום 20 במאי 2020 פנתה הנתבעת לעירייה בהתראה לפני נקיטת הליך משפטי (ת/2) ובחודש יוני 2020 הגישה עתירה מינהלית (עת"מ 53709-06-21) שהסתיימה בהסרת ההתנגדות תוך שהעירייה מסבה את שימת לב הנתבעת לכך, כי טרם קיימה אחר תנאי ההיתר.

    היינו, אין מדובר כאן בניסיון לתאם בין גורמים.

60. הנה כי כן, בהיבט העובדתי, לא נמצאו תימוכין לטענות הנתבעת. לא נמצאו עיכובים שהביא "נגיף הקורונה" ולא הוכח שנעשה ניסיון לתאם בין גורמים כלשהם שלא צלח.

61. עוד אציין, כי מעת שנקבעים תנאים למתן היתר, אחד מהסיכונים שנובעים מכך הוא שהרשויות המוסמכות לא יאשרו באופן אוטומטי את התנאים אלא ידרשו תיקונים ושינויים.

62. ברי, כי סירובה של הרשות להיות "חותמת גומי" ולקבל כל תוכנית או מסמך שמגישה הנתבעת, לא הופך את הסירוב לכוח עליון או לנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו כאמור כמובנו בסעיף 5א(ג) לחוק המכר.

63. לא זו אף זו - בענייננו ומעיון בתגובת הוועדה המקומית שהוגשה לעתירה המינהלית עולה, כי הנתבעת לא השלימה את כל התנאים שיאפשרו הוצאות היתר בנייה (סעיף 3 לתגובה). ללמדך, כי לא בכוח עליון עסקינן אלא בנתבעת שלא השלימה את הוצאת היתר הבנייה. לא ברור מה עניינו של נגיף הקורונה לדברים.

64. על כל אלה אוסיף, כי הלכה פסוקה היא, כי עיכובים שנגרמים על ידי הרשויות עולים כדי סיכון שהקבלן צריך להביא בחשבון. ר' פסה"ד בעניין אזורים נ' פלד הנזכר (מחוזי בירושלים) לעניין פעילות הרשויות והמוסדות והעיכובים שיש להביא בחשבון:

    "עיכובים מן הסוג הנדון, הנעוצים בפעילות רשויות או מוסדות, הם ככלל צפויים מראש ועל המוכר לקחת אותם בחשבון בעת עריכת לוחות הזמנים (השוו ת"א(חי') 2334-03-15 אדרעי נ' גלבוע [פורסם בנבו] (2.12.18); תא"מ 4239-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ [פורסם בנבו] (3.5.18)).

    ....

    אך גם אם אצא מנקודת הנחה כי האיחור בעבודות הפיתוח על ידי המועצה לא היה בשליטתה של המערערת, הרי שמדובר בסיכון אותו ראוי, בנסיבות רגילות, להשית על הקבלן ולא על רוכש הדירה. לקבלן נגישות למידע הרלוונטי ויכולת להעריך את פרק הזמן הנדרש לביצוע עבודות מסוג זה, ועליו לקבוע את לוחות הזמנים ואת התאריך הצפוי למסירת הדירה בהתחשב בזמן שלהערכתו נדרש לביצוע אותן עבודות, לרבות עיכובים שגרתיים הצפויים במישור זה. אם העריך לא נכונה, הרי שהוא זה שיישא בפיצוי בגין איחור במסירה" [ההדגשות אינן במקור]

    ודוק- בענייננו, למעט אמירות כלליות בדבר נגיף קורונה לא ברור גם לעת הזו מהו העיכוב שנגרם בפעילות הרשויות וכיצד הוא השפיע על הנתבעת. סירוב ענייני איננו עיכוב.

65. מסקנת הדברים הינה אם כן, כי:

    • לא ניתן לאמץ את גרסת הנתבעת, לפיה העיכוב בחודשים אפריל-מאי 2020 הינו פועל יוצא של נסיבות שאינן תלויות בנתבעת כמובנו בסעיף 5א(ג) לחוק המכר, זאת לא בהיבט העובדתי ולא בהיבט המשפטי שעה שהתחוור, כי הסיכון להתרחשות ולתוצאות היה מוטל על הנתבעת נוכח התנהלותה שלה בלבד.

    • הגרסה העובדתית של הנתבעת הינה גרסה מתפתחת. הטענות שהובאו בכתב ההגנה בדבר קושי ביצירת קשר לא הוכחו וממילא שנוכח הטענות הנוספות שהביאה הנתבעת התחוור, כי לא הקושי ביצירת קשר הוא זה שעיכב את הנתבעת אלא התנהלותה שלה.

    • מתחוור, כי אין קשר בין נגיף הקורונה לבין עיכוב נטען. לא הוכח קושי לתאם בין גורמים שונים. בחודשים המדוברים קיבלה המבקשת הודעת סירוב מהעירייה; היא התעכב מספר חודשים ורק בחלוף שלושה חודשים היא נקטה בהליך משפטי. אין בין הליך זה לבין עיכובים הנוגעים לנגיף הקורונה דבר וחצי דבר.

66. בסיכומיה הפנתה הנתבעת לפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לתביעות קטנות (ת"ק 29214-05-21) בו הכיר בית המשפט בהשפעות הגיף הקורונה על איחור במסירה. אין בפס"ד זה כדי לסייע בידי הנתבעת, שכן עניינו בכמות העובדים באתר בנייה פלוני ובנסיבות קונקרטיות של תיק מסוים. המילה "קורונה" אינה מילת קסמים אשר פוטרת קבלנים מעמידה בלוחות זמנים. כל תיק נבחן לפי נסיבותיו.

67. מבלי לגרוע מכל האמור לעיל יוער, כי "בריח התיכון" של טענות הנתבעת ביחס לאיחור במסירה נוגע לחיבור הפרויקט לחשמל והתמשכותו. יוער, כי גם הנחת המוצא הזו של הנתבעת לפיה רק סוגיית חיבור החשמל היא זו שעיכבה את מסירת החנויות לא הוכחה בראיות כלשהן: לא הובאה חוות דעת הנדסית או כל מסמך אחר שיוכלו לבסס את הטענה, כי הפרויקט הושלם וכל שנותר הוא חיבור החשמל לנכס. היינו, בכל הנוגע לטענות בדבר איחור במסירה, לא הניחה הנתבעת את התשתית העובדתית המתבקשת.

    ה.5. מבלי לגרוע מכל האמור - הסכם הפשרה שבין הצדדים מחייב את הנתבעת שלא להתנער מתוכנו ואי תשלום הפיצוי עולה כדי הפרתו:

68. מבלי לגרוע מכל האמור לעיל, יש לשוב ולזכור, כי בענייננו נחתם בין הצדדים הסכם פשרה ביום 5 בנובמבר 2019.

69. המדובר בהסכם פשרה בין הצדדים המשקף הסכמות נוכח האיחור במסירה ובעקבותיהן הסכמות על תשלום כספים (על דרך הפשרה) בתקופה שהחל מיום 25 בפברואר 2019.

70. אין לטעמי בהסכם פשרה זה כל מנגנון או הסדר המאפשר לנתבעת לסגת מהוראותיו או להתכחש לחבותה לשלם את הכספים לרבות בגין המחלוקת שבענייננו. ככל שהנתבעת סברה בעת החתימה על הסכם הפשרה, כי יש והיא לא תידרש לשלם את הכספים, היה עליה לציין זאת בהסכם ולקבל את הסכמת התובע אשר הסכים להתפשר ביחס לדרישותיו הכספיות.

71. לא יעלה על הדעת, כי מוכר ינהל מו"מ עם קונה ביחס לפיצוי בגין איחור במסירה, יגיע עמו להסכמות שמקפלות בתוכן פשרה כספית בגין תקופת האיחור המסירה, ובחלוף מספר חודשים יתכחש לדברים ויטען, כי למעשה הוא פטור מתשלום בגין חלק מהחודשים (זאת אף מבלי ליתן הודעת ביטול לאותו הסכם פשרה) מבלי שיש לכך אפשרות מכוח הוראות ההסכם.

72. יתרה מכך - מעיון בסעיף 1.3 להסכם הפשרה עולה, כי הצדדים אף ניתקו את הוראות הסכמי המכר מהוראות הסכם הפשרה, שעה שנקבע, כי רק איחור במסירה לאחר יום ה- 30 במרץ 2021 יזכה את התובע לפעול על פי הזכויות המוקנות לו לפי הסכם המכר. משמע- אומד דעת הצדדים התייחס לכך, כי לפחות עד ה- 30 במרץ 2021 כבולים שני הצדדים למנגנון הפיצוי וכי לאחר מועד זה, רק התובע הוא זה שרשאי להפעיל את זכויותיו על פי ההסכם.

73. סבורני, כי אם רצתה הנתבעת למצוא לה "אפיק מילוט" מקיום הוראות הסכם הפשרה, הדברים היו צריכים להיות מוסדרים ומעוגנים בו. מעת שאין בנמצא מסגרת שכזו, הרי שאי התשלום של הפיצוי אשר נקבע והוסכם עולה כדי הפרת הסכם הפשרה על ידה.

    ו. סוף דבר -

74. לנוכח המתואר לעיל, דין התביעה להתקבל.

75. הנתבעת תשלם לתובע את הסך הנתבע של 70,200 ₪ (שהינו סכום דמי השכירות המוסכמים לחודשיים בהתאם להסכם הפשרה ולפי ההכפלה שקובע חוק המכר) בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי ריבית והצמדה על פי דין.

76. בנוסף, תישא הנתבעת בשכר טרחת עורכי דינו של התובע בסך של 15,000 ₪ ובהוצאות ההליך בסך של 2,500 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין.

    המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין בדואר רשום בצירוף אישור מסירה.

     

     

     

    ניתן היום, כ"ה חשוון תשפ"ב, 31 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.