תא"מ 63447-10-13 צידקה - חברה לבניה בע"מ נ' ברזילי,תא"מ 63468-10-13 צידקה - חברה לבניה בע"מ נ' עודד ואח'

לפני שתי תביעות שהדיון בהם אוחד. שתי התביעות הן תביעות לתשלום דמי ניהול לחברת אחזקה, הראשונה בסך 67,270 ₪ והשנייה בסך 38,553 ₪.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

התובעת צידקה חברה לבניה בע"מ (להלן: "התובעת") משמשת כחברת ניהול של הבניין הרשום כבית משותף, והידוע כמלון ,'סי' (מגדל הים) ברחוב טרומפלדור 1 בתל אביב. הבניין האמור משמש כמלון דירות. מרבית הדירות בבניין נמצאות בבעלות חברת "סי דרים" מלונות בע"מ ומיעוטן בבעלות פרטית. התובעת וכן סי דרים מלונות בע"מ נמצאות שתיהן בבעלות חברת BEDA HOLDING LTD, כך שלמעשה, מלון הדירות וחברת הניהול של הבניין נמצאים בבעלות משותפת. הנתבע יאיר ג'ייסון ברזילי (להלן: "ברזילי") הוא בעל דירה בבניין וכמוהו הנתבעים בתביעה השנייה רז עודד (להלן: "עודד") וזכריה עודד, גם הם בעלי דירה בניין בשותפות. בין התובעת לבין ברזילי מחלוקת ארוכת שנים הנוגעת לתשלום דמי הניהול. בין הצדדים התנהל הליך משפטי ובו נחתם בין הצדדים הסדר פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין. לאחר הסדר הפשרה, ביולי 2012 החל ברזילי לשלם את דמי הניהול אך חדל מלעשות כן ביולי 2013. עודד חדל גם הוא מלשלם את דמי הניהול החל מאפריל 2013.

הנתבעים מסרבים לשלם את דמי הניהול מכמה טעמים:

• לטענת הנתבעים גובה דמי הניהול המשולמים בבניין מופרכים ומופרזים לאין שיעור מדמי ניהול הנהוגים בבניינים אחרים באזור.

• לטענתם, התובעת משיתה עליהם את הוצאות ניהול המלון למרות שהם אינם נהנים או עושים שימוש בשירותים אלו ובוודאי שאינם שותפים להכנסות מניהול המלון.

• טענה נוספת בפי הנתבעים ולפיה התובעת פועלת בניגוד להסכם בין הצדדים. בהסכם נקבע כי עבור שירותים אשר נצרכים רק ע"י חלק מן הדיירים או בעיקר על ידיהם ייקבע 'מפתח' נפרד לחיוב. גובה החיוב על פי מפתח זה, יביא לידי ביטוי את השוני בחלוקת ההוצאות בין הדיירים השונים. הנתבעים טוענים כי לא הוצג המפתח החלוקתי האמור וכי התובעת נמנעת מלספק לנתבעים מידע אודות הוצאותיה והכנסותיה. כדוגמה מצביעים הנתבעים על שטחים שונים שבשליטת התובעת שאינם מחויבים בדמי ניהול, ביניהם יחידות 17-18 וארבעה עשר מחסנים. התובעים מצביעים על הוצאות שונות שאינן מועילות לבעלי הדירות המשמשות למגורים ובכל זאת אלו מחוייבים בגינן, בדמי הניהול. בין הוצאות אלו ניתן למנות את צריכת החשמל המוגברת במלון כתוצאה ממתקניו השונים, את אגרת השילוט בו מחוייב המלון ואת עלות מצבת כח האדם הרבה ותנאיהם השונים של העובדים. כל אלו ע"פ הנתבעים תוספות שנגזרות מהגדרת המקום כמלון דירות ואינן הוצאות הנצרכות לבעלי דירות המגורים. לטענת התובעים על אף ההסכם עימם אין מפתח המשקלל אילו הוצאות יושתו עליהם ואילו לא.

• הנתבעים טוענים כי שיטת החישוב של דמי הניהול (COST +ׂׂׂ (היא שיטת חישוב מיושנת שאינה מקובלת עוד בשוק בשל כשלים הקיימים בה.

• לטענת הנתבעים התובעת פוגעת קשות בזכויותיהן הקנייניות ומשתלטת על שטחים משותפים בבניין.

• הנתבעים טוענים כי החוזה עליו חתמו הוא חוזה אחיד בעל תניות מקפחות. לטענתם, הסעיף לפיו חברת הניהול תוחלף ברוב של 75% מהחוכרים בבניין הוא תנאי מקפח ביחס לחוק המקרקעין הקובע רוב של 50% בלבד לעניין זה. לטענתם, תנאי זה נועד לקבע את מעמדה של חברת הניהול אשר בעליה הם גם בעלי מלון הדירות.