סלומון נ' איבגוי

לפני תביעה לתשלום דמי תיווך.

התובע הוא עוסק מורשה, העוסק במתן שירותי תיווך בעסקאות נדל"ן. ביום 5/5/10 נחתם בין התובע לנתבעת הסכם הזמנת שירותי תיווך באשר לדירת הנתבעת ברח' קרן היסוד 37/7 בנשר. באותו יום אף נחתם בין הצדדים הסכם נוסף להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות. התובע טוען כי בהתאם לאותם הסכמים התחייבה הנתבעת לשלם לתובע דמי תיווך בסך 1% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ ולכל הפחות 10,000 ₪. עוד טוען התובע כי הנתבעת התחייבה לתשלום דמי התיווך מיד עם חתימת הסכם מחייב למכירת דירתה. לטענת התובע, הוא נקט בפעולות למכירת הדירה. עוד טוען התובע כי הנתבעת מכרה את דירתה בתקופת הבלעדיות ללא הודעה לתובע בתמורה של 500,000 ₪ ולפיכך היא חבה לו בהתאם להוראות ההסכם, בגין הפרתו, סך של 4% מסכום המכירה וכן חבה לו הנתבעת סך של 11,800 ₪ דמי תיווך. לטענת התובע הוא פנה אל הנתבעת בדרישה לתשלום , אך ללא הועיל ומכאן תביעתו אשר לפני.

הנתבעת טוענת כי אכן התקשרה עם התובע בשני הסכמים , הסכם בלעדיות אשר תוקפו מיום 5/5/10 ועד ליום 5/12/10 וכן הסכם לקבלת שירותי תיווך מיום 5/5/10. לטענת הנתבעת, התובע לא נקט בכל פעולה למכירת הדירה בין השנים 2010-2013 והנתבעת ראתה בהסכם התיווך כבטל, בעוד הסכם הבלעדיות ממילא פג תוקפו. הנתבעת טוענת כי משנוכחה לדעת שהתובע אינו פועל למכירת דירתה, היא פנתה למתווך נוסף מקרובי משפחתה והלה פעל והביא למכירת דירתה ביום 7/7/13. לטענת הנתבעת היא לא שילמה לאותו מתווך דמי תיווך שכן הוא קרוב משפחתה. עוד טוענת הנתבעת כי התובע כלל לא היה הגורם היעיל באותה העסקה בה נמכרה בסופו של יום דירתה. לטענת הנתבעת לא חלה עליה כל חבות בתשלום דמי התיווך לתובע ומשכך יש לדחות את תביעת התובעת כנגדה.

דיון :

בהתאם להוראותיו של ס. 14 (א) לחוק המתווכים, זכאותו של מתווך במקרקעין לדמי תיווך תקום בהתקיימם של התנאים הבאים:

"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה :

(1)הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה העת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20

(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9

(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב"

אבחן איפוא באם התמלאו התנאים המזכים את התובע בתשלום דמי התיווך בגין מכירת דירתה של הנתבעת.

אשר לתנאי הראשון, דהיינו קיום רישיון תיווך, לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי התובע הוא בעל רישיון תיווך העומד בתוקפו ולפיכך מתמלא תנאי זה.

אשר לתנאי השני, חייב המתווך לעמוד בתנאים הנקובים בס. 9 לחוק המתווכים. התובע הציג הזמנת שירותי תיווך חתומה בידי הנתבעת וכן הציג הסכם בלעדיות החתום בידי הנתבעת. הנתבעת בחקירתה אמנם הכחישה חתימתה על גבי המסמכים האמורים, ברם בכתבי טענותיה היא לא טענה כי החתימה אינה חתימתה ואף בא כוחה הבהיר כי אין מחלוקת בין הצדדים בדבר חתימת הנתבעת על שני ההסכמים – הסכם להזמנת שירותי תיווך והסכם בלעדיות. הנתבעת בעדותה גופה לא התכחשה לעובדה כי התקשרה עם התובע בהסכם תיווך וכן בהסכם בלעדיות, ברם הבהירה כי אינה קוראת עברית (ראה עמ' 17 שורות 17 -27 לפרוטוקול). בחתימת שני ההסכמים מתמלא אף התנאי השני הנקוב בסעיף 14 לחוק המתווכים.

אשר לקיומו של התנאי השלישי – הנתבעת העידה כי על אף חתימת הסכם הזמנת שירותי התיווך והסכם הבלעדיות ביום 5/5/10 לא עשה התובע דבר על מנת למכור את הדירה במשך כשלש שנים (עמ' 18 שורות 12-15 לפרוטוקול). הדירה נמכרה ביולי 2013 בידי המתווך מר אופיר לוגסי שהוא חתנה של הנתבעת ועל כך העיד הקונה עצמו, מר דורון שוורץ (עמ' 10 שורות 11-14 לפרוטוקול). התובע אשר נשאל אלו פעולות נקט על מנת למכור את הדירה במהלך אותן שלש השנים עד אשר נמכרה הדירה, השיב כי עשה פעולות המתחייבות על פי חוק (ראה עמ' 3 שורה 14). לתמיכה בטענותיו הציג התובע צילום פרסומים שבוצעו בעיתונות המקומית(נספח ג' לת/1) וכן תרשומת מהמערכת הממוחשבת במשרד התובע (נספח ד' לת/1). עיון בנספחים האמורים מעלה כי על גבי צילום הפרסומים שנעשו אין תיעוד של העיתון בהם נעשו ואף אין תאריך בהם בוצע אותו פרסום. יתרה מזו, עיון ברישומי המערכת הממוחשבת של משרד התובע העלה כי מאז 7/5/10 בו ניתנה הוראה לתאם תליית שלט על גבי דירתה של הנתבעת, לא נעשו שום פעולות משמעותיות לקידום מכירת הדירה נשוא התובענה, בוודאי לא בתקופה בה היה הסכם הבלעדיות בתוקף (עד 5/12/10). כל זאת במשך לא פחות משלש שנים.

רוכש הדירה , מר שוורץ העיד כי מי שלקח אותו לראות את הדירה נשוא התובענה היה המתווך אופיר לוגסי ולא התובע. הוא נשאל על כך לא אחת במהלך חקירתו הראשית לפני בית המשפט (ראה עמ' 12 שורות 27-30 לפרוטוקול). מר שוורץ אישר כי הוא חתם על הסכם להזמנת שירותי תיווך עם מר לוגסי ולא עם התובע ואף שילם לו את דמי התיווך כאשר רכש את הדירה נשוא התובענה. בחקירתו הנגדית חזר מר שוורץ ואישר כי מר אופיר לוגסי היה מוכר לו כמי שעבד בעבר אצל התובע, אך כאשר התקשר עם מר לוגסי בעסקת תיווך והלה הראה לו את הדירה נשוא התובענה, המתווך מר לוגסי היה עצמאי ובעל משרד תיווך משל עצמו. מר שוורץ הדגיש כי הגיע לדירה נשוא התובענה באמצעות מר לוגסי (ראה עמ' 14 שורות 23-24 לפרוטוקול) וכי בלעדיו לא היתה מתקיימת העסקה (ראה עמ' 16 שורות 7-8 לפרוטוקול).

המתווך, מר אופיר לוגסי, נחקר אף הוא והעיד כי את הדירה נשוא התובענה הראה לרוכש מר שוורץ, רק לאחר שעזב את מקום עבודתו אצל התובע לטובת הקמת משרד תיווך עצמאי. המתווך העיד כי הנתבעת פנתה אליו בבקשה כי ימכור את הדירה נשוא התובענה והמתווך מר לוגסי פרסם את הדירה באתר יד 2, הראה אותה לרוכש מר שוורץ וזה רכש את הדירה ואף שילם לו דמי תיווך. מר לוגסי העיד כי הנתבעת לא שילמה לו דמי תיווך שכן לא חתמה עמו על הסכם בלעדיות ולכן גבה את דמי התיווך אך ורק מן הרוכש.

הפסיקה קובעת כי מתווך יחשב כגורם יעיל , כאשר קיימת קשר סיבתי בין פעילותו למימוש העסקה וראה בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ. ביר פ"ד מח(3) 116 וכן בע"א 7247/97 יצחקוב נ. מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (ניתן ביום 26/11/01). אחד המבחנים אשר נקבעו בפסיקה להיות המתווך הגורם היעיל הוא מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך , האם קיים גורם נוסף שסייע בהשגת החוזה ומידת מעורבותו של אותו גורם (ראה בע"א 294/96 אנגלו סכסון נ. פרסמן פ"ד לא(1) 589).