אייזנברגר ואח' נ' אלוניאל בע"מ

תביעה לתשלום הפרש דמי שכירות בסך 58,902 ₪, בגין מבנה מסחרי שהתובעים השכירו לנתבעת, זכיינית מקדונלד'ס בישראל, לצורך הפעלת סניף של רשת המזון המהיר, בהתאם להסכם שכירות מיום 22.06.08.

בסעיף 9.1 להסכם השכירות, נקבע מנגנון חישוב דמי השכירות באופן שיהיו 3,000 דולר לחודש, בצירוף מע"מ או אחוזים מהפדיון במושכר (ללא מע"מ), לפי הגבוה מביניהם.

אין חולק כי הנתבעת שילמה לתובעים את דמי השכירות, החל משנת 2010 ועד שנת 2013 באופן הבא:

בכל רבעון שילמה הנתבעת דמי שכירות בגין שלושה חודשים, בסכום חודשי של 3,000$ בערכם השקלי, בצירוף הפרשי הצמדה מיום חתימת ההסכם – בכך פעלה על פי סעיף 9.2.1 להסכם, בצירוף מנגנון ההצמדה שנקבע בסעיף 9.2.2 להסכם.

בתום כל שנה, ערכה הנתבעת חישוב של דמי השכירות על פי האופציה הקבועה בסעיף 9.1.1 ו- 9.1.2 להסכם, היינו באחוזים מהמחזור השנתי, וככל שהיו הפרשים, כלומר ככל שדמי השכירות על פי אופציית המחזור השנתי עלתה על הסכום לתשלום על פי 3,000$ בשקלים ובצירוף הצמדה, שילמה את ההפרש.

לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את הסכם השכירות, בכך ששילמה רק את דמי השכירות הבסיסיים בסך של 3,000$ כשהם צמודים למדד, אך את הסכום המחושב באחוזים מהפדיון, לא הצמידה למדד. באופן זה, נוצר לטענתם מצב שבו רק חלק מדמי השכירות הוצמדו בניגוד להסכם.

התובעים מעלים טענה נוספת לפיה, הנתבעת הגביהה את המדרגה הראשונה של המחזור שהיתה שלושה מיליון על ידי הצמדתו, ושללה מהם עקב כך את הזכות לקבל אחוזים מהפדיון בשיעור 7% גם מהדרגה השנייה, אך מאחר שאין חולק כי הנתבעת קיבלה את עמדת התובעים בנדון, אין הטענה מצריכה הכרעה.

מנגד, טוענת הנתבעת, כי סעיף 9.2 להסכם קובע כי שיש לתרגם את הסך של 3,000 דולר ארה"ב לשקלים, ואת אותו הסכום בשקלים יש להצמיד למדד הבסיס. מלשון הסעיף, עולה לטענתה, כי הפרשי הצמדה יש להוסיף רק לסכום המתורגם מדולרים, כלומר לא לסכום המחושב כנגזרת ממחזור המכירות. לטענתה, התנהלות זו מתיישבת גם עם ההיגיון שכן כל הצמדה נוספת היא, למעשה, הצמדה כפולה של אותו סכום, מאחר שדמי השכירות הנגזרים מהפדיון כבר מוצמדים, מעצם היותם נגזרים מהפדיון, המושפע מהמדד עצמו ועליית המחירים.

מוסיפה וטוענת הנתבעת, כי במשך השנים 2010 ועד 2012 קיימו הצדדים את ההסכם כלשונו כאשר בשום שלב במשא ומתן או לאחריו, ובמהלך השנים לא התבקשה הנתבעת להצמיד למדד את הסכומים שהמתקבלים מחישוב אחוזים ממחזור המכירות. רק בשנת 2013 כשהעמידו התובעים את הנכס למכירה, וגורמים שגילו עניין ברכישת הנכס חזרו בהם לאחר שגילו כי הפדיון של הנתבעת בנכס אינו גבוה דיו, ניסו התובעים להעלות את דמי השכירות באמצעות פרשנותם היצירתית לסעיף 9.2.2 להסכם, על אף לשונו הברורה של ההסכם.