1.בפני 2 תביעות כספיות, לפיצויים ולהוצאות שנגרמו לתובעים, לטענתם, בגין איחור במסירת החזקה בדירה שקנו מהנתבעת. הדיון בשתי התביעות אוחד.
התובעים בתא"מ 10703-09-14 (להלן: "מוטי") והתובעים בתא"מ 10642-09-14 (להלן: "אלגרבלי") רכשו דירה מהנתבעת בבנין 241,בפרויקט "בימת תל חי" בקריית שמונה. אלגרבלי רכשו ביום 18.8.11 את דירה מס' 11 בבנין, ואילו מוטי רכשו ביום 21.8.11 את דירה מס' 6, בבניין . מועד המסירה כפי שנקבע בסעיף 1.1 להסכמי המכר הוא 18 חודשים ממועד קבלת היתר בניה . היתר הבניה ניתן ביום 23.8.11. לפיכך, מועד המסירה לגבי שתי הדירות היה צריך להיות 22.2.13.
לטענת מוטי, הדירה נמסרה להם רק ביום 29.5.14 . לטענת אלגרבלי,הדירה נמסרה להם רק ביום 26.5.14. התובעים תבעו פיצוי בהתאם להוראות סעיף 5א בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן – "החוק"),ע"פ חישוב דמי שכירות לדירה דומה,בהתאם לחוות דעת שמאית שהגישו.
כן טענו התובעים כי הינם זכאים לזיכוי (מוטי טענו לסך של 3,415 ₪ ואילו אלגרבלי טענו לזיכוי בסך 3,835 ₪) בגין פריטים שלא הותקנו בדירות בפועל.
2.הנתבעת טענה כי אין לחייבה בפיצויים הנתבעים וזאת לאור סעיף 5א(ג) לחוק אשר במצורף להוראות הסכמי המכר בינה לבין התובעים מסייג את החבות בפיצוי מכוח החוק. הנתבעת טענה כי האיחורים נבעו מסיבות שאינן תלויות בה:קבלן המשנה שעמו התקשרה איחר בביצוען של העבודות, מנע כניסתו של קבלן חלופי וגרם עיכוב של שלושה חודשים.בנוסף הפנתה התובעת לשביתה בשירותי הכבאות, וכן להתנהלות הוועדה המקומית לתכנון ובניה בקריית שמונה שהציגה דרישות חדשות כתנאי להנפקת טופס 4 אשר הובילו אף הן,לטענתה, לעיכוב. עוד טענה הנתבעת כי התובעים ביקשו לבצע שינויים ותוספות בדירות, שהובילו לעיכוב נוסף במסירת החזקה. הנתבעת צירפה חוות דעת שמאית על פיה דמי השכירות לדירה דומה נמוכים יותר מאלו שנטענו ע"י התובעים.ביחס לתובעים מוטי הוסיפה הנתבעת כי תאריך המסירה נקבע ליום 15.5.14,אלא שהתובעים סירבו לקיים את תהליך מסירת החזקה בדירה.
בעקבות הפער בין חוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים לעניין שווי דמי השכירות לדירות התובעים,מונה שמאי המקרקעין- דורון חזיזה,כמומחה מטעם בית המשפט (להלן:"המומחה") ונתן חוות דעת בעניין.
3.הצדדים הגיעו להסדר דיוני שקיבל תוקף של החלטה, על פיו פסק הדין יינתן על יסוד כתבי הטענות,תצהירי הצדדים וסיכומיהם,תוך שהצדדים מוותרים על חקירת המצהירים.
דיון
4.בהתאם לסעיף 5א' לחוק שעניינו פיצוי בשל איחור במסירת הדירה צודקים נקבע:
(א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג)על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
יובהר כי סעיף זה נכנס לתוקף ביום 6.4.11 ולפיכך,הסכמי המכר שנכרתו עם התובעים לאחר מועד זה כפופים להוראותיו של הסעיף דלעיל. עוד יודגש כי בהתאם לסעיף 7א לחוק,סעיף זה הוא קוגנטי ואינו ניתן להתניה אלא לטובת הקונה. בנוסף יודגש כי בהתאם לסיפא של סעיף 5א (א), הפיצוי בגין האיחור במסירת דירה יהיה לפי המוסכם בחוזה או לפי הקבוע בחוק – לפי הגבוה.
מאחר שע"פ הוראות החוק,נקבעו סכומים גבוהים יותר לפיצוי בגין איחור במסירה מאלה שנקבעו בהסכמים שבין הצדדים (השוו נספח להסכם מוטי- נספח 3 לתצהיר מוטי ונספח להסכם עם אלגרבלי גם כן נספח 3 לתצהיר). הפיצוי בגין איחור במסירת הדירות צריך להיפסק בהתאם להוראות החוק.
5.טענת הנתבעת לאיחור במסירה כתוצאה מנסיבות שלא היו בשליטתה- כאמור בהתאם לאמור בסעיך 5א(ג) לחוק, הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי סעיפי הפיצוי שנקבעו בגין איחור במסירה,לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. במקרה דנן אכן הסכימו הצדדים בסעיף 14.1 להסכם: "על אף האמור בכל מקום אחר בהסכם זה, מוסכם כי איחור במסירת הדירה, הנובע מכח עליון ו/או כל סיבה שאינה תלויה בחברה לרבות שביתות, אש מחסור בחומרים, ציוד וכח אדם, ימי גשם רבים מהמקובל, מלחמה ופעולות איבה ולרבות הפסקת העבודות ע"פ חוק העתיקות, תשל"ח 1978 והתקנות שהותקנו בעקבותיו, לא ייחשב איחור ומועד המסירה יידחה באותו פרק זמן שבו חל העיכוב וכל הזמנים והמועדים הרלוונטיים בהסכם זה יידחו אף הם באותו פרק זמן". לפיכך, יש לבדוק האם הוכיחה הנתבעת כי האיחור במסירה נבע מנסיבות שלא בשליטתה. בעניין זה אדגיש כי צודקים התובעים בטענתם בסיכומיהם כי הנטל להוכיח נסיבות אלו הפוטרות מפיצוי, מוטל על הנתבעת.
לאחר שעיינתי בתצהיר הנתבעת ובנספחיו, שוכנעתי כי אין לקבל את טענות הנתבעת, בין אם מאחר שבחלקן אינן מתייחסות לנסיבות שלא היו בשליטתה ובין אם מאחר שלא הוכיחה אותן, כגורם שעיכב את המסירה, לגופן.
ראשית אציין כי העובדה שביום 21.5.13- 3- חודשים לאחר מועד המסירה הראוי, שילמה הנתבעת סך של 6,000 ₪ למוטי, וסך של 4927 ₪ לאלגרבלי, "פיצוי בגין איחור במסירה 3 חודשים"(ראה רישום בנספח 4 לתצהירי התובעים) ,מעידה על כך שהנתבעת עצמה הכירה בכך שלא קיימים טעמים הפוטרים אותה מפיצוי בגין האיחור. בעניין זה ראה בסעיף 14.3 להסכם שם נקבע כי על כל חודש מעבר ל3 חודשי איחור תשלם הנתבעת לתובעים פיצוי. ולכן בתום 3 חודשים אלו שילמה הנתבעת את הפיצוי ולא העלתה כל טענה כאילו המדובר באיחור מוצדק בנסיבות שלא היו בשליטתה.
גם לגוף הטענות אין לקבלן:
אינני מקבלת את טענת הנתבעת כאילו התנהלות קבלן המשנה מטעמה היוותה נסיבות שאינן בשליטתה וכאילו באה בגדר סעיף 14.1 להסכם אשר התייחס ל"כח עליון ו/או כל סיבה שאינה תלויה בחברה לרבות שביתות, אש מחסור בחומרים, ציוד וכח אדם, ימי גשם רבים מהמקובל, מלחמה ופעולות איבה ולרבות הפסקת העבודות ע"פ חוק העתיקות...". התקשרות עם קבלן משנה, ההתנהלות עימו והאחריות כי ימשיך (הוא ,או קבלן משנה אחר),בבניה בלוח הזמנים שנקבע, הינן בוודאי נסיבות שבשליטת הנתבעת. ככל שתתקבל טענה מסוג זה, ברי כי לא תהיה משמעות לתנאי של "נסיבות שאינן בשליטת הקבלן המוכר" וגם במקרה שעובדיו של המוכר לא עבדו בחריצות הנדרשת, או התגלה עימם סכסוך, ניתן יהיה להעלות טענה כי המדובר בנסיבות שאינן בשליטה. האחריות של קבלן המוכר דירה הינה להעסיק עובדים, כמו גם להתקשר עם קבלני משנה, שיעמדו בלוח הזמנים שנקבע למסירת הדירה וככל שמי מעובדיו או קבלני המשנה לא עומד בכך, להתקשר עם אחרים במקומם. הפסקת עבודתו של קבלן משנה עקב ביצוע עבודה קלוקלת, והצורך לאתר קבלן משנה חלופי, הן נסיבות שהיו מצויות בשליטתה של הנתבעת.מחובתה של הנתבעת להתקשר עם קבלני משנה באופן שיאפשר לה לפקח על עבודתם ולנקוט באמצעים מייד כשמסתבר כי אינם מבצעים עבודתם כראוי.
אם לא די באמור, הרי במקרה דנן, גם לא הוכח הנטען לגופם של דברים: ראשית אציין כי אין צורך להידרש לטענת התובעים בסיכומיהם לעניין אי גילוי 2 המסמכים שצרפה הנתבעת במסגרת גילוי המסמכים המוקדם הנדרש בהליך מהיר, שכן בכל מקרה, לא מצאתי בהם כל יסוד להוכחת טענות הנתבעת בעניין. עוד ובטרם אתייחס לגוף העניין,אדגיש כי אין לקבל את טענת הנתבעת בסיכומיה (סע' 4.1.11), כאילו האמור בתצהירו של אוחיון לא נסתר ולכן יש לקבל את כל האמור בו ביחס לעיכוב שחל בעטיו של קבלן המפתח. כמפורט לעיל, הסעיף שעיקריו הובאו, מונה מספר דוגמאות שיש לראותן כ"כוח עליון" והמכנה המשותף להן הוא כי מדובר בנסיבות בלתי צפויות ושאינן בשליטת הנתבעת. הפסקת עבודתו של קבלן משנה עקב ביצוע עבודה קלוקלת, והצורך לאתר קבלן משנה חלופי, הן נסיבות המצויות בשליטתה של הנתבעת, לכן ממילא האמור בתצהירו של אוחיון לא יכול היה לסייע לנתבעת, גם אם כל האמור בו היה מדויק.
הנתבעת טענה כי בתחילת פברואר 2012 פסקה "באחת" עבודתו של קבלן המשנה עימו התקשרה,בפרויקט. לאחר מכן חודשו העבודות באופן חלקי, או- אז חזר הקבלן לסורו והפסיק את העבודות באתר. אי לכך, שלחה הנתבעת הודעת הפסקה מיום 15.4.12. רק בשלהי אפריל, לאחר התערבות של בורר, עלה בידי הנתבעת לכרות הסכם עם קבלן אחר. לפיכך, לטענתה , מדובר בעיכוב של 3 חודשים, אשר נבע מנסיבות שאינן בשליטתה. כל שצירפה הנתבעת להוכחת טענתה זו הינו עמוד ראשון מהסכם הפאושלי עם מר נאסר ואוריאן פרויקטים ואחזקות בע"מ וכן הודעה (מכתב) מיום 15.4.12 של בא כוחה הנוכחי. בניגוד לטענה כאילו בחודש פברואר "פסקה באחת" עבודתו של קבלן המשנה באתר, עולה מהמכתב כי העבודות התבצעו בעצלתיים ולא הופסקו באופן מידי וכי עוד בראשית מרץ 2013 הופסקו העבודות למספר ימים בודדים. דווקא מן המכתב ניתן ללמוד שעובדת ההתנהלות האיטית, הייתה ידועה לנתבעת מבעוד מועד. כך למשל, בסעיף 3 למכתב כתבה הנתבעת עצמה,כי "עד מהרה התברר כי הצהרות, התחייבויות והבטחות לחוד, ומציאות לחוד" (ההדגשה אינה במקור). בסעיף 4 כתבה הנתבעת כי החל ממועד כניסת הקבלן לאתר העבודות התבצעו באיטיות. כלומר: כבר עם כניסת הקבלן ידעה הנתבעת שהעבודות אינן מתבצעות כשורה, ולא ברור אלו פעולות נקטה על מנת להאיץ בקבלן המשנה ואף לא ברור מדוע פנתה בכתב רק ביום 15.4.12 כאשר הסכם המכר נכרת ביום 13.9.11.לפיכך המדובר בנסיבות שהיו בשליטת הנתבעת והיא הייתה יכולה לפעול כבר בראשית הדרך להפסקת ההתקשרות עם אותו קבלן. הנתבעת טענה כי ניתנה לקבלן תקופת התארגנות קצרה ומקובלת, ברם לא צירפה את כל ההסכם על מנת שבית המשפט יבחן מהי בדיוק אותה תקופה קצרה ומקובלת, והאם מקורה בהסכם בכתב, או בסיכום ג'נטלמני עם הקבלן. גם הסנקציות שנקבעו כלפי הקבלן , ככל שקיימות, אם לא יעמוד בלוחות הזמנים, לא הוצגו לעיונו של בית המשפט. משהנתבעת לא צירפה כל התכתבות נוספת בינה לבין קבלן המשנה, למעט אותו מכתב סתמי, וכן לא העידה מי מבין עובדיה באופן שניתן יהיה לקבוע כי זו נקטה בכל האמצעים בכדי להחיש את פעילותו של הקבלן, הרי שדין טענותיה בעניין זה להידחות גם לגופן.
6.שביתה ברשות כבאות והצלה: הנתבעת טענה כי שביתה בפברואר 2014 ברשות הכבאות עיכבה קבלת האישורים הנדרשים כתנאי להוצאת טופס 4. דא עקא, מועד המסירה ביחס לתובעים נקבעה לתקופה שקדמה לשביתה הנטענת בשנה -22.2.13(!). מכאן שאין קשר סיבתי בין השביתה לעיכוב במסירת הדירות. עוד אוסיף כי גם את הטענה לגבי קיום העיצומים וכאילו הם אלו שמנעו או עיכבו הוצאת טופס 4,לא הוכיחה הנתבעת.ברי שכתבה באתר "מאקו" אינה מהווה ראיה קבילה להוכחת טענה כגון דא. משהנטל להוכחת הטענה מוטל על הנתבעת,הייתה צריכה הנתבעת להגיש תצהיר מטעם רשות הכבאות, או לבקש לזמן עד מטעם רשות הכבאות בעניין. לפיכך,הגם שהנתבעת טענה כנגד נספח ה' לתצהיר עדות ראשית של מוטי ונספח 6 לתצהיר אלגרבלי (תשובתו של מר יוסף כהן משירותי הכבאות לבאת כוח התובעים), כי אין המדובר במסמך המהווה ראיה להוכחת טענות התובעים,הרי בכל מקרה,משהנטל להוכחת הטענה מוטל על הנתבעת ומשהמסמך היחיד שצירפה הינו כתבה שפורסמה באינטרנט שמקורותיה אינם ידועים, הרי גם אלמלא היה מדובר בטעם המתייחס לתקופה של שנה לאחר מועד המסירה,הייתה הטענה נדחית בהעדר הוכחה.
7.עיכובים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית שמונה: הנתבעת טענה עוד כי הוועדה גרמה לעיכובים נוספים שאף הם אינם בשליטתה באשר סירבה, חרף השלמת הקמתו של הבניין, להנפיק לה טופס 4. צודקים התובעים בטענה כי שומה היה על הנתבעת לבדוק מבעוד מועד מהן דרישות הוועדה. הנתבעת לא הוכיחה כי הוועדה הציבה דרישות חדשות שלא בא זכרן בשעת החתימה על בקשת ההיתר. למעט טיעון סתמי לפיו דרשה הוועדה דרישות חדשות שנוגעות "לרכיבים מסוימים בתחום הנגישות", לא צורף ולו בדל של ראיה לתמיכה בטיעון זה. הנתבעת לא צירפה את הדרישות עובר לקבלת ההיתר, את הדרישות החדשות לאחריו באופן שניתן להשוואות ולהסיק כי הוצבו בפניה דרישות חדשות ובלתי צפויות שעיכבו אותה בקבלת טופס 4. בנוסף, הנתבעת סתמה ולא פירטה באלו עלויות נוספות נאלצה לשאת בגין דרישות אלה.
8.שינויים ותוספות: הנתבעת טענה כי עומדת לה הזכות לפטור מתשלום פיצוי בגין עיכוב של 30 יום בשל שינויים שביקשו מוטי ו- 60 יום בשל שינויים ביקשו אלגרבלי לבצע בדירה. טענה זו יש לדחות:
אמנם,בסעיף 9.3 להסכם נקבע: "בכל מקרה בו יבוצעו שינויים ו/או תוספות ע"י החברה, יידחה מועד המסירה לתקופה שתסוכם מראש בין הצדדים ובהעדר הסכמה כאמור- ע"פ שיקול דעתה של החברה".יחד עם זאת, הנתבעת לא טענה כי סוכם על תקופה "מראש" עם מי מהתובעים. לטענת התובעים בתצהיריהם, השינויים היו מינוריים ,כאלו שלא הצריכו דחיה ואף סוכם לכאורה עם הנתבעת שלא יהיה כל שינוי במועד המסירה.
למעשה, הסיפא לסעיף זה העניקה לנתבעת שיקול דעת בלעדי לדחות את מועד המסירה וזאת בניגוד להוראותיו הקוגנטיות של החוק . בפועל, רק לאחר שהוגשה תביעה, החליטה הנתבעת, בצורה שרירותית, על משך תקופת העיכוב. לגבי מוטי קבעה 30 ימים עיכוב, ואילו לגבי אלגרבלי קבעה 60 ימים. יצוין כי בכתב ההגנה כלל לא צוין על בסיס מה קבעה הנתבעת 30 ו- 60 ימים בהתאמה, ורק בתצהירה טרחה הנתבעת לציין זאת לראשונה.
לגבי סעיף כגון דא כבר נקבע בפסיקה כי אין ליתן לו תוקף ובהעדר הסכמה מראש למועד מסירה חדש,מועד המסירה הינו זה שנקבע בהסכם: ראה- רעא 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ שם נקבע, כי אם יימצא שהייתה הסכמה בין הרוכשים לבין הקבלן על מועד מסירה חדש לנוכח שינויים שנעשו בדירה לבקשת הרוכשים, כי אז המועד המוסכם המעודכן ייחשב למועד שהחל ממנו ישולם הפיצוי. לעומת זאת אם לא הייתה הסכמה כאמור, אלא רק נקבעה הוראה המאפשרת את דחיית מסירת הדירה לנוכח שינויים שהתבקשו בדירה (כמו בענייננו), כי אז יחייב מועד המסירה שנקבע בהסכם.
בית המשפט הגדיר את השאלה כך: " האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש אפוא לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק"
באותו עניין דובר על תניה שקבעה בחלקה הרלוונטי כך: " הזמנת תוספות ו/או שינויים כאמור לעיל, תדחה את המועדים הנקובים בחוזה זה למסירת החזקה בדירה למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום. בית המשפט העליון קבע כי אפילו סעיף בנוסח כזה אינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מקנה למעשה לקבלן את האפשרות לקבוע את מועד המסירה וכי: " נקל לראות כי נושא זה מצוי לחלוטין בשליטתה של המשיבה, ולא ניתן לראות בו משום קביעת מועד קונקרטי חדש או קביעה של משך זמן קצוב שבו יידחה מועד המסירה. לא פחות חשוב מכך: הרוכש אינו יכול להסיק מהאמור בסעיף זה מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי. אם כן, במהותו, סעיף זה מקנה למשיבה פטור מחבות בגין אי-עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה.
בית המשפט העליון הגיע למסקנה שמדובר בתניית פטור שמנוגדת להוראות חוק המכר, הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה ולכן לשם קביעת הפיצוי יש לבחון את המועד המקורי שנקבע בהסכם.
"המסקנה המתחייבת מן האמור לעיל היא שהתניה האמורה בסעיף 6(א) לחוזה המכר היא תניית פטור המנוגדת להוראות הקוגנטיות הקבועות בסעיף 5א לחוק. הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן לצורך קביעת הפיצוי על-פי סעיף 5א לחוק יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים, קרי שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל".
לאור האמור ובהתאם להלכה שנקבעה לעיל,הרי גם אילו הייתה הנתבעת מוכיחה בפועל את משך הזמן לביצוע השינויים (מה שגם הוא לא הוכח ואין די בתצהיר הנתבעת בעניין),לא היה בכך די כדי לשנות את מועד המסירה שנקבע בהסכם.
9.שיעור הפיצוי בגין האיחור-כפי שצוין לעיל, בהתאם לסיפא של סעיף 5א (א) לחוק, הפיצוי בגין האיחור במסירת דירה יהיה לפי המוסכם בחוזה או לפי הקבוע בחוק – לפי הגבוה. לפיכך בנסיבות דנן,שעה שהפיצוי ע"פ החוק גבוה יותר, יש לחשבו בהתאם לאמור בסעיף 5 א. בהתאם לסעיף זה, במקום שבו קמה זכאות לפיצוי בשל איחור במסירת דירה, נקבע סכום הפיצוי על בסיס "סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה". סכום זה טעון הוכחה באמצעות חוות דעת של שמאי, או באמצעות ראיה קבילה אחרת. הצדדים הגישו חוות דעת של שמאים. התובעים סמכו ידיהם על חוות דעתו של השמאי גיל לזר, ואילו הנתבעת סמכה ידיה על חוות דעתו של השמאי דן ברלינר. בהתאם להחלטה מיום 12.6.15 מונה השמאי מר דורון חזיזה כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה העריך את דמי השכירות לדירת מוטי ב 3,050 ₪ לחודש ולדירת אלגרבלי- 2,800 ₪ לחודש
עיינתי בטענות הנתבעת בתצהירה ובסיכומיה, על פיהן,לטענתה, אין לקבל את חוות דעת המומחה. למרות הנטען, לא שוכנעתי כי אין לאמץ את חוות דעת המומחה ולא מצאתי להעדיף את דעת המומחה מטעמה על פיה,דמי השכירות הבסיסיים עומדים ע"ס 2,100 ₪, ולאחר תוספות- 2,400 ₪ ביחס לדירת מוטי ו- 2,310 ₪ ביחס לדירת אלגרבלי.
ההלכה היא כי בד"כ, כל עוד לא נסתרה חוות דעת של מומחה ביה"מ, ייטה ביה"מ לאמצה, שכן המדובר במומחה נטרלי ומקצועי:
"המומחה ממונה לחוות דעתו בעניינים מקצועיים שלבית המשפט אין המומחיות והידע המקצועי לגביהם" (אורי גורן ועופר דרורי: "עדויות מומחים- היבטים דיוניים ומהותיים" וכן ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ. תשלו"ז השקעות והחזקות 2010:
"יחד עם זאת והגם שעדות מומחה, אינה שונה מכל עדות הבאה בפני בית המשפט, יש להניח כי משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו בכדי שיביא בפני בית המשפט נתונים מקצועיים רלוונטיים להכרעה בסכסוך שבפניו, יאמץ הוא את ממצאי המומחה בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן".
חוות דעתו של המומחה חזיזה מפורטת ומנומקת היטב. על אף שהיה באפשרותה לעשות כן, לא עמדה הנתבעת על חקירת המומחה מטעם ביה"מ, חזרה בה מדרישתה לזמנו והגיעה להסדר הדיוני שעל בסיסו ניתן פסק דין זה. חוות דעתו של המומחה לא נסתרה ואף לא הוטלו בה ספקות כלשהן. הנתבעת טענה כי נפלה שגגה מהותית בחוות דעת מומחה בית המשפט מכיוון שביסס את קביעתו המקצועית על השוואה שגויה(קהל יעד של סטודנטים וזוגות צעירים), או את שיעור התוספת לחצר וגינה. יחד עם זאת,משהנתבעת ויתרה על חקירת המומחה,לא מצאתי כי די בטענתה לסתור את חוות דעתו, או כדי לקבוע כי דרך ההשוואה בה נקט אינה ראויה.בניגוד לנטען על ידי הנתבעת, אין זה מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה, שהביקוש לדירות מסוג זה גבוה יותר, ועל הנתבעת היה להציג ראיות קבילות בעניין, ראיות שלא הוצגו.
עוד אוסיף כי גם במכתבים שנערכו על ידי מתווכים ואשר צורפו על ידי הנתבעת,לטענתה כראיה לכך שדמי השכירות נעים בין 1,800 ל- 2,200 ₪ (ביחס לשתי הדירות!),אין כדי להואיל לנתבעת. ראשית המדובר במכתבים בלתי קבילים מאחר שלא הוגשו באמצעות עורכם. שנית, לפי סעיף 12 לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001, לא תוגש לבית משפט שומת מקרקעין אלא אם כן נערכה בידי שמאי מקרקעין (למעט חוות דעת שנערכה בידי עובד אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין או עובד אגף המכס ומע"מ במסגרת מילוי תפקידו). לפיכך,המדובר במסמכים שאינם קבילים בין אם מאחר שלא הוגשו ע"י עורכהם ובין אם מאחר שהמתווכים אינם שמאי מקרקעין.
למעלה מן הצורך אוסיף כי המומחה מטעם הנתבעת עצמה סבר כי דמי השכירות הם 2,400 ₪ ו- 2,310 ₪- היינו מעבר לרף המקסימלי שקבעו המתווכים. אם לא די באמור,גם בעצם העובדה שהמתווכים קבעו תעריף זהה לשתי הדירות,יש כדי להצביע על כך שאין המדובר בהערכה בעלת משקל שהרי שלושת המומחים שהגישו חוות דעת לביה"מ העריכו את דמי השכירות באופן שונה לשתי הדירות.
לאור האמור,אני מקבלת את דעת המומחה שמונה מטעם ביה"מ וקובעת כי בסיס חישוב הפיצוי יהיה בהתאם לדעתו: 3,050 ₪ לחודש לדירת מוטי ו 2,800 ₪ לחודש לדירת אלגרבלי.
10.חישוב הפיצויים-תחילה יובהר כי אילו הייתה המסירה מתבצעת במהלך תקופת ה-60 ימים לא היו זכאים התובעים לפיצוי, אולם הואיל והמסירה בוצעה לאחר תום תקופת הארכה, זכאים התובעים לפיצוי עבור התקופה כולה, היינו על פי הוראות סעיף 5א(א) לחוק יש למנות את 60 הימים כחלק מתקופת האיחור.
חישוב הפיצוי בתביעת אלגרבלי- תחשיב הפיצוי המפורט בסעיף 7 (יא) לתצהיר אלגרבלי תואם את הוראות הדין ומתבסס על הערכת שווי של מומחה בית המשפט אותו מצאתי לאמץ כאמור.
אין חולק כי המסירה לאלגרבלי הייתה ביום 26.5.14. אציין כי בניגוד לתצהיר הנתבעת ביחס לתביעת מוטי,הרי בתצהיר המתייחס לתביעת אלגרבלי, לא הועלתה טענה כאילו תואם מועד למסירה ביום 15.5.14 וכאילו אלגרבלי סירבו לקבל את הדירה. לפיכך התאריך עד אליו יש לחשב את האיחור הינו 26.5.14.
בהתאם לסעיף 5א(א)(1) עבור 8 החודשים הראשונים למן 22.2.13 ועד 21.10.13 זכאים אלגרבלי לפיצוי של 2,800 ₪ כפול 1.5 היינו 4,200 ₪ לחודש.
בהתאם לסעיף 5א(א)(2) לחוק,החל מיום 22.10.13 ועד 21.5.14 זכאים אלגרבלי לפיצוי פי 1.25 , היינו 3,500 ₪ כאשר נערך חישוב יחסי למן 22.5.14 ועד 26.5.14.
בעניין אופן החישוב, הרי החישוב שנעשה בתצהיר תובעים אלו הינו נכון ואכן יש לשערך כל תשלום (בסכומים האמורים),מהמועד בו היה צריך להשתלם (עמודה שלישית בטבלה המופיעה בסעיף 7 י"א לתצהיר אלגרבלי), עד ליום הגשת התביעה.
הסכום הכולל המתקבל הוא 59,560 ₪ . מסכום זה יש להפחית סך של 9,991 ₪(לאחר שיערוך), שכבר שולם ע"י הנתבעת בגין האיחור במסירה.
לפיכך,זכאים התובעים בתיק זה לפיצוי בסך 49,569 ₪ בגין האיחור במסירה.
11.לא מצאתי לקבל את טענת אלגרבלי כי הינם זכאים לזיכוי בסך של 3,835 ₪ וזאת בהיעדר הוכחה.בניגוד לנטען בסיכמי התובעים,אין די בהצהרת אלגרבלי בעניין. מאחר שההבטחה הנטענת לזיכוי הספציפי, הוכחשה ע"י הנתבעת,היו צריכים התובעים להוכיח קיומה של התחייבות כאמור. כל שצורף בעניין זה הינם מסמכים המצביעים לטענת התובעים על זיכוי אצל שכנים אחרים. אין בכך כדי להוכיח חיוב כלשהוא מצד הנתבעת גם כלפי התובעים דנן ובהעדר ראיה להסכמה מצד הנתבעת או גורם מוסמך מטעמה,לזכות גם את התובעים בסכום זה,לא הוכיחו התובעים טענתם בעניין.
12.חישוב הפיצוי בתביעת מוטי- למרות שאין חולק כי המסירה בפועל בוצעה ביום 29.5.14, מצאתי לקבל את טענת הנתבעת כי יש לקבוע את מועד המסירה ביום 15.5.14. טענת הנתבעת כי לאחר שמוטי הודיעו שהדירה חוברה, נקבע מועד- 15.5.14 כמועד מסירת החזקה ואולם מוטי סירבו לקבל את הדירה במועד זה ,לא נסתרה ונתמכה במכתב-נספח ח' לתצהיר הנתבעת,אשר לא הוכחש ע"י מוטי. טענת מוטי כי נוסח פרוטוקול המסירה עליו נדרשו לחתום סתר את הוראות החוק, אין בו כדי להצדיק את אי קבלת הדירה. בפסיקת בית המשפט העליון כבר הובהר לגבי סעיפי ויתור דומים, כי אין משמעות רבה לוויתור על טענות ביחס לפגמים ולאי התאמה, כאשר החתימה על כתב הוויתור היוותה תנאי למסירת הדירה – ראה לעניין זה האמור בע"א 7298/00 בסט נ' חממי ניתן ביום 4/9/07.
מוטי היו מיוצגים ע"י עו"ד ויכלו להבהיר כי הם חותמים תחת מחאה ותוך הבהרה שאין תוקף משפטי לוויתור כגון דא. בכל מקרה אוסיף כי מוטי יכלו גם לחתום על הפרוטוקול תוך מחיקת סעיפים שבמחלוקת. בעניין כגון דא, יש לשאול, האם במצב בו התכתובת בין הצדדים ביחס לפרוטוקול המסירה הייתה נמשכת חודשים ארוכים, האם במצב כזה, כשהדירה מוכנה והקבלן מוכן למסרה, יהיה צודק לחייבו בפיצויים עבור כל התקופה עד להגעת הצדדים להסכמה על נוסח הפרוטוקול???! סבורתני כי ככל שמדובר בקונים המיוצגים ע"י עו"ד ומשהדירה הייתה מוכנה למסירה ומוטי לא טענו כי הנתבעת סירבה לחתימה על הפרוטוקול תוך מחיקת סעיפים, או צירוף הערה בעניין או כיוב',הרי אין לחייב את הנתבעת בגין האיחור מיום 15.5.14- מועד בו יכולה הייתה להתקיים המסירה.
בהתאם לסעיף 5א(א)(1) לחוק עבור 8 החודשים הראשונים למן 22.2.13 ועד 21.10.13 זכאים מוטי לפיצוי של 3,050 ₪ כפול 1.5- היינו 4,575 ₪ לחודש.
בהתאם לסעיף 5א(א)(2) לחוק החל מ- 22.10.13 ועד 15.5.16 ואנו עדים לחיוב פי 1.25, היינו 3,812.5 ₪ כאשר נערך חיוב יחסי בלבד למן 22.4.14 ועד 15.5.14.
אכן כפי שנעשה בתצהיר מוטי, יש לשערך כל תשלום (בסכומים האמורים),מהמועד בו היה צריך להשתלם (עמודה שלישית בטבלה המופיעה בסעיף 7 י' לתצהיר מוטי), עד ליום הגשת התביעה. ההבדל מהתחשיב שנערך בתצהיר מוטי הינו כי יש רק 15 חודשי איחור (אין להביא בחשבון תשלום לתקופה שלאחר 15.5.14) הסכום היחסי לשיערוך ביחס לתקופה מ22.4.14 ועד 15.5.14 הינו 2,923 ₪ בלבד.
הסכום הכולל הוא 63,522 ש"ח . מסכום זה יש להפחית סך של 6,000 ש"(6,162 לאחר שיערוך), שכבר שולם ע"י הנתבעת בגין האיחור במסירה.
לפיכך,זכאים התובעים בתיק זה לפיצוי בסך של 57,360 ₪ בגין האיחור במסירה.
13.לא מצאתי לקבל את טענת מוטי כי הינם זכאים לזיכוי בסך של 3,415 ₪ וזאת בהיעדר הוכחה. כפי שטענה הנתבעת,המסמך אליו הפנו התובעים בעניין זה (נספח 21 לתצהיר מוטי),אינו נושא חותמת החברה ולא ברור כלל מי הוא אותו לוגסי החתום על המסמך והאם בסמכותו לחייב את הנתבעת. ככל שהתובעים רצו להוכיח טענתם להסכמה מצד הנתבעת לזיכוי בסכום האמור,היה עליהם להעיד את אותו לוגסי.משאין בפני אלא מסמך זה,שלא הוכח כי יש בו להצביע על הסכמה, או התחייבות מצד הנתבעת,לא הוכחה הטענה.
בכתב הגנתה העלתה הנתבעת טענת קיזוז של תשלום סך של 3,978 ₪ עבור חיבור לרשת החשמל. טענה זו נזנחה בתצהירה ולא בכדי ולפיכך,אין להביאה בחשבון.
14.א. לאור כל האמור אני מחייבת את הנתבעת לשלם למוטי –התובעים בתא"מ 10703-09-14- סך של 57,360 ₪. בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד אשר בנסיבות יעמדו ביחד ע"ס כולל של 10,000 ₪.
ב. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לאלגרבלי- התובעים בתא"מ- 10642-09-14-
סך של 49,569 ₪. בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד אשר בנסיבות יעמדו ביחד ע"ס כוללשל 10,000 ₪.
לעניין הוצאות משפט אציין כי הבאתי בחשבון, בין היתר, תשלומים ששילמו התובעים למומחה מטעמם-1,500 ₪ (שקביעותיו אינן רחוקות מקביעות מומחה בית המשפט), וכן למומחה בית המשפט- 2,065 ₪.לעומת זאת אציין כי טענות הצדדים בחילופי המכתבים ביניהם לעניין נוסח פרוטוקול המסירה לא נדונו ולא הוכרעו על ידי ולכן לא מצאתי להוסיף שכ"ט ששילמו בעניין זה, מעבר לשכ"ט בגין ניהול תביעה זו.
בנוסף עמדה לנגד עיניי הערתו של בית המשפט העליון בעניין שמש: "זאת ועוד, מלכתחילה כללה המשיבה בחוזה המכר גם תנאים הנוגדים מפורשות הוראות חוק קוגנטיות, וניסתה להתבסס עליהם. עובדות אלה יש להביא בחשבון בקביעת הוצאות המשפט (ראו והשוו: עניין רוזנברג, בפסקה 39)."
הסכומים דלעיל ישולמו תוך 30 יום מהיום, אחרת יישאו ריבית והצמדה ממועד פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.
מאחר שלא נשמעו הוכחות בתיק זה,ניתן פטור מתשלום המחצית השניה של האגרה.
ניתן היום, כ"ו כסליו תשע"ז,26 דצמבר 2016 בהעדר הצדדים.
