1.התביעה והתביעה שכנגד שלפניי עניינן טענות הדדיות בדבר הפרת הסכם שכירות.
2.התובעים/נתבעים שכנגד טענו שביום 17.7.13 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות. ביום 23.2.15 ארע פיצוץ בצנרת הראשית שגרם נזק בלתי הפיך למושכר, עובדה אשר בגינה נבצר מהתובעים לשהות בדירה עד לתיקון הנזק. התובעים טענו כי חרף בקשות חוזרות ונשנות הנתבעת לא צלחה בתיקון הצנרת, וכתוצאה נוצרה הצפה ונגרם נזק למוצרי חשמל, ארונות מטבח וקיר שהתפוררו, תוך יצירת סיכון לשלומם ורווחתם של התובעים ובתם. לאור האמור, הודיעו התובעים על עזיבת הדירה במספר הזדמנויות שונות, לרבות ביום אירוע הנזק ב- 23.2.15 באמצעות שיחה טלפונית.
התובעים טענו ששיתפו פעולה עם אינסטלטורים שנשלחו מטעם התובעת לצורך תיקון הנזק, כדלקמן: ביום 23.2.15 הגיע קבלן שיפוצים להערכת הנזק ולמחרת הגיע אינסטלטור שניסה לתקן הנזילה אך ללא הועיל. ביום 25.2.15 הגיע אינסטלטור מטעם ועד הבית לצורך תיקון הצנרת, אך אף ניסיונו העלה חרס.
לאור האמור, ביום 25.2.15 שלחו התובעים מכתב התראה בדואר רשום לנתבעת שלפיו, באם הנזק לא יתוקן מיידית, התובעים דורשים ביטול המחאות בגין חודשים אפריל עד יולי כולל.
ביום 27.2.15 הגיע אינסטלטור מטעם הנתבעת ודרש עלות כספית גבוה בגין התיקון אך בשל אי הסכמתה של הנתבעת, הפסיק את הטיפול לאלתר.
ביום 1.3.15 בוצעה פנייה מטעם בא כוחם לנתבעת, המבהיר בשנית את דרישת התובעים לתיקון הנזק. ביום 2.3.15 הנתבעת דרשה מהתובעים ללא תיאום עמם, להיות נוכחים בדירה למחרת לצורך תיקון הצנרת, אך בשל אילוצים קודמים, לא יכולים היו להעתר לדרישתה.
ביום 4.3.15 שלחו התובעים לנתבעת הודעת מסרון בה חזרו על הודעתם על עזיבת הדירה.
ביום 5.3.15 נאלצו התובעים לעזוב את הנכס ומעת ההיא התגוררו אצל ההורים והדירה הייתה סגורה, פרט למועדים שבהם התובעים פקדו את המושכר לצורך תיקון הנזק באמצעות אינסטלטורים שנשלחו מטעם הנתבעת. התובעים טענו כי הציעו מספר פעמים לנתבעת לשאת בעלות הנזק וקיזוזו מתוך דמי השכירות אך הנתבעת סירבה לבקשתם, ואף דרשה מהתובעים שישתתפו בעלות הכספית שנגרמה בשל היעדרותם מהדירה, דבר שהצריך תיקון הנזק מבחוץ. התובעים הכחישו טענת הנתבעת כי מנעו כניסת בעלי מקצוע לנכס המושכר וכן את כניסת הנתבעת לדירה לאמוד את הנזקים.
התובעים טענו כי מאחר והנתבעת לא תיקנה את הנזק, נאלצו לעזוב את המושכר ולהתגורר אצל ההורים וביום 22.3.15 שכרו דירה חלופית.
התובעים עותרים להחזר יחסי מדמי השכירות בעבור תקופה 23-28 בפברואר על סך 700 ₪; בנוסף החזר דמי שכירות בגין חודשים מרץ, אפריל, מאי, יוני ויולי על סך 14,000 ₪ (2,800 ₪X5); החזר המחאות ביטחון וחמש המחאות ערבון לחיוב תשלומים סניטריים במידה ולא שולמו ע"י השוכר; במידה ולא יתבצע מעבר חיובים סניטריים על שם הנתבעת, דורשים החזר מלא של חיובים סניטריים ששולמו על ידם החל מאפריל עד יולי.
3.מנגד הנתבעת/תובעת שכנגד טענה כי התובעים הביעו תרעומת בשל פיצוץ הצנרת וביקשו לסיים את ההתקשרות החוזית ללא סיבה מוצדקת עוד ביום האירוע קרי ב- 23.2.15. הנתבעת השיבה להם כי אין מניעה לעזיבת המושכר ובתנאי שימצא על ידם דייר חלופי. הנתבעת הכחישה טענת התובעים כי נהגה בחוסר אחריות ובפרט כאשר הזמינה אנשי מקצוע לטיפול בצנרת הפגומה. הנתבעת הוסיפה כי הפגם אינו נובע מנזילה נקודתית בצנרת דירתה אלא מצנרת הבניין, כך שהדבר אינו נתון לאחריותה אך חרף זאת ביצעה את התיקון הנדרש. לטענת הנתבעת, הנזק תוקן, אך בשל סירוב התובעים לאפשר כניסה למושכר בעת התיקון, סכום התיקון הוכפל. בימים 1.3.15- 5.3.15, הנתבעת פנתה לשוכרים בבקשת רשות להיכנס למושכר וקבלת מפתחות המושכר על מנת לבצע בדיקה חוזרת. לטענת הנתבעת, התובעים סירבו למסור את המפתחות ואפשרו את הבדיקה רק ביום 8.3.15.
הנתבעת טענה שהנכס המושכר נמצא במצב תקין ותכולת הנכס הייתה בדירה כך שהדירה בפועל לא פונתה ע"י התובעים. לגרסת הנתבעת, התובעים לא יידעו אותה בהודעה פורמאלית בהתאם לחוזה השכירות כי הם עוזבים את הדירה וכל טענותיהם לעניין הנזק שנגרם במושכר מהוות אצטלא לכוונתם האמתית לסיום ההתקשרות. הנתבעת טענה שהתובעים הם שהפרו את חוזה השכירות בחוסר תום לב, בכך שעזבו הדירה קודם לסיום החוזה ב- 31.7.15 ולא הביאו דייר חלופי. הנתבעת עתרה לחייב התובעים בגין תשלומי שכ"ד עד ליום 31.7.15. בנוסף, סכום של 4000 ₪ בגין צביעת הדירה בסיד, פיצוי בסך 1,750 ₪ בגין תיקון התקלה בצנרת שנאלצה לבצע ללא כניסה לדירה, תשלום הוצאות שוטפות עד תום החוזה, מימוש שטר החוב. מימוש השקים עבור הרשויות השונות ע"פ סעיף 13 ג לחוזה. החזרת הנכס במצב תקין. כניסה מידית לנכס לצורך בדיקת הנכס ע"פ סעיף 8 לחוזה. הנתבעת העמדה תביעתה שכנגד על סך של 25,750 ₪.
דיון והכרעה:
4.לאחר שמיעת הצדדים, קריאת כתבי הטענות ועיון בחומר הראיות שהונח לפניי, סבורה אני כי דין התביעה להתקבל בחלקה. ודין התביעה שכנגד להידחות. ואבאר.
בדיון שנערך לפני, טענו התובעים כי הנתבעת הפרה יסודית את הסכם השכירות בגין אי תיקון פיצוץ הצנרת אשר הסב נזקים רבים למושכר, והפך את הדירה לבלתי ראויה למגורים.
וכך העיד בפני התובע:
"פיצוץ הצנרת הביא כל מי הביוב מהקומות למעלה כל המים היו בתוך הבית שלי, המים גלשו לתוך חדר השינה נגרמו לי נזקים, הלך לי למקרר, הלך לי השטיח לא יכולתי לישון בבית בגלל התנאים שנוצרו".. "סירחון בלתי נסבל " (עמ' 2 שורות 7-9, 24-25 ).
בנוסף, טענו כי חרף פנייתם המידית לנתבעת, התקלה לא תוקנה במשך מספר רב של ימים:
"פניתי מידית למשכירה ביקשתי שתשלח אינסטלטור, היא מצאה לנכון לשלוח קבלן שלא עשה כלום למחרת הגיע אינסטלטור וגם לא הצליח לתקן את התקלה, כך היה עם כל ביקורי האינסטלטור במשך שבוע וחצי . המשכירה לא הגיעה לראות את הנזק. כל התקופה מלבד פעם אחת , היא ראתה את השלולית , ניגבה במו ידיה את השלולית וטענה מה אני רוצה ? שהבית לא הרוס, אפשר לחיות בו."
"לשאלת בית המשפט אני משיב שבועיים עד הביקור של הנתבעת שהגיעה לאחר תחנונים ולאחר ידיעה שהבית מוצף".. מציג לבית המשפט את הסרטון מיום 26.2.15 תמונות של העובש בקיר, מים על הרצפה, המים נכנסים לחדרי הבית".. (עמ' 2 שורות 9- 19).
התובעים השמיעו בפני קלטת שבה נשמע הקבלן של הנתבעת, אמיר הדר ביום 11.3.15 , ובה הוא מודה: "שיש בבית רטיבות ועובש והטיפול בזה הוא אוורור של המושכר 3 חודשים לפחות כדי שאפשר יהיה לחיות בו".. (עמ' 3 שורות 28-32 ).
מעדויות התובעים, כמו גם מעיון בקלטת שהוצגה בפני המתעדת את הדירה המוצפת במים ובצירוף עדותו של הקבלן לפיה הדירה לא תהיה ראויה למגורים למשך 3 חודשים לפחות, לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת לפיה הנזק היה מזערי ותוקן על ידה תוך זמן סביר (עמ' 4 שורות 18-20, עמ' 5 שורות 1-2 27-29).
לאור האמור, סבורה אני כי אחריותה של הנתבעת כלפי התובעים נובעת מהתחייבויותיה החוזיות ע"פ הסכם השכירות, ובהן – קודם כל ולפני הכול שהדירה המושכרת תהיה ראויה לשמש למגורים. ובאשר לעובדה זו נמצאה הנתבעת מפרה הפרה יסודית את ההסכם עם התובעים (סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970).
אף אם שוכנעתי כי הנתבעת השתדלה להקטין את הנזק, גם אם היה באחריות הבניין, הרי שעובדה זו אינה מעלה ומורידה מאחריותה כלפי התובעים שניזוקו , לאור העובדה כי אחריות חוזית הינה אחריות מוחלטת, בלא קשר לכוונתו הרעה או הטובה של המפר (שלו – דיני חוזים, לעיל, בעמ' 465; דניאל פרידמן "רמת האחריות החוזית" פרידמן דניאל ונילי כהן, חוזים כרך ג' 385 (2003) (להלן: פרידמן – רמת האחריות החוזית) ומשלא תוקן הנזק למושכר במשך מספר שבועות הרי שהנתבעת היא שהפרה את הסכם השכירות.
בנוסף, לא מצאתי ממש בטענת הנתבעת כי התובעים סירבו לשתף פעולה עמה ולהתייצב במושכר ובכך הכפילו את סכום התיקון. מעיון בחומר הראיות שהוגש בפני, לרבות הקלטת הקבלן מטעם הנתבעת, עולה שהנתבעים שיתפו פעולה והתייצבו לביקורי האינסטלטורים, למעט מקרה פרטני אחד אשר בשל אירוע משפחתי לא יכלו לפקוד באותה העת את המושכר.
לאחר שקבעתי כי הנתבעת היא שהפרה את חוזה השכירות בכך שהנזק לא תוקן בזמן סביר, נותר לדון בטענת הנתבעת לפיה לא קיבלה הודעת ביטול פורמאלית על עזיבת הנכס, וכך העידה בפני:
"כשביקרתי בדירה כל הרהיטים היו בבית הכול היה נראה סביר זה היה שבועיים אחרי" בשום מקום לא קיבלתי מכתב שהם ביטלו" (עמ' 4 שורות 31,32; עמ' 5 שורות 1-4).
אך, מחומר הראיות עולה שהומצאו לנתבעת מספר התראות בדבר תיקון הנכס ועזיבתו במידה ולא יתוקן הן באמצעות הודעות טלפוניות, והן באמצעות מכתבי התראה, אשר בראשון ביניהם נכתב, כך:
"בקשה מצד השוכרים (ראובן וסרינה) לקיצור תקופת השכירות עקב הנזק הבלתי נסבל שנגרם לדירה. סירבת בתוקף וטענת שעלינו להישאר בדירה כמו שהיא עד ליום 31.7.15.
....
"זוהי הפרה בוטה של סעיפי יסוד חוזה השכירות שנחתם ביננו על כן דורשים אנו הפסקת החוזה באופן מידי, כלומר החזר השקים שנמסרו לידיך עבור החודשים אפריל, מאי, יוני, ויולי ...זוהי הודעת אזהרה לפני תביעה בבית משפט לתביעות קטנות".
בנוסף, הודיעו התובעים ביום 4.3.15 באמצעות מסרון כי עזבו את הנכס ולהלן תוכן המסרון:
" כרגע הצנרת פתוחה לגמרי, אני יוצא מהבית כל נזק שיסב לדירה שלך באחריותך..., השכרנו דירה במקום אחר.. החזירו לנו את השקים וקחו את הדירה לשיפוצים".
ומכאן שהודעת ביטול ניתנה ואף ניתנה תוך זמן סביר לכך בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970 (להלן חוק התרופות).
במקרה דנן, בעלת הדירה יכלה לצפות, כי בעקבות הנזילה המתמשכת שאותרה בין בדירה עצמה ובין בצנרת המרכזית של הבניין שגרמה לבעיית רטיבות ולהצפת המושכר במים, יגרם נזק למושכר ולדיירים. כמפורט לעיל, מהעדויות שנמסרו בדיון, מצפייה בקלטת ומהאזנה להקלטה שהושמעה במהלך הדיון , עולה בבירור כי לא ניתן היה לגור במושכר נשוא התביעה ונדרשו מספר חודשים עד שהמושכר היה ראוי שוב למגורים.
בנסיבות שנוצרו, התקלה בצנרת מהווה הפרה יסודית של ההסכם וההתראה על סיום ההתקשרות ועזיבת הדירה ניתנה כדין מבעוד מועד במספר מועדים.
מעבר לצורך יצויין, כי במצבה הירוד של הדירה ערב עזיבת התובעים את הנכס, לא היתה מוטלת עליהם החובה למצוא דיירים חלופיים ועל כן טענה זו של הנתבעת, דינה להידחות.
לפיכך, סבורה אני שיש להשיב לתובעים את דמי השכירות ששולמו עד ידם מעת פיצוץ הצנרת ומעת שהמושכר לא היה ראוי למגורים. בדיון הוברר כי התובעים שילמו בגין החודשים פברואר עד מאי בלבד. לפיכך, יש להשיב להם את החלק היחסי בגין חודש פברואר בסך של 700 ₪ וכן את דמי השכירות בגין החודשים מרץ עד מאי בסך כולל של 8,400 ₪.
התובעים העמידו תביעתם כספית על השבת דמי השכירות בתוספת תשלומים סניטריים עד חודש יולי. ברם, התביעה הוגשה על ידם עוד בחודש מרץ ומכאן שהוגשה בטרם בוצעו התשלומים על ידם. על כן לא ניתן להיעתר לדרישתם להשבת תשלומים שנוצרו למעשה לאחר הגשת התביעה. יתרה מכך, התובעים רק במעמד הדיון הגישו את כל הקבלות בגין תשלומים אלה. לא זו אף זו. הוכח בפני כי כבר בתחילת חודש מאי העבירו הנתבעים את התשלומים על שם הנתבעת ומכאן שלא נשאו בהם ממועד זה ואילך. ובוודאי שלא ניתן להשיב להם כספים אותם לא שילמו. כמו כן, עולה מעדות התובעים עצמם כי על אף שעזבו את הדירה לא פינו את חפציהם מהנכס ומכאן שסבורה אני כי בכך שיישאו בתשלומים הסניטריים בגין חודשים מרץ אפריל, מתקיים האיזון המתאים בין הפרת החוזה לפינוי הנכס על ידם.
5.ביחס לתביעה שכנגד –
מעת שהוכח בפני בחומר הראיות כי הנתבעת היא שהפרה את הסכם השכירות בכך שעקב פיצוץ בצנרת המושכר לא היה ראוי למגורים במשך מספר חודשים והתובעים נתנו התראה כדין בגין עזיבת הנכס במידה והתקלה בצנרת לא תתוקן ומשהדבר לא נעשה תוך זמן סביר אכן הודיעו על עזיבתם את הנכס והשכרת דירה חלופית- מצאתי שפעלו כדין, ובנסיבות אלה אין מקום לחייב התובעים בגין דמי השכירות או בגין סיוד דירה שאינה ראויה למגורים.
בנוסף, לא מצאתי לנכון לחייב התובעים בגין כך שהנתבעת לטענתה נאלצה לשאת בעלות כספית גבוה יותר בגין תיקון הנזק מבחוץ בשל אי התייצבות התובעים בדירה ביום המיועד. שכן, מחומר הראיות עולה כאמור כי התובעים שיתפו פעולה עם הנתבעת והתייצבו בכל ביקור שנדרש על ידה מטעם אנשי מקצוע למעט פעם אחת אשר בשל אירוע קודם לא יכלו היו להתייצב בדירה. ברם, באפשרות הנתבעת היה לקבוע מועד חלופי אל מול התובעים ולהמתין עם ביצוע הטיפול עד מועד זה, תחת תשלום גבוה בגין ביצוע תיקון מחוץ לדירה.
לאור האמור, בנסיבות המקרה דנן, לא מצאתי מקום לקבל את התביעה שכנגד.
סוף דבר:
6.התביעה - מתקבלת בחלקה. התביעה שכנגד - נדחית.
לפיכך, הנני מחייבת הנתבעת לשלם לתובעים סך של 9,100 ₪ בגין החזר בעבור דמי השכירות.
בנוסף פיצוי בגין עוגמת נפש והוצאות משפט בסך 1,500 ₪. קרי, סך כולל של 10,600 ₪. התשלום יבוצע בעשרה תשלומים שווים בסך של 1,060 ₪ כל תשלום החל מיום 10.9.15 ובכל 10 לחודש. התשלומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהמועד בו אמורים היו להיות משולמים ועד למועד תשלומם בפועל.
מעבר לצורך אציין כי אומנם אין לבית המשפט לתביעות קטנות סמכות ליתן צו עשה ביחס לשטרות התובעים בגין דמי שכירות ובטחון שנותרו בידי הנתבעת, אך סבורה אני כי הכרעותיי סותמות הגולל על הגשת השטרות להוצל"פ.
ניתן היום, כ"ג אב תשע"ה, 08 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.
