הקדש שלום שכטר נ' פלוני

תביעה לפינוי וסילוק יד מדירה, שהבנין בו היא נמצאת הוא נכס הקדש. התביעה היא אחת ממספר תביעות שהוגשו על ידי מי שמונה למנהל המיוחד להקדש, לפינוי דירות בבנין.

תמצית העובדות והמחלוקת

1. נושא התביעה הוא דירה בת 3.5 חדרים, הנמצאת ברח' יפו 70 בירושלים (בגוש 30050 חלקה 83 הידוע גם כספר 1015, דף 4936).

2. הבנין, בו נמצאת הדירה, ביחד עם דירות נוספות, הם נכס הקדש, בבעלות הקדש שלום שכטר בן יהודה בן ברוך האשכנזי לטובת כולל וואהלין.

3. לטענת התובע ביום 18.6.1957 הוא החכיר את גג המבנה היה קיים אותה עת, לקבלנים בשם שלום שמואל שטרית ושמעון זאב דייטש, לצורך הקמת בניין בין שתי קומות שיוקם מעל קומת חנויות ודירה בת שלושה חדרים מעליהן עם חדר כביסה אחד מעל שתי הקומות הנ"ל. על פי תנאיה, הסתיימה החכירה ביום 31.8.1981 כאשר לגרסת התובע היא הוארכה עד ליום 31.8.1983 (ואולי אף לשנת 1988). על פי סעיף 7 להסכם, איפשר ההקדש לקבלן שטרית להשכיר את המבנה או חלק ממנו לאחרים, לתקופה שלא תעלה על תקופת החכרה הקבועה בהסכם, שבסיומה תשוב החזקה בבנין אל התובע.

4. עוד טוען התובע, כי עם סיום תקופת החכירה, ביום 21.10.82 פירסמו נאמני ההקדש דאז הודעה בעיתון לדיירי הבנין, לפיה אוזהרו רוכשים פוטנציאליים של דירות בבנין בדמי מפתח, שהם עלולים לשים כספם על קרן הצבי, שכן זכויות הדיירים הן בתוקף בחלקן עד ה-31.8.81 ובחלקן עד ה-31.8.83 בלבד, ולאחר מכן חוזרת הזכויות לכולל. בנוסף, כך נטען, ביום 15.10.82 נשלח מכתב בדואר רשום לכלל הדיירים לפיו מיום 1.9.83 עליהם לפנות את הנכס.

5. לטענת התובע, במהלך השנים שרר אי סדר בפיקוח וניהול ההקדש, עד ליום 12.1.2018, עת מינה בית הדין את עו"ד מנחם מושקוביץ כמנהל מיוחד להקדש. על פי כתב המינוי "בסמכותו של המנהל המיוחד יהיו ניהולם של הנכסים לרבות נכס ההקדש ברח' יפו 70 ירושלים ובכלל זאת: פינוי פולשים; גבית דמי שכירות; ייצוג מול הרשויות השונות ובכללן משרדי ממשלה ועירית ירושלים וועדות התכנון השונות; פתיחת חשבונות בנק וניהול כספי ההקדש". תוקף המנוי ניתן לשנתיים, והוא הוארך מעת לעת.

6. במסגרת סמכותו לטפל בפינוי פולשים, מצא לטענתו מנהל ההקדש, כי הנתבע (כמו גם דיירים נוספים בבנין) נמצאים בדירה שלא כדין, ללא כל הסכם מול התובע וללא תשלום שכר דירה או דמי שימוש ראויים. לפיכך, ובהתאם לתפקיד שהוטל עליו, הגיש ההקדש, באמצעות מנהלו המיוחד, תביעה לפינוי דירות במבנה, לרבות הדירה מושא התביעה דנן.

7. הנתבע מתגורר בדירה מאז אמצע שנות השישים (מעת שהיה בן 4 שנים), בתחילה ביחד עם אביו עד שזה האחרון הלך לעולמו ביום 14.5.12, ועד היום.

8. לטענת הנתבע, בתמצית, התובע לא הצליח לסתור את חזקתו בדירה, הקנויה לו מכח חוזה מכירה משנת 1965 ולחלופין מכח חזקתו ארוכת השנים (58 שנה) בנכס מבלי שאיש ערער עליה או דרש בגינה דרישה. לטענת הנתבע, התשתית העובדתית שביקש התובע להניח היא במקרה הטוב ספקולציה ובמקרה אחר שקרית וחסרת תום לב. עוד נטען, מעבר לטענת התיישנות, כי השיהוי הניכר בהגשת התביעה גרם לנתבע נזק ראייתי, שאם לא יבסס דחית התביעה אזי לפחות יטיל על התובע נטל מוגבר.

9. תביעת הפינוי הוגשה תחילה בסדר דין מקוצר ובה נטען כי הנתבע הוא פולש. משטען הנתבע, לדיירות מוגנת בדירה, תוקן כתב התביעה לכתב תביעה בסדר דין רגיל, בו נטען, לחלופין, להפרת התחייבויות הנתבע כדייר מוגן, כנטען על ידו. לתביעה המתוקנת התווסף גם סעד כספי בסך של 420,000 ₪ לתשלום דמי מפתח או לחלופין דמי שכירות, לכל הפחות ל-7 שנים אחורה בסך של 5,000 ₪ לחודש, בהתאם להכרעה בדבר מעמדו של הנתבע.

10. הצדדים הגישו כל אחד תצהיר עדות ראשית מטעמו: תצהיר המנהל המיוחד ותצהיר הנתבע. בנוסף, הגיש הנתבע חוות דעת מומחה, השמאי יניב רפאל, שבחן את אומדן שווי השוק של הדירה נכון לשנת 1965 (והגיע למסקנה כי שווי התמורה ששילם אביו של הנתבע שקול לערך זכות הבעלות בדירה). שני המצהירים נחקרו בדיון. התובע הודיע כי אין בכוונתו להגיש חוות דעת נגדית וגם לא לחקור את השמאי מטעם הנתבע.

    טענות הצדדים

    טענות התובע

11. לטענת התובע, אין חולק על בעלות ההקדש בנכס, הרשומה באמצעות נאמניו. מדובר בנכס הקדש שלא ניתן למכור וכל פעולה בו מצריכה את אישור בית הדין הרבני להקדשות.

12. לטענת התובע, ביום 18.6.57 התקשר ההקדש עם הקבלנים שלום שמואל שטרית ושמעון זאב דייטש בהסכם קומבינציה קצוב בזמן, שאושר על ידי בית הדין הרבני להקדשות. במסגרת ההסכם החכיר ההקדש לקבלנים את גג המבנה, כמפורט לעיל. דמי החכירה נקבעו ל-6,000 ל"י. תקופת החכירה הסתיימה ביום 31.8.81 והוארכה עד ליום 31.8.83. עוד הוסכם כי החוכרים רשאים להשכיר בשכירות משנה את המבנה, בשלמות או בחלקים לתקופה שלא תעלה על תקופת החכירה הנזכרת בהסכם.

13. כפי שצוין לעיל, נטען, כי עם סיום תקופת החכירה, ביום 21.10.82 פירסמו נאמני ההקדש דאז הודעה בעיתון לדיירי הבנין בזו הלשון:

    "הודעה דחופה ואזהרה להווי ידוע שהרוכש דירה או חנות בדמי מפתח בבנין הידוע כבית פרלמן-שטרית ברח' יפו 70, ירושלים, עלול לשים כספו על קרן הצבי. באשר זכויותיהם הוודאיות של הדיירים הנן בתוקף בחלקן עד ה-31.8.81 ובחלקן עד ה-31.8.83 בלבד, ולאחר מכן חוזרת זכויות אלה לכולל ווהלין לטובת עניים יוצאי ווהלין. בדבר הבהרות נא לפנות לטל. 02-226597 בשעות 17:00-20:00. כולל ווהלין".

14. בנוסף, כך נטען, ביום 15.10.82 אף נשלח מכתב בדואר רשום לכלל הדיירים, לרבות לנתבע, לפיו מיום 1.9.83 עליהם לפנות את הנכס.

15. התובע מדגיש כי מועד סיום תקופת החכירה מופיע אף בהסכם שהציג התובע מיום 11.11.65 בין אביו של הנתבע לבין אחת דבורה ויינפלד, שם מצוין מפורשות, כי ההסכם הוא לתקופה של 18 שנה עד 1983. לטענת התובע, הנתבע הסתיר הסכם זה והעדיף להציג במקומו הסכם אחר מיום 18.11.65. אולם לטעמו ההסכם הראשון, בו נזכר תשלום שביצע אביו של הנתבע ב-11.11.65, הוא ההסכם המקורי והקובע.

16. התובע מוסיף ומדגיש, כי אכן לחוכרים היתה זכות להשכיר את המבנה לתקופה שלא תעלה על תקופת החכירה שקיבלו וממילא הם לא היו יכולים לתת לשוכרי המשנה זכויות מעבר לאלה שהיו להם, גם בהתאם להלכה הפסוקה. לטענת התובע, על אדם הרוכש זכות במקרקעין לנהוג לפי הכלל "ייזהר הקונה" ועליו לבדוק את הרישומים וזכויות המעביר.

17. לטענת התובע במשך השנים פעלו הנתבע או אביו בענין הזכויות בנכס ומכאן כי ידעו אודות מעמדם הרבה לפני שהוגשה תביעה זו. עוד מפנה התובע למסמכים שהוגשו על ידו כמו גם על ידי הנתבע, לפיהם בשנות ה-90 ביקש אביו של הנתבע להיפגש עם התובע בניסיון לחכור את הנכס לתקופה של 75 שנה תמורת תשלום. תכתובות הוחלפו בין הצדדים גם בשנת 1994 מהם עלה כי אביו של הנתבע שוקל את רכישת הנכס. בנוסף קיים דו"ח שמאי משנת 2007, לאחר ששמאי ביקר במקום לצורך ביצוע הערכת שווי לצורך חכירה. בכך, טוען התובע, יש כדי לסתור את טענת הנתבע כאילו לא פנה אליו ההקדש מעולם בטענה כלשהי. בשנת 2007 אף התקיים דיון בבית הדין בנוכחות הנתבע ואביו, שם השמיע ב"כ התובע את טענותיו. הנתבע מצדו טען כי שילם 32 אלף ל"י וכי לא נאמר לו שהכולל הוא הבעלים במקום.

18. מכאן, טוען התובע, שלכל הפחות משנת 2007 ידע הנתבע היטב את טענות ההקדש באשר לדירות בבנין. בנוסף טוען התובע כי גם מיום הגשת התביעה דנן, ממשיך התובע לשהות בדירה מבלי לשלם דמי שכירות.

19. התובע דוחה את טענות הנתבע לבעלות ולחלופין לזכות דיירות מוגנת. לטענתו מדובר גם בטענות עובדתיות חלופיות וסותרות, שאף אחת מהן לא הוכחה על ידו.

20. את הסתמכות הנתבע על ההסכם מיום 18.11.65, מבקש התובע לסתור על ידי הצגת הסכם מיום 11.11.65 בו נרשם במפורש כי הזכויות שהוענקו לאביו של הנתבע הן ל-18 שנה בלבד וממילא אין מדובר במכר. החוזה שהוצג על ידי הנתבע גם מאשר את הכספים שהתקבלו על פי החוזה מיום 11.11.65 ומכאן שחוזה הראשון הוא המקורי והקובע. כך או אחרת, טוען התובע, החוזה אינו מפרש לא דיירות מוגנת ולא רכישה וכל שיכול היה אביו של הנתבע לרכוש אותה עת היתה שכירות משנה עד 31.8.83.

21. מעבר לכך, לענין טענת הבעלות טוען התובע, כי מדובר בעסקה נטענת במקרקעין שלא הסתיימה ברישום, כי הנכס הינו הקדש שאינו יכול להימכר, כי הנתבע לא טרח להראות שרשור מלא מאביו לחוכרים הראשונים כל שלא ברור מנין יש לוינפלד, שכביכול העניקה לאביו של הנתבע זכויות, זכויות כלל. טענת הבעלות גם אינה עולה בקנה אחד עם בקשתו במהלך השנים לרכוש זכויות בדירה.

22. עוד טוען התובע, בהתייחס לטענת הבעלות, כי היא אינה עולה בקנה אחד עם הצהרותיו של הנתבע בהליכי פשיטת הרגל שנוהלו נגדו, לפיהן אין בבעלותו או על שמו נכס כלשהו וכי הוא מתגורר בדירה בדיירות מוגנת בהמשך להוריו. כך גם השיב הנתבע בתשובה לשאלון שנשלח אליו בהליך דנן.

23. בכל הקשור לטענת הנתבע בדבר זכות דיירות מוגנת, טוען התובע כי ההסכמים משנת 1965 לא נעשו מולו או מול החוכרים, כי אין הסכם דייר נכנס ודייר יוצא ולא ניתן כל תשלום לתובע בהתאם לדין. בכל מקרה נראה כי נערכו הסכמים בין דיירי משנה עד לשנת 1983. כך או אחרת, טוען הנתבע, זכותו של דייר משנה מוגן אינה ניתנת להסבה לאחר פטירתו וס' 20 לחוק הגנת הדייר אינו חל עליו. מכאן, שככל שהיתה לאביו של הנתבע זכות כלשהי, יא היתה שלו בלבד כדייר משנה ולא ניתן היה להעבירה לאחרים. משכך, הנתבע, שהוא בנו של דייר המשנה, אינו יכול לחסות תחת סעיף 20 לחוק.

24. עוד טוען התובע, כי גם לו היתה לנתבע זכות דיירות מוגנת, הרי שזו פקעה נוכח הפרותיו של הנתבע. בין הפרות אלה מונה התובע את השכרת הדירה למטרה בלתי חוקית (בית בושת), שגם הניבה לו רווח בלתי הוגן בשים לב לכך שלא שילם דמי שכירות. הנתבע ואביו לא שילמו כל תשלום לתובע דבר המהווה הפרה בפני עצמה, במיוחד מעת שנשלח מכתב הדרישה לפני שהוגשה התביעה דנן.

25. לטענת התובע, לא נחתם חוזה מול הבעלים (ההקדש) לא הועברו מסמכי דייר נכנס ויוצא וגם אם היו לאביו של הנתבע זכויות הן אינן ניתנות להעברה לבנו ובכל מקרה לא שולם להקדש כל תשלום (לא דמי מפתח ולא שכירות) וממילא הדייר המוגן הנטען נמצא בהפרה מתמשכת ויסודית.

26. בכל הקשור לטענת ההתיישנות והשיהוי טוען התובע כי עניננו באדמה מסוג מולק שבה עומדת תקופת ההתיישנות על 36 שנים והיא לא חלפה, וזאת מעבר לכך שתביעת סילוק יד מקימה עילה מתחדשת.

27. בכל הקשור לטענת השיהוי טוען התובע, כי המנהל המיוחד פעל מיד עם מינויו, כי אין המדובר בטענה העומדת בפני עצמה וכי בכל מקרה עם הגשת התביעה היה צריך להיות ברור לנתבע שעליו לשלם דמי שכירות והוא לא עשה כן.

28. התובע מוסיף וטוען כי התובע בחקירתו הוכח כלא אמין, לרבות לענין פרסומו את הדירה להשכרה. נטען גם כי הנתבע לא הצליח להראות כי יתר היורשים של אביו ויתרו על זכויותיהם. עוד טוען התובע, כי הנתבע נטש למעשה את הדירה בעת שריצה מאסר ממושך.

29. לטענת התובע, הנתבע לא הרים את הנטל להוכיח את טענותיו לרבות את היותו דייר מוגן וגם אם אביו רכש זכות כלשהי, לנתבע עצמו אין כל זכות. משכך עותר התובע לסעד של פינוי וחיוב הנתבע בדמי שכירות לשבע שנים אחורה מיום הגשת התביעה בסך של 5,000 ₪ לחודש. לטענת התובע הנתבע לא הציג כל חוות דעת מפריכה לענין גובה דמי השכירות ובכך הסכים להם.

    טענות הנתבע

30. לטענת הנתבע, אביו רכש את הנכס מגב' ויינפלד בשנת 1065 במחיר של 31,0000 ל"י המהווים תמורה מלאה לרכישה (כפי שקבע שמאי הנתבע, שלא נחקר) ועבר להתגורר במקום עם משפחתו. הנתבע היה אז בן ארבע שנים ומאז ועד היום הוא מתגורר במקום. במשך כל אותם השנים ועד 2018 לא עלו דרישות הדדיות בין הצדדים, גם לא דרישות מצד הנתבע לתחזוקה אותה ביצע בעצמו, ונציגי ההקדש אישרו בהתנהגותם כי הדירה שייכת למשפחת הנתבע. כך גם עלה מצוואת אביו של הנתבע, שם נמנתה הדירה כחלק מהעיזבון, דבר המלמד לכל הפחות על הלך רוחו של האב.

31. לטענת הנתבע, התובע לא הצליח לסתור את חזקתו של הנתבע בנכס, חזקה הקנויה לו מכח חוזה מכירה משנת 1965 ולחלופין מכח 58 השנים בהן התגוררו הנתבע ואביו בנכס מבלי שאיש ערער על זכותו להתגורר ומבלי שנדרש ממנו תשלום דמי שימוש. לטענת הנתבע, אף לו היה מסתבר שלא בעסקת רכישה עסקינן, הנתבע ואביו המנוח התגוררו בדירה קודם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972, כך שבכל מקרה חל עליהם החוק והנתבע זכאי להגנתו ולענין זה אין רלבנטיות לטענה לפיה הבעלים בנכס או הזכאים להשכירו התחלפו, שכן הדיירות המוגנת נמשכת.

32. הנתבע טוען, כי אין ספק שהוא מתגורר במקום בזכות וכי שאלת אופיה של הזכות (זכות קניינית או זכות דיירות מוגנת) מונחת לפתחו של בית המשפט. כך או אחרת, טוען הנתבע, הוא אינו פולש ואין כל הצדקה לסילוק ידו מהנכס.

33. לטענת הנתבע, עקב השיהוי הניכר בו הוגשה התביעה נגרם לו נזק ראיתי כבד. בנסיבות אלה יש לדחות את התביעה או לכל הפחות להטיל על התובע נטל מוגבר להוכחתה.

34. עוד טוען הנתבע, כי הנכס המדובר רשום בלשכת רישום המקרקעין החל משנת 1990 ולא הוצגה ראיה בדבר הבעלות קודם לשנה זו, לרבות אל בעלות התובע.

35. בכל הקשור לזכויותיו בדירה, טוען הנתבע כי הסכם המכר מיום 18.11.65 הוא ההסכם היחיד שהיה בחזקתו והוא ההסכם היחיד שהוא בעל תוקף, שכן רק הוא חתום ומבויל כדין. התובע מבקש להסתמך על הסכם נוסף מיום 11.11.65, בו מצוינת תקופת החכירה, אולם הסכם זה לא היה ברשות הנתבע והטענה כי מדובר בחוזה המקורי היא שגויה מעיקרה. ההסכם אינו מבויל ואף אם הוא נחתם על ידי אביו של הנתבע, דבר שלא הוכח, הוא חסר תוקף חוקי. בנוסף, כלל הוא כי הסכם מאוחר גובר וממילא ההסכם המאוחר לא נראה כנספח לחוזה אחר. לטענת הנתבע, הערת החכירה שנוספה לחוזה הראשון בכתב יד אינה מופיעה בחוזה השני.

36. באשר להעדר רישום העסקה משנת 1965, טוען הנתבע, כי זו התבצעה עוד טרם חקיקת חוק המקרקעין וממילא לא חל בעניננו סעיף 8 לחוק לפיה עסקה מסתיימת ברישום. לחלופין נטען, כי זכויותיו של הנתבע בדירה הן זכות קנין שביושר. זכות זו צמחה לנתבע מכח התחייבותה של הגב' ויינפלד להעביר את הדירה לבעלותו וניתן לה משנה תוקף עת קיים אביו של הנתבע את מלוא חיוביו על פי ההסכם. מכל מקום, טוען הנתבע, גם אם יכריע בית המשפט כי לנתבע אין זכויות בעלות בנכס הרי שטענותיו החלופיות לדיירות מוגנת לא נסתרו. הנטל להוכיח טענות אלה מוטל, ככלל, אומנם על הדייר הנתבע, אולם בפסיקה נקבע כי הנטל מתהפך שעה שמדובר במי שמחזיק במושכר עשרות שנים ללא כל התנגדות מצד הבעלים ומבלי שנערכו עימו הסכמי שכירות במרוצת אותן שנים.

37. לטענת הנתבע, הוא עומד בדרישות סעיפים 20 ו-27 לחוק הגנת הדייר, הקובעים את זכות קרוביו של דייר מוגן להפוך לאחר מותו לדיירים מוגנים. לטענתו, אין חולק שהוא עומד בדרישות החוק, שכן הוא התגורר עם אביו בדירה לפחות 6 חודשים לפני שנפטר ולא היתה לו אותה עת דירה אחרת למגורים. בהקשר זה מוסיף וטוען הנתבע, כי חוק הגנת הדייר מכיר בדייר משנה כדייר מוגן. סעיף 17 חוק אף קובע, כי אם הוא חל בין דייר לדייר משנה אין נפקא מינא אם חלק החוק גם בין בעל הבית לאותו דייר אם לאו. על פי הפסיקה, זכויותיו של דייר מוגן נבחנות בקשר שלו למקרקעין ולא לבעל הבית. על פי הפסיקה, בעל הבית לענין החוק אינו דווקא זה הרשום במרשם המקרקעין, אלא בראש ובראשונה מי שהשכיר את הנכס גם אם הוא אינו בעליו. בהקשר זה מוסיף הנתבע וטוען שלא הוכח שבעל הבית לא קיבל את חלקו בדמי המפתח ושתיקתו מהווה הסכמה מכללא.

38. הנתבע מוסיף וטוען, כי התובע לא הוכיח שהמודעה שהוא טוען שפורסמה בשנת 1982, אכן פורסמה, היכן פורסמה ולאיזו מטרה. בניגוד לטענת התובע לא מדובר בהודעה לדיירים כי עליהם לפנות את הדירות אלא מודעה לטובת רוכשים עתידיים בדבר זכויות הדיירים שעתידות לדברי המפורסם להסתיים. לטענת הנתבע, התובע גם לא סיפק כל ראיה לכך שהמכתב הרשום שנטען שנשלח לכל הדיירים אכן נשלח, שכן אין לטעמו די בעובדה שנשלחו מכתבים כלשהם ממשרד עורכי הדין לכלל דיירי הנכס, כדי להוות ראיה לתוכנם וממילא לכך שהיתה דרישת פינוי מטעם ההקדש.

39. כך או אחרת, מוסיף וטוען הנתבע, משנת 1982 ועד 2007 לא נעשתה כל פעולה לפינוי הדיירים מהנכס. בשנת 1999 אכן פנה אביו של הנתבע להקדש (נספח י' לתצהיר) אולם בניגוד לטענת התובע, הוא לא ביקש להאריך את החכירה אלא ביקש תשלום בתמורה להשבת החזקה עת ביקש לעבור לבית אבות. ממכתב התשובה עולה לכאורה כי ההקדש הסכים לבדוק פיצוי בתמורה להשבת החזקה בדירה ובכך מתחזקת הטענה כי באותו מועד היה אביו של הנתבע בעל זכויות בנכס לכל הדעות. בשנת 2007 כאשר ביקש ההקדש להשיב לעצמו את הזכויות היה עליו לפעול להוכחת תביעתו אולם לבד מהזמנת שמאות וקביעת מחיר לחכירה הוא לא עשה דבר, עובדה המוכיחה את השיהוי בתביעה. מכאן שרק ביום 23.1.2018 נמסרה לנתבע דרישת הפינוי הראשונה, במסגרתה אף לא הועלתה כל דרישה לתשלום דמי שכירות או טענה להפרת חובת תשלומם.

40. עוד מדגיש הנתבע, כי בהסכם החכירה המקורי בין ההקדש לקבלנים ובהסכמים נוספים שצורפו על ידי ההקדש, אין הגבלה על העברת זכות החכירה, כך שידיעת בעלים או אישורם לא נדרשה בשום שלב וטענת ההקדש כעבור חצי יובל כי לא ידע אודות העברת החכירה או לא אישר את ההסכם ריקה מתוכן.

41. מכאן, טוען הנתבע, התובע לא עמד בנטל להוכיח כי הנתבע החזיק בנכס שלא כדין ולא הביא בדל ראיה לכך שהנתבע ידע אודות חובתו לשלם דמי שכירות כלשהם ממועד החזקה בנכס בשנת 1965 ועד לשנת 2018, במשך 53 שנים.

42. בכל הקשור לטענות התובע להפרות מצד הנתבע, טוען הנתבע כי זה האחרון "בנה תשתית דלה ועלובה של הפרות לכאורה על מנת להביא לסילוק ידו של הנתבע מהנכס". כך, הנתבע הכחיש את המודעה להשכרת חדר שפורסמה עם הטלפון שלו, לא הוצגה ראיה להשכרה כאמור או להפקת רווח מכזו. הטענה להפעלת בית בושת במקום היא הזויה ואינה ראויה להתייחסות בהעדר בדל הוכחה. בכל הקשור לתשלום, הרי שאביו של הנתבע האמין כי שילם עבור רכישת זכויות בה (זכות קניין או דיירות מוגנת) ולא עלתה דרישת תשלום דמי שכירות בנוסף בשום שלב. דמי שכירות לא נקבעו מעולם ולא נדרשו מעולם ועל התובע היה לפנות לבית הדין לשכירות על מנת לקבוע את שיעורם וממילא אין אי תשלומם יכול לשמש עילת פינוי ולא בכדי גם במכתב משנת 2018 לא ציין התובע דבר בענין זה. בנוסף, גם העובדה שהנתבע ריצה תקופת מאסר לתקופה שאינה ארוכה אינה מקימה עילת פינוי של נטישה.

43. הנתבע מדגיש כי בכל העניינים האלה בחר התובע שלא להעיד עדים מטעמו וכל הראיות שהביא הן בבחינת עדויות שמיעה, כך שהתובע לא ביסס בראיות תשתית עובדתית לטענותיו. טענה זו טוען הנתבע גם ביחס להסכם שנחתם עם הקבלנים המאפשר להם להשכיר את הנכס לתקופה קצובה בלבד.

44. בנסיבות אלה, טוען הנתבע, רב הנסתר על הנגלה בכל הנוגע לפעולות התובע ולהתרחשויות שארעו באותן שנים ויש לזקוף את הדבר להתנהלות התובע.

45. עוד טוען הנתבע טענות התיישנות ושיהוי. לטענתו, לכל המאוחר בשנת 1982 ידע התובע על החזקתו של הנתבע בנכס ולמרות זאת השתהה מעל 36 שנה עד להגשת תביעתו. מעל חצי יובל החזיקו הנתבע ואביו בנכס חזקה נוגדת כלפי ההקדש עצמו בלי קשר לנושאי התפקידים בו. בעניננו מצביע השיהוי על נכונות לויתור מצד הבעלים ובנסיבות אלה יש להגן על אינטרס ההסתמכות של הנתבע.

46. לשם הזהירות עותר הנתבע גם לסעד מן הצדק, שכן לטענתו לא יעלה על הדעת כי אדם המתגורר בנכס שנרכש כדין כמעט כל חייו, שהוא חולה ונזקק ואשר אין לו כל אלטרנטיבה יסולק מביתו וידון לכיליון.

    תשובת התובע לטענות הנתבע

47. התובע טוען כי הנתבע שינה את גרסתו במהלך ניהול ההליך, כאשר מלכתחילה לא טען לזכויות בעלות. לטענת התובע, טיעונו של הנתבע לפיו יש בידו זכות בעלות או זכות דיירות מוגנת, הוא טיעון עובדתי חלופי וסותר המצדיק את דחייתן של הטענות. התובע מדגיש כי הנתבע לא העלה טענת בעלות במסגרת הליכי חדלות הפרעון.

48. לטענת התובע, אם היתה הונאה בהסכם שחתם אביו של הנתבע עם ויינפלד, שלא הוצגה כל ראיה לזכות שהיתה לה בנכס, הרי שאין להטיל את האחריות להונאה זו על כתפי ההקדש. לטענת התובע, החוכר הראשי בלבד היה רשאי להחכיר את הנכס בשכירות משנה לזמן מוגבל ולא יאוחר מיום 31.8.83. התובע מאשר כי לא היתה הגבלה על חכירת המשנה אולם זאת משום שלא היתה התנגדות מצד ההקדש לכך עד לתום תקופת החכירה. התובע מדגיש, כי ההסכם נעשה עם אביו של הנתבע ולא עימו ולא ניתן להסב זכות דיירות מוגנת.

49. עוד טוען התובע, כי הנתבע השתמש בנכס לבית בושת והשכיר אותו ומשכך הפר את חוק הגנת הדייר. התובע טוען בהקשר זה כי בחקירתו הודה הנתבע בפרסום הדירה להשכרה. הוא גם לא שילם מעולם דמי שכירות, גם לא לאחר פניה אליו וגם לא לאחר הגשת התביעה ועובדה זו מהווה עילת פינוי בפני עצמה.

50. לטענת התובע, טענות הנתבע לפיהם הוא היה צריך לפנות לבית הדין לשכירות הן בבחינת הרחבת חזית שכן לא נטענו על ידו מעולם. את הטענה לאי הבאת עדים דחה התובע בטענה כי מדובר באנשים שהלכו לעולמם ובכל מקרה הראיות שהביא הן מספקות במיוחד נוכח העדר הראיות מצד הנתבע. הטענה כי לא הוכח שההסכם עם הקבלנים יצא לפועל נסתרת מעצם קיומו של הבנין.

51. עוד טוען התובע כי אם מתכחש הנתבע להסכם מיום 11.11.65 משמע כי אביו לא שילם את מלוא התמורה, שהתשלום על חשבונה נזכר בהסכם. בכל הקשור לטענת הביול טוען התובע כי מדובר בטענה חדשה שהועלתה רק בסיכומים, על מנת לנסות ולהסתיר את ההסכם בו נקבעה מגבלת השנים לחכירה.

52. בכל הקשור לטענה כי רישום בעלות ההקדש היא רק משנת 1990, הפנה התובע לכך שמדובר ברישום שהוסב מרישום ספר ודף ישנים וכי ממילא אין ברישום כל זכר לגב' ויינפלד העלומה ולאבי הנתבע.

53. עוד טוען התובע כי כאשר הדייר הראשי כלל אינו מוגן לפי סעיף 5(ב) לחוק, תקופת השכירות פגה ועל פי הפסיקה חוק הגנת הדייר אנו חל.

54. התובע מבקש לדחות את טענת הנתבע לסעד מן הצדק, שעה שהנתבע הכביד לטענתו על ההליך, החביא מסמכים וטען טענות חלופיות.

    דיון והכרעה

55. לאחר שעיינתי בתצהירים על נספחיהם, שמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי בטיעוניהם, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות, כפי שיפורט להלן.

56. ראשית יש להדגיש, כי צודק הנתבע בטענתו לפיה לא כל העובדות ביחס למחלוקת ברורות לחלוטין. אולי יהא זה מרחיק לכת לומר כי רב הנסתר על הנגלה, כטענת הנתבע, אולם אכן עולה כי קיים בענייננו נסתר במידה כזו או אחרת.

57. אין מחלוקת כי לפחות חלק מהאירועים הרלבנטיים להכרעה בתביעה זו אירעו לפני עשרות שנים, הרבה לפני שמונה המנהל המיוחד (התובע) וכאשר הנתבע עצמו היה ילד קטן מאד. שני אלה היו גם העדים היחידים שהעידו בפני. המנהל המיוחד הבהיר כי ממילא כל המידע שקדם למינויו (בשנת 2018) נסמך על מסמכים שנמסרו לידיו, בין השאר על ידי משרד עו"ד שטיפל בעבר בענייני ההקדש. הנתבע מצדו ממילא אינו יכול להעיד על עניינים שאירעו בהיותו ילד בן 4. מכאן, שבכל הקשור לאירועים אלה נותרנו בעיקר עם מסמכים, שדומה שגם הם אינם מספקים תמונה מלאה על שהשתלשלות העניינים, גם אם הם עונים על הגדרת מסמכים "נושנים" (שבסעיף 43 לפקודת הראיות), הכל כפי שיפורט להלן.

    ההשתלשלות העובדתית העולה מהמסמכים והעדויות

58. אין מחלוקת כי הנתבע ביחד עם משפחתו, לרבות אביו המנוח החלו לגור בדירה בשנת 1965, לאחר שהאב המנוח חתם על חוזה (אחד או שניים) עם אחת דבורה ויינפלד בנובמבר אותה שנה. אין גם מחלוקת כי הבן גר בדירה מאז ועד עצם היום הזה וכי עד 2018 הוא (וגם לא אביו לפניו) נדרשו לפנות את המקום.

59. לא יכולה להיות גם מחלוקת של ממש כי ההקדש הוא הבעלים של הזכויות בדירה כיום וגם לכל הפחות מסוף שנות ה-50. אכן, בתביעתו נסמך התובע על נסח בו הוא נרשמו זכויותיו לאחר מכן אולם נסח זה אינו אלא המשך לרישום קודם בשיטה הישנה (ספר ודף ישנים) כפי שנרשם בו עצמו. הרישום הקודם עצמו לא הוגש (במסגרת הראיות), אולם הוגש ההסכם שנחתם בשנת 1957 (ביום 18.6.57) בין ההקדש לבין הקבלנים שטרית ודייטש, שעל פיו נבנו חלקים מהבנין (מעל קומת החנויות), שאף הושכרו בהמשך לשוכרים שונים (כדוגמת חוזי השכירות שהצג התובע), ולשוכרי משנה.

60. לא מצאתי סיבה לפקפק בקיומו של הסכם זה. יצוין, כי הקבלנים שטרית ודויטש אף נזכרים בס' 3 להסכם עליו נסמך הנתבע שהסכם על פיו רכש זכיותיו בדירה. לטעמי, יש יסוד להניח, כי הסכם זה, כמו גם מסמכים נוספים שהוגשו בהליך זה, עומד בתנאי "תעודה נושנה" על פי פקודת הראיות (ס' 43). כפי שהעיד המנהל המיוחד, הוא קיבל לידיו את תיק הנכס ממשרד עורכי הדין שרגא בירן, שטיפל בהקדש והחזיק בארכיון מסמכים ביחס אליו (עמ' 8, ש' 17-18 וכן עמ' 9, ש' 33 ואילך).

61. אכן, כטענת התובע, ההסכם בין ההקדש והקבלנים קובע (בסעיף 2) כי תקופת החכירה שניתנת לקבלנים היא מוגבלת ותסתיים ביום 31.8.81. יצוין, כי בהמשך נראה כי תקופה זו הוארכה לשנת 1983 ואולי גם לשנת 1988 (כעולה מהדיון שהתקיים בבית הדין הרבני, כמפורט בהמשך). מכל מקום, ההסכם גם מאפשר לשוכרים (בסעיף 8) להוסיף ולהשכיר בשכירות משנה ללא הגבלה, לתקופה שלא תעלה על תקופת החכירה האמורה, מבלי להידרש להסכמת הקבלנים.

62. בין הסכם זה ובין ההסכם שחתם אביו של הנתבע עם הגב' ויינפלד ביום 18.11.65, עליו סומך הנתבע את זכויותיו, קיים חסר ראייתי. מההסכם עצמו ניתן ללמוד שאת הזכויות שהיו לה ואשר אותם ביקשה להעביר לאביו של הנתבע, קיבלה הגב' ויינפלד מאחד אשכנזי שחתם על הסכם עם אחר ברוך עדיקה. ההסכם בין אשכנזי לעדיקה לא הוגש וגם לא הסכם שיקשר את אחד מאלה לקבלנים או למי מהם, המחכירים הראשיים (אף שהם נזכרים בהסכם).

63. יאמר, כי ההסכם בין ויינפלד לבין אביו של הנתבע, גם הוא כשלעצמו אינו ברור לחלוטין. במבוא להסכם נרשם כי אשכנזי מחזיק בדירה בהתאם להסכם בינו ובין עדיקה וכי הוא זכאי להעביר את זכיותיו על פי ההסכם בתנאים הנקובים בו לאחר סילוק התשלומים הנזכרים בו. אשכנזי גם מצהיר (בס' 3 להסכם) כי הוא סילק את אותם התשלומים וכי אין הוא חייב לשטרית או דויטש (הקבלנים) כל תשלום. יחד עם זאת אשכנזי אינו צד להסכם ואף שכלולה בו הצהרה שלו הוא אף לא חתום עליו. יותר מכך, בהמשך ההסכם (ס' 4) מתחייבת דווקא ויינפלד למסור לאביו של הנתבע את החזקה בדירה. מסירת החזקה נקבעה ליום 11.2.66.

64. בסעיף 5 להסכם אף נרשם כי "עם חתימת חוזה זה תהיינה לע' כל זכויותיו של ויינפלד על פי ההסכם והוסכם בין (אשכנזי) ויינפלד לבין ע' כי פרט לאמור בסעיפים... לא תהיינה לויינפלד כל חובות או התחייבויות" (המחיקה – במקור).

65. בסעיף 7 מפורט הסכום שעל אביו של הנתבע היה לשלם "תמורת מילוי כל התחייבויותיה של ויינפלד על פי חוזה זה", כאשר ויינפלד מצהירה שקיבלה כבר סך של 16,500 ל"י במזומנים על חשבון הסכום של 31,000 ל"י וביום 11.12.65 עליה לקבל סך של 5,000 ל"י נוספים. יצוין, כי יתרת התשלומים בהם התחייב אביו של הנתבע אינה מופיעה בהעתק הקטוע שהוגש לבית המשפט.

66. התובע לא חלק על האותנטיות של ההסכם שהגיש הנתבע אולם הגיש הסכם אחר, שתאריכו 11.11.65, היינו שבוע קודם להסכם הנ"ל. הסכם זה נחזה להיות חתום בשוליו בלבד על ידי שני הצדדים. מדובר בנוסח שבלוני של הסכם בין ויינפלד לאביו של הנתבע, בו מילאו הצדדים את הנתונים הרלבנטיים. בנסיבות אלה ממילא לא ניתן למצוא בו את הרקע המפורט בהסכם שנחתם שבוע לאחר מכן, לרבות את זכויותיו של אשכנזי, כמפורט לעיל. עניינו של ההסכם הוא בהתחייבות של ויינפלד "למסור את הדירה" לאביו של הנתבע.

67. בהתאם להסכם זה שולם עם חתימתו סך של 15,000 ל"י, כאשר התשלום השני, בסך של 5,000 ל"י, יועד ליום 11.12.65. מסירת החזקה נקבעה ליום 11.2.66. מועד התשלום השני, כמו גם מועד מסירת החזקה זהים לאלה המופיעים בהסכם השני שנחתם לאחר שבוע. התשלום הראשון ששולם בסופו של דבר עמד על 16,500 ל"י ולא 15,000 ל"י, כפי שהיה נקוב בהסכם הראשון, אולם בהסכם השני נרשם במפורש כי סכום זה (של 15,000 ל"י) שולם כבר על חשבון התמורה (מבלי לציין כי הדבר נעשה במסגרת הסכם אחר.

68. בנסיבות אלה, לא מצאתי לפקפק גם בעצם קיומו של הסכם זה, אף שלא הוכח בפני כי הנתבע מצא אותו בין המסמכים שהותיר לו אביו או כי ניסה להסתיר את קיומו בזדון. לא מצאתי להטיל ספק בעדות הנתבע לפיה לא ידע על קיומו של ההסכם הראשון (עמ' 18 ש' 11-10).

69. התובע לא הבהיר אם מצא באמתחתו של ההקדש גם את ההסכם השני, זה שהגיש הנתבע, אולם כך או אחרת, עצם העובדה שהתובע מצא הסכם בין אבי הנתבע למרת ויינפלד בין מסמכי ההקדש מלמדת אודות ידיעתו בדבר קיומם של יחסי השכירות מושא תביעה זו ואודות עצם קיומה כמו גם זכויותיה של מרת ויינפלד, שהועברו לאביו של הנתבע וזאת החל מנובמבר 1965. מכאן, כי נסיונו של התובע לנתק עצמו לחלוטין מאותה ויינפלד, אינו במקומו.

70. התובע מבקש להאחז בהסכם הראשון, כהסכם "קובע", שכן בסעיף 1 לו מופיעה תוספת בכתב יד לפיה ויינפלד מצהירה שהיא שוכרת לזמן מוגבל של 18 שנים עד לשנת 1983. תוספת זו אינה מופיעה בהסכם השני. אלא שמקובלת עלי טענת הנתבע לפיה, ההסכם המאוחר, שהוא מפורט יותר ואינו שבלוני אכן היה בסופו של דבר ההסכם הקובע. יוזכר כי גם התשלום הראשון שבוצע גבוה יותר מזה שנזכר בהסכם הראשון ואף לא נזכר שהסכום ששולם על חשבון שולם במסגרת הסכם אחר. בנוסף, לביולו של ההסכם השני יש לתת משמעות לפחות בכל הקשור לאומד דעת הצדדים בדבר ההסכם המחייב ביניהם.

71. כך או אחרת, מאז החתימה על ההסכם ועד שמונה המנהל המיוחד, שדרש מהנתבע את פינוי הנכס בשנת 2018 אכן חלפו 53 שנים, בהם לא נדרשו (או לפחות לא הוכח שנדרשו) אביו של הנתבע או הנתבע לפנות את הנכס או לשלם דמי שכירות.

72. לטענת התובע, כאמור, בשנת 1982 פורסמה הודעה בעיתון, ממנה ניתן היה ללמוד אודות הגבלת תקופת השכירות. המודעה ביקשה להזהיר דיירים פוטנציאליים, כי הם עלולים לשים כספם על קרן הצבי. לטענת התובע במקביל נשלחו לדיירים גם מכתבים אודות סיום תקופת השכירות.

73. העתק המודעה בעיתון, שהיתה בין המסמכים שקיבל המנהל המיוחד נחזית להיות אמיתית ולא מצאתי סיבה לפקפק בקיומה. יחד עם זאת, לא הוכח כי הנתבע או אביו נחשפו אליה וגם על פי תכנה היא מיועדת להזהיר רוכשים פוטנציאליים ואין בה פניה אל המחזיקים הנוכחיים. לא ניתן לדעת גם אם אלה קיבלו מכתב אודות סיום תקופת השכירות כנטען, שכן העתק מכתב כאמור לא צורף וממילא לא ידוע תוכנו. חלף זאת צורפה רק רשימה של דואר ישראל בדבר משלוח מכתב או מכתבים עלומים לדיירים. מכאן, שלא הוכחה בפני פניה אל הנתבע או אביו בשנת 1982.

74. מנגד, אכן הוצגו לפחות 2 נקודות בזמן שבהן היו ההקדש והנתבע, כמו גם אביו, בקשר כזה או אחר ביחס לזכויות הנתבע וזאת בשנת 1999 ובשנת 2007.

75. מסיכום פגישה שנערכה בין נציג ההקדש ואביו של הנתבע באוגוסט 1999 עולה כי אביו של הנתבע ברר את האפשרות להחזיר את החזקה להקדש תמורת סכום כסף וזאת עקב רצונו לעבור לגור בבית אבות. יצוין כבר עתה, כי מסיכום הפגישה עולה כי האב טען גם כי בנו מנהל במקום "בית בושת" אולם טענה זו לא הוכחה בפני כלל ודומה שהיא נבעה יותר מהסתייגות של האב מאורחות חייו של הבן. מכל מקום, מסיכום פגישה זה עולה בבירור כי אביו של הנתבע לא סבר שקיימות לו במקום זכויות מעבר לזכות החזקה. מן הצד השני, עצם העובדה שההקדש ניהל דין ודברים עם הנתבע בענין זכויותיו, גם במועד זה וגם בהמשך, יש בה כדי לתמוך בכך שההקדש לא ראה בנתבע פולש, כנטען בתביעה זו.

76. בשנת 2007 נערך דיון בבית הדיו הרבני בין ההקדש לשני דיירים, בהם גם אביו של הנתבע. בדיון השתתף גם הנתבע עצמו. במסגרת דיון זה אכן עלו טענות מצד ההקדש בדבר הגבלת תקופת השכירות. יצוין, כי ב"כ ההקדש מציין שם כי התקופה הסתיימה בשנת 1988 (לא 1981 ולא 1983). עוד מציין שם ב"כ ההקדש כי משנת 1983 לא שולם לו דבר. הן אביו של הנתבע, הן הנתבע עצמו הבהירו כי לא ידועה להם הגבלה שכזו. מפי הנתבע נרשם: "אני שומע את טענותיהם אלה לראשונה, ההסכם המקורי נמצא אצלנו. אני אוכל להביאו מחר". עוד יש לציין כי באותה שנה, זמן קצר לפני קיומו של הדיון בבית הדין נערכה על ידי ההקדש שומה לצורך חכירת הנכס למשך 75 שנה.

77. מאז ועד 2018 חלפו עוד 11 שנה עד הפניה הראשונה לנתבע, שהוכחה בפני, בה הוא נדרש לפנות את הנכס. יודגש, כי גם באותו מועד לא נדרשה כל דרישה ביחס לתשלום דמי שכירות כאלה או אחרים.

78. על רקע כל המפורט לעיל ביחס לעובדות העולות מהמסמכים והעדויות, נשאלת השאלה אילו זכויות היו לאביו של הנתבע בדירה (ולנתבע בהמשך).

    זכויות הנתבע ובנו בנכס

79. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בענין זה, כמו גם את המסמכים הקיימים בפנינו הגעתי למסקנה כי אביו של הנתבע רכש זכות להחזיק בנכס כשוכר ולא רכש בו זכויות בעלות. עוד הגעתי למסקנה כי אביו של הנתבע ולאחריו גם הנתבע רכשו בנכס זכויות של דיירות מוגנת, הכל כפי שיפורט להלן.

80. ראשית יש לציין, כי אין מחלוקת שבמסגרת הליכי חדלות הפירעון שניהל הנתבע הוא לא טען שקיימות לו זכויות בעלות בנכס מקרקעין כלשהו. לטעמי, די בכך על מנת לדחות כל טענה של הנתבע בענין ולו מכח הכלל בדבר השתק שיפוטי. במיוחד אמורים הדברים כאשר הטיעון לפיו אין לנתבע זכויות בעלות במקרקעין תרמה לקבלת עמדתו בהליך חדלות הפרעון.

81. זאת ועוד, גם קריאת ההסכמים אינה תומכת בטענה לפיה רכש אביו של הנתבע זכויות בעלות במקרקעין. כפי שפורט לעיל, ההסכמים נסובים סביב מסירת החזקה בדירה או מסירת הדירה ואין בהם זכר להעברה של זכויות אחרות מהבעלים, על כך הכרוך בכך.

82. גם התנהלות הנתבע או אביו בנקודות המפגש ביניהם בשנים 1999 ו-2007, כמפורט לעיל, אינה עולה בקנה אחד עם סברה מצדם כאילו קיימות בידיהם זכויות בבעלות במקרקעין.

83. מכאן, כי אביו של הנתבע רכש בנכס בשנת 1965, זכות שכירות. עתה נשאלת השאלה האם רכש גם זכות דיירות מוגנת.

84. ככלל, על הטוען להיותו דייר מוגן הנטל להוכיח את טענתו. "אולם כשמדובר במי שמחזיק במושכר עשרות שנים ללא כל התנגדות מצד הבעלים ומבלי שנערכו הסכמי שכירות עמו, עובר הנטל לפתחם של הבעלים להוכיח כי לא מדובר בדייר מוגן" (ע"א (מחוזי ת"א) 56231-05-17 מורשת מטלון אדמה בע"מ נ' פליקס לוי [5.8.2018]. כן ראו: ע"א (מחוזי חי') 26599-12-14 אריאל קליין נ' יצחק קוהן (קיצ'י) [10.5.2015], רע"א 9354/05 עבדה נ' אלעמד, [26.12.2005]), ע"א 9400/06 נסיב נ' סלאח, [8.1.2007]).

85. בעניננו, השתלשלות הדברים כפי שפורטה לעיל, יש בה, לטעמי, כדי להעביר את הנטל אל כתבי התובע והוא לא עמד התובע בנטל המוטל עליו, אל מול האינדיקציות להיותו של אביו של הנתבע כמו גם הנתבע דיירים מוגנים.

86. הנתבע ואביו החזיקו בנכס 53 שנים עד שנדרש פינויים, נערך עם אבי הנתבע הסכם שכירות בשנת 1953 ומאז לא נערכו הסכמים נוספים, בשנת 1965 שולם סכום משמעותי, שנחזה לכאורה להיות דמי מפתח (ושעל פי השמאי מטעמם אף שווה ערך לרכישת זכויות) ומאז לא שולם ולא נדרש דבר. על כך יש להוסיף כי בשנת 1999 ביקש ההקדש לבחון תשלום לאביו של הנתבע תמורת השבת החזקה ובשנת 2007, מבלי לטעון כנגד זכותו להחזיק במושכר. בשנת 2007 אף טען הנתבע במפורש נגד טענת ההקדש למגבלת זמן לתקופת החזקה וגם אז לא פעל ההקדש נגדו במשך למעלה מ-10 שנים. יותר מכך, בשנת 2007 כבר חלפו למעלה מ-25 שנה מאז הסתיימה תקופת החזקה שנקבעה בהסכם הקבלנים משנת 1957.

87. על כך יש להוסיף, כי על פני הדברים חל בעניננו חוק הגנת הדייר, הן חוק הגנת הדייר תשט"ו-1955 שעמד בתוקף בעת שנחתם הסכם השכירות מושא תביעה זו, הן חוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972.

88. כפי שהבהיר השופט מצא עוד בע"א (מחוזי ת"א) 683/83 מני נ' אייזנברג, פ"מ תשמ"ה (2) 315 (פסקה 13), עד לתיקון חוק הגנת הדייר בשנת תשכ"ח (1968) "כל שכירות היתה מוגנת, להוציא חריגים מסוימים..." (וראו: ע"א (מחוזי י-ם) אלעמד נ' עבדה [15.8.2005)). בנסיבות אלה דומה שחזקה שגם זכויות השוכרים הקודמים לנתבע ואביו, היו מוגנות. לכל הפחות הנטל על התובע להוכיח כי זכויותיה של ויינפלד לא היו מוגנות וגם זאת לא הוכח.

89. מקובלת עלי טענת הנתבע לפיהן מכיר החוק באפשרות שדייר משנה יהיה דייר מוגן. החוק חל הן על דייר, הן על דייר משנה ותחולתו בין הדייר הראשי לדייר המשנה אינה מותנית בתחולתו בין הבעלים לדייר הראשי. יצוין כי בהקשר זה אין הבדל בין הוראות החוק משנת 1955 לאלה של החוק משנת 1972.

90. יותר מכך, מקובלת עלי גם טענת הנתבע לפיה יש בעניננו תחולה להוראות סעיף 30 לחוק, לפיה הפך למעשה אביו של הנתבע לדייר ראשי, שכן קשה לחלוק על כך שהגב' ויינפלד אינה מחזיקה במושכר מזה שנים רבות ולא היה אדם אחר שהחזיק בו לבד מאביו של הנתבע, עד שזה הלך לעולמו.

91. בנסיבות דנן הפך הנתבע לדייר מוגן לאחר שאביו נפטר, משאין חולק על כך שהוא התגורר עם אביו בדירה מעת שהיה בן 4 ועד היום וממילא גם ב-6 החודשים הסמוכים למותו של האב. אין גם מחלוקת כי לנתבע לא היתה דירת מגורים אחרת בעת פטירתו של אביו.

92. לסיום יצוין, כי לא מצאתי לקבל את טענת התובע לפיה הנתבע טען טענות הפוכות וסותרות בכך שטען לזכויות בעלות ולחלופין לזכות דיירות מוגנת. שתי טענות אלה נושאות בחובן פן משפטי ועובדתי. טענה לטיעון חלופי יכולה להישמע רק נגד הפן העובדתי ובהקשר זה יש לזכור כי הנתבע אינו יכול לדעת כלל את נסיבות חתימת ההסכם משנת 1965 עליו חתם אביו כאשר הוא עצמו היה בן 4.

93. מכל מקום, משהוכרע כי הנתבע הוא דייר מוגן יש לבחון את טענות התובע לקיומן של עילות פינוי.

    עילות פינוי

94. כמפורט לעיל, בפי התובע מספר עילות פינוי: שימוש במושכר למטרה בלתי חוקית (בית בושת) והפקת רווח בלתי הוגן מהשכרת המושכר ואי תשלום דמי שכירות לתובע, לכל הפחות מעת משלוח מכתב התובע בשנת 2018.

95. אין מחלוקת כי הנטל להוכיח את עילות הפינוי מוטל על התובע. כפי שכבר נזכר לעיל, התובע לא הוכיח את עילת השימוש במושכר למטרה בלתי חוקית של בית בושת. התובע גם לא הוכיח שהנתבע השכיר את המושכר וממילא לא הוכיח כי הנתבע הפיק מכך רווח בלתי הוגן.

96. בכל הקשור לתשלום דמי שכירות, הרי שאביו של הנתבע שילם סכום משמעותי מאד כדמי מפתח, שלא הוכח שהתובע לא קיבל את חלקו בהם, סכום שהשמאי מטעמו אף קבע שהוא שווה ערך לזכות בעלות. בהסכם השכירות לא נקבע כי על הדייר להוסיף על כך דמי שכירות חודשיים כאלה או אחרים, כאלה מעולם לא נדרשו ממנו, אף לא במכתב ההתראה ששלח בשנת 2018 המנהל המיוחד. מכאן, כי לא ניתן לקבוע שהנתבע "הפסיק" או לא המשיך בתשלום דמי השכירות, כפי שמנוסחת עילת פינוי זו.

97. על כך יש להוסיף כי לא הוכח גם גובה דמי השכירות שהיה לכאורה על הנתבע לשלם לתובע וממילא אין לסכום הנתבע כל בסיס עובדתי בהקשר זה.

98. כך או אחרת, גם אם יאמר כי אי תשלום כאמור מקים נגד הנתבע עילת פינוי, מצאתי שיש מקום להעניק לו סעד מן הצדק בענין זה, כמפורט להלן.

    סעד מן הצדק

99. סעיף 132(א) לחוק קובע, כי "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת."

100. הלכה פסוקה היא כי בגדרו של סעד מן הצדק יש מקום לבחון, בין השאר, את הנסיבות האישיות של הדייר, את משך תקופת הדיירות המוגנת, את התנהלות הדייר והתנהלות בעל הבית, את מהות הנכס ואת השאלה האם סנקצית הפינוי הולמת את מהות ההפרה הנטענת (ראו למשל: ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לו(2) 337, ע"א 4020/13 יניב נ' פז [28.10.2013], רע"א 4740/92 אדלר נ' חן [2.11.1992]).

101. בנסיבות שפורטו לעיל, עניינו כידוע בדירת מגורים בה מתגורר הנתבע עשרות רבות של שנים ולמעשה רוב חייו. הנתבע הוא בעשור השביעי של חייו ומצבו הכלכלי אינו טוב (לאחר שאף עבר הליך של חדלות פרעון). הנתבע מתגורר בנכס מכח הסכם שחתם אביו, שלא כלל תשלום חודשי וגם אם היה עליו לשלם תשלום כלשהו לתובע, הרי שזה לא נדרש במשך עשרות רבות של שנים, כאשר הנתבע האמין שאינו חייב בתשלום. רק בשנת 2018, לאחר שהחליט בעל הבית "לעשות סדר בענייניו" פנה אל הנתבע בדרישה ולאחר מכן בתביעה, בה לראשונה נדרש הנתבע לשלם לו כספים.

102. בנסיבות אלה, גם אם היתה קמה לתובע עילת פינוי הרי שסנקצית הפינוי אינה הולמת את נסיבות ההפרה הנטענת וכל הנסיבות שפורטו לעיל תומכות במתן סעד מן הצדק לנתבע.

     סיכומו של דבר 

103. התביעה לפינוי הנתבע נדחית.

104. משנקבע כי הנתבע הוא דייר מוגן ממילא אין הוא חייב בתשלום דמי שכירות ראויים בסך של 5,000 ₪ לחודש כפי שנתבע.

105. התובע יישא בהוצאות הנתבע וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 11,700 ₪.

      

      

      

     ניתן היום, כ"ח ניסן תשפ"ד, 06 מאי 2024, בהעדר הצדדים.