בלום ואח' נ' פז הנדסה ובנין (1999) בע"מ

פתח דבר

1. התובעים, ה"ה דוד ולאה בלום, הם הבעלים של דירה בבניין משותף בן שמונה דירות ברח' נורדאו 44 בתל אביב (להלן: "הדירה" ו- "הבניין", בהתאמה).

    

   הנתבעת, פז הנדסה ובנין (1999) בע"מ (להלן: "פז הנדסה") היא חברה ליזמות ובניין. בעלי הדירות בבניין התקשרו עם פז הנדסה בהסכם, במסגרתו נשכרו שירותי פז הנדסה לביצוע עבודות חיזוק הבניין על פי הוראות תמ"א 38 (להלן: "הסכם התמ"א). התובעים וכן חלק מבעלי הדירות הנוספים, חתמו על הסכם התמ"א ביום 30.6.08. בהמשך, חתמו כלל בעלי הדירות בעניין על הסכם התמ"א.

    

   בהתאם להסכם התמ"א היה על פז הנדסה לסיים את פרויקט הבניה בתוך 19 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה. היתר הבניה התקבל בחודש ינואר 2014, אך עד למועד הגשת התביעה לא הושלם הפרויקט. בחודש יולי 2015, חתמו בעלי ארבע הדירות העורפיות בבניין על הסכם נוסף עם פז הנדסה, במסגרתו התחייבה פז הנדסה לבנות בדירות העורפיות חדרי ממ"ד (להלן: "ההסכם הנוסף"). לשם הוצאתו מן הכוח אל הפועל של ההסכם הנוסף נדרש מתן היתר בניה חדש, והדבר גרם לעיכוב בהשלמת הפרויקט.

    

   תביעה זו נסובה על טענת התובעים להפרת הסכם התמ"א בידי פז הנדסה, וזאת בשל האיחור במסירת הפרויקט, שהוסתר, לדברי התובעים, מהם ומיתר בעלי הדירות בחזית הבניין.

    

    

   טענות הצדדים

    

   תמצית טענות התובעים

    

2. פז הנדסה ועו"ד האס לא עדכנו את בעלי הדירות החזיתיות בהסכם הנוסף ובעיכוב הפרויקט בגינו, וזאת בחוסר תום לב, ובניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ז-1973.

    

   ייפוי הכוח שניתן לעו"ד האס מבעלי הדירות נועד לקיים את הסכם התמ"א ולא על מנת לשנותו ללא הסכמתם המפורשת של בעלי הדירות, וללא יידועם. זאת ביתר שאת מאחר שמדובר בבניין קטן, כאשר מנהל פז הנדסה הכיר את רוב בעלי הדירות בו, ומאחר שפז הנדסה ידעה על פוטנציאל של ניגוד אינטרסים אצל עו"ד האס מאחר שבבעלות אביו דירה עורפית בבניין, בה התגורר עו"ד האס בעצמו, ובשל כך יש לו בעקיפין טובת הנאה מבניית הממ"ד עבור אביו.

    

   לא בכדי החתימו פז הנדסה ועו"ד האס בשלהי 2016 את חלק מבעלי הדירות על מסמך בו התחייבו לא לתבוע את פז הנדסה ואת עו"ד האס. הדבר מלמד כי פז הנדסה ידעה כי פעלה בניגוד להסכם התמ"א ולדין.

    

   ייפוי הכוח נועד לעזור להגשים ולממש את תנאי הסכם התמ"א כלשונם. בהתאם לחוק השליחות, שליחות חלה על פעולות סבירות של השלוח לביצועו התיקון של נושא השליחות. כריתת ההסכם הנוסף והסתרתו מיתר בעלי הדירות אינה ביצוע תקין של השליחות. פעולותיו של עו"ד האס גרמו לוויתור רעיוני של הזכויות של בעלי הדירות החזיתיות ולאיחור בן חמש שנים תמימות בהשלמת הפרויקט. עו"ד האס לא היה יכול לוותר על הזכויות של בעלי דירות אלה מכוח שליחותו. הוא מעל באמון הבסיסי בינו לבין השולחים, הסתיר במכוון ידיעה ומסמכים ואף פעל פוזיטיבית להכשלת השליחות במתכונתה האמתית תוך ניצול לרעה את היותו שלוח. זאת מול עיניה הפקוחות לרווחה של פז הנדסה, שפעלה בחוסר תום לב בקיום הסכם התמ"א.

    

   עו"ד האס טען בעדותו כי האפשרות לשינוי במתווה הפרויקט והגשת בקשה לתוספת בניה הועלתה כבר בשלב המו"מ לכריתת הסכם התמ"א, וכי מנהל פז הנדסה התחייב כי במקרה של אפשרות להוספת ממ"דים ומרפסות לכל בעלי הדירות יבוצע הדבר. אך בהסכם התמ"א אין כל אזכור של שינוי הפרויקט.

    

   עו"ד האס טען כי בתקופה בה פעל רק התחילו הסכמי תמ"א בארץ. אך בהיותו עורך דין בעל ותק היה עליו להבטיח הסכמתם המפורשת של בעלי הדירות לשינוי הסכם התמ"א.

    

   פז הנדסה התעלמה בהתנהלותה ובהגנתה מתניות הסכם התמ"א, ובהן כי שינוי בתכניות יתבצע לפי דרישת נציגות הבניין או נציג מוסמך מטעמה, כאשר השינוי סביר ויתבצע לפני הגשת הבקשה להיתר הבנייה.

    

   טענת פז הנדסה כי בסעיפים 8 ו- 9 להסכם התמ"א נעשה שימוש במונח "היתרי בניה" בלשון רבים, באופן שאפשר הגשת בקשות להיתרי בניה רבים היא הרחבת חזית אסורה. הטענה אף אינה נכונה מאחר שהסכם התמ"א נסוב סביב ביצוע פעולות מוגדרות כרשימה סגורה בסעיפים 6 – 7 להסכם התמ"א, התואמות את היתר הבניה המקורי ותו לא. גם המפרט הטכני שצורף להסכם התמ"א מתבסס על היתר בניה לעבודות בסעיפים אלה בלבד. כלל ההתחייבויות בסעיפים 14(א – ט) להסכם התמ"א נובעות מהיתר הבניה היחיד. פרשנות לפיה ניתן היה להגיש היתרי בניה רבים מעקרת למעשה את הסכם התמ"א מתוכן לרבות הסנקציות שבו.

    

   פז הנדסה היתה מיוצגת בפרויקט התמ"א על ידי עו"ד שחל שלא מסר עדות מטעמה והדבר מלמד כי עדותו היתה פוגעת בפז הנדסה.

    

   מטעם התובעים העידו התובעת, לאה בלום, ובנה אייל בלום.

    

   תמצית טענות הנתבעת

    

3. עו"ד האס מונה על ידי כל בעלי הדירות בבניין לשם ייצוגם מול פז הנדסה, והוא שפנה לפז הנדסה וביקש ממנה לבחון הוספת ממ"דים. המהלך נועד להיטיב עם בעלי הדירות ולא לקידום ענייני פז הנדסה על חשבונם.

    

   פז הנדסה פעלה בתיאום עם עו"ד האס שייצג את כל בעלי הדירות. עו"ד האס קיבל ייפוי כוח חתום מכל בעלי הדירות לחתום בשמם על כל בקשה להיתר בניה שתוגש. כל בקשה מטעמו של עו"ד האס כמוה כבקשה מטעם בעלי הדירות. זאת בהתאם להוראות חוק השליחות. טענות התובעים מופנות כלפי עו"ד האס, ולא כלפי פז הנדסה. כל קביעה אחרת תרוקן מתוכן את הוראות חוק השליחות ותפגע במוסד עריכת הדין.

    

   טענותיהם של התובעים לקיומן של קונספירציות מצריכות מידת הוכחה מוגברת. טענות אלה לא הוכחו ברמת הוכחה כלשהי.

    

   טענת התובעים כי היתר הבניה הוצא רק כשש שנים ממועד חתימת ההסכם אינה נכונה. הסכם התמ"א נחתם תחילה עם חלק מבעלי הדירות. כאשר יתר בעלי הדירות חתמו עליו בהדרגה רק שנים לאחר מכן. מדובר בתהליך ממושך שלא הסתיים ביום 30.6.08. על אף זאת הדבר אינו מאוזכר בכתב התביעה.

    

   בהתאם להוראות הסכם התמ"א היה על פז הנדסה להתחיל לפעול הוצאת היתר בניה רק במהלך שנת 2015. לא ניתן היה לצפות ממנה להתחיל לפעול קודם לכן.

    

   הממ"דים נבנו לבקשת עו"ד האס, ביוזמת בעלי הדירות. בהסכם שנחתם עם הגב' אילנה פרידלנדר הוכנסה במפורש סוגיית היתר הבניה המשודרג, וכן תשריט מעודכן הכולל את תוספת הממ"דים. עו"ד האס חתם על הסכם זה בשם שאר בעלי הדירות.

    

   בנם של התובעים ובת זוגתו, המתגוררים בדירה, קיבלו מידי מנהל פז הנדסה עדכונים בכל נושא, לרבות בעניינים אלו. גם עו"ד האס העיד כי עדכן הדיירים לכל אורך הדרך.

    

   בין עו"ד האס לעו"ד שחל התקיים מו"מ בשם הדיירים עוד הרבה קודם למועד הפגישה עם בעלי הדירות מיום 7.9.16. והדבר מלמד שהתובעים לא גילו על הממ"דים לראשונה בפגישה זו. הפגישה נועדה לשם קבלת אישור פורמאלי מידיהם ולהסכמתם להארכת מועד המסירה בהתאם.

    

   בפגישה המדוברת הסכימו כלל בעלי הדירות לשינוי הסכם התמ"א וניתנה לפז הנדסה ארכה להשלמת עבודות הפרויקט. טענות התובעים בדבר תוכן הפגישה ובדבר "פיצוצה" אינן נכונות, ונסתרות בהודעת דוא"ל ששלח עו"ד האס שתיעדה את הסכמת הצדדים לשינוי הסכם התמ"א. התובעים לא הגיבו להודעת דוא"ל זו ללא הסבר. הודעת הדוא"ל יצאה רק כשלושה חודשים לאחר הפגישה כעניין פורמאלי בלבד. בפועל עוד הרבה קודם לכן חתם עו"ד האס בשם כל בעלי הדירות על הבקשה להוצאת היתר הבניה המעודכן.

    

   יתר בעלי הדירות חתמו על המסמכים, וכי התובעים הם היחידים שהגישו תביעה נגד פז הנדסה. כמו כן אף אחד לאורך תקופת בניית הממ"דים לא קרא לעצירת הבניה.

    

   התובעים אף לא סיפקו הסבר לכך שבמשך שנתיים החל מהיום בו התקיימה אסיפת הדיירים ועד המועד בו שלחו מכתב התראה לא פנו אל פז הנדסה או לעו"ד האס.

    

   פז הנדסה הסתמכה על הוראות סעיפים 2 ו- 8(ב) לחוק השליחות, על כך שעו"ד האס היה נציגם של התובעים ושלוחם, ועל הארכת המועד שקיבלה בת שמונה עשר חודשים לצורך השלמת הפרויקט. הציטוטים אליהם הפנו התובעים בסיכומיהם מחוק השליחות עוסקים במערכת היחסים בין שליח לשלוח, ואינם נוגעים לפז הנדסה, שפעלה כצד שלישי שהסתמך על פעולה של השלוח.

    

   מטעם פז הנדסה העידו מנהל פז הנדסה, מר גיא פז, ועו"ד בועז האס.

    

   דיון והכרעה

    

4. בהתאם להסכם התמ"א התחייבה פז הנדסה להשלים את פרויקט הבניה בתוך 19 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה. היתר הבניה התקבל ביום 13.1.14, אך עד למועד הגשת התביעה לא הושלם פרויקט הבניה.

    

   הצדדים חלוקים בשאלה האם פז הנדסה איחרה בהשלמת הפרויקט והאם היא מחויבת בפיצוי התובעים בגין איחורה. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ואת עדיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל.

    

   פז הנדסה לא קיבלה את הסכמת התובעים לדחיית מועד השלמת הפרויקט

    

5. בסעיף 26 להסכם התמ"א התחייבה פז הנדסה להשלמת הפרויקט בתוך 19 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה, כדלקמן:

    

   "26. היזם מתחייב לבצע את עבודות הבנייה ובניית יחידות היזם ברציפות ולסיים את העבודות בתוך 19 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה."

    

   היתר הבניה התקבל ביום 13.1.14 (להלן: "היתר הבניה הראשון"), ומכאן שהיה על פז הנדסה להשלים את הפרויקט עד לחודש ספטמבר 2015. אך עד למועד הגשת התביעה לא הושלם הפרויקט.

    

   ביום 20.7.15, כחודשיים טרם מועד סיום הפרויקט המוסכם, נחתם הסכם בין פז הנדסה לבין בעלי הדירות בצדו העורפי של הבניין, לבניית חדרי ממ"ד בדירות אלה בלבד (להלן: "ההסכם הנוסף"). בניית חדרי הממ"ד הצריכה היתר בניה נוסף, שהתקבל רק ביום 12.9.17 (להלן: "היתר הבניה השני"), והדבר עיכב את השלמת הפרויקט.

    

6. התובעים מתגוררים בחזית הבניין. בדירתם לא נוספה תוספת בניה מעבר למוסכם בהסכם התמ"א. התובעים לא הפיקו, אם כן, כל תועלת מבניית חדרי הממ"ד בדירות העורפיות, והדבר הסב להם נזק בשל האיחור בהשלמת הפרויקט.

    

   בהתאם לסעיף 75 להסכם התמ"א כל שינוי להסכם התמ"א ייעשה בכתב וייחתם על ידי כל בעלי הדירות בבניין, כדלקמן:

    

   "75. כל שינוי, תוספות, ביטול או תיקון לגבי חוזה זה לא יהיו בני תוקף, אלא אם יעשו בכתב ויחתמו על ידי הצדדים."

    

   אך התובעים לא היו מעוניינים בעיכוב הפרויקט בגין בניית חדרי הממ"ד בדירות העורפיות, ולא נתנו הסכמתם לכך – לא בכתב ואף לא בעל פה.

    

   בהסכם התמ"א לא נכללה כל התייחסות לאפשרות לבניית חדרי ממ"ד או כל תוספת בניה אחרת, העשויה להצדיק עיכוב במסירת הפרויקט. ההיפך הוא הנכון. עבודות הבניה הוגדרו באופן מפורש בסעיפים 6 – 7 להסכם התמ"א. מסעיפים אלה, כמו גם מיתר הוראות הסכם התמ"א, נפקדת כל התייחסות לתוספת הבניה. בסעיף 16(א) להסכם התמ"א נכתב, כי כל שינוי בתוכניות יתבצע על ידי היזם לפי דרישת נציגות הבניין או נציג מוסמך מטעמה, בכפוף לכך שהשינוי יהיה סביר ויתבקש לא יאוחר ממועד הגשת הבקשה להיתרי הבניה. משמע שלאחר הגשת הבקשה להיתר הבניה הראשון, לא היה אמור להתבצע שינוי בתכניות.

    

   במהלך חקירתה הנגדית של התובעת העלה לראשונה ב"כ פז הנדסה את הטענה כי בסעיפים 8 – 9 להסכם התמ"א מסמיכים בעלי הדירות את פז הנדסה לפעול לקבלת "היתרי" בניה, ומכאן, כי פז הנדסה היתה מוסמכת לפעול לקבלת היתר הבניה השני, אף ללא צורך בהסכמת התובעים לכך (עמ' 10, שורות 11 – 12, 14 – 15). טענה זו נפקדה מכתב התביעה ולא הועלתה עד לשלב החקירה הנגדית. היא אף נזנחה בסיכומי פז הנדסה, ועל כן מתייתר הדיון בה. למען הסר ספק אבהיר, כי אין בעצם הנקיטה במונח "היתרי בניה" בהוראת סעיפים 8, 9 ואף 16 להסכם התמ"א כדי לייתר הסכמה מפורשת של התובעים לתוספת הבניה ולאיחור בהשלמת הפרויקט בגינה. הסכם התמ"א נסוב על פעולות הבניה, כהגדרתן בהסכם התמ"א, שלא כללו את תוספת הבניה. היתרי הבניה המוזכרים בסעיפים שצויינו הם לביצוע עבודות הבניה המוסכמות, אך לא מעבר לכך. אין בעצם הסמכת פז הנדסה לקבלת "היתרי בניה", כדי להסמיכה לפעול לקבלת היתר בניה לביצוע עבודות שאינן כלולות בהסכם התמ"א, תוך דחיית לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם התמ"א, ללא פיצוי התובעים בגין כך. ומכל מקום, וכאמור, הוראת סעיף 26 להסכם התמ"א, בה נקבע מועד השלמת הפרויקט החוזי, אינה עוסקת ב"היתרי" בניה רבים, כי אם בהיתר הבניה הראשון, ובו בלבד.

    

   עולה, אם כן, כי לא ניתנה הסכמה לתוספת הבניה ולאיחור בהשלמת הפרויקט בגינה בהסכם התמ"א.

    

7. אף לא ניתנה הסכמה מאוחרת מצד התובעים לתוספת הבניה ולאיחור בהשלמת הפרויקט, ובכלל זה בהסכם הנוסף. התובעים לא היו צד להסכם הנוסף, ולא הסכימו לתוכנו. בהסכם הנוסף אף נכתב במפורש, כי זכויותיהם של יתר בעלי הדירות בבניין, שאינם צד להסכם הנוסף, לא תפגענה "בשום אופן" (במבוא להסכם, ה- "והואיל" השלישי), כך שבכל מקרה הוראות ההסכם הנוסף לא אמורות היו לגרוע מזכויותיהם החוזיות של התובעים לפיצוי בגין האיחור בהשלמת הפרויקט.

    

   מעבר לכך לא הוצגו ראיות אחרות להסכמת התובעים לתוספת הבניה ולאיחור בהשלמת הפרויקט.

    

   בפגישה שהתקיימה בדירת התובעים ביום 7.9.16, כשנה לאחר המועד החוזי להשלמת הפרויקט, במעמד עו"ד בועז האס, ב"כ בעלי הדירות בבניין (להלן: "הפגישה"), עדכן עו"ד האס את המשתתפים בדבר בניית הממ"דים והשלכותיה. התובעים לא נכחו בפגישה. בנם ובת זוגתו, ה"ה אייל ורעות בלום, נכחו מטעמם.

    

   אין חולק, כי במעמד הפגישה ניסה עו"ד האס לשכנע את בעלי הדירות בחזית הבניין לחתום על מסמך נושא כותרת "כתב הסכמה בלתי חוזר" (ראו, בין היתר, בסעיף 15 לתצהיר לאה, ובמכתב פז הנדסה מיום 3.5.18). במסגרת כתב ההסכמה, נדרשו בעלי הדירות בחזית הבניין ליתן הסכמתם לבניית חדרי הממ"ד בעורף הבניין, ולוותר על כל דרישה לפיצוי או שיפוי. עוד נכתב, כי אין לחותמים כל טענה נגד פז הנדסה או עו"ד האס, לרבות בגין הגשת תכניות הבקשה להיתר הבניה השני, כי הם מוחלים על כל זכויותיהם, לרבות לקבלת פיצוי כספי, בגין הוספת חדרי הממ"ד, וכי אין להם כל דרישה או טענה בעניין. אך אף אחד מבעלי הדירות, לרבות התובעים, לא חתם על כתב ההסכמה במעמד זה.

    

   כשלושה חודשים לאחר מכן, ביום 5.2.17 שלח עו"ד האס לבעלי הדירות בחזית הבניין, בהם התובעים, הודעת דוא"ל, לה צירף את כתב ההסכמה, וכן מסמך נוסף נושא כותרת "נספח להסכם מיום ה- 30/6/08" (נספח להסכם הנוסף), בו נכתב, בין היתר, כי סיום הפרויקט יושלם בתוך 18 חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה (השני). אך התובעים סירבו לחתום על כתב ההסכמה ועל הנספח להסכם.

    

   משמע שהתובעים לא הסכימו לעיכוב הפרויקט, וסירבו לחתום על הסכם המאפשר זאת.

    

8. פז הנדסה אמנם טענה, כי כבר במעמד הפגישה ביטאו בעלי הדירות, בהם התובעים, באמצעות בנם וכלתם, הסכמתם לעיכוב בהשלמת הפרויקט בגין בניית חדרי הממ"ד, אך לא הציגה כל ראיה לכך. פז הנדסה הפנתה לנוסח הודעת הדוא"ל ששלח עו"ד האס ביום 5.2.17, בה נכתב: "בהמשך לשסוכם בפגישה שנערכה ב-7/9/16 מצ"ב – המסמכים הבאים: א. נספח להסכם מיום 30/6/08 – נא לחתום בעמוד השני ... ב. כתב הסכמה – ממ"דים דירות אחוריות – יש למלא למעלה את השם ...". לדברי פז הנדסה מנוסח הודעת דוא"ל זו ניתן להבין על הסכמות שהושגו במעמד הפגישה. עוד טענה פז הנדסה, כי התובעים לא שלחו כל תגובה להודעת הדוא"ל מיום 5.2.17, ולא הכחישו את ההסכמות שתועדו בה. לא מצאתי ממש בטענה זו.

    

   אין בהודעת הדוא"ל כל תיעוד להסכמת בעלי הדירות לבניית חדרי הממ"ד ולדחיית מועד השלמת הפרויקט בגינה. כל שנכתב בהודעת הדוא"ל, כי בהמשך "לשסוכם", כלשון ההודעה, נשלחים מסמכים לחתימה. מפשט לשון הודעת הדוא"ל עולה, כי הסיכום המדובר הוא למשלוח מסמכים לחתימה, ולכך בלבד. רושם זה מתחייב מעצם משלוחם של המסמכים לחתימת בעלי הדירות, המלמד כי לא ניתנה הסכמת בעלי הדירות לבניית חדרי הממ"ד ולדחיית מועד השלמת הפרויקט עד לחתימתם על הסכמים אלה. לו היו בעלי הדירות מסכימים לכך כבר במעמד הפגישה, היו חותמים כבר במעמד זה על מסמך המתעד הסכמתם. אף אין להלין על התובעים כי לא הציגו תגובתם להודעת הדוא"ל. די בסירובם לחתום על כתב ההסכמה והנספח להסכם כדי ללמד על עמדתם, ואין בכך שלא הוצגה תגובתם להודעת הדוא"ל האמורה כדי להעלות או להוריד.

    

9. פז הנדסה טענה כי כל יתר בעלי הדירות בחזית הבניין חתמו על כתב ההסכמה ועל הנספח להסכם. ואכן, פז הנדסה צירפה לראיותיה הסכמים חתומים עם יתר בעלי הדירות בחזית הבניין, נושאי הכותרת "נספח להסכם מיום ה- 30/6/08", בהם מבטאים יתר בעלי הדירות את הסכמתם לעיכוב בפרויקט. הסכמים אלה נחתמו בשלהי שנת 2016 (בין החודשים ספטמבר – דצמבר 2016), ויש לתמוה על כך שרק למעלה משנה לאחר חתימת ההסכם הנוסף שעיגן את הסכמות בעלי הדירות העורפיות לשינוי הסכם התמ"א (ביולי 2015), הושגה הסכמת חלק מבעלי הדירות החזיתיות לכך.

    

   אך, מכל מקום, התובעים עצמם לא חתמו על אותו נספח להסכם התמ"א, ולא נתנו את הסכמתם לשינויו של הסכם התמ"א. על כן אין בהסכמת יתר בעלי הדירות בבניין כדי לפטור את פז הנדסה מקבלת הסכמתם של התובעים, בפרט נוכח הוראות הסכם התמ"א כי כל שינוי להסכם התמ"א ייעשה בכתב ובכפוף להסכמת בעלי הדירות. אף אין בהסכמתם של יתר בעלי הדירות כדי ללמד על הסכמת התובעים. לכל היותר, יש בהסכמת יתר בעלי הדירות ללמד על נחיצותה של הסכמת התובעים למהלך, וזו לא התקבלה כאמור.

    

10. עוד טענה פז הנדסה, כי התובעים לא סיפקו הסבר לכך שבמשך שנתיים ממועד הפגישה ועד למועד בו שלחו לה מכתב דרישה לפיצוי ביום 9.4.18 – לא פנו אל פז הנדסה או אל עו"ד האס, וכי התובעים העלו טענותיהם רק לאחר סיום בניית חדרי הממ"ד. אך לא השתכנעתי כי התובעים נמנעו מלהביע התנגדותם עד למועד משלוח המכתב כנטען. אייל העיד, כי התנהלו מגעים בין פז הנדסה לבין התובעים לפיצויים בגין האיחור בבניה ובגין איזון ההטבות שקיבלו בעלי הדירות העורפיות (סעיף 12 לתצהיר). עו"ד האס עצמו התייחס לצורך בפיצוי התובעים כאמור במכתבו לעו"ד עופר שחל, שייצג את פז הנדסה בפרויקט, מיום 24.7.16, אודותיו אפרט בהמשך. למעלה מן הצורך, אין בהשתהות מהעלאת טענות כנטען כשלעצמה כדי לייתר הסכמתם הנדרשת של התובעים לשינוי הסכם התמ"א ולשלילת פיצוי מהם בגין כך.

     

    התובעים לא עודכנו על ידי פז הנדסה בדבר תוספת הבניה והשלכותיה עד לפגישה

     

11. לטענת התובעים, לא עודכנו בדבר תוספת הבניה והשלכותיה עד לפגישה. אני מקבלת טענה זו. פז הנדסה לא הציגה כל ראיה לכך שהתובעים עודכנו בדבר, ובכלל זה לא הוצג כל מסמך כתוב ובו עדכון על בניית הממ"דים והעיכוב במסירת הפרויקט, או על כך שהתובעים לא יהיו זכאים לפיצויים בגין האיחור במסירת הפרויקט, חרף הוראות הסכם התמ"א.

     

    מנהל פז הנדסה, מר גיא פז (להלן: "גיא"), אמנם העיד כי מסר עדכונים שוטפים לתובעים, באמצעות בנם ובת זוגו (סעיף 20 לתצהיר), וטען כי התובעים ידעו על תוספת הבניה (עמ' 26, שורה 21). אך גיא נמנע מלהציג ראיות לעדכונים הנטענים. הוא הודה כי לא נשלח מסמך כתוב המעדכן את בעלי הדירות בכך שיחול עיכוב בבניה (עמ' 28, שורות 6 – 7). הוא טען, כי קיים ישיבות עם כלל בעלי הדירות וכי קיבל אישור של בעלי הדירות (שם), אך לא הציג אישור של התובעים לעיכוב בבנייה, ונמנע מלפרט באיזה אופן עודכנו ומתי.

     

    פז הנדסה טענה כי התובעים עודכנו בתכנית לביצוע תוספת הבניה מעת הגייתה בידי עו"ד האס, שיזם את תוספת הבניה, ושפנה לגיא לשם קידום תכנית זו (סעיף 17 לתצהיר העדות הראשית מטעם גיא, וכן בחקירתו הנגדית, בעמ' 26, שורה 6). אך אין בעצם העובדה כי עו"ד האס ידע ואף יזם את תוספת הבניה, כדי ללמד כי התובעים עצמם עודכנו בדבר.

     

    אף לא השתכנעתי כי עו"ד האס עדכן את התובעים בביצוע תוספת הבניה ובהשלכותיה קודם לכריתת ההסכם הנוסף. עו"ד האס אמנם טען בחקירתו, כי עדכן את בעלי הדירות בכל ההתפתחויות, אך זאת בכלליות וללא פירוט, כדלקמן: "בעלי הדירות לא רצו להתעסק בזה. הייתי איתם בקשר שנים. תמיד הם ידעו הכל, נאמר להם הכל" (עמ' 18, שורות 14 – 15), וכן: "הם ידעו מראש כי עדכנתי את כולם" (עמ' 19, שורה 6), וכן: "באותו זמן שעשינו את ההסכם יידענו את כולם" (עמ' 21, שורה 9).

     

    עו"ד האס התקשה להסביר באיזה אופן עדכן את בעלי הדירות בדבר תוספת הבניה. כשנשאל על כך הודה, כי לא התבצע עדכון כתוב, וטען בסתמיות "זה יכול להיות גם בשיחת טלפון" (עמ' 21, שורה 11). הוא הפנה אך ורק להודעת דוא"ל ששלח לאייל בחודש מרץ 2016, למעלה מחצי שנה לאחר כריתת ההסכם הנוסף, וכן טען לעדכונם של התובעים בפגישה, שהתרחשה, כזכור, כשנה וחצי לאחר כריתת ההסכם הנוסף (עמ' 18, שורות 20 – 26), אך לא הציג כל ראיה לעדכון התובעים קודם לכריתת ההסכם הנוסף, או בחצי השנה הראשונה לאחר כריתתו. בכך אישר, הלכה למעשה, עו"ד האס, את טענות התובעים לאי עדכונם.

     

    פז הנדסה טענה כי בין עו"ד האס לבין עו"ד שחל, התקיים מו"מ בנוגע לתוספת הבניה זמן רב קודם לפגישה, ואף הפנה לטיוטה שהוחלפה בין הצדדים ביום 1.8.16. אך, טיוטה זו נערכה למעלה משנה לאחר כריתת ההסכם הנוסף, ואף אין בה כדי ללמד כי התובעים עודכנו בידי עו"ד האס על המו"מ כנטען. בהקשר זה יוער, כי פז הנדסה בחרה שלא להעיד את עו"ד שחל מטעמה ולא שפכה אור על נסיבות ניהול המו"מ ועל עדכונם של התובעים בגינו.

     

    יצויין, כי אביו של עו"ד האס היה אחד מבעלי הדירות העורפיות בהן נבנו חדרי הממ"ד, וכי עו"ד האס התגורר בדירת אביו בעת ביצוע הפרויקט. משמע שעו"ד האס לא פעל כמייצג בעלי הדירות בבניין גרידא, אלא מתוך אינטרס ברור בקידום בניית חדרי הממ"ד בדירות העורפיות. עו"ד האס היה, אם כן "נוגע בדבר", ומניעיו אינם בהכרח מניעי התובעים, והדבר מעמיד אף הוא בספק את עדכון התובעים בידי עו"ד האס.

     

    לדברי פז הנדסה, טענת התובעים כי עו"ד האס לא עדכנם מצויה במישור היחסים בין התובעים לבין עו"ד האס, ועל כן ראוי היה להפנותה לעו"ד האס ולא לפז הנדסה. אך מאחר שפז הנדסה היתה מחוייבת חוזית בקבלת הסמכת התובעים לעיכוב הפרויקט, ובהיעדר ראיות להסכמת התובעים לכך ואף לעדכונם, ולו בידי עו"ד האס, נשמטת הקרקע תחת טענתה של פז הנדסה בדבר עדכונם.

     

12. עוד טענה פז הנדסה, כי האפשרות לתוספת הבנייה הועלתה עוד בשלב המו"מ לכריתת הסכם התמ"א, וזאת ביוזמת בעלי הדירות בעצמם, והפנתה לעדותו של עו"ד האס בחקירתו, על כך שכל בעלי הדירות רצו הרחבה של דירתם עוד קודם לכריתת הסכם התמ"א (עמ' 17, שורות 18 – 20, 25 – 27). אך עו"ד האס הודה, כי בשלב שקדם לכריתת הסכם התמ"א הובהר לו על ידי פז הנדסה, כי לא ניתן לבנות תוספת בניה (שם, שורות 20 – 23). למעלה מכך, האפשרות להוספת חדרי ממ"ד והשלכותיה כלל לא הוזכרה בהסכם התמ"א, כמבואר לעיל. על כן אין בעצם האפשרות כי תתבצע תוספת כזאת בעתיד, כפי שאולי הועלתה בשלב המו"מ, כדי ללמד על יידוע של התובעים בתוספת הבניה שבוצעה בפועל ובהשלכותיה כאמור.

     

    כראיה לעדכונם של התובעים בתוספת הבניה ואף להסכמתם לכך הפנתה פז הנדסה להסכם שנחתם ביום 20.7.15 עם בעלת דירה אחרת בבניין, הגב' אילנה פרידלנדר (להלן: "אילנה"). בהסכם שנחתם עם אילנה הופיעה התייחסות מפורשת לתוספת הבניה ולבקשה להוצאת היתר בניה עדכני בגינה. עו"ד האס חתם על ההסכם עם אילנה "בשם בעלי הזכויות" בבניין על פי ייפויי כוח, שצורפו להסכם עם אילנה, אך אלה לא צורפו. לטענת פז הנדסה, יש לראות בהסכם עם אילנה משום יידוע של התובעים בדבר השינוי בהסכם התמ"א, זאת מאחר שגם עו"ד האס חתם עליו, כאמור, בשמם. אין בטענה זו כל ממש. עו"ד האס לא הוסמך על ידי התובעים להתקשר בהסכמים, כי אם לפעול לשם הוצאתו מן הכוח אל הפועל של הסכם התמ"א. אף לא הוצגה כל אינדיקציה לכך שעו"ד האס עדכן את התובעים בדבר השינוי בהסכם התמ"א עד לפגישה מיום 7.9.16. על כן אין בעצם העובדה שעו"ד האס חתום על ההסכם עם אילנה כדי להעלות או להוריד.

     

    פז הנדסה תמהה על כך שאף אחד מבעלי הדירות בבניין לא מחה על בניית חדרי הממ"ד ולא קרא לעצור את הבניה. היא ראתה בכך משום עדות לידיעת בעלי הדירות על תוספת הבניה ולהסכמתם לה. לא השתכנעתי מטענה זו. היתר הבניה השני התקבל ביום 12.9.17, כשנתיים לאחר מועד השלמת הפרויקט החוזי (ה- 13.8.15) ולמעלה משנתיים לאחר מועד כריתת ההסכם הנוסף (ה- 20.7.15), וכשנה לאחר מועד הפגישה (ה- 7.9.16). משמע שבניית חדרי הממ"דים נעשתה לאחר שהתובעים עודכנו בדבר תוספת הבנייה וסירבו להסכים לה. לא היה צורך בהתנגדות אקטיבית מצד התובעים לבניה כדי לפטור את פז הנדסה מאחריותה החוזית לפיצוי התובעים, ואין בכך שהתובעים לא מחו נגד הבניה כדי ללמד על הסכמתם לה.

     

    סיכומם של דברים, לא הוצגו ראיות לעדכון התובעים בדבר תוספת הבניה והשלכותיה קודם לכריתת ההסכם הנוסף ואף בחודשים שלאחריו. פז הנדסה לא הציגה כל עדכון מטעמה על הדבר. עו"ד האס אמנם טען לעדכונם של בעלי הדירות, אך למעשה הציג ראיות לעדכון התובעים רק חודשים לאחר כריתת ההסכם הנוסף. בהיעדר הסכמה של התובעים לתוספת הבניה, ואף בהיעדר עדכון על כך עד לאחר כריתת ההסכם הנוסף, יש לראות באיחור בהשלמת הפרויקט משום הפרת הסכם התמ"א המזכה את התובעים בפיצוי.

     

    עו"ד האס לא הוסמך על ידי התובעים להסכים לשינוי הסכם התמ"א

     

13. לטענת פז הנדסה, הסכמתם של התובעים לדחיית מועד סיום הפרויקט לא נדרשה, מאחר שעו"ד האס, ב"כ בעלי הזכויות בבניין, קיבל מבעלי הדירות בבניין, בהם התובעים, ייפוי כוח גורף לחתום בשמם על כל בקשה להיתר בניה שתוגש. לדבריה, עו"ד האס הוא שיזם וקידם את בניית חדרי הממ"ד בעורף הבניין, והוא שהסכים ופעל להוצאת היתר הבניה בשמם. על כן אין לתובעים להלין על פז הנדסה, שהסתמכה על הסכמתו של עו"ד האס, כשלוח מטעמה. העיד על כך עו"ד האס, בין היתר בחקירתו הנגדית, ובלשונו (עמ' 19, שורות 6 – 9): "מעבר לזה שהם ידעו, לא היה צריך לקבל הסכמה מאף אחד. החוזה והייפוי כוח נתן לי את האפשרות לחתום בשמם. תמיד דובר על זה שאם תהיה אפשרות ליזם להוסיף משהו, הוא ייתן את זה" (וכן ראו שם, בשורות 1 – 3). עו"ד האס אף טען בחקירתו, כי עצם ההחתמה של בעלי הדירות על מספר עותקים מייפוי הכוח המקורי נועדה לצרכי שימוש לפניה למספר בקשות למתן היתר (שם, שורות 27 – 29), כדלקמן: "מכיוון שמראש ידענו כולם שיהיו שינויים בתכניות, אני מראש החתמתי את כל בעלי הדירות על שניים או שלושה עותקים מייפוי הכוח המקורי כדי לעשות בהם שימוש למספר ההיתרים". לא השתכנעתי מטענה זו.

     

    לפי סעיף 39 להסכם התמ"א, במועד החתימה על הסכם התמ"א חתמו בעלי הדירות אף על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת פז הנדסה, המסמיך את עו"ד שחל ואת עו"ד האס לפעול כדלקמן: "לחתום על כתבי הסכמה בשם בעלי הדירות לצורך רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות שיבנה היזם וכן לבצע את כל הפעולות הנדרשות על מנת לרשום יחידות אלה של שם היזם וכן לנקוט כל פעולה אחרת שתדרש לשם קידום התחייבויות בעלי הדירות עפ"י הסכם זה". ייפוי הכוח הבלתי חוזר שנתנו ה"ה בלום לעו"ד האס ביום 17.8.08 הסמיך את עו"ד האס לפעול בשם בעלי הדירות בבניין על מנת להוציא את הסכם התמ"א מן הכוח אל הפועל, ובכלל זה לחתום על כתבי הסכמה, לבצע פעולות לשם רישום בטאבו, להגיש בקשות למתן היתר בניה או לנקוט כל פעולה הנדרשת לשם קידום התחייבויות בעלי הדירות על פי ההסכם, ולכך בלבד. אך אין לראות בהוראות סעיף 39 להסכם התמ"א ובייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן משום הסמכה של עו"ד האס לפעול בשם בעלי הדירות לשינוי הוראות הסכם התמ"א, ובכלל זה להסכים בשמם על דחיית מועד השלמת הפרויקט, למעלה מארבעים ושישה חודשים ממועד השלמתו המוסכם. אף אין בייפוי הכוח כדי לייתר חובת עדכונם של התובעים בדבר תוספת הבניה ועיכוב השלמת הפרויקט עוד קודם להתרחשותם.

     

    האפשרות לתוספת בניה ולדחיית מועד להשלמת הפרויקט בגינה אינה מוזכרת בהסכם התמ"א. היתר הבניה השני לא היה נחוץ לשם הוצאתו של הסכם התמ"א אל הפועל. הוא נדרש רק בשל תוספות בניה שלא נכללו בהסכם התמ"א. התובעים לא הסכימו לתוספות בניה אלה, ולא הסמיכו את עו"ד האס לפעול כשלוחם בקשר אליהן. בנסיבות אלה, אין בעובדה כי בעלי הדירות חתמו על מספר עותקים של ייפוי הכוח כשלעצמה כדי ללמד על הסכמה מצד בעלי הדירות להגשת בקשות למתן היתרי בניה במנותק מהסכם התמ"א.

     

    למעלה מכך, אין בעצם החתימה על היתר הבניה השני כדי לייתר הסכמה מפורשת מצד התובעים לשינוי מהותי של תניות הסכם התמ"א, על דרך דחייה ממושכת של מועד השלמת הפרויקט, וויתור על זכאותם של התובעים לפיצוי בגין כך.

     

    הויתור על זכות התובעים לפיצוי בגין העיכוב בהשלמת הפרויקט לא היה נחוץ לשם הוצאתו של הסכם התמ"א מן הכוח אל הפועל. על כן לא היה עו"ד האס מוסמך לפעול באופן שיש בו משום ויתור על זכויות התובעים כאמור, וזאת בהתאם להוראות סעיף 5(א) לחוק השליחות, תשכ"ה-1965.

     

    אף לא השתכנעתי כי עו"ד האס עצמו ראה עצמו מוסמך להסכים, בשמם של התובעים לוותר על זכות התובעים לפיצוי בגין האיחור בהשלמת הפרויקט, או כי עשה כן בפועל. ממכתב שכתב עו"ד האס לב"כ פז הנדסה, עו"ד שחל, ביום 24.7.16, נושא כותרת "הודעה על הפרות יסודיות של הסכם – נורדאו 44, ת"א" (להלן: "מכתב ההפרות"), דווקא עולה הרושם כי עו"ד האס כלל לא ויתר על זכויות התובעים. מכתב זה נשלח כשנה לאחר כריתת ההסכם הנוסף, בשלב בו עו"ד האס היה מודע היטב לתוספת הבניה. עו"ד האס הלין במכתב, בין היתר, על התמהמהות פז הנדסה בביצוע עבודות הבניה, והזכיר כי בעלי הדירות בחזית הבניין, בהם התובעים, זכאים לפיצוי בגין תוספת הבניה, לרבות בגין האיחור בהשלמת הפרויקט, כדלקמן (סעיפים 9 – 10): "בנוסף, יש לערוך טבלת איזון ולפצות את הדירות שלא יקבלו תוספת ממ"דים לדירותיהם עפ"י חוות דעת שמאי. בנוסף לכל סעד אחר עפ"י הסכם ו/ או דין, נדרשת מרשתך, עפ"י סעיף 62(ב') להסכם, לפצות את כ"א מיחידי מרשי בסך -150 $ בגין כל יום איחור בסיום ביצוע העבודות." משמע שעו"ד האס לא ויתר על זכויותיהם של התובעים לפיצוי בכל שלב.

     

    אזכיר, כי עו"ד שחל לא מסר עדותו במסגרת הליך זה, ולא שפך אור על נסיבות חתימת ההסכם הנוסף והשלכותיהן על התובעים, כמו גם על פשר המגעים לפיצוי התובעים ותוצאותיהם.

     

    נמצאנו למדים, כי עו"ד האס לא הוסמך להסכים לקבלת היתר בניה שני, ואף לא הורשה להסכים לשינוי הסכם התמ"א. בפועל, עו"ד האס אף לא ויתר על זכות התובעים לפיצוי.

     

14. המסקנה כי לא ניתן להסתפק בייפוי הכוח שניתן לעו"ד האס כתחליף להסכמת התובעים ואף לעדכונם בדבר השינוי להסכם התמ"א מתחייבת בפרט נוכח ניגוד העניינים המובנה בו היה נתון עו"ד האס, שהתגורר, כאמור, בדירה עורפית שבבעלות אביו, בה נבנה חדר ממ"ד, בעוד התובעים ספגו נזק מהעיכוב בהשלמת הפרויקט בגין בנייה זו ממש. הוספת חדר הממ"ד בדירה בה התגורר עו"ד האס נעשתה תוך פגיעה בזכויות התובעים, שכן היא גרמה לעיכוב בהשלמת הפרויקט, מבלי שצמחה לתובעים כל תועלת בשל כך. לא הוצגו ראיות לעדכון התובעים בדבר קודם לכריתת ההסכם הנוסף, ולא התקבלה הסכמת התובעים לכך. ככזו, עולה התנהלותו של עו"ד האס כדי הפרת חובות הנאמנות של שלוח כלפי שולחיו, הן בקבלת טובת הנאה בקשר לנושא השליחות שלא בהסכמת השולח, בהתאם לסעיף 8(4) לחוק השליחות, והן באי גילוי ובהימנעות ממתן דין וחשבון על פעולותיו, בהתאם להוראות סעיף 8(1) לחוק השליחות.

     

    בנסיבות אלה, הסכמתו של עו"ד האס להוצאת היתר הבניה השני, וכפועל יוצא מכך, לעיכוב השלמת הפרויקט ללא פיצוי לתובעים – נעשתה בחריגה מההרשאה שניתנה לו, ואין בה כדי לחייב את התובעים כשולחיו, וזאת בהתאם להוראות סעיף 6(א) לחוק השליחות.

     

    באשר לפז הנדסה, היא אינה צד שלישי תם לב, שהסתמך על מצג שהוצג לו על ידי עו"ד האס בדבר טיב יחסי השליחות בינו לבין התובעים. פז הנדסה בחרה להתקשר בהסכם הנוסף, אשר הצריך קבלת היתר הבניה השני והביא לדחיית מועד השלמת הפרויקט, תוך הפרת התחייבויותיה של פז הנדסה כלפי התובעים לפי הסכם התמ"א. פז הנדסה נמנעה מלעדכן את התובעים בדבר כריתת ההסכם הנוסף, ולא קיבלה הסכמה מפורשת מצד התובעים לשינוי הוראות הסכם התמ"א ולוויתור על פיצויים.

     

    פז הנדסה היתה מודעת לגדרי ייפוי הכוח שניתן לעו"ד האס ולמגבלותיו. היא לא הציגה כל ראיה להסמכה של עו"ד האס לפעול מעבר לגדרים אלה. פז הנדסה אף לא הבהירה לתובעים בשום שלב, כי בניית חדרי הממ"ד תביא לדחייה ממושכת של השלמת הפרויקט וכי זכות התובעים לפיצוי בגין כך תישלל.

     

    מעבר לכך, פז הנדסה היתה מודעת לניגוד העניינים בו היה נתון עו"ד האס, ולכך שמשמעות הסכמתו לקבלת היתר הבניה הנוסף היא מתן טובת הנאה לעו"ד האס על חשבון התובעים. גיא הודה בחקירתו, כי ידע כי אביו של עו"ד האס הוא הבעלים של אחת הדירות העורפיות (עמ' 25, שורות 30 – 31).

     

    בנסיבות אלה, טענתה של פז הנדסה, כי עו"ד האס, אשר לו אינטרס אישי בתוספת הבניה, יכול היה להסכים להיתר הבניה השני, ולאיחור בהשלמת הפרויקט, על חשבונם של התובעים, ומבלי שהם יפוצו על הנזק שייגרם להם, ללא הסכמתם ואף ללא יידועם – אינה סבירה. הסתמכותה של פז הנדסה על הסכמתו של עו"ד האס, תחת קבלת הסכמתם המפורשת של התובעים לשינוי הסכם התמ"א תמוהה, ומהווה חוסר תום לב בקיום הסכם התמ"א, בניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

     

    ומכל מקום, נוכח הכשלים בהתנהלותו של עו"ד האס, ומאחר שהתנהלותו היתה על דעת פז הנדסה, דין שליחותו להתבטל, ויש מקום לזיכוי התובעים בפיצוי מאת פז הנדסה, בהתאם להוראות סעיף 9(ב) לחוק השליחות.

     

15. לטענת פז הנדסה, תוספת בניית חדרי הממ"ד נועדה להיטיב עם דיירי הבניין, ולא לקדם את האינטרסים שלה. לא מצאתי בטענה זו ממש.

     

    היתר הבניה הראשון התקבל ביום 13.1.14. אך גיא הודה בחקירתו, כי חרף היתר הבניה השתהתה פז הנדסה בתחילת ביצוע העבודות, כך שבמרץ 2015, למעלה משנה לאחר קבלת היתר הבניה הראשון, כארבעה חודשים קודם לכריתת ההסכם הנוסף, וכחצי שנה קודם למועד המוסכם להשלמת הפרויקט, עדיין היה הפרויקט מצוי בשלב התחלתי בלבד, ללא כל סיבה לכך (עמ' 25, שורה 17).

     

    עו"ד האס עצמו הביע בהזדמנויות שונות את מורת רוחו מהתמהמהותה של פז הנדסה מביצוע עבודות הבניה. כך, למשל, כתב עו"ד האס לב"כ פז הנדסה, עו"ד שחל, במכתב ההפרות (בסעיף 4): "מרשתך אף הפרה הפרות יסודיות את לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם, לרבות מועדי הגשת בקשה להיתר בנייה, ביצוע הפרוייקט וכו', כשבמשך פרקי זמן ארוכים ביותר לא ביצעה עבודות כלל בבנין ובפרקי זמן אחרים עבדה בצורה מינורית ביותר עם הפסקות. בנוסף, הפרה מרשתך את ההסכם הפרות יסודיות כשבתקופות שכן עבדה בבנין לא עבדה היא בכח אדם, חומרי בנין וציוד מספקים".

     

    זאת ועוד, היתר הבניה השני התקבל ביום 12.9.17, כך שלכל המאוחר, אליבא דגרסת פז הנדסה עצמה במהלך שנת 2019 היה עליה להשלים את הפרויקט. אך בחקירתו של גיא מיום 17.3.21, כשנתיים לאחר תום מועד סיום הפרויקט על פי ההסכם הנוסף, הודה גיא, הלכה למעשה, כי הפרויקט טרם הסתיים. הוא אמנם טען כי הקביעה שהפרויקט טרם הסתיים אינה מדויקת (עמ' 28, שורה 20). אך אישר, כי קיבל טופס 4 רק במהלך שנת 2020, לאחר מועד השלמת הפרויקט על פי ההסכם הנוסף, וכן אישר כי טרם הושלמו העבודות בשטח (שם, שורות 22 – 29).

     

    עולה, אם כן, כי פז הנדסה השתהתה בביצוע הפרויקט לאחר קבלת היתר הבניה הראשון, וספק אם היתה מסוגלת לעמוד בהתחייבותה לסיום הפרויקט. משמע שבניית חדרי הממ"ד ועיכוב מועד השלמת הפרויקט בגינה הקנו לפז הנדסה זמן נוסף לקיום התחייבויותיה, מבלי שהיא נדרשה לפצות את התובעים בשל כך. די בכך כדי ללמד על תועלת מסויימת שהפיקה פז מתוספת הבניה. למעלה מכך, אף אם פז הנדסה לא הפיקה כל תועלת מתוספת הבניה, אין בכך כדי להצדיק הפרת הסכם התמ"א ודחיית מועד השלמת הפרויקט ללא הסכמת התובעים כאמור.

     

16. גם החתמת יתר בעלי הדירות החזיתיות על הסכמה לעיכוב בהשלמת הפרויקט מלמדת, כי אף לדידם של עו"ד האס ופז הנדסה, לא ניתן היה להסתפק בהסכמתו של עו"ד האס להוצאת היתר הבניה הנוסף, מתוקף ייפוי הכוח שניתן לו, וכי נדרשה הסכמה מפורשת מצד בעלי הדירות לשינוי הוראות הסכם התמ"א. מהחתמת בעלי הדירות ניתן ללמוד כי פז הנדסה היתה ערה למורכבות המשפטית שנבעה מהתנהלותה ומהתנהלות עו"ד האס. מטעם זה כללה הסכמה זו ויתור על טענות כלפי פז הנדסה ועו"ד האס. התובעים, כאמור, לא הסכימו לחתום על מסמכים אלה, ובהיעדר הסכמה כאמור, עומדת הפרתה של פז הנדסה את הוראות הסכם התמ"א נגד התובעים בעינה.

     

    סיכום

     

17. בניית חדרי הממ"ד בדירות העורפיות בבניין הביאה לעיכוב משמעותי בפרויקט, תוך הפרת הסכם התמ"א. על פי הוראות הסכם התמ"א כל שינוי בהוראות הסכם התמ"א טעונות הסכמה כתובה מצד בעלי הדירות. במקרה זה, התובעים לא הסכימו לשינוי הסכם התמ"א ולעיכוב במסירת הפרויקט, ולא ויתרו על הפיצוי לו הם זכאים בשל העיכוב במסירת הפרויקט. התובעים אף לא יודעו על העיכוב מבעוד מועד. אין בייפוי הכוח שנתנו התובעים לעו"ד האס כדי לייתר הסכמת התובעים הנחוצה לשם שינוי הסכם התמ"א. זאת בפרט נוכח היות עו"ד האס מצוי בניגוד עניינים מובנה, עליו ידעה פז הנדסה. פז הנדסה הפיקה תועלת משינוי הסכם התמ"א ומהעיכוב בהשלמת הפרויקט. שינוי הסכם התמ"א שימש ככסות להתמהמהותה של פז מהשלמת הפרויקט, והקנה לה שהות להשלמתו, מעבר למוסכם, ללא צורך בפיצוי התובעים בגין כך.

     

     

     

     

     

    הפיצוי לו זכאים התובעים

     

18. בהתאם להוראות סעיף 26 להסכם התמ"א התחייבה פז הנדסה להשלמת הפרויקט בתוך 19 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה. בהתאם להוראות סעיף 62(ב) להסכם התמ"א על כל יום איחור בהשלמת הפרויקט ישולם פיצוי בסל של 150 דולר ארה"ב.

     

    היתר הבניה הראשון התקבל ביום 13.1.14. על כן היה על פז הנדסה להשלים הפרויקט עד ליום 13.8.15. בפועל, עד להגשת התביעה ביום 2.7.18 לא הושלם הפרויקט. התובעים תבעו פיצוי בסך של 162,300 דולר ארה"ב, המהווה מכפלה של 1,082 ימים בפיצוי בסך של 150 דולר ארה"ב ליום. שער הדולר ביום הגשת התביעה עמד על 3.631 ₪ לדולר, והתובעים תבעו פיצוי בסך של 589,311 ₪. אך בין מועד השלמת הפרויקט למועד הגשת התביעה חלפו 1,054 ימים בלבד, ובהתאם, יש להעמיד את הפיצוי המוסכם על סך 574,061 ₪.

     

    בהתאם להוראות סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 ולהלכה הפסוקה, ככלל, ייפסק פיצוי מוסכם בהתאם למה שסיכמו הצדדים מראש וללא הוכחת נזק. סמכות בית המשפט להפחתת הפיצוי המוסכם שמורה למקרים חריגים, כאשר על הצד המבקש התערבות בית המשפט בפיצוי הנטל להוכיח כי הפיצוי המוסכם נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה (ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc (פורסם במאגרים 13.12.2017; ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם במאגרים 23.08.2015); ע"א 2161/11 דוד דרור נ' יוסף פרץ (פורסם במאגרים 05.02.2013).

     

    במקרה שלפני, פז הנדסה לא חלקה על גובה הפיצוי המוסכם, ואף לא טענה כי יש מקום להפחיתו, כי אם מיקדה טענותיה בכך שדחיית השלמת הפרויקט לא מהווה הפרה של הסכם התמ"א, כמפורט לעיל. אף התרשמתי כי קיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת הסכם התמ"א, וכי קיימת הלימה בין היקף ההפרה להיקף הפיצוי שנקבע. על כן איני מוצאת להתערב בפיצוי המוסכם, וקובעת כי התובעים זכאים לפיצוי בסך של 574,061 ₪.

     

    במסגרת התביעה העלו התובעים אף טענות לעיכובים בלתי מוצדקים מצידה של פז הנדסה בקבלת היתר הבניה הראשון ביום 13.1.14, רק שש שנים לאחר תחילת הפרויקט. על טענותיהם אלה השיבה פז הנדסה בכך שעל אף שהמועד הנקוב על גבי הסכם התמ"א הוא ה- 30.6.08, בפועל שבעה דיירים חתמו על הסכם התמ"א בשנת 2008, שלושה דיירים חתמו בשנת 2009, ארבעה נוספים חתמו בחודש מאי 2014 והדיירת האחרונה חתמה רק בחודש יולי 2015. פז הנדסה הפנתה להוראת סעיף 23 להסכם התמ"א לפיה היה עליה לפעול להוצאת היתר בתוך שישה חודשים מיום חתימת הסכם התמ"א על ידי בעלי הדירות, וטענה כי לא ניתן היה לצפות ממנה להתחיל לפעול קודם לחתימת כל בעלי הדירות על הסכם התמ"א. פז הנדסה הלינה על כך שהתובעים השמיטו עובדה זו מטענותיהם. מאחר שהתובעים לא תבעו פיצוי בגין התקופה שממועד כריתת הסכם התמ"א ועד לקבלת היתר הבניה הראשון מתייתרת ההכרעה במחלוקת זאת.

     

    סוף דבר

     

19. אני מורה לנתבעת, פז הנדסה ובניין (1999) בע"מ, לשלם לתובעים, ה"ה דוד ולאה בלום, סך של 574,061 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל, אגרת בית המשפט כפי ששולמה, וכן שכר טרחת עו"ד והוצאות בסך של 50,000 ₪.

     

    הסכום הכולל ישולם בתוך שלושים יום.

     

    בפסיקת שכ"ט והוצאות התחשבתי בהלימה בין סכום הפיצוי שנפסק לבין סכום התביעה ובאופן הענייני והממוקד בו נוהל ההליך על ידי הצדדים.

     

    512931המזכירות תמציא את פסק הדין לבאי כח הצדדים.

     

    ניתן היום, ה' חשוון תשפ"ב, 11 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.