ביטון ואח' נ' בונייך בנייה פיתוח והשקעות בע"מ ואח'

בשנת 2012 רכשו התובעים דירות בפרויקט שבנתה הנתבעת בעיר בית שמש במסגרת פרויקט מגורים שנבנה בשיתוף עם משרד הבינוי והשיכון ("מחיר למשתכן").

אין מחלוקת שהנתבעת, חברת "בונייך – בניה, פיתוח והשקעות בע"מ" (להלן: "בונייך") כפופה לנהלים של משרד הבינוי והשיכון בבניית הפרויקט. הנהלים של משרד הבינוי והשיכון מאפשרים לקבלן למכור לרוכשים מחסן בתוספת תשלום ובמגבלות של שטח ומחיר. מגבלות אלה תקפות למשך שנתיים ממועד איכלוס, שלאחריהן יהיה חופשי הקבלן למכור את המחסנים ללא מגבלת שטח, אך בכפוף לכך שדיירי הבניין שלא רכשו מחסן מוותרים על זכותם לרכוש מחסן.

אין מחלוקת שלתובעים לא נמכר מחסן. כמו-כן אין מחלוקת שלילדיו של הקבלן, מר אליהו שמואל, נמכרו 6 דירות בבניין והוצמדו להן 22 מתוך 40 מחסנים הקיימים בבניין.

התובעים בתביעה שלפני קובלים על כך שנמנעה מהם הזכות לרכוש מחסן בצמוד לדירתם, בפרט לאור העובדה שמרבית המחסנים נמכרו לילדיו של הקבלן וזאת – לשיטתם של התובעים – בניגוד לנוהל של משרד השיכון עליו מבוססת התביעה.

בונייך טוענת מנגד שאין לה כל חובה למכור מחסן למי מהתובעים וטענה זו נכונה. לא הנוהל של משרד השיכון ולא ההסכמים הרלוונטיים מחייבים את בונייך למכור מחסנים לרוכשי הדירות. אלא שהנהלים וההסכמים מאפשרים למכור גם מחסנים בנוסף לדירות (ובכך להגדיל את רווחיו) ואם מוכר הקבלן מחסנים למי מהדיירים בבניין עליו לעמוד במגבלות של שטח ומחיר.

מכיוון שאין מחלוקת שהקבלן מכר מחסנים הרי שעליו לעמוד במגבלות הנוהל וההסכמים.

כאן המקום לציין שהצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לנוהל הרלוונטי החל בענייננו שכן בעת שהתקשרה חברת בונייך עם משרד הבינוי והשיכון חל נוהל מסוים (נוהל שהתפרסם בשנת 2004 וייקרא להלן: "נוהל 2004") ואילו בעת שהתקשרה בונייך עם הרוכשים התעדכן הנוהל והתפרסם נוהל אחר (נוהל שהתפרסם ב-30.6.11 וייקרא להלן: "נוהל 2011").

התובעים טוענים שהנוהל החל בענייננו הוא נוהל 2011 ואילו הנתבעים טוענים שהנוהל הנכון הוא זה מ-2004.

יש לומר שעל אף ששני הצדדים הקדישו הרבה תשומת לב למחלוקת הזו סביב הנוהל הנכון, אני סבורה שאין הבדל של ממש הרלוונטי לענייננו בין שני הנהלים כפי שאסביר להלן. כמו-כן מכיוון שהתביעה מבוססת על עילה חוזית הרי שהיחסים החוזיים שבין הצדדים הם הנמצאים במוקד ולא הנוהל של משרד השיכון.

למרות זאת ומכיוון ששני הצדדים השקיעו הרבה מטיעוניהם בעניין זה של הנוהל הרלוונטי ומכיוון שהתביעה מבוססת על הנוהל של משרד הבינוי והשיכון אביא כעת את לשונם של הסעיפים הרלבנטיים בשני הנהלים שבמחלוקת.

נוהל 2004 קובע בעניין המחסנים כך:

"תוספת מחיר עבור מ"ר מחסן (בכל מיקום בבניין) – תוספת שלא תעלה על 50% מהמחיר המירבי והסופי למ"ר המצוין בחוזה.

השטח המירבי המאושר לחיוב עבור מחסן לדירה יהיה עד 15% משטח הדירה כפי שאושר באישור המחירים.

שטחי המחסנים ייקבעו לפי הטבלה המצורפת בנספח ג'" (ההדגשות במקור).

נוהל 2011 קובע בעניין המחסנים כך:

"השטח המרבי המאושר לחיוב עבור מחסן אחד לדירה יהיה עד 10% משטח הדירה (ללא מעברים, שטח ברוטו בלבד) כפי שאושר באישור מחירים. יובהר כי לא ניתן למכור יותר ממחסן אחד לדירה.

בתום שנתיים מתום מועד אכלוס הדירות ניתן יהיה למכור מחסנים לאנשים שהינם דיירי הבניין ללא מגבלת שטח ובמחיר כמפורט בסעיף זה, וזאת בכפוף לכך שבידי החברה אישור חתום ע"י שאר דיירי הבניין שאין בחזקתם מחסן ואינם מעוניינים לרכוש מחסן".

ההסכם שבין בונייך לבין משרד השיכון: