שילה נ' חג'יר ואח'

1.לתובעת זכות להירשם כבעלים של תת חלקה 2 בבית משותף שנמצא בשדרות הנשיא בחיפה על חלקה 12 בגוש 11685, וזאת מכוח צו ירושה. תת חלקה זו היא דירה בקומת הקרקע ובקומה הראשונה, ומעליה נמצאת תת חלקה 5 - דירה בבעלות נתבעים מס' 2-1. התקרה של דירת נתבעים אלו היא חלק מגג הבניין, המהווה רכוש משותף. לטענת התובעת, הנתבעים - אשר קיבלו היתר לבנות פתח יציאה לגג מתוך דירתם - הפרו את תנאי ההיתר, ובמקום פתח יציאה עם גג משופע בגובה 2.20 מטרים, בנו חדרון ללא שיפוע בגובה של כ-3 מטרים, והפכו אותו לחדר מגורים נוסף בדירתם. פניית התובעת לעיריית חיפה בנוגע להפרת תנאי ההיתר לא טופלה, ובצר לה היא הגישה את התביעה הנוכחית.

2.בכתב התביעה נטען כי הנתבעים מס' 2-1 ביצעו בנייה בלתי חוקית, כי הנתבעת מס' 3 (להלן: הוועדה המקומית) התרשלה במתן היתר בנייה פסול ובלתי חוקי וכי הנתבע מס' 4, שהיה המהנדס שהגיש בקשה מתוקנת להיתר (כפי שיפורט להלן) אחראי להטעיה שקיימת בתוכן אותה בקשה. בסעיף 68 לכתב התביעה נתבע סעד של צו עשה - צו הריסה של מבנה היציאה לגג שבנו נתבעים מס' 2-1, וכן סעד כספי (המופנה כנגד כל הנתבעים) בעל שני רכיבים: 90,000 ₪ כפיצוי בגין ירידת ערך דירת התובעת עקב פגיעה בזכות הקניין בגג המשותף, ו-30,000 ₪ כפיצוי בגין עלות הריסת הגג והתאמת הבנייה על הגג המשותף להיתר הבנייה. בסיכומיו בכתב ציין בא-כוח התובעת כי יש לפסוק את הפיצוי בגין עלות הריסת הגג אם נתבעים מס' 2-1 לא יקיימו את צו ההריסה תוך פרק זמן קצוב.

תשתית עובדתית

3.ביום 4.4.2017 רכשו נתבעים מס' 2-1 דירה בבניין, וביום 28.9.2017 הם הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה, "לאשר תכנית שינויים למצב סופי מהיתר מס' 12 הכוללת תוספת מדרגות פנים דירתיות ליציאה לגג, מרפסות גג, מרפסת זיזית עם אדנית, ממ"ד וכן שינויים פנימיים בקומות ב' ו-ג' במבנה קיים".

4. ביום 9.10.2017 הגישה התובעת לוועדה המקומית התנגדות לבקשה, מהטעם ש"מטרתה הברורה היא לאפשר למבקש להשתלט על הרכוש המשותף (הגג) שלא כדין וללא קבלת הסכמת המתנגדת ו/או שאר בעלי הדירות".

5.ועדת משנה של הוועדה המקומית החליטה ביום 14.8.2018 לאשר תכנית שינויים למצב סופי בהיתר מס' 12, הכוללת תוספת מדרגות פנים דירתיות ליציאה לגג, בתנאים שונים, וביניהם התנאי ש"גג מבנה היציאה לגג יהיה משופע מעל מהלך המדרגות וגובה מבואת היציאה לגג לא יעלה על 2.2 מטרים". בתשובת הוועדה למתנגדים, מתאריך 26.8.2018, נכתב, בין היתר, כי "הוועדה נוהגת להתיר יציאה לגג מתוך הדירה ולא מחדר מדרגות משותף בתנאים ובתיקון תכניות כפי שפורט בסעיף 1 בהחלטה זו".

6.ביום 18.2.2019 דחתה ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה ערר על החלטת הוועדה המקומית. בהחלטת הדחייה נכתב:

"לא ניתן לראות בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את היציאה לגג כהחלטה המאשרת הצמדה קניינית של שטח משותף לדירת המשיב מס' 2 (נתבעים מס' 2-1 כאן – א"ג) ... נציין כי הוועדה המקומית הבהירה בהחלטתה כי המשיב מס' 2 התחייב להרוס את הבניה על הגג במקרה שיתקדם בבניין פרויקט מכוח תמ"א 38".

7.ביום 25.2.2019 שלח מנהל מחלקת רישוי במשרד מהנדס העיר מכתב אל בא-כוחם של נתבעים מס' 2-1, ובו דרישה לתיקון תכניות ומילוי התנאים המוקדמים להוצאת ההיתר.