ורד פרוייקטים בע"מ ואח' נ' החברה לשירותי איכות הסביבה בע"מ ואח'

לפני תביעה ותביעה שכנגד שהוגשו בקשר עם שירותים שנתנה התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "התובעת") לנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת"). הנתבע שכנגד 2 (להלן: אלכס ורד) הוא מנהלה ובעליה של התובעת.

השירותים נגעו להפחתת תשלומים שהנתבעת נדרשה לשלם לרשות מקרקעי ישראל (להלו:רמ"י).

התביעה הוגשה על סך של 1,514,044 ₪, בטענה להפרת הסכם על ידי הנתבעת, אשר סירבה, לטענת התובעת, לשלם לתובעת את המגיע לה על פי הסכם שנכרת על ידי הצדדים.

התביעה שכנגד הוגשה על סך של 2,072,000 ₪ בטענה לרשלנות, מצגי שווא, תרמית ומעשי הטעיה והסתרה מגמתיים אשר נקטו התובעת ומנהלה, אלכס ורד, כלפי הנתבעת.

רקע

התובעת מעניקה שירותים בתחום ההיתרים ורישוי בניה, תוכניות סטטוטוריות, בקשות להקצאת קרקע ושירותים דומים במגוון תחומי עיסוק למפעלים, ארגונים ומוסדות שונים.

הנתבעת היא חברה ממשלתית אשר מטרתה לעסוק בנטרול ומחזור פסולת.

ההתקשרות בין הצדדים, הרלוונטית לענייננו, נוגעת לשני מתחמים המשמשים להטמנה ואחסנת פסולת - האחד מגרש 711 והשני מתחם המורכב מחמישה מגרשים צמודים שנקרא מתחם א.

מתחם א היה בחזקת הנתבעת שנים רבות ונדרש חידוש הסכם ההרשאה הקיים לגביו ברמ"י. במגרש 711, נעשה לראשונה הליך הקצאה ברמ"י לטובת הנתבעת.

ביום 3.5.2007 ערך השמאי שמואל שרון, לבקשת רמ"י, שומות בהן אמד את שווי זכויות הבעלות במגרשים כדלקמן:

ביחס למגרש 711, ערך קרקע בסך של 2,200,000 ₪ (ללא מע"מ);

ביחס למתחם א, ערך קרקע בסך של 1,010,000 ₪ (ללא מע"מ).

שומות אלה יקראו להלן: "השומות המקוריות".

השומות המקוריות נעשו בניכוי הוצאות פיתוח מלאות, ועם קבלתן הנחתה רמ"י את השמאי שמואל שרון לערוך שמאות נוספת בגדרה יחושב שווים של המגרשים באופן בו ינוכו מערך הקרקע רק הוצאות הפיתוח ששולמו בפועל על-ידי הנתבעת.

ביום 5.2.2008 ערך השמאי שמואל שרון 2 שומות מעודכנות במסגרתן קבע את ערך הקרקע כדלקמן:

ביחס למגרש 711, ערך קרקע בסך של 5,860,000 ₪;

ביחס למתחם א, ערך קרקע בסך של 4,560,000 ₪.

שומות אלה יקראו להלן: "השומות המעודכנות".

על יסוד השומות המעודכנות הוציאה רמ"י בחודש מרץ 2008 דרישות לתשלום דמי שימוש (בצירוף מפרט כספי) כדלקמן:

עבור מגרש 711 נדרשו דמי שימוש בסך של 7,862,272 ₪, לתקופה שמיום 1.9.2005 עד יום 18.2.2013.

עבור מתחם א, נדרשו דמי שימוש בסך של 6,777,653 ₪ לתקופה שמיום 1.4.2003 עד יום 16.2.2013.

הנתבעת פנתה לתובעת, באמצעות אלכס ורד, על מנת שזו תסייע לה בהשגת הנתונים, וזאת לאחר שפניות הנתבעת עצמה לרמ"י לא צלחו. התובעת השיגה מאת רמ"י את השומות המקוריות והמעודכנות במהלך חודש ספטמבר 2008 והעבירה אותן אל הנתבעת.

בינתיים, בקשות הנתבעת למתן היתרי בניה ביחס למתחם א וביחס למגרש 711, לא אושרו בנימוק שהנתבעת לא מילאה את התחייבויותיה להשלמת עסקאות ההרשאה.

הנתבעת שכרה את שירותיה של שמאית המקרקעין נחמה בוגין וזו ערכה חוות דעת נגדית לעניין שווי הזכויות במקרקעין לשם הגשתה כהשגה על החלטת רמ"י.

השמאית בוגין אמדה את ערך הקרקע, ללא עלויות פיתוח, וקבעה כדלקמן:

מגרש 711 – שווי של 0 ₪ או לחילופין 425,000 ₪ ;

מתחם א – שווי של 0 ₪.

שומות אלה יקראו להלן: "שומות בוגין".

במהלך שנת 2008, פנתה הנתבעת לתובעת והתקשרה עמה לטיפול ב-16 בקשות להיתרי בניה למבנים ומתקני הנתבעת בשטח מפעלה ברמת חובב, ובין היתר כדי לסייע לנתבעת לטפל בקבלת אישורים מרשויות שונות ובניהן רשות מקרקעי ישראל, לצורך קבלת היתרי בניה. הטיפול הסתיים בהצלחה והתובעת המשיכה לטפל עבור הנתבעת בבקשות נוספות להיתרי בניה.

בחודש נובמבר 2008, פנתה התובעת אל הנתבעת וביקשה ממנה לטפל עבורה בשתי עסקאות מקרקעין של הנתבעת מול רמ"י, בעניין מגרש 711 ובעניין מתחם א, שעיקרן קבלת הסכם הרשאה להקצאת קרקע בתחום שטח מפעל הנתבעת ברמת חובב. התובעת הגישה בתאריך 24.11.2008 הצעת מחיר לביצוע העבודה.

הנתבעת לא אישרה את הצעת התובעת, וביכרה להמתין עד לקבלת תגובת רמ"י להשגות שהגישה באמצעות השמאית בוגין (סעיף 38 לתצהיר מר שצקי).

ביום 22.3.2009, כ-4 חודשים לאחר הגשת ההשגות, הודיעה רמ"י לנתבעת כי אין עילה לעיכוב תשלום דמי השימוש במגרש 711.

באותה עת הפך עניינו של מגרש 711 לדוחק עבור הנתבעת, שכן המטמנה באותו מגרש החלה לפעול והחברה נדרשה להציג אישור תשלום דמי שימוש לשם קבלת היתרי בניה במגרש.

על כן, החליטה הנתבעת לקדם את ההתקשרות עם התובעת על מנת שתסייע לה לפעול להפחתת שווי ערך הקרקע במגרש 711 בלבד.

לבקשת הנתבעת, הגישה התובעת בתאריך 21.6.2009 הצעת מחיר לביצוע עסקה אחת בלבד והתקיים משא ומתן בין הצדדים לגבי גובה התמורה שתשלם הנתבעת לתובעת בגין עבודתה. ביום 9.7.2009, העבירה הנתבעת לתובעת הזמנת רכש מספר 105026 המתייחסת להצעת מחיר מיום 21.6.2009, ולעדכונים בהתאם להודעות דואר אלקטרוני מיום 9.7.2009.

הצעת המחיר מיום 21.6.2009 והזמנת הרכש מיום 9.7.2009 יקראו להלן "ההסכם הראשון".

בהתאם להסכם הראשון, הסכימו הצדדים על אחוז שכר טרחה מדורג.

יוער לעניין זה כי בהצעת המחיר מיום 21.6.2009 התבקשה תמורה בשיעור של 10% מסך ההפרש בין שווי ערך הקרקע המשוערך שנקבע על ידי רמ"י במפרט הכספי מיום 19.2.2008 בסך של 6,073,306.37 ₪, לבין שווי הקרקע המשוערך שיקבע לפי השומה החדשה שתערך עבורו.

ואולם, בהזמנת הרכש מיום 9.7.2009 נקבעה תמורה כדלקמן:

שווי קרקע גבוה מ- 3 מיליון ₪ - 12,000 ₪.

שווי קרקע שווה ל- 3 מיליון ₪ - תמורה בסך של 150,000 ₪.

שווי קרקע בתחום בין 2.5 ל- 3 מיליון ₪ - תמורה נוספת של 15% מההפרש בין שווי הקרקע ל- 3 מיליון ₪ (תשלום מקסימלי של 225,000 ₪).

שווי קרקע בתחום בין 2 ל- 2.5 מיליון ₪ - תמורה נוספת של 10% מההפרש בין שווי הקרקע ל - 2.5 מיליון ₪ (תשלום מקסימלי של 275,000 ₪).

שווי קרקע בתחום בין 1.5 ל- 2 מיליון ₪ - תמורה נוספת של 15% מההפרש בין שווי הקרקע ל- 2 מיליון ₪ (תשלום מקסימלי של 360,000 ₪).

שווי קרקע בתחום בין 1.3 ל- 1.5 מיליון ₪ - תמורה נוספת של 50% מההפרש בין שווי הקרקע ל -1.5 מיליון ₪ (תשלום מקסימלי של 450,000 ₪).

שווי קרקע נמוך מ - 1.3 מיליון ₪ - תמורה של 450,000 ₪.

התובעת פעלה אל מול רמ"י וכתוצאה, בחודש אפריל 2010, רמ"י תיקנה והפחיתה את שווי ערך הקרקע מזה שנקבע תחילה בשומה המעודכנת למגרש 711 מסך של 5,860,000 ₪, לסך של 2,200,000 ₪ (נכון ל-1.5.2007). בהתאם לכך הופחת גובה תשלום דמי השימוש הנדרש על-ידי רמ"י לסך של 2,378,491 ₪ מסך של 7,862,272 ₪.

בהתאם לתוצאה זו שולמה לתובעת מלוא התמורה שהוסכמה בין הצדדים במסגרת ההסכם הראשון, בסך של 281,880 ₪.

בשנים הבאות התובעת סיפקה שירותיה לנתבעת מעת לעת.

ביום 19.3.2014, לאחר שהנתבעת קיבלה היתר בניה ביחס למתחם א, התקבל מכתב מהמחלקה המשפטית של רמ"י ובו דרישת תשלום דמי שימוש, על פיו נדרשה הנתבעת לשלם לרמ"י חוב דמי שימוש ראויים עבור התקופה 17.2.2008 עד 17.2.2013 על סך 7,475,072.07 ₪ וזאת עד יום 6.4.2014.

ביום 26.3.2014, פנתה הנתבעת לתובעת, באמצעות מר צפניה שצקי, סמנכ"ל כלכלה וכספים של הנתבעת (להלן: מר שצקי), בנוגע למכתב זה על מנת לקבל את חוות דעתה בשאלה האם השומה סבירה, האם ניתן להשיג עליה, להקטינה ולדחות את מועד התשלום.

התובעת פנתה לרמ"י, קיבלה אישור דחיית התשלום עד לבירור הסוגיה וכן קיבלה את פירוט מרכיבי סכום החוב שנדרשה הנתבעת לשלם על פי דרישת התשלום.

ביום 25.4.2014 הגישה התובעת לנתבעת את הצעת המחיר לביצוע העבודה, לאחריה התקיים משא ומתן בין הצדדים. ביום 30.4.2014 תוקנה הצעת המחיר לביצוע עבודה. הנתבעת הוציאה ביום 1.5.2014 הזמנת רכש שמספרה po14200151.

הצעת המחיר מיום 30.4.2014 והזמנת הרכש מיום 1.5.2014 יקראו להלן "ההסכם השני".

על פי ההסכם השני, תמורת העבודה היא כדלקמן:

"5.1 סך של 75,000 ₪ לטיפול מול רמ"י וכל רשות מוסמכת אחרת ב 5 תשלומים...

5.2 תשלום תמורה בגין הסכום הכולל שתידרש החברה לשלם ל-רמ"י בגין דמי השימוש בקרקע עבור התקופה 17/2/2008 עד 17/02/2013 בהתאם למדרגות הבאות:

5.2.1 על סכום נמוך מ- 7,000,000 ₪ וגבוה מ- 6,000,000 ₪: סך תמורה של 15% מההפרש בין הסכום הנדרש ל- 7,000,000 ₪.

5.2.2. על סכום נמוך מ- 6,000,000 ₪ וגבוה מ- 5,000,000 ₪: תמורה נוספת של 20% מההפרש בין הסכום הנדרש ל- 6,000,000 ₪.

5.2.3. על סכום הנמוך מ- 5,000,000 ₪ וגבוה מ- 4,500,000 ₪ : תמורה נוספת של 30% מההפרש בין הסכום הנדרש ל- 5,000,000 ₪.

על סכום נמוך מ- 4,500,000 ₪: תמורה נוספת של 50% מההפרש בין הסכום הנדרש ל- 4,500,000 ₪".

כן נקבעה הנחה ככל שתסתיים העבודה בתוך פחות מ- 12 חודשים והתובעת תהיה זכאית לתשלום תמורה לפי סעיפים 5.2.1 או 5.2.2. בלבד.

ביום 21.8.2014 התקבלה מרמ"י דרישת תשלום מתוקנת אליה צורף מסמך פירוט חישוב התשלום על סך 1,481,456 ₪, בגין דמי שימוש עד לתאריך 16.2.2013.

בדרישת תשלום זו הופחתה דרישת התשלום מיום 19.3.2014 מסך של 7,475,072.07 ₪ לסך של 1,481,456 ₪, כלומר הפחתה בסכום של 5,993,616.07 ₪.

דרישות התובעת לקבל את המגיע לה, לטענתה, בעקבות הפחתת דרישת התשלום של רמ"י לא נענו, כאשר הנתבעת שילמה לתובעת סך של 247,800 ₪ בלבד, בעוד שהסכום המגיע לתובעת על פי ההסכם השני עומד על סך של 1,605,888 ₪. על כן, לטענת התובעת נותרה לחובת הנתבעת יתרת חובה בסך של 1,358,088 ₪ בתוספת מע"מ כלומר סך של 1,514,044 ₪ כולל מע"מ.

הנתבעת סירבה לשלם לתובעת ואף טענה כי נגרמו לה נזקים כתוצאה מהתנהלות התובעת, כפי שיפורט להלן.

תמצית טענות הצדדים

טענות התובעת והנתבעים שכנגד

לטענת התובעת, הנתבעת הפרה את ההסכם בין הצדדים הפרה יסודית בכך שלא שילמה לתובעת את המגיע לה על-פי ההסכם בין הצדדים.

התובעת טוענת כי הטיפול בבקשת הנתבעת כלל טיפול אינטנסיבי לבדיקה חוזרת של רמ"י לקביעת ערך הקרקע שנקבע על-ידי השמאי הממשלתי וכן טיפול בדרישת התשלום הגבוהה בגין דמי השימוש במקרקעין. עוד נטען כי הטיפול כלל פניות שונות אל בעלי תפקידים בכירים ברמ"י מרחב עסקי דרום, ובכלל זה אל הגב' שאדיה אבו ג'עפר, אל עו"ד אלטשולר היועץ המשפטי ברמ"י, אל מר ירון ביטון השמאי המחוזי, אל גב' יהודית ברקאי ממחלקת הכספים ואל גב' אילונה פייגין ראש תחום בכיר במחלקת כספים.

עוד נטען כי ההתקשרות בין הצדדים נגעה אך ורק לנושא הפחתת דמי השימוש בנכס מתחם א וזו הייתה הפעולה אותה ביצעה התובעת. לעניין זה נטען כי התובעת לא נשכרה לתיקון דמי השימוש אלא לפעול להפחתתם. כן נטען כי טיפול התובעת התמצה בקידום הטיפול של רמ"י בבקשות ובבדיקה חוזרת של השומות שיצאו תחת ידה.

התובעת טוענת כי מר אלכס ורד אינו שמאי ואינו עו"ד והוא מעולם לא הציג את עצמו ככזה. נטען כי הוא אינו מוסמך להגיש השגות בגין שומה של שמאי מוסמך או לנתח שומה או חוות דעת שמאית וכי הנתבעת ידעה זאת ולכן שכרה את שירותיה של השמאית נחמה בוגין. כן נטען כי חוות הדעת שערכה השמאית נחמה בוגין בנוגע למגרש 711 ומתחם א נערכו על-ידה ב-4.11.2008, והוגשו לרמ"י ב-1.12.2008 כשומות נגדיות בהשגה של התובעת כנגד השומות שהוצאו על-ידי השמאי מטעם רמ"י. כל זאת, לפני ההתקשרות של התובעת עם הנתבעת בתאריך 9.7.2009 בעניין הפחתת שווי ערך הקרקע במגרש 711 ולפני ההתקשרות בעניין הפחתת גובה דמי השימוש במתחם א משנת 2014. בנוסף נטען כי מר אלכס ורד מטעם התובעת מעולם לא פגש בשמאית בוגין, לא שוחח עמה ולא התבקש לעבוד עמה.

כן נטען כי הנתבעת שילמה את דרישת התשלום המתוקנת בנוגע למגרש 711 למרות שערך הקרקע היה גבוה מזה שהוערך על ידי השמאית בוגין.

התובעת טוענת עוד כי הנתבעת היא שדרשה ששכר הטרחה יהיה מדורג, כפי שבסופו של דבר סוכם, וזאת כאשר התובעת בהצעת המחיר המקורית העמידה את שכר הטרחה על 10%. כן נטען כי שכר הטרחה נקבע בהסכמת שני הצדדים, על בסיס הצלחה בהפחתת דמי השימוש, וטענת הנתבעת כי לא העלתה בדעתה שגובה דמי השימוש יפחת באופן כה משמעותי תמוהה לאור הצלחת התובעת בקשר למגרש 711.

התובעת טוענת כי טענת הנתבעת שמדובר בטעות של רמ"י לא הוכחה ואינה נתמכת באסמכתא כלשהי. כן נטען כי לא הוצגו על יד התובעת מצגים מוטעים, שקריים ורשלניים, כי אין מדובר במעשה תרמית וכי למעשה מדובר בטעות בכדאיות העסקה.

כן נטען כי אין לקבל את ניסיונה של הנתבעת לחבר בין שתי ההתקשרויות, הראשונה מ-2009 והשנייה מ-2014, כאשר בין שתי העסקאות חלף זמן רב של קרוב ל-5 שנים.

באשר לתביעה שכנגד, נטען שהיא מבוססת כולה על מסכת של הנחות, סברות וטענות שאין להן אחיזה במציאות והן בבחינת "חוכמה שלאחר מעשה", כאשר הנתבעת נהנתה מעמלה של התובעת בכך שהותיר בכיסה סכום של כ-5 מיליון שקלים.

לעניין התביעה שכנגד נטען עוד כי הנתבעת לא עשתה דבר כדי למנוע את הנזקים הנטענים וכי אם יתברר שדרישת רמ"י מוטעית, מן הדין שרמ"י תשיב לנתבעת את הסכומים העודפים שנגבו.

טענות הנתבעת והתובעת שכנגד

הנתבעת טוענת לתרמית והטעיה חמורה שנקטו התובעת ואלכס ורד, וכי מדובר בתרגיל "עוקץ" מתוחכם כנגד הנתבעת.

בנוגע למגרש 711, הנתבעת לא ידעה בזמן אמת באילו פעולות נקטה התובעת על מנת להביא להקטנת דמי השימוש כאשר הנתבעת סברה כי התובעת פעלה לקידום ההשגה שהוגשה לרמ"י לשם קביעת שווי נמוך וריאלי יותר למגרש 711 וזאת על יסוד חוות הדעת השמאית של נחמה בוגין. בדיעבד התברר לנתבעת שלא היה דבר וחצי דבר בין חוות דעתה של נחמה בוגין לבין השומה המתוקנת ודמי השימוש המופחתים שנקבעו במגרש 711, וכי הקטנת שווי המגרש ובהתאמה הקטנת שווי דמי השימוש נעשו לא כשומה אלא כתיקון טעות אלמנטרית. כך, רמ"י הסתמכה על חוות הדעת של השמאי שמואל שרון אך חזרה בה מהשימוש בשומה המעודכנת על סך 5,860,000 ₪ בה הוכללו שלא כדין עלויות פיתוח, אל השומה המקורית של השמאי שמואל שרון בסך 2,200,000 ₪.

הנתבעת טוענת כי רמ"י חישבה דמי שימוש שנתיים בגובה של כ-20% במקום 5% משווי המגרש וטעות זו לא תוקנה, כך שדמי השימוש שנדרשו בגין מגרש 711 עמדו על סך 2,378,491 ₪ שהם למעלה מ-100% משווי המגרש.

הנתבעת טוענת כי לא נערכה חוות דעת שמאית חדשה, לא נעשה שום שימוש בחוות דעתה של השמאית נחמה בוגין ובסופו של יום נאלצה הנתבעת לשלם דמי שימוש ל-5 שנים בלבד, למעלה מ-100% משווי המגרש.

בנוגע למתחם א, טוענת הנתבעת כי דרישת התשלום של רמ"י משנת 2014 התבססה על השומה המעודכנת של השמאי שמואל שרון משנת 2008 מבלי שתוקנה, כאשר היא מבוססת על שווי מגרש הכולל את הוצאות הפיתוח ועל דמי שימוש שנתיים בשיעור של כ-20% במקום 5% וכי חוות הדעת של השמאית בוגין לא נלקחה בחשבון.

הנתבעת טוענת כי לא ידעה שאותה טעות שנפלה בשומה המעודכנת של השמאי שמואל שרון ביחס למגרש 711 נפלה גם בשומה המעודכנת ביחס למתחם א. הנתבעת טוענת כי לא ידעה שטעות זו תוקנה ביחס למגרש 711 כאשר הטיפול שנתנה התובעת לנתבעת בשנת 2010, התמצה בתיקון טעות זו, וכי דמי השימוש שנגבו ממנה גם לאחר ההפחתה כתוצאה מהתיקון, היו מופרזים.

הנתבעת טוענת כי לא ידעה שתיקון הטעות ביחס למגרש 711 חייב גם את תיקון הטעות ביחס למתחם א וכי דרישת רמ"י לתשלום דמי שימוש ביחס למתחם א היא דרישה מוטעית שאינה קשורה לשומת הקרקע אלא לטעות בולטת וגסה שלא אמורה לצאת תחת ידי רמ"י.

לטענת הנתבעת, בהצעת המחיר שנתנה התובעת נמנעו התובעת ואלכס ורד מלגלות את העובדות המהותיות הבאות:

1. השומה המקורית שערך השמאי שמואל שרון אינה מוזכרת בהצעת המחיר ונכללה רק השומה המעודכנת.

2. הפער בין השומות נובע מהכללה שגויה ואסורה של רכיב עלויות הפיתוח בשומה המעודכנת וכתוצאה מכך בדמי השימוש.

3. אותה טעות תוקנה זה מכבר ביחס למגרש 711, כאשר מדובר בטעות זהה לחלוטין, כך שהטיפול שהתובעת מתעתדת לתת לנתבעת יתמצה בתיקון אותה טעות ביחס למתחם א. הוצג מצג בפני הנתבעת לפיו מדובר בעניין נפרד ושונה מעניינו של מגרש 711.

4. בסעיף 2.4 להצעת המחיר צוין כי מטעם הנתבעת תלויה ועומדת ברמ"י השגה המבוססת על חוות דעת נגדית של השמאית נחמה בוגין אך לא צוין כי חוות דעת דומה הוכנה בעניינו של מגרש 711 ולא אומצה כלל על-ידי רמ"י ולא הייתה לה כל רלוונטיות ביחס להפחתת דמי השימוש במגרש 711.

    

למעשה נטען כי התובעת ואלכס ורד הציגו מצג, לפיו עומדת בפני הנתבעת משוכה בדמות חוות דעת שמאית המחייבת התמודדות באמצעות חוות דעת נגדית ושכנוע רמ"י כי שווי המקרקעין שונה וכי תפקידם יהיה להביא להערכה מחודשת של הקרקע, בעוד שלמעשה דרישת דמי השימוש של רמ"י הייתה מבוססת על טעות בולטת על פני הדברים, וכל שהתכוונו התובעת וורד לעשות היה להזכיר לרמ"י לתקן את טעותה ותו לא.

על כן נטען כי זו הסיבה לכך שמטרת העבודה בהצעת המחיר בגין מתחם א הייתה "לקבל מרמ"י דרישת תשלום חוב דמי שימוש בגין השימוש שנעשה על-ידי החברה במקרקעין, עבור התקופה 17.2.2008 – 17.2.2013, נמוך מ-7,475,072.07 ₪", וזאת בניגוד להצעת המחיר שניתנה בזמנו ביחס למגרש 711 שם נוסחה מטרת העבודה "להגיע ולחתום עם המנהל על חוזה הרשאה לפי שווי ערך יסודי של המגרש נמוך ככל שניתן משווי ערך יסודי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי. וקרוב לשווי הקרקע שנקבע בשומה שהגישה החברה על פי חוות דעת והשומה שנקבעה על-ידי השמאי מטעם החברה".

על כן, לטענת הנתבעת, מטרת העבודה בקשר למגרש 711 לא הושגה שכן השומה שנקבעה על-ידי השמאי שמואל שרון לא פחתה ונותרה בעינה. חוות הדעת של השמאית נחמה בוגין לא אומצה על-ידי רמ"י ולמעשה לא הייתה לה שום רלוונטיות. מאחר שהתובעת ואלכס ורד ידעו כי השומה של השמאי שרון לא תופחת גם הפעם וכי לא יעשה שום שימוש בחוות דעתה של השמאית נחמה בוגין, הם דאגו לשנות את נוסח מטרת העבודה בהתאם.

הנתבעת טוענת כי התובעת ואלכס ורד הסתירו מהנתבעת את היקף, מהות וטיב השירותים שיינתנו על-ידם על מנת להקטין את דמי השימוש במתחם א, ויצרו רושם כי מדובר יהיה בפרויקט מורכב אשר יצריך שיתוף פעולה בין הנתבעת לבין התובעת כמו גם תיאום פעילות אל מול רמ"י בסיוע מקצועי מאת גורמים מקצועיים לרבות יועצים משפטיים, משרד שמאות ויועצים אחרים (סעיף 4 להצעת המחיר).

לאחר שהנתבעת אישרה את הצעת המחיר, פנה אלכס ורד למר שצקי בהודעת מייל ולפיה הוא מבקש למנוע מרמ"י עריכת שומה חדשה ולפעול לתיקון השומה המקורית עליה מתבססת דרישת התשלום הנוכחית, וכך הנחה אלכס ורד את שצקי לפעול. מכאן נלמד כי את התובעת לא עניינה שמאות חדשה, שכן היא ידעה כי העניין כבר טופל ונפתר ולא נותר לעשות דבר זולת הפניית רמ"י לטעות שאותרה ותוקנה בשנת 2010.

על כן נטען כי עובדות אלה היו ידועות לאלכס ורד בטרם כתב את הצעת המחיר והוא בחר להעלימן מהנתבעת וכך גם לאחר מכן.

לאחר שנשלח מכתב בהתאם להנחיה האמורה, לא נותר לתובעת ולאלכס ורד אלא לשלוח 7 הודעות תזכורת לקוניות ובכך התמצה טיפולם.

לטענת הנתבעת, תפקידה של התובעת לא היה טכני. היה עליה לנהל את ההליך מול רמ"י, לוודאי כי חוות הדעת השמאית של נחמה בוגין באה בחשבון שיקולי רמ"י או למצער להגיש השגה בגין השומה החדשה או לנתח שומה זו ולהצביע בפני החברה כי קיימות סוגיות המחייבות ליבון ובדיקה.

הנתבעת, חברה ממשלתית, שכרה את שירותיה של התובעת על בסיס הרקע המקצועי שהוצג בפניה בדבר כישוריה המקצועיים. טענת התובעת ואלכס ורד לחוסר מומחיות ולחוסר ידיעה ולהיותם למעשה "מאכערים", עומדת בסתירה לדרך שבה הציגו את עצמם.

הנתבעת לא העלתה על דעתה כי גובה דמי השימוש יפחת באופן כל-כך משמעותי, בקרוב ל-5 מיליון ₪, והדבר עורר חשש מהתנהלות לא תקינה ואפילו לא כשרה ברמ"י, שנעשתה באמצעות אדם שפעל מטעמה של התובעת. על כן, ביקשה הנתבעת בנסיבות אלה לבדוק את התנהלותה ואת התנהלות התובעת ובינתיים שולם לתובעת למען הזהירות סך של 275,000 ₪.

הנתבעת ערכה הליך בדיקה במוסדותיה השונים ונעזרה לשם כך בשמאית המקרקעין לילך בן פורת על מנת שתבחן את נסיבות הפחתת דמי השימוש. מממצאי הבדיקה עולה כי מקורם של דמי השימוש המופרזים שנדרשו מהנתבעת בגין מגרש 711 ומתחם א, בהחלטה שגויה של רמ"י להכליל בשווי המקרקעין רכיב מהוצאות הפיתוח, וכי דמי השימוש שנגבו בפועל מהחברה הן ביחס למגרש 711 והן ביחס למתחם א, מופרזים במאות אחוזים מדמי השימוש שהייתה החברה צריכה לשלם לרמ"י, שכן שווי דמי השימוש השנתיים נקבע על כ-20% במקום 5% כמתחייב מנהלי רמ"י.

התובעת שנשכרה לשם תיקון דמי השימוש, לא רק שהטעתה את הנתבעת אלא אף לא עשתה את המינימום המוטל עליה וכתוצאה מכך שילמה הנתבעת לרמ"י דמי שימוש ל-5 שנים בגובה של למעלה מ-100% משווי המגרש.

על כן, נטען כי נגרמו לנתבעת נזקים כדלקמן:

1. בגין תשלום דמי שימוש שנתיים המבוססים על כ-20% משווי הקרקע במקום על 5% משווי הקרקע, שולם סכום הגבוה ב-1,581,880 ₪ ביחס למתחם א וסכום הגבוה ב-1,827,317 ₪ ביחס למגרש 711.

2. סך 530,000 ₪ אשר שולם לתובעת כשכר טרחתה, חרף העובדה כי השירותים שניתנו לנתבעת היו מצומצמים ורשלניים.

3. 28,000 ₪ בגין הוצאות שנדרשה הנתבעת להוציא על מנת לשכור שירותיהם של יועצים מקצועיים לרבות שמאית המקרקעין.

   הסכומים האמורים אינם כוללים מע"מ.

   סך כל הוערכו נזקיה של הנתבעת בסך של 3,967,197 ₪ אך לצרכי אגרה הועמדה התביעה שכנגד על סך של 2,072,000 ₪.

    

   ההליכים בתיק

ראשיתה של התביעה בתביעה שהגישה התובעת בסדר דין מקוצר כנגד הנתבעת. בקשת רשות להתגונן שהגישה הנתבעת התקבלה, כך שניתנה לה רשות להתגונן, והנתבעת הגישה כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד.

ניסיונות הצדדים להגיע להסכמה במסגרת גישור, לא צלחו, ולכן בהחלטה מיום 21.6.2017, הורתי לצדדים להגיש ראיותיהם.

מטעם התובעת והנתבעים שכנגד הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר אלכס ורד (בתביעה ובתביעה שכנגד). מטעם הנתבעת הוגש תצהיר עדות ראשית של מר צפניה שצקי, אשר שימש בתקופה הרלבנטית כמשנה למנכ"ל כלכלה, כספים וניהול סיכונים בחברה.

כמו כן הגישו הצדדים ראיותיהם ובמסגרת זו, כחלק מהראיות בתביעה שכנגד, הוגשו חוות דעת שמאיות מטעם הצדדים.

ביום 3.3.2019, מונה השמאי דוד שקד כמומחה מטעם בית משפט בתיק זה וחוות דעתו התקבלה ביום 26.1.2020.

ביום 15.12.2020, התקיים בתיק דיון הוכחות ובו העידו המומחה מטעם בית המשפט מר דוד שקד, מנהל התובעת והנתבע שכנגד מר אלכס ורד, ומר צפניה שצקי מטעם הנתבעת.

הצדדים הגישו תמצית טיעון בכתב לסיכומים וסיכומי הצדדים נשמעו בעל פה ביום 28.1.2021.

בקשת הנתבעת לתיקון פרוטוקול הדיון מיום 28.1.2021 נדחתה בהחלטה מיום 17.2.2021.

חוות דעת מומחה בית משפט

מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת של השמאית לילך בן פורת, אשר קבעה בחוות דעתה כי דמי השימוש ששולמו בפועל על-ידי הנתבעת בגין כל אחד מהמגרשים גבוהים במאות אחוזים מדמי השימוש שהיה על הנתבעת לשלם בהתאם לנהלים המקובלים ברמ"י, היות ובמקום לחייב את הנתבעת בדמי שימוש שנתיים בשיעור של 5% כמקובל, חויבה בתשלום דמי שימוש שנתיים בשיעור של 20%. על כן נטען כי בגין מגרש 711 היה על הנתבעת לשלם דמי שימוש בשיעור של 609,105 ₪ בתוספת מע"מ במקום 2,436,422 ₪ בתוספת מע"מ. בגין מתחם א היה על הנתבעת לשלם דמי שימוש בשיעור של 527,288 ₪ בתוספת מע"מ בעוד היא שילמה סך של 2,109,173 ₪ בתוספת מע"מ.

מטעם התובעת והנתבעים שכנגד הוגשה חוות דעת של השמאי יצחק גוטליב.

השמאי גוטליב קבע כי הוראת אגף מספר 14 קובעת שאין דמי שימוש באתר הטמנת פסולת ועל פי הוראה זו רמ"י דורשת את כל התשלום על הקרקע בעת הקצאתה מראש ובמלואו כקרקע בבעלות. השמאי קבע כי הרשאת רמ"י לאתר הטמנה (5 שנים) וחידושה מעת לעת בטעות יסודה, וכי ההרשאה צריכה להיות עד למיצוי מלוא פוטנציאל ההטמנה. כן ציין השמאי כי לרמ"י מערכת נוהלים המאפשרים ליזם להשיג על התשלומים הנדרשים אך הנתבעת לא פעלה בהתאם לנהלים אלה שכן היה לה נוח לאמץ "מסלול עוקף" נוהל רמ"י, בין אם חשבה שתשלם פחות ובין אם חשבה שזה יהיה מהיר יותר. בכך ויתרה הנתבעת על שומת ההשגה של השמאית נחמה בוגין מטעמה ולא אפשרה דיון מסודר בהשגה, וביטלה בכך גם את האפשרות לפנות לוועדת השגות במסגרת השגה שניה, למרות שאומדני השווי בשומות ההשגה נמוכים משמעותית ביחס לאומדנים שערך השמאי מטעם רמ"י.

בשים לב לחוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, מונה בהחלטה מיום 3.3.2019 השמאי דוד שקד כמומחה מטעם בית משפט בתיק זה.

בהתאם להסכמת הצדדים, כאמור בהודעת המומחה מיום 10.2.2019 והודעת הצדדים מיום 24.2.2019, הוסכם כי חוות דעת המומחה תתייחס לעניינים הבאים:

1. בחינת אופן חישוב דמי השימוש בשומות רמ"י (טרם הפחתת דרישת התשלום) למגרשים הנדונים ולשאלה באם הייתה טעות בחישוב.

2. בחינת מהות הפחתת דרישת תשלום דמי השימוש למגרשים ובאם ניתן לייחס זאת לניכוי הוצאות הפיתוח המלאות במקום עלויות פיתוח מסובסדות.

3. האם אכן שולמו בפועל דמי שימוש הגבוהים מאלו אשר נדרש לשלם על פי נהלי רמ"י.

    

ביום 20.1.2020 התקבלה חוות דעת המומחה, השמאי דוד שקד בעניין בחינת אומדן דמי שימוש בשומות רמ"י בגין מגרש 711 ומתחם א.

לאחר שהשמאי בחן את טענות הצדדים, חוות דעת השמאים מטעמם והמסמכים שהובאו בפניו, קבע המומחה כי הפער בין השומות של רמ"י (המקורית והמעודכנת) הוא למעשה הפער בין עלויות פיתוח מלאות לבין עלויות פיתוח מסובסדות כאשר הדרך הנכונה היא ניכוי עלויות הפיתוח המלאות ולא המסובסדות. על כן קבע המומחה כי מלכתחילה לא היה מקום להוצאת השומות המעודכנות, ובאותה עת היה מדובר בהנחיה שמאית ולכן היה ניתן לשלב טענה זו במסגרת השגה בפני השמאי הממשלתי.

באשר לטענות הצדדים בנוגע לתפקידה של התובעת והליך ההשגה, קבע המומחה כי המושג "מסלול עוקף נוהל רמ"י" בו השתמש שמאי התובעת, אינו מוכר לו, כאשר התובעת פירטה את פעולותיה בסעיף 20 לכתב התביעה כדלקמן: "הטיפול של התובעת בבקשת הנתבעת כלל טיפול אינטנסיבי לבדיקה חוזרת של רמ"י לקביעת ערך הקרקע שנקבע על-ידי השמאי הממשלתי וכן טיפול בגובה סכום החיוב ודרישת התשלום הגבוהה בגין דמי השימוש במקרקעין. הטיפול כלל פניות שונות לבעלי תפקידים בכירים ברמ"י מרחב עסקי דרום, ובכלל זה אל הגב' שאדיה אבו ג'עפר, עו"ד אלטשולר – יועמ"ש ברמ"י , אל מר ירון ביטון – השמאי המחוזי, אל גב' יהודית ברקאי – מחלקת כספים ואל הגב' אילונה פייגין – ראש תחום בכיר כספים". לעניין זה קבע המומחה כי הדרך המקובלת לטיפול בטענות לגופן של שומות רמ"י ו/או מפרטים כספיים, היא על יסוד החלטות מועצת מקרקעי ישראל (המשתנות מעת לעת) שעניינן הגשת השגה על שומות. בהתאם לנהלים ניתן לפנות לרמ"י גם בטענות משפטיות ועובדתיות לגופו של תחשיב או מפרט כספי גם אם אין מחלוקת לגבי בסיס השומה של שמאי רמ"י.

לגבי מגרש 711 קבע המומחה כי טענה לגבי ניכוי נכון של הוצאות הפיתוח המלאות ולא המסובסדות היא טענה שמאית שניתן היה להפנותה גם לשמאי הממשלתי. העובדה ששמאי רמ"י הונחה לנכות הוצאות פיתוח מסובסדות הייתה זוכה בוודאי להתייחסות השמאי הממשלתי במסגרת השגה ככל שהייתה נטענת, שכן היה מנכה את מלוא הוצאות הפיתוח כנדרש. עם זאת מציין המומחה כי: "מוכר לנו, כי באותם ימים פעלו גורמים מקצועיים יותר או פחות, בטענות מעין אלה באופן ישיר מול רמ"י מבלי לפנות להליך השגה או במקביל להשגה אצל השמאי הממשלתי. לא למותר לציין כי נכון למועד זה, לא כל נהלי ההשגה הוטמעו במלואם בכל המחוזות באופן אחיד אלא נלמדו עם הזמן, כך שהיו מחוזות המטפלים בפניות באופן ישיר מבלי שהפנו הסוגיות לשמאי הממשלתי ככל שהטענות לא נגעו לבסיס השווי" (סעיף 6.2.3.3 לחוות הדעת).

לגבי מתחם א, קבע המומחה כי נכון למועד קבלת דרישת חוב למתחם א, ביום 19.3.2014, ניתן היה תוך 21 יום לפנות בהשגה בטענה לטעות טכנית או בהשגה משפטית קודם להגשת ההשגה השמאית. כן נקבע כי "במקרה הנדון הייתה מונחת במשרדי הרשות ובלשכת השמאי הממשלתי שומת השגה של השמאית בוגין אשר ערכה שומתה זו לבקשת הנתבעת, אולם לא ברור מדוע לא מוצה ההליך עד סופו בפרט שהשווי שנקבע למתחם א' בשומת ההשגה היה נמוך משמעותית מדרישת החוב שנשלחה לנתבעת. התנהלות זו לא ברורה הן מבחינת התובעת והן מבחינת הנתבעת, ראוי ונכון היה לנהל ההליכים, גם אם במקביל, ככל שהיו גם טענות משפטיות מעבר לטענות שמאיות" (סעיף 6.2.3.4 לחוות הדעת).

המומחה מתייחס גם למחלוקת בין השמאים מטעם הצדדים בנוגע להוראת אגף 14 המהווה את הבסיס להקצאה עבור שימושי הטמנת פסולת בישראל וקובע כי על מגרש 711 חלה הוראת אגף 14 ולגבי מתחם א יש לבחון האם קיימים תנאים מיוחדים בחוזה החכירה וטיוטת חוזה ההרשאה להארכת תקופת ההרשאה, אשר לא הוצגו בפני המומחה.

המומחה מתייחס גם להחלטה 1433 שמתייחס לערך קרקע ללא פיתוח, כך שבמקרים בהם מתקבל שווי קרקע ללא פיתוח נמוך מאוד עד אפסי ואף שלילי לקרקע, ערך הקרקע ללא פיתוח לצורך גזירת שיעור התשלום בגין הקרקע ייקבע כשיעור של 20% מערך קרקע מפותחת. על כן, קובע המומחה לגבי מגרש 711, היות וערך הקרקע ללא פיתוח גבוה מ-20% מערך קרקע מלא כולל פיתוח, שווי הקרקע לצורך ביצוע העסקה נקבע בהתאם לשומת רמ"י (סעיף 6.4.3.4 לחוות הדעת). לגבי מתחם א נקבע כי רמ"י יישמה את החלטת 1433 בדבר ערך קרקע מזערי וקבעה את שווי הקרקע לצורך ביצוע עסקה לסך 1,736,500 ₪ ולא לפי ערך הקרקע ללא פיתוח שנקבע על-ידי שמאי מטעמה.

מסקנות המומחה לגבי תשלומים עבור מגרש 711 הן כי עיון במפרט הכספי של רמ"י מעלה שהדרישה בוצעה ל100% ולכן נגבו "דמי שימוש מראש". כמו כן, רמ"י גבתה דמי שימוש מראש עבור 29 חודשים בעת בה גבתה תשלום בשיעור 100% ולא היה מקום לגבות בנוסף סכום זה.

מסקנות המומחה לגבי תשלומים עבור מתחם א הן כי רמ"י גבתה 100% זכויות הבעלות בתוספת דמי שימוש עבר ולא גזרה דמי הרשאה בלבד כמתבקש, ולכן המפרט הכספי שערך רמ"י למתחם א בשגיאה יסודו. כן נקבע כי שמאי רמ"י לא העריך בהתאם להוראת אגף 14 ואילו רמ"י גבתה 100% כאילו היה מדובר בהוראת אגף 14. לכן היה צורך בשומה חדשה. לכן נקבע כי לא ברור מדוע קיים הבדל בין גישת שמאי רמ"י לבין המפרט הכספי הנובע ממנה וכי המפרט הכספי אינו תואם את בסיס השומה. על כן קובע המומחה כי אם שמאי רמ"י בחר לנהוג בהערכתו למתחם, כפי שנהג שלא בדרך הוראת אגף 14 בשל העובדה כי קיים הסכם הרשאה, הרי שיש לגבות דמי חכירה שנתיים בגין השימוש בשיעור של 5% לכל שנה ואם הוא הונחה לנהוג בגישת שווי זכויות הבעלות לתעשייה בשל העובדה כי יתרת נפח ההטמנה הוא אפסי או לקראת תום חייה הכלכליים, הרי שחובתו הייתה להתייחס לעובדה זו ולא להעריך שווי זכויות בעלות שמהם גזרה רמ"י 100% לתשלום.

על כן, קבע המומחה כי המפרט הכספי שהוציאה רמ"י הן הראשון והן דרישת החוב המתוקנת למפרט הראשון, אינם תואמים לשומת המקרקעין שנערכה בידי השמאי, כאשר המפרט חושב לפי הוראת אגף 14 ובטעות גם נוספו דמי שימוש ואילו השומה נערכה למלוא זכויות הבעלות ללא כל התאמה להוראת אגף 14.

בסופו של דבר קבע המומחה כי לגבי מגרש 711 מאחר שרמ"י גבתה תשלום בשיעור 100%, לא היה מקום לגבות בנוסף סכום שחושב כדמי שימוש עבר וכי התשלום בגין הקרקע לשימוש מטמנה, לא נכון שיעבור את שיעור 100% מהשווי שנקבע בשומה. לגבי מתחם א, נקבע כי קיימת אי התאמה בין שומת שמאי רמ"י לבין המפרט הכספי, כי השומה לא נערכה בהתאם להוראות אגף 14 אלא לזכויות בקרקע כבסיס לדמי שימוש ומשכך היה על רמ"י לגבות דמי שימוש בהתאם לשיעור בהסכם ההרשאה ולא 100% כעולה מהוראת אגף 14 וכי רמ"י גם גבתה דמי שימוש בעבר. על כן, מחוות דעת המומחה, עולה כי בגין מגרש 711 רמ"י גבתה ביתר סך של 294,492.62 ₪ בתוספת מע"מ, בגין דמי שימוש מראש (סעיף 6.5.3 לחות הדעת)

בתשובת המומחה לשאלות ההבהרה שהוגשו לתיק בית המשפט ביום 12.3.2020 קבע המומחה בנוגע למתחם א כי רמ"י גבתה ביתר סך של כ-1,581,250 ₪ בתוספת מע"מ וזאת כאומדן על בסיס ההנחות והנתונים שהובאו בפני המומחה.

דיון והכרעה

התביעה

התובעת מבססת תביעתה על הסכמת הצדדים, לפיה מגיעה לה תמורה בסך של 1,838,544 ₪ (כולל מע"מ), בגין הפחתת דמי השימוש עבור מתחם א.

החישוב מבוסס על ההסכם השני ושיעורי התמורה המפורטים בו, כמפורט לעיל.

ההסכם הוא הסכם תוצאתי, קרי תשלום התמורה לתובעת הוא בהתאם לתוצאה, כאשר כתוצאה מטיפול התובעת, הופחתו דמי השימוש שנדרשה הנתבעת לשלם בסכום של כ- 5 מיליון ₪.

סכום התביעה הוא הסכום שנותר לתשלום לאחר שהתובעת קיבלה מהנתבעת תשלום חלקי.

הנתבעת אינה חולקת על קיומו של ההסכם השני אולם לטענתה, כאמור, התובעת נקטה במעשי רשלנות, תרמית והטעייה, ונהגה בחוסר תום לב הן במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של ההסכם והן במהלך ביצוע ההסכם. כן טוענת הנתבעת כי מדובר ב"תרגיל עוקץ" של התובעת. על כן, לטענתה, אין עליה לשלם לתובעת מאום, והתובעת ואלכס ורד, הם שחייבים לה כספים.

הנטל להוכיח את טענות הנתבעת כי מעשי התובעת הן בבחינת תרמית והטעייה, רשלנות וחוסר תום לב, מוטל על הנתבעת.

טענתה העיקרית של הנתבעת היא כי התובעת ידעה בעת שהעבירה את הצעת המחיר מיום 30.4.2014, כי מדובר באותה טעות שהובילה להפחתת דמי השימוש בגין מגרש 711 ולא ציינה זאת בפני הנתבעת. לפיכך, לטענת הנתבעת, התובעת הציגה מצג שווא לפיו מדובר בטיפול ממושך ומסובך להפחתת דרישת רמ"י, בעוד שבפועל כל שצריך היה לעשות הוא להפנות את רמ"י לאותה טעות, כפי שנעשה. בהתנהלות זו של התובעת והנתבעים שכנגד, מוצאת הנתבעת תרמית, הטעייה וחוסר תום לב.

לטענת הנתבעת, מצגי השווא כוללים מצגים פוזיטיביים כאילו הפחתת דמי השימוש תדרוש ביצוע פעולות מהותיות המערבות את הנתבעת ויועציה המקצועיים, תוך יצירת רושם כי התובעת תפעל לשכנע את רמ"י להעדיף את שומת בוגין או להביא להפחתה משמעותית בשווי הקרקע. כן נטען כי התובעת ואלכס ורד הסוו את השומה המקורית הנמוכה, תיקון הטעות הדומה לגבי מגרש 711 והעדר הרלבנטיות של חוות דעת השמאית.

בהצעת המחיר מיום 30.4.2014 מפרטת התובעת את הרקע לפניה ומציינת את מטרת העבודה כדלקמן:

"מטרת העבודה לקבל מרמ"י דרישת תשלום חוב דמי שימוש בגין השימוש שנעשה על ידי החברה במקרקעין, עבור התקופה 17.2.2013 עד 17.02.2008 נמוך מ-7,475,072.07 ₪".

הנתבעת לומדת מהשוני בין מטרת העבודה בהצעת המחיר מיום 21.6.2009, לפיה מטרת העבודה היא להגיע לשווי ערך יסודי של המגרש נמוך ככל שניתן וקרוב לשווי השומה שהגישה החברה, לבין מטרת העבודה בהצעת המחיר מיום 30.4.2014, על כוונתם של התובעת ואלכס ורד להטעותה.

עולה מטענות הנתבעת כי היא טוענת טענות חוזיות ונזיקיות כנגד התנהלות התובעת ואלכס ורד, ובהן הטעיה, תרמית, רשלנות, מצג שווא וחוסר תום לב.

למעשה, הבסיס העובדתי לכל טענותיה אלה, הוא אחד, כפי שפורט לעיל.

סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), העוסק בהטעיה, קובע כדלקמן:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

סעיף 14(ד) לחוק החוזים קובע כי ""טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה".

על כן, על הנתבעת להוכיח כי אכן מדובר בהטעיה כלומר, אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, נוהג או נסיבות העניין היה על התובעת ואלכס ורד לגלותן. כן עליה להראות כי התקשרה בחוזה עקב טעות כאשר אין מדובר בטעות בכדאיות העסקה.

סעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] העוסק בעוולת התרמית, קובע כדלקמן:

"תרמית היא הצג כוזב של עובדה, בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמיתותה או מתוך קלות ראש, כשלא אכפת למציג אם אמת היא או כזב, ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו; אולם אין להגיש תובענה על היצג כאמור, אלא אם היה מכוון להטעות את התובע, אף הטעה אותו, והתובע פעל על פיו וסבל על ידי כך נזק ממון"

עוולת התרמית מורכבת מחמישה יסודות – היצג כוזב של עובדה; אי אמון באמיתותה; כוונה להטעות; הטעיה בפועל; גרימת נזק ממוני למוטעה.

בפסיקה נקבע כי הנטל להוכחת עוולת תרמית הוא נטל כבד מזה הנדרש בדרך כלל בתובענה אזרחית (ע"א 1206/16 חברת יהלומי סמואל - רוזנבאום (1992) בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד התעשייה המסחר והתעסוקה (9.10.2018)).

בעוולת תרמית נדרשת כוונה להטעות, בשונה ממצג שווא הנובע מרשלנות.

הנתבעת טוענת גם לקיומה של רשלנות. בעניין זה, בשונה מטענות הנתבעת במסגרת התביעה שכנגד, שם נטען לרשלנות בטיפול, כאן כוונת הנתבעת היא למצג שווא רשלני באשר למהות הטיפול.

גם כאן, נדרשת הנתבעת להוכיח את קיומו של מצג השווא והסתמכות הנתבעת עליו.

טענות הנתבעת לחוסר תום לב, הן במשא ומתן והן בקיום החוזה (סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים) נוגעות אף הן לאותה טענה בדבר הטעיה ומצגי שווא.

אמנם, כל אחת מהעילות החוזיות או העוולות הנזיקיות כוללת יסודות שונים אולם המשותף לכולן הוא טענת הנתבעת בדבר מצג כוזב או אי גילוי עובדה שהיה צריך לגלותה.

על כן, ראשית יש לבחון האם אכן הוצג בפני הנתבעת מצג כוזב או לא גולתה לה עובדה שהיה צריך לגלותה.

כאמור, טענתה של הנתבעת בעניין זה כוללת שני חלקים כדלקמן:

האחד, כי הוטעתה על ידי התובעת ואלכס ורד, בכך שלא גילו לה שמדובר באותו ענין כמו ההפחתה שבוצעה בנוגע למגרש 711, כאשר דרישת דמי השימוש של רמ"י מבוססת על טעות בולטת על פני הדברים, וכל שהתכוונו התובעת וורד לעשות היה להזכיר לרמ"י לתקן את טעותה ותו לא.

השני, כי הסתירו מהנתבעת את היקף, מהות וטיב השירותים שיינתנו על-ידם על מנת להקטין את דמי השימוש במתחם א, ויצרו רושם כי מדובר יהיה בפרויקט מורכב אשר יצריך שיתוף פעולה בין הנתבעת לבין התובעת כמו גם תיאום פעילות אל מול רמ"י בסיוע מקצועי מאת גורמים מקצועיים לרבות יועצים משפטיים, משרד שמאות ויועצים אחרים. וכן, כי עומדת בפני הנתבעת משוכה בדמות חוות דעת שמאית המחייבת התמודדות באמצעות חוות דעת נגדית ושכנוע רמ"י כי שווי המקרקעין שונה וכי תפקידם יהיה להביא להערכה מחודשת של הקרקע.

ראשית תידון הטענה כי התובעת ואלכס ורד לא גילו לנתבעת כי מדובר באותה טעות של רמ"י, כפי שהייתה במגרש 711.

השאלה הראשונה שיש לבחון היא האם הוכח כי מדובר באותה טעות של רמ"י בנוגע לשני המגרשים – מגרש 711 ומתחם א, והאם התובעת ידעה כי מדובר באותה טעות.

התובעת טוענת כי אין קשר בין הטיפול בשני המתחמים, כאשר חלפו כ 5 שנים בין הטיפול במגרש 711 לבין הטיפול במתחם א'.

אינני מקבלת טענה זו. עוד בכתב התביעה, בתיאור השתלשלות העניינים, מתייחסת התובעת לטיפול במגרש 711. כמו כן, הצעת המחיר הראשונה התייחסה לשני המתחמים וקיים דמיון רב בין ההסכם בגין מגרש 711 לבין ההסכם בגין מתחם א.

על כן, יש קשר בין טיפול התובעת בשני המתחמים.

אלכס ורד טוען בעדותו כי אינו יודע את הסיבה להפחתה על ידי רמ"י (עמ' 20 ש' 34 עד עמ' 21 ש' 4 לפרוטוקול וכן עמ' 21 ש' 25 - 26 ועמ' 22 ש' 23 לפרוטוקול).

אולם, לאחר מכן אישר אלכס ורד כי ידע שהפער בין השומות של השמאי שרון הוא בגובה הוצאות הפיתוח שהופחתו (עמ' 22 ש' 24 – 27 לפרוטוקול).

אלכס ורד אף ציין בעדותו כי לא ידע שההפחתה במתחם א' תהיה רק בעזרת שומות רמ"י כמו שנעשה לגבי מגרש 711 אך סבר שיש לכך פוטנציאל.

כך,

"ש.אשר לי שכשאתה כתבת לצפניה בשומה הנ"ל אני מוצא פוטנציאל להקטנת שווי הקרקע ובהתאם לכך את גובה דמי השימוש התכוונת שלדעתך אפשר להפחית את התשלום ביחס למתחם א בדיוק כמו שהופחת התשלום ביחס למגרש 711?

ת.כתוצאה מהפעולה שלי במגרש 711 שם הופחתה דרישת התשלום כתוצאה מהפחתת ערך הקרקע יש פוטנציאל של הרבה כסף שאפשר להוריד מדרישת התשלום למתחם א" (עמ' 23 ש' 1 – 5 לפרוטוקול).

אמנם, בהמשך עדותו העיד אלכס ורד כי לא ידע שדרישת התשלום תופחת רק בעזרת השומות של רמ"י וכי לא היה שום דבר וודאי בידיעתו (עמ' 23 ש' 6 – 12 לפרוטוקול), והדבר נלמד גם מכך שיש ברכיב התמורה סכום שהוא אמור לקבל גם אם לא תופחת דרישת התשלום כלל, דבר המעיד על כי לא ידע בוודאות שהתוצאה תהיה הפחתה (עמ' 23 ש' 15 – 20 לפרוטוקול).

ואולם, גם אם אלכס ורד לא ידע בוודאות מה תהיה התוצאה, הרי שסבר כי קיים "פוטנציאל" (כהגדרתו) להפחתה כתוצאה מההבדל בין השומה המקורית והשומה המעודכנת.

אלכס ורד אף מאשר שהשומות לא השתנו.

כך,

"ש.אני מדברת על שומות ולא על דרישות תשלום. השומות לא השתנו?

ת.נכון.

ש.באותו תאריך יצאה השומה של שרון הראשונה ביחס ל711 ומתחם א ובאותו תאריך יצאה השומה המתוקנת של שרון ביחס למגרש 711 ומתחם א נכון?

ת.נכון" (עמ' 23 ש' 27 – 31 לפרוטוקול).

טענתו של אלכס ורד כי אין הוא יודע שמדובר בטעות וכי לא ראה שומה חדשה של רמ"י ממנה ניתן ללמוד כי רמ"י חזרה לשומה המקורית (עמ' 24 ש' 1 – 8 לפרוטוקול), אינה מסייעת לו, שהרי די בדמיון בסכומי הפחתה כי להסיק כי כך הדבר.

הדבר נלמד גם מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט (ר' סעיף 61 לעיל), ומעדותו לפיה:

"ש.בסיפא לפרק הזה שאתה אומר אין בידנו את נימוקי רמ"י להפחתה אלא את התוצאה בלבד, האם ניסית לבדוק מה הנימוקים של רמ"י ?

ת.אני מחזיר אותך למנדט שניתן לי כמומחה מטעם בית משפט. לא עבדתי כשמאי חופשי לפתוח את כל התיק על כל ההיבטים שעלו בו ופעלתי אך ורק בהתאם כפי שביקשתם וסוכם מראש עם הצדדים על סמך המסמכים שהוגשו בפניי. מהמסכים שהוגשו בפני אני יודע שההפחתה נבעה מהתיקון של אותו סעיף פיתוח עובדתית לפי המספרים. אין לי שום ידיעה אחרת מעבר לזה.

ש.לא ראית בשום מקום מסמך של רמ"י שאומרים מה הם נימוקי ההפחתה?

ת.במבחן התוצאה הבנתי מיד מה היו הנימוקים להפחתה אבל לא ראיתי נימוקים כתובים ברורים שלאור העובדה שכמו שהייתי מצפה לראות בהשגה. יכול להיות שהם הבינו את טעותם ותיקנו" (עמ' 13 ש' 18 – 28 לפרוטוקול.

על כן, אני סבורה כי התובעת ואלכס ורד ידעו שסביר להניח שמדובר בתיקון של אותה טעות של רמ"י, קרי חזרה מהשומה המעודכנת לשומה המקורית, אשר הביא להפחתה במגרש 711.

השאלה השנייה שיש לדון בה נוגעת לחובת הגילוי של התובעת.

אין חולק כי התובעת לא אמרה לנתבעת שמדובר באותה טעות של רמ"י שתיקונה הוביל להפחתה.

הדבר עולה גם מעדותו של אלכס ורד, כדלקמן:

ש.אשר לי שבשום שלב אתה לא הודעת לחברה או למי מנציגיה שאותה טעות שנעשתה על ידי רמ"י לגבי מגרש 711 היא אותה טעות שנעשתה על ידי רמ"י ביחס למתחם א?

ת.אני לא ראיתי בשום מקום ובשום מסמך את המילה טעות ולכן אני חייב לתקן. אני לא מכיר בשום מקום שמישהו עשה טעות בשומות. לא מרמ"י ולא מאף אחד.

ש.תאשר לי שגם לא עדכנת את החברה בשום שלב שב-711 רמ"י חזרה לשומה הראשונה של שרון ושיש שומה מקבילה כזאת למתחם א?

ת.לא ראיתי שומה חדשה של רמ"י כך שאני לא יכול לאשר שהיא חזרה לשומה הראשונה של שרון. אני ראיתי דרישת תשלום מתוקנת בלי שומה חדשה" (עמ' 24 ש' 1 - 8 לפרוטוקול).

עם זאת, על מנת לקבל את טענת הנתבעת כי הוטעתה, קרי, כי התובעת ואלכס ורד לא גילו לה כי מדובר באותה טעות של רמ"י והסתירו ממנה את מהות השירותים שידרשו, על הנתבעת להראות כי מדובר בנתונים שהם בידיעתה הבלעדית של התובעת ולא היו בידי הנתבעת.

כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי הנתבעת לא הוכיחה הדרוש.

אין חולק כי בידי הנתבעת היו אותם מסמכים שהיו בידי התובעת, שהרי הנתבעת היא שהעבירה את המסמכים לתובעת.

הדבר נלמד גם מתכתובת דוא"ל בין אלכס ורד לבין צפניה שצקי, מיום 30.3.2014 (נספח 15 לראיות הנתבעת), במסגרתה ביקש אלכס ורד לקבל את כל המסמכים והתכתובות של החברה עם רמ"י ונענה על ידי צפניה שצקי כדלקמן: "כל המסמכים שהיו בידך בעבר נשארו בינם. מאז אותו מועד המסמך היחיד שהתקבל הינו החיוב".

מכאן, שבידי הצדדים היו את אותם נתונים ואותם מסמכים, באשר להפחתת התשלום שבוצעה במגרש 711.

יתרה מזו, אופן הטיפול המוצע הודע לנתבעת במכתבו של אלכס ורד לצפניה שצקי מיום 25.5.2014, בו הציע כי הטיפול לא יכלול שמאות חדשה, כדלקמן:

"ברצוני למנוע מרמ"י עריכת שומה חדשה, ולפעול מולם לתיקון השומה המקורית שהוציאו בתאריך 5.2.2008 ע"ס 4,560,000 ₪.

על שומה זו מתבססת דרישת התשלום הנוכחית של רמ"י ע"ס 7,475,072 ₪. בשומה הנ"ל אני מוצא פוטנציאל להקטנת שווי הקרקע ובהתאם לכך את גובה דמי השימוש"

מכאן שכבר בשלב זה ידעה הנתבעת מה כולל הטיפול, ויכולה הייתה למחות על כך, אולם היא לא עשתה כן.

בהתאם למסמכים שהיו בידי שני הצדדים, גם הנתבעת ידעה שבעקבות טיפול התובעת הופחת התשלום אותו נדרשה לשלם בגין מגרש 711, כאשר מהמסמכים עולה כי הערכת ערך הקרקע הייתה בהתאם לשמאות המקורית.

צפניה שצקי בעדותו אכן מאשר כי ידע על שתי השומות של השמאי שרון בשני המגרשים (עמ' 28 ש' 19 – 22 לפרוטוקול).

התובעת באמצעות אלכס ורד אף שלחה לנתבעת, באמצעות צפניה שצקי, מכתב ביום 29.9.2008 המתייחס לפער בין השומות של השמאי שרון תוך התייחסות לגורם לכך (נספח ב' לתצהיר אלכס ורד במסגרת התביעה שנגד). מכאן שגם מידע זה היה בידי הנתבעת

לפיכך, כל המידע שהיה בידי התובעת היה גם בידי הנתבעת, לרבות השומות המקוריות והשומות המתוקנות, כך שהנתבעת יכולה הייתה לדעת, או למצער להניח, כי מדובר בטיפול דומה. על פי מידע זה, ניתן לראות כי למעשה רמ"י חזרה לכאורה לשומה המקורית באשר למגרש 711.

ראוי להדגיש כי הגורם בנתבעת אשר היה אמון על ההתקשרות עם התובעת ואשר מולו התנהלו הדברים היה צפניה שצקי.

מתצהירו של צפניה שצקי עולה כי הדבר נכון הן בקשר להתקשרות משנת 2009 באשר למגרש 711 והן בקשר להתקשרות משנת 2014 בקשר למתחם א.

ואולם, בעדותו בבית המשפט, נוצר הרושם כי צפניה שצקי מנסה להרחיק את עצמו מההתנהלות בשנת 2009, וטען כי מי שטיפל בעניין היה המנכ"ל דאז מר איתן זילינגר (עמ' 26 ש 15 – 24 וש' 34 – 35 ועמ' 30 ש' 17 – 21 לפרוטוקול).

דא עקא, טענה זו לא נזכרה בתצהיר העד ועלתה לראשונה בעדותו.

טענה זו עומדת גם בסתירה לגרסתו של אלכס ורד לפיה ההתנהלות כולה, הן ביחס להסכם הראשון והן ביחס להסכם השני, הייתה אל מול צפניה שצקי.

משכך, אין לקבלה ואני קובעת כי צפניה שצקי היה מעורב בפרטי ההתקשרות והטיפול גם בשנת 2009.

על כן, לאור מעורבותו של צפניה שצקי עוד בשנת 2009, יש קושי לקבל את טענת הנתבעת לקיומו של מצג שווא או הסתרה, בשים לב לדמיון שבין הטיפול בשנת 2009 בעניין מגרש 711 לבין הטיפול בשנת 2014 בעניין מתחם א.

למעלה מהדרוש יצוין כי גם אם הייתי מקבלת את טענת צפניה שצקי, לפיה הוא לא היה מעורב בנוגע להסכם הראשון שנוגע למגרש 711, הרי שמאחר שלא הובא המנכ"ל איתן זילינגר לעדות בעניין זה, פועל הדבר לחובת הנתבעת.

בהתייחס לטענתה בדבר אי גילוי על ידי התובעת, טוענת הנתבעת כי היה על התובעת להסב את תשומת לבה של הנתבעת לעובדות הבאות: השומה המקורית שערך השמאי שרון שכן בהצעת המחיר נכללה רק השומה המעודכנת; העובדה כי הפער בין השומות שערך השמאי שרון נובע מהכללה שגויה של רכיב עלויות הפיתוח; כי מדובר באותה טעות שתוקנה בקשר עם מגרש 711; כי חוות דעת השמאית בוגין לא נלקחה בחשבון על ידי רמ"י בהפחתת דרישת התשלום.

ואולם, כפי שצוין לעיל, כל המידע היה בידי הנתבעת. השומה המקורית הייתה בידי הנתבעת כמו גם ההפחתה בדמי השימוש בעקבות אימוץ השומה המקורית על ידי רמ"י. גם העובדה כי מדובר באותה טעות, הייתה בידיעת הנתבעת, לכל המאוחר במועד פנייתו של אלכס ורד לצפניה שצקי ביום 25.5.2014. הטענה שנוגעת לחוות הדעת של השמאית בוגין אינה רלבנטית שכן אין בהסכם השני כל התחייבות של התובעת לפעול לאימוצה על ידי רמ"י.

למעשה, כל שנזכר בהסכם השני בעניין זה הוא בפרק 2 המתאר את הרקע, אשר מתייחס לקיום שומה, להגשת השגה על ידי הנתבעת בתאריך 1.12.2008 ולכך שהופסק הטיפול בערעור על ידי רמ"י, הכל עוד לפני תחילת טיפולה של התובעת.

יתרה מזו, הנתבעת גם לא פנתה לערוך בירור אל מול השמאית בוגין, בעניין הפער בין דרישת התשלום שתוקנה בעקבות פניית התובעת, לבין שמאות בוגין בנוגע למגרש 711, כפי שעולה מעדותו של צפניה שצקי כדלקמן:

"ש.לכאורה לאחר שורד סיים את העבודה שלו במתחם 711 והתבקשתם לשלם את דרישת התשלום שגם שילמתם והיא הייתה גבוהה גם לשיטתכם מנחמה בוגין מההשגה של נחמה בוגין, האם פניתם לנחמה בוגין לשאול אותה על הפער שבין השומה שהיא השיגה לבין מה שבפועל נדרשתם לשלם?

ת.לא" (עמ' 29 ש' 2 – 6 לפרוטוקול).

ממילא, הנתבעת לא הוכיחה כי חוות דעת בוגין הייתה מתקבלת על ידי רמ"י, בפרט כאשר הנתבעת לא פנתה לרמ"י גם לאחר שהתברר לה כי חוות הדעת לא אומצה.

גם המומחה מטעם בית המשפט אינו מתייחס לנכונות / אי נכונות חוו"ד בוגין. מכאן, שלא ברורה הנפקות של טענת הנתבעת כי לא ידעה על כך שחוות הדעת של בוגין לא אומצה.

יוער כי חוות דעת בוגין הוזמנה על ידי הנתבעת אשר אף הגישה השגה על פיה, וזאת עוד בטרם התקשרה בהסכם עם התובעת. בירור ההשגה לא מוצה, מסיבות שאינן ידועות, אולם מאחר שמדובר בעניין אשר טופל כולו על ידי הנתבעת, אין היא יכולה להלין בעניין זה על התובעת.

יודגש כי טענת הנתבעת לפיה התובעת הסוותה את השומה המקורית ואת הפער בינה לבין השומה המתוקנת אינה נהירה לי, שהרי בדיוק בגין אותו טיפול במגרש 711, פנתה התובעת אל הנתבעת, כאשר השומות, המקורית והמעודכנת, היו בידי הנתבעת.

על כן, כאשר הנתבעת ידעה את כל הפרטים בעצמה והיו בידיה כל הנתונים הדרושים, כך שלכל הפחות היה עליה לדעת, לא מדובר באי גילוי על ידי התובעת.

לאמור יש להוסיף, כי הנתבעת לא טענה וממילא לא הוכיחה, כי אם היה נאמר לה שמדובר באותה טעות של רמ"י היא לא הייתה פונה לתובעת לצורך טיפולה.

אלכס ורד בעדותו העיד כי הנתבעת היא שיזמה את הפניה אליו וכי לא הייתה התחייבות מצדו שהמשימה תצלח.

יתרה מזו, לטענת התובעת ואלכס ורד, אין להם כל מומחיות בתחום זה, כאשר אלכס ורד גם העיד כי הוא אינו שמאי מקרקעין (עמ' 16 ש' 31 – 32 לפרוטוקול). אלכס ורד אף העיד כי לא נתן ייעוץ ללקוחות בתחום מנהל מקרקעי ישראל ולא הכיר את נהלי רמ"י (עמ' 17 ש' 1 – 5 וש' 7 – 10 לפרוטוקול). מכאן נראה כי כל יתרונו, והסיבה לפניה אליו על ידי הנתבעת, היה קשריו עם גורמים שונים ברמ"י ויכולתו לקדם את הטיפול בפניות הנתבעת.

הדבר נלמד גם מעדותו של צפניה שצקי לפיה:

"ש.למה לא הצלחתם להשיג את זה בעצמכם ולמה ורד פרויקטים כן הצליחה?

ת.לקבל משהו מרמ"י זה כמו להשיג קרח באמצע הקיץ. אנחנו פנינו ולא קיבלנו מכיוון שהיה לנו ניסיון טוב עם אלכס ורד בעבר כאשר נדרשנו לפתור בעיות של היתרי בניה לחברה והיו הרבה כאלה לפני העניין של המתחמים אז ביקשנו להיעזר בו" (עמ' 28 ש' 26 – 29 לפרוטוקול).

וכן מעדותו של אלכס ורד לפיה:

"ש.תאשר לי שבשנת 2008 החברה פנתה אליך על מנת שתסייע לה להשיג מרמ"י מסמכים ומידע אודות שני המגרשים הללו 711 ומתחם א?

ת.מאשר. וגם עמדתי בכך בהצלחה. אחרי שהחברה באמצעות באי-כוחה ניסתה בכתב משך חודשים להשיג את המסמכים האלה ולא צלחה" (עמ' 17 ש' 28 – 31 לפרוטוקול).

מכאן, שהפניה לתובעת לא הייתה בשל מומחיותה אלא בשל קשריה עם גורמים ברמ"י, אשר סייעו לה לקדם את ענייניה של הנתבעת ברמ"י.

ויודגש, למרות טענת הנתבעת כי פנתה אל התובעת על בסיס כישוריה המקצועיים ולא כאל "מאכער", הרי שלאור האמור לעיל ומאחר שלתובעת אין כל ידע בתחומי השמאות והמשפט, אני סבורה כי בפועל הפניה לתובעת הייתה בשל קשריה ברמ"י ויכולתה לקדם את ענייני הנתבעת אל מול גורמים ברמ"י.

הדבר גם נלמד מתיאור הפעולות שבוצעו על ידי התובעת – כמתואר על ידה – אשר כללו "פניות שונות אל בעלי תפקידים בכירים ברמ"י מרחב עסקי דרום, ובכלל זה אל הגב' שאדיה אבו ג'עפר, עו"ד אלטשולר – יועמ"ש ברמ"י, אל מר ירון ביטון - השמאי המחוזי, אל גב' יהודית ברקאי - מחלקת כספים ואל גב' אילונה פייגין - ראש תחום בכיר כספים" (סעיף 20 לכתב התביעה).

במסגרת טיעוניהם, הצדדים השתמשו בכינוי "מאכער" בהקשר זה, ועל כן מצאתי מקום להזכיר את התייחסות בית המשפט העליון (בע"פ 4456/14 קלנר נ' מדינת ישראל (29.12.2015)), לתופעת המאכערים.

כב' השופט הנדל קבע בעניין זה כדלקמן:

"מציאות החיים – ניסיון החיים של הזמן והמקום מלמד כי פעמים רבות קבלת שירות ממשרד ממשלתי איננה משימה פשוטה. לעיתים המנגנון הביורוקרטי מציב, גם אם לא מתוך כוונה, מכשולים מורכבים ומתישים בפני אזרח הנזקק לשירותיו. הרושם הוא שעסקינן בסוג של מבוך, שלא קל להתמצא בו. מצב דברים זה מהווה כר פורה לצמיחה של תופעת המאכערים, אשר מתווכים בין האזרח לבין פקידי הרשות. האזרח חושש כי יהא עליו לבוא בפני הרשות שוב ושוב, בשל העדר יכולת לעמוד במלוא הדרישות למיניהן. המאכער, לעומתו, מכיר היטב את הטכניקה. ועדיין, אין בכך כדי ללמד כי כל היבטי פעילותו של המאכער הם פליליים בהכרח או אף נגועים בשחיתות ממאירה. בבואנו לקבוע את גבולותיו של האיסור הפלילי יש למצוא איזון ראוי בין הרצון למנוע תופעות של שוחד – מחד גיסא, לבין ההכרה במציאות של עבודת רשויות השלטון ושל האזרחים הנזקקים לשירותיהן – מאידך גיסא. בכל מקרה, לא ניתן להתעלם לדעתי מהמצב המשפטי לפיו החוק לא אסר על האזרח – במצבים רבים ומגוונים – לפנות לגורם חיצוני, שאיננו עורך דין או רואה חשבון למשל.

נניח שפלוני שוכר מאכער על מנת להשיג אישור מסוים ממשרד ממשלתי. אותו מאכער יוכל לאתר את החסמים הביורוקרטיים המדויקים, למלא כהלכה את כל הטפסים הרלבנטיים, לדבר יום-יום עם הפקידים שעוסקים בנושא, לוודא שהטיפול בבקשה מתקדם וכן הלאה. במישור התוכני, המאכער אף עשוי למשל להכיר על בוריו את הלך המחשבה של פקידי הרשות, ולדעת להציג בפניהם טיעונים שייפלו על אוזניים קשובות. יודגש כי אין כוונתי למאכער שמשדל את פקיד הציבור לחרוג מן הדין או מן הנוהל, אלא למאכער שפונה לרשות כדי שזו תפעל בתוך גבולותיו של מתחם שיקול הדעת המנהלי, מבלי לחרוג כמלוא הנימה מן הדין או מן הנוהל. אינני סבור שבמציאות היומיומית של זמננו ניתן לסבור שגם על העסקת מאכער מעין זה – חלה תווית של איסור שוחד. המחוקק לא קבע כך. זאת על אף שהמאכער עשוי להשיג יחס שונה, במובן מסוים, מן היחס שהיה מקבל אדם שהיה מנסה לטפל בעצמו בכל הליך הוצאת האישור. יתרונו של המאכער טמון בכך שהוא מתמצא. הוא מכיר את הדרך, והוא נוסע בה לעיתים תכופות. אין הכרח שנסיעתו כרוכה בביצוע עבירות" (עמ' 413 לפסק הדין).

ובהמשך, "כשלעצמי, התייחסתי לתופעה בכללותה לעיל. נראה כי מספר גורמים חברו יחדיו והביאו להתבססותה של תופעת המאכערים, ולהתרחבותה במהלך השנים. אציין כאן למשל את הקושי להתמודד עם נפתולי הדרך הבירוקרטית, למשל בעת קבלת רישיון מהעירייה לבית או לעסק; את שיקול הנוחות והרצון שאדם אחר יבצע עבורך פעולות שאורכות מטיבן זמן רב; ואת העדר האיסור על עבודת המאכערים בכל ענף" (עמ' 416 לפסק הדין).

וכן, בהמשך, בהתייחס לשאלה מהו מאכער, נקבע בפסק הדין כדלקמן:

"אפתח ואומר כי אין בכוונתי למצות את המענה לשאלה זו על כל היבטיה, כי אם להשיב עליה "בקווים מנחים" ובאופן המספק והמשלים את האמור לעיל לענייננו. ככלל, תפקידו של המאכער אינו מעוגן בהגדרה על פי חוק. דרישותיו אינן מצויות בספר הדינים או מחוצה לו. בשונה ממקצועות רבים ומגוונים – הוא אינו מחייב תואר או רישיון. יחד עם זאת, את קיומו לא ניתן להכחיש. המאכער הוא אותו "נודניק", ה"מנדנד" למי שצריך. עליו לברר את סטטוס הטיפול, לאתר את צוואר הבקבוק, ולסגור את כל הקצוות הפתוחים. ייתכן כי הוא מתדפק על דלתות משרדי הרשויות השונים משעת פתיחתם ועד שעת נעילתם. מסדרונותיהם הופכים לביתו השני, והבירוקרטיה המאפיינת גופים אלה (כגון המנהל) הופכת ללחם חוקו. המאכער יכול "לפצח את הקוד הגנטי של המנהל", ובאופן כללי יותר – את קוד המערכת. הוא יודע לקצר את ההליכים ... לשם ביצוע תפקידים מעין אלה נדרשים אורך-רוח, התמדה וסבלנות. עוד נדרשים כישורים בינאישיים ו"חוכמת חיים" – למי לפנות, באיזה אופן ובאיזה עיתוי.

ודוק, העדר הרישוי והפיקוח על התפקיד אין משמעו שכל אחד יכול למלאו. נהפוך הוא, אנשים רבים וטובים – מוכשרים בתחומים שונים – אינם יכולים למלא תפקיד זה. הם אף לא יידעו היכן להתחיל ... יובהר, כי יש מקרים שבהם המאכערים הם יוצאי הגוף בו עבדו. הם מכירים את האנשים הרלוונטיים היכרות אישית ובקיאים בנהלי העבודה של אותו גוף. יחד עם זאת, תפקיד המאכער אינו סגור לקבוצה זו בלבד: מאכער – ככל בעל מקצוע אחר – מתחיל מנקודה מסוימת וממנה מתפתח ורוכש כלים וניסיון בתחומו. דהיינו, גם אם פלוני אינו יוצא משרד ממשלתי או רשות שלטונית, אין הדבר אומר כי לא יוכל לשמש כמאכער טוב המספק תמורה לשולחו, ועם הזמן – יש להניח – יבסס יותר את כישוריו וירחיב את מעגל קשריו. ככל בעל תפקיד, הצלחתו תלויה בתמהיל של כישורים שונים". (עמ' 444 לפסק הדין).

בית המשפט התייחס גם לעניין שכרו של המאכער, כדלקמן:

"נקודה נוספת שיש להתייחס אליה היא השכר. טרם נתייחס לעבודה של רבין בענייננו, נציין כי בשל ההיקף של עסקאות מסוימות, המאכער עשוי לזכות בתמורה נאותה ומכובדת. הבנת תפקידו של המאכער – הן באשר לעצם קיומו והן באשר לטיבו וגבולותיו – מביאה לכך כי אין לבחון את התמורה כשלעצמה ובמנותק ממנו. אין בבחינה מעין זו כדי לספק תשובה לשאלה האם יש כאן נגיעה פלילית. יש לבחון את התמורה, בין היתר, ביחס לתפקיד שנדרש המאכער לבצע, לכישורים שהדבר מצריך, וכאמור – להיקף העסקה שלשם קידומה נשכר מלכתחילה. ככל עבודה, יש רמות שונות וסוגים שונים של מאכערים. יש פרויקטים רחבי היקף ואחרים מצומצמים יותר. ישנם גם שדות-מגרש שונים. נתונים אלה עשויים להשליך על הכישורים הנדרשים ממאכער מחד גיסא, ועל התמורה לפועלו מאידך גיסא. ככלל, כישורים כוללים הכרת האנשים הרלוונטיים – לא רק או בהכרח הבכירים בצמרת – והיכולת לעבוד איתם. ושוב, יש בכך לתאר מציאות שהחוק לא אסר עליה, מבלי להתעלם מהמורכבות הכרוכה בעבודה זו והבעייתיות שאופפת אותה" (עמ' 445 לפסק הדין).

כב' השופט עמית התייחס לכך אף הוא בפסק דינו, כדלקמן:

"תופעת המאכער מבטאת את מטבע הלשון "אם יש קשרים לא צריך פרוטקציה". להבדיל מאנשי מקצוע כמו עורכי דין או אדריכלים, המאכער המצוי אינו מטפל בעולם התוכן, והוא לא נמדד בכישוריו אלא בקשריו. התופעה משקפת מציאות חברתית, שאינה מלבבת, "רעה חולה" כפי שצוטט על ידי בית משפט קמא. אך גם אם אין הדבר לרוחנו, התופעה של שתדלנים-מתווכים-מאכערים, חלקם יוצאי השירות הציבורי, המנצלים את כישוריהם וקשריהם במסדרונות השלטון היא תופעה קיימת, ודומה כי התופעה נטועה בתנאי הארץ ותושביה, שמא עניין לסוציולוגים לעסוק בו" (עמ' 513 לפסק הדין).

ניתן ללמוד על תופעה זו גם מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, בה צוין כי: "מוכר לנו, כי באותם ימים פעלו גורמים מקצועיים יותר או פחות, בטענות מעין אלה באופן ישיר מול רמ"י מבלי לפנות להליך השגה או במקביל להשגה אצל השמאי הממשלתי" (סעיף 63 לעיל).

בענייננו, לאור טענת התובעת ואלכס ורד, כי טיפולם התמצה בקידום הטיפול של רמ"י בבקשת הנתבעת והעובדה כי אלכס ורד אינו שמאי או עו"ד, אני סבורה כי הנתבעת שכרה את התובעת בשל קשרים אלה בבחינת "מאכער" אשר יטפל בקידום וזירוז עניינה ברמ"י.

מכאן, אני מסיקה כי גם אם התובעת הייתה מעדכנת את הנתבעת מפורשות בדבר הסבירות כי מדובר באותה טעות ומהו הטיפול המוצע, הנתבעת הייתה שוכרת את שירותיה, על מנת להיעזר בקשריה של התובעת כדי לקדם את ענייניה ברמ"י.

ויודגש לעניין זה, כי לצורך עניינים פחותי ערך בהרבה, כגון השגת מסמכים ופירוט דרישת התשלום, נדרשה הנתבעת לתובעת, כפי שעולה מעדותם של צפניה שצקי ואלכס ורד.

על כן, לא הוכח הקשר הסיבתי בין אי הגילוי הנטען לבין ההתקשרות עם הנתבעת.

לאמור יש להוסיף, כי מדובר בהסכם תוצאתי, כלומר שכר הטרחה נגזר מהתוצאה אשר תושג.

הצעת המחיר של ההסכם השני הועברה לנתבעת לאחר דין ודברים בין הצדדים, נבחנה על ידה ואושרה.

פערי כוחות, ככל שקיימים בין הצדדים, נוטים דווקא לצד הנתבעת שהיא רשות ממשלתית. על כן, פערים אלה פועלים לחובת הנתבעת. משכך, הסכמת הנתבעת לתמורה המבוקשת באה לא מתוך חולשה אלא להיפך.

הנתבעת טוענת כי ההפחתה בדרישת התשלום של רמ"י הכתה את הנתבעת בתדהמה מוחלטת, שכן מדובר בהפחתה של כ- 5 מילון ₪. לעניין זה נטען כי הנתבעת לא העלתה על דעתה כי גובה דמי השימוש יפחת באופן כל כך משמעותי, בלי שהנתבעת תידרש לנקוט כל פעולה או להיעזר באנשי מקצוע.

ואולם, דווקא תדהמתה של הנתבעת היא שמפתיעה, שכן גם בנוגע למגרש 711 הופחתו, שנים קודם לכן ובעקבות טיפול התובעת, דמי השימוש מסך של 7,862,272 ₪ לסך של 2,378,491 ₪ כלומר הפחתה של למעלה מ- 5 מיליון ₪, בדומה להפחתה בגין מתחם א.

על כן, הנתבעת ידעה כי מדובר בהפחתה אפשרית, ולא נתנה כל הסבר לתדהמתה זו.

יתרה מזו, עצם העובדה כי התמורה המוסכמת בהסכם השני כוללת גם אפשרות של הפחתה כה גדולה, מכרסמת בטענתה בדבר תדהמתה אל נוכח ההפחתה שהתקבלה.

טוענת הנתבעת כי התובעת ניצלה את פערי המידע כדי לשנות את תנאי ההתקשרות עם הנתבעת באופן שיניב לה רווחים העולים עד כפי 10 מהרווח על פי ההסכם הראשון (סעיף 6 לסיכומים). ואולם, מעבר לקביעתי לעיל, כי לא היו פערי מידע, הרי שכפי שיוצג להלן, ההבדלים בין ההסכמים, אשר הובילו לפער הניכר בשיעור התמורה לתובעת, נבעו בעיקר מהאופן השונה בו נקבעו מדרגות התמורה, מתחם הסכומים והעובדה כי בהסכם השני, בניגוד להסכם הראשון, לא נקבעו סכומי תמורה מקסימליים. מדובר בעניין אריתמטי שאין לתובעת כל יתרון של מידע על פני הנתבעת בקביעתו.

ההסכם השני שונה מההסכם הראשון בסעיף מטרת העבודה, בסכומים מהם נגזר התשלום ובמדרגות התשלום.

כפי שיפורט להלן, עיקר השוני בתמורה המגיעה לתובעת בין ההסכם הראשון להסכם השני, לא נובעת מהשוני במטרת העבודה, אלא נובעת ממדרגות התשלום ובפרט מהסכומים מהם נגזר התשלום והעדר קביעת תמורה מקסימלית בהסכם השני, בשונה מהסכם הראשון, דבר אשר הוביל לתשלום גבוה הרבה יותר, כתוצאה מהפחתה דומה.

כך, מטרת העבודה בהצעת המחיר בגין מתחם א הייתה "לקבל מרמ"י דרישת תשלום חוב דמי שימוש בגין השימוש שנעשה על-ידי החברה במקרקעין, עבור התקופה 17.2.2008 – 17.2.2013, נמוך מ-7,475,072.07 ₪".

מטרת העבודה בהצעת המחיר שניתנה בזמנו ביחס למגרש 711 הייתה "להגיע ולחתום עם המנהל על חוזה הרשאה לפי שווי ערך יסודי של המגרש נמוך ככל שניתן משווי ערך יסודי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי. וקרוב לשווי הקרקע שנקבע בשומה שהגישה החברה על פי חוות דעת והשומה שנקבעה על-ידי השמאי מטעם החברה".

כפי שפורט לעיל, דרישת התשלום של רמ"י בגין מתחם א התבססה על שומה מעודכנת של השמאי שמואל שרון אשר קבע את ערך הקרקע בסך של 4,560,000 ₪, בעוד שעל פי שומתו המקורית נקבע ערך הקרקע בסך של 1,010,000 ₪.

מאחר שהפחתת דמי השימוש נובעת מהפחתת ערך הקרקע, הרי שההפחתה הובילה להפחתת דמי השימוש מסך של 7,475,072.07 לסך של 1,481,456 ₪.

על כן, אם גם בהסכם השני, שיעור התמורה היה נגזר מהפחתת שווי הקרקע, ולא מהפחתת דמי התמורה, הרי שגם אז, התובעת הייתה זכאית לתשלום גבוה באופן ניכר מהתשלום על פי ההסכם הראשון, ואף גבוה מהתשלום על פי ההסכם השני, על פי מדרגות התשלום שנקבעו בו.

על מנת לסבר את האוזן יצוין כי אם מטרת העבודה הייתה מוגדרת בהסכם הראשון כהפחתת דמי שימוש, התמורה שהייתה מקבלת התובעת בגין ההסכם הראשון לא הייתה שונה באופן משמעותי מהתמורה שהתקבלה על ידה בפועל בגין ההסכם הראשון.

מכאן, שלא הגדרת מטרת העבודה היא שהובילה לפערים בתמורת העבודה.

למעשה, ההבדל העיקרי בין ההסכם הראשון להסכם השני, בנוגע לשכר התובעת, הוא במדרגות התשלום שנקבעו. יוער כי מדרגות התשלום נקבעו מתוך שווי הקרקע (הסכם ראשון) או דמי השימוש (הסכם שני), אך כאמור לא זה הגורם להבדל המשמעותי בשכר התובעת בין ההסכם הראשון להסכם השני.

על פי ההסכם הראשון, נקבעו מדרגות תשלום במסגרת מתחם של שווי קרקע בין 1.3 מיליון ₪ לבין 3 מיליון ₪, וכן נקבעה תמורה מקסימלית בגין כל מדרגת תשלום, כאשר שווי קרקע מעל 3 מיליון ₪ יזכה בתמורה של 12,000 ₪ בעוד ששווי קרקע נמוך מ- 1.3 מיליון ₪ יזכה בתמורה מקסימלית של 450,000 ₪. על כן, על פי ההסכם הראשון, תמורה מקסימלית עומדת על 450,000 ₪.

מנגד, בהסכם השני נגזר התשלום מהפחתת דמי השימוש כאשר מדרגות התשלום נקבעו במסגרת מתחם של דרישת דמי שימוש שבין 4,500,000 ₪ לבין 7,000,000 ₪, כאשר נקבע כי לסכום הנמוך מ- 4,500,000 ₪ תשולם תמורה נוספת של 50% מההפרש. כמו כן, לא נקבעה תמורה מקסימלית בגין כל מדרגת תשלום.

על מנת לסבר את האוזן, לו מדרגות התשלום בהסכם השני היו כמו בהסכם הראשון, התובעת הייתה זכאית לתשלום תמורה מקסימלית בסך של 450,000 ₪.

מנגד, לו מדרגות התשלום בהסכם הראשון היו כמו בהסכם השני, התובעת היתה זכאית לתשלום גבוה הרבה יותר בשיעור של למעלה מ 1,500,000 ₪.

מכאן, שבהסכם הראשון מדרגות התשלום נגזרו באחוזים מסכומים נמוכים הרבה יותר ונקבעה תמורה מקסימלית בגין כל מדרגת תשלום, מה שלא נעשה בהסכם השני.

יתרה מזו, למרות שבהסכם הראשון צוין כי השמאי הממשלתי קבע את שווי הקרקע בסך של 5,860,000 ₪, מדרגות התשלום החלו מ- 3 מיליון ₪, כאשר נקבע כי אם יקבע שווי קרקע גבוה מ- 3 מיליון ₪, התמורה תהיה 12,000 ₪ בלבד.

מנגד, בהסכם השני, החלו מדרגות התשלום כבר מסך של 7,000,000 ₪, כאשר גם בכך יש כדי להגדיל באופן משמעותי את שכר התובעת.

לא זו אף זו, מדרגת התשלום האחרונה בהסכם הראשון זיכתה, תוך קביעת סכום מקסימלי, בתמורה של 50% רק אם שווי הקרקע יפחת מ 1.3 מיליון ₪, בעוד שמדרגת התשלום האחרונה בהסכם השני זיכתה בתמורה של 50% על הפחתה מתחת ל – 4,500,000 ₪.

מכאן, שמדרגות התשלום, ובפרט מדרגות התשלום המינימלית והמקסימלית הן שגרמו להבדל בשכר התובעת.

למרות שהבדלים אלה הם הגורם לשוני בתמורת התובעת בין ההסכמים, הנתבעת אינה מתייחסת לכך. זאת, כפי הנראה, כי אין מחלוקת ששיעור התמורה נתון היה למשא ומתן בין הצדדים, וכאשר הנתבעת ידעה מהם שיעורי התמורה על פי ההסכם הראשון.

הנתבעת לא פעלה להפחתת שיעורי התמורה בהסכם השני או להשוואתם להסכם הראשון, ועל כן, אין לנתבעת אלא להלין על עצמה.

ויודגש, על פי עדותו של צפניה שצקי, הנתבעת היא שקבעה את מתחם התמורה.

כך,

"ש.נקבע מתחם תמורה או מסמך תשלום תמורה מי קבע אותו?

ת.בעקבות התייעצות בתוך החברה זו הייתה הצעה שהחברה הגישה.

ש.מי זה החברה הגישה?

ת.זה הופנה אלי. קרוב לוודאי שישבתי עם מי שהייתי צריך לשבת בחברה, דיברנו ואישרנו.

ש.מתחם התמורה נע בין כלום באותה הצעה חוץ מאשר דמי טיפול, בעניין ההצלחה של ההפחתה של דרישת התשלום בין כלום לבערך 3,000,000 ₪.

ת.כן" (עמ' 32 ש' 12 – 18 לפרוטוקול).

ויודגש, בגין מגרש 711 הופחתה דרישת התשלום של דמי השימוש מסכום של 7,862,272 ₪ לסכום של 2,378,491 ₪, כלומר הפחתה של 5,483,781 ₪.

אמנם, ההסכם עם התובעת בהתייחס למגרש 711 נגע להפחתת שווי הקרקע ולא לתשלום דמי השימוש, אולם הנתבעת ידעה מה הייתה ההפחתה בדמי השימוש כתוצאה מטיפול התובעת.

על כן, הנתבעת צריכה ויכולה הייתה להעריך כי עשויה להיות הפחתה דומה במקרה זה, ולמרות זאת התקשרה עם התובעת בהסכם השני, לפיו התמורה היא כפי שנקבע.

גם בעניין מטרת העבודה, על אף שההסכם הראשון היה ידוע לנתבעת, הנתבעת לא שינתה את הגדרת מטרת העבודה.

על כן, לכל היותר ניתן לומר כי טעות הנתבעת היא טעות בכדאיות העסקה, שהרי, גם לגישתה, ההבדל בין ההסכמים היה בשיעור התמורה המגיעה לתובעת ולא בעצם ההתקשרות עמה או הטיפול, שהיה דומה. כידוע, טעות בכדאיות העסקה אינה מקנה זכות ביטול.

טוענת הנתבעת כי אין מדובר בטעות בכדאיות העסקה אלא בטעות בקשר לטיב, מהות והיקף הטיפול. ואולם, ההסכם בענייננו הוא הסכם תוצאתי ולכן אין משמעות לטיב, מהות והיקף הטיפול. ממילא, כאמור, לאור קיומו של ההסכם הראשון, והמידע שהיה בידי הנתבעת, אין ממש בטענה זו.

כמו כן, לאור האמור, הפער בשכר התובעת עליו מלינה הנתבעת, נובע מקביעת מדרגות התמורה בהסכם השני, ואין לכך כל קשר לטענות בדבר טיב, מהות והיקף הטיפול.

יתרה מזו, בזמן אמת לא הייתה טענה נגד התובעת על טיפולה אלא רק על סכומי התמורה. הראיה לכך היא ששולם לתובעת תשלום בסכום הדומה לסכום ששולם לה על פי ההסכם הראשון (ר' עדות צפניה שצקי – עמ' 31 ש' 30 – 32 לפרוטוקול). דבר זה מחזק את המסקנה כי טעות הנתבעת נוגעת למדרגות התמורה בהסכם השני ומהווה טעות בכדאיות העסקה.

מכל האמור עולה כי אין לקבל את טענת הנתבעת בדבר אי גילוי, וכי למעשה טרונייתה של הנתבעת באשר לתמורה הנדרשת ממנה נובעת לא מהטיפול של התובעת אלא ממדרגות התמורה השונות שנקבעו בהסכם השני, בהסכמת הצדדים.

נותר לדון בטענת הנתבעת בדבר מצג שווא שהוצג לה בנוגע להיקף הטיפול.

כפי שיפורט להלן, הנתבעת לא הוכיחה טענתה זו.

הנתבעת מסתמכת בטענתה זו על האמור בהצעת המחיר. אלכס ורד ציין בעדותו כי מדובר בהצעת מחיר סטנדרטית וממילא, העובדה כי צוין בה כי יכול ויידרש סיוע של גורמים נוספים, אינה מחייבת את התובעת לעשות כן.

הטענה כי התובעת הציגה מצג כי מדובר בטיפול מורכב, כטענת הנתבעת, נסתרת אל מול לשון ההסכם הראשון בעניין מגרש 711, אשר כלל ניסוח כמעט זהה.

הנתבעת מסתמכת בטענתה על סעיף 4 להצעת המחיר (ההסכם השני) ולפיו:

הח"מ, אלכס ורד מחב' ורד פרוייקטים בע"מ, יורשה על ידי החברה לפעול אצל רשות מקרקעי ישראל וכל רשות מוסמכת אחרת, ככל שיידרש לצורך מטרת העבודה כמוגדר בסעיף מס' 3 דלעיל, יתאם את הפעילות הנ"ל בשם החברה, נציגיה ובאי כוחה המורשים בפני רמ"י, ויקבל סיוע ככל שיידרש מגורמים המקצועיים בחברה ומטעמה, לרבות מנהליה, יועציה המשפטיים, משרד שמאות, ויועצים אחרים מטעמה, ככל שיידרש"

דא עקא, שניסוח כמעט זהה מופיע בסעיף 4 להצעת המחיר מיום 21.6.2009 (ההסכם הראשון),כדלקמן: "הח"מ, אלכס ורד, יורשה על ידי החברה לפעול מול המינהל וכל רשות מוסמכת אחרת, ככל שיידרש להשגת מטרת העבודה המוגדרת בסעיף 3 דלעיל, יתאם את כל הפעילות בשם החברה ונציגיה בפני המינהל, ויסתייע ככל שיידרש בגורמים המקצועיים מטעם החברה, לרבות מנהליה, יועציה המשפטיים, משרד שמאות, ככל שיידרש"

כאשר הנתבעת לא הלינה על פעולת התובעת בקשר עם מגרש 711 בזמן אמת, ובפרט בנוגע להיקף הפעילות של התובעת, ממילא לא ניתן לקבל את טענתה בעניין זה כעת.

יתרה מזו, העובדה שצוין כי אלכס ורד יורשה לפעול מטעם הנתבעת, אין פירושה כי עליו להסתייע בכל הגורמים הנזכרים בסעיף 4 לעיל לצורך פעולתו זו.

הטענה כי התובעת ידעה עוד בטרם משלוח הצעת המחיר, כי הפעולות להן תידרש יהיו מצומצמות ומינוריות, אינה רלבנטית מקום בו הוסכם על תמורה תוצאתית, מה גם שכאמור, הנתבעת יכולה הייתה לנהל משא ומתן על התמורה, בשים לב לתמורה שנקבעה ביחס למגרש 711.

גם השתלשלות העניינים לאחר משלוח דרישת התשלום של התובעת לנתבעת, מעידה על כך שבזמן אמת, לא הייתה כל טענה מצד צפניה שצקי, שניהל את ההתקשרות מול התובעת, כלפי התובעת.

מהראיות והעדויות בתיק נראה כי הנתבעת הייתה נכונה לשלם לתובעת את הסכום שנקבע בהסכם, ולא הלינה על פעולות התובעת או על הטעיה או תרמית כלשהן (ר' סעיפים 18 – 24 לתצהיר אלכס ורד).

כך, במכתבו (דוא"ל) של אבי מונינה מטעם הנתבעת, מיום 4.11.2014, לאחר התייחסות לעניין המע"מ בסכום דמי השימוש, נאמר כך:

"ועל-כן, סך התמורה בגין הפחתת דמי השימוש הינה 1,580,588 כולל מע"מ. לזה מתווסף כמובן, דמי הטיפול השוטפים וההנחה בהתאם להזמנה".

במכתבו (דוא"ל) של אבי מונינה לאלכס ורד מיום 17.11.2014 נאמר כדלקמן:

"בוקר טוב אלכס,

בהתאם לבקשתך, פרעון החשבון יתבצע ב- 2 תשלומים עפ"י הפירוט הבא:

1. 5.12.2014 – 270,000 ₪ + מע"מ.

2. 5.01.2015 – יתרת התשלום."

    

   מכאן, שהייתה הסכמה לתשלום, ולא עלתה כל טענה מצד הנתבעת בשלב זה.

    

   רק לאחר שהעניין עבר לאישור דירקטוריון החברה, החלה בדיקת ועדת הביקורת של הנתבעת ונולד הסירוב לשלם לתובעת את תמורת ההסכם.

    

   כך, במכתב (דוא"ל) של צפניה שצקי מיום 7.12.2014, נאמר כי התשלום מעוכב על פי הנחיית היועץ המשפטי של החברה.

    

   צפניה שצקי העיד לעניין זה כדלקמן:

   הבדיקה נעשתה כאשר ורד פרויקטים הגישה דרישת תשלום ביחס להצעת המחיר והגישה בקשה לתשלום של 1,750,000 ₪ מכיוון שהסכום היה מאוד גבוה החברה החליטה שהיא רוצה לבדוק את הנושא. הדברים עברו מהנהלת החברה לדריקטוריון ואם אינני טועה לוועדת הביקורת של הדירקטוריון אך עברו מאז 6 שנים (עמ' 31 ש' 11 – 14 לפרוטוקול).

   ובהמשך,

   " ש.נאמר שאלכס ורד היה מצליח מעל המשוער במקסימום, גם הייתה מתנהלת ועדת בדיקה על 3,000,000 ₪ על שכר טרחה?

   ת.סביר להניח שכן. לא בגלל החברה אלא בגלל אופי הדריקטוריון באותה תקופה.

   ש.מה הכוונה?

   ת.יש דירקטוריונים שפחות מחזיקים במושכות ונותנים להנהלה לפעול ויש דירקטוריונים שמגבילים.

   ש.המשמעות היא החלטה דירקטוריונית לא הרצון שלכם לשלם או לא?

   ת.זה לא שאלה של כן או לא, גם אם אני באופן אישי הייתי משוכנע ב500% שמגיע לאלכס ורד את מה שמגיע לו אם לא הייתי יודע את מה שאני יודע היום עדיין אני כפוף להחלטות דירקטוריון. יותר מפעם אחת החלטות דירקטוריון נכפו על הנהלת החברה. אני החלטתי לפרוש בסופו של דבר בשנת 2017 מהחברה כי יותר מדי דברים לא היו לטעמי בהתנהלות האישית שלי מול הדירקטוריון. הייתי יכול להוריד את הראש ולקבל אבל שחשבתי שהדברים עקרוניים מספיק הגעתי להסכם פרישה. בתשובה לשאלתך, כן, גם אם הנהלת החברה הייתה משוכנעת ב100% שמגיע לאלכס ורד 3,000,000 ₪ היפותטית יש לדירקטוריון היפותטית יכולת להתערב. אלה כללי החברות הממשלתיות" (עמ' 32 ש' 19 – 33 לפרוטוקול).

    

   יתרה מזו, כאשר נשאל צפניה שצקי על שיחה בינו לבין אלכס ורד במסגרתה אמר לו "זה לא אני" לא הכחיש אלא ציין כי אינו זוכר.

   כך,

   "ש.אני אומר לך שבאותה פגישה למרות שתואמה על ידי מזכירתך ונמצאת ביומן הפגישות שלך אתה אמרת לאלכס ורד שתדע לך זה לא אני ואם ישאלו אותי פגישה כזו לא התקיימה?

   ת.לא זוכר" (עמ' 31 ש' 26 – 29 לפרוטוקול).

    

   מכאן, שכל הטענות לפיהן לכאורה התובעת הסתירה מידע והטעתה את הנתבעת, טענות שהיו צריכות להיטען בזמן אמת על ידי צפניה שצקי אשר היה מעורב בהסכם, לא נטענו ונולדו רק לאחר העברת התשלום לאישור הדירקטוריון.

    

מאחר שטענות הנתבעת בדבר הטעיה, תרמית, מצגי שווא וחוסר תום לב, נסמכות כולן על אותה טענה בדבר אי גילוי והסתרת עובדות לרבות בנוגע להיקף הטיפול, טענה שלא עלתה בזמן אמת, וכאשר הגורם הרלבנטי מטעם הנתבעת, צפניה שצקי, לא הלין על דרישת התשלום של התובעת בסמוך לקבלתה והטענה עלתה לראשונה רק לאחר בדיקת הדירקטוריון, נראה כי מדובר בטענות אשר נולדו לצורך התביעה, על מנת להימנע מתשלום המגיע לתובעת על פי ההסכם.

יתרה מזו, כפי שפורט לעיל, ההבדל בשיעור התמורה אינו נוגע כלל לאופן ומהות הטיפול אלא למדרגות התשלום שנקבעו בהסכמתה ועל דעתה של הנתבעת באמצעות נציגה, צפניה שצקי.

לאור כל האמור, מאחר שהנתבעת לא הוכיחה טענותיה בדבר הטעיה, תרמית, מצגי שווא וחוסר תום לב, יש לקבל את התביעה.

התביעה שכנגד

התביעה שכנגד כוללת הן סעד של השבת התשלומים ששולמו לתובעת כשכר טרחה בגין שירותיה בהתייחס למגרש 711 ומתחם א, והן תשלום בגין דמי שימוש ששילמה הנתבעת ביתר לרמ"י כתוצאה מרשלנות התובעת ואלכס ורד.

מאחר שנדחו טענות הנתבעת בנוגע לתרמית, הטעיה, חוסר תום לב ומצג שווא, יש לדון בטענות הנתבעת בנוגע לרשלנות התובעת ואלכס ורד בטיפולם בהתייחס למגרש 711 ולמתחם א.

לעניין זה טוענת הנתבעת כי התובעת ואלכס ורד לא טיפלו באופן מלא מול רמ"י להפחתת דרישת התשלום וכי גם לאחר הפחתת דרישת התשלום על יד רמ"י, עדיין חוייבה הנתבעת בתשלום סכומים ביתר לרמ"י. לטענת הנתבעת, דרישות התשלום של רמ"י הן בהתייחס למגרש 711 והן בהתייחס למתחם א כללו תשלומים שגויים, שהיה על התובעת ועל אלכס ורד לפעול להפחיתם.

ראשית, לגבי ההסכם הראשון, יצוין כי מטרת העבודה של התובעת נגעה להפחתת ערך הקרקע ולא נגעה כלל לדמי שימוש ועל כן ממילא לא ברורה טענת הנתבעת נגדה בעניין זה.

אין חולק כי התובעת ומר אלכס ורד לא הציגו עצמם כשמאים והנתבעת ידעה שאינם שמאים.

המומחה מטעם בית המשפט התייחס לעניין זה וציין כי שמאי היה צריך לעלות על אי ההתאמות (עמ' 16 ש' 5 לפרוטוקול), אולם למרות שהנתבעת שכרה את שירותיה של השמאית נחמה בוגין, הנתבעת לא הסתייעה בה.

טוענת הנתבעת, כי היה על התובעת לעשות שימוש בשמאות בוגין, אולם היא לא עשתה כן. כזכור, בידי הנתבעת היו את כל המסמכים ואת כל המידע שהיה בידי התובעת, לרבות חוות הדעת של השמאית מטעמה נחמה בוגין אשר העריכה את ערך הקרקע בשווי אפסי. למרות זאת, לא פעלה הנתבעת למיצוי הליך ההשגה ולא נתנה כל טעם מספק להתנהלותה זו.

יתרה מזו, מן הראיות בתיק עולה כי חוות הדעת של נחמה בוגין לגבי שני המגרשים הייתה בידי הנתבעת עובר להתקשרות עם התובעת. הדבר נלמד הן מהצעת המחיר מיום 21.9.2009 (ההסכם הראשון), ממנה עולה כי השמאות הוגשה במסגרת השגה עוד קודם לכן, והן מהאמור בהצעת המחיר מיום 30.4.2014 (ההסכם השני) לפיה חוות דעת בוגין נערכה ביום 4.11.2008, ההשגה הוגשה ביום 1.12.2008, וביום 13.1.2009 הודיעה רמ"י כי הופסק הטיפול בערעור.

באשר למגרש 711, גם לאחר טיפולה של התובעת והפחתת שווי ערך הקרקע וכתוצאה מכך, הפחתת דמי השימוש, הנתבעת לא פנתה לשמאית בוגין על מנת לשאול אותה על הפער בין השומה שלה לבין מה שנדרשה הנתבעת לשלם עבור מגרש 711 גם לאחר התיקון (עדות צפניה שצקי - עמ' 29 ש' 2 – 6 לפרוטוקול).

המומחה מטעם בית המשפט, דוד שקד, התייחס לעניין זה בחוות דעתו וציין, לגבי מתחם א, כי: "במקרה הנדון הייתה מונחת במשרדי הרשות ובלשכת השמאי הממשלתי שומת השגה של השמאית בוגין אשר ערכה שומתה זו לבקשת הנתבעת, אולם לא ברור מדוע לא מוצה ההליך עד סופו בפרט שהשווי שנקבע למתחם א' בשומת ההשגה היה נמוך משמעותית מדרישת החוב שנשלחה לנתבעת. התנהלות זו לא ברורה הן מבחינת התובעת והן מבחינת הנתבעת, ראוי ונכון היה לנהל ההליכים, גם אם במקביל, ככל שהיו טענות משפטיות מעבר לטענות שמאיות" (סעיף 6.2.3.4 לחוות הדעת).

מכאן, שגם הנתבעת לא פעלה למיצוי ההשגה בהתאם לחוות הדעת של השמאית בוגין.

לאמור יש להוסיף כי לא הוכח שרמ"י הייתה מאמצת את חוות דעת בוגין, כאשר למעשה, בפועל, על אף שחוות הדעת הייתה בפני רמ"י, היא לא אומצה.

ממילא, אין קשר בין התביעה שכנגד לקביעות השמאית בוגין, והמומחה מטעם בית המשפט לא אימץ את מסקנותיה בנוגע לשווי הקרקע.

יודגש כי חוות דעת בוגין כלל לא מתייחסת לביטול סבסוד הפיתוח או לשיעור החיוב השנתי, מכאן שנושא זה כלל לא הובא לפתחה של התובעת בעת הטיפול. טענות אלה נטענו לראשונה בחוות דעת השמאית לילך בן פורת, שהוגשה מטעם הנתבעת רק במסגרת התביעה שכנגד בהליך זה. הדברים יפים גם באשר לטענה בדבר כפל הגביה של דמי השימוש.

מכאן, שאין רלבנטיות לחוות דעת בוגין לטענות הנתבעת בתביעה שכנגד.

ואולם, גם אם תתקבל טענת הנתבעת, כי היה על התובעת לבחון את כל הנושא השמאי, עדיין אין מקום לקבל את התביעה שכנגד.

מחוות דעת המומחה מטעם בית משפט עולה כי הנתבעת נדרשה לשלם סכומים ביתר לרמ"י בגין דמי שימוש, גם לאחר הפחתת התשלום בעקבות טיפול התובעת.

דא עקא, שגם אם נכון הדבר, הרי שהנתבעת לא הציגה כל פניה שנעשתה לרמ"י בעניין זה על מנת לתקן את דרישות התשלום ולהשבת הסכומים ששולמו ביתר.

למעשה, העובדה שהנתבעת לא עשתה כן, מובילה למסקנה כי הנתבעת כלל לא הוכיחה את נזקיה, שכן, על מנת שניתן יהיה לקבל את טענת הנתבעת בדבר נזקים שנגרמו לה כתוצאה מתשלומים ששולמו ביתר, עליה להוכיח כי פנתה לרמ"י להשבת הכספים וקיבלה תשובה שלילית, הנוגעת לעיתוי הפניה אך מאשרת את נכונות החישוב.

יצוין כי העד מטעם הנתבעת, מר שצקי, העיד כי הנתבעת כן פנתה לרמ"י לצורך תיקון הטעויות (עמ' 33 ש' 25 לפרוטוקול) אולם לא הוצגה אסמכתא לפניה כזו או לתוצאותיה.

מנגד, ב"כ הנתבעת בסיכומיה בדיון מיום 28.1.2021, ציינה כי לא היתה פניה לרמ"י (עמ' 39 ש' 20 וש' 22 לפרוטוקול).

ויודגש, הנתבעת ידעה על דרישת התשלום של רמ"י בעקבות טיפול התובעת כבר בשנת 2014 ולמרות זאת לא הראתה כי נקטה בפעולה כלשהי על מנת לבחון את הדברים אל מול רמ"י. גם לאחר קבלת חוות הדעת של השמאית לילך בן פורת מטעמה וזאת ביום 29.7.2015 (נספח 24 לבקשת רשות להתגונן שהגישה הנתבעת), לא פעלה הנתבעת אל מול רמ"י.

לעניין זה יצוין כי בחוות דעת השמאית לילך בן פורת מטעם הנתבעת, בעמ' 15 סעיף 27 ובעמ' 18 סעיף 21, מציינת השמאית כי יש לפנות לרמ"י לבירור סוגיית דמי השימוש.

למרות זאת, הנתבעת לא פעלה להקטין את נזקיה ולא פנתה לרמ"י על מנת לקבל את הכספים אשר שילמה ביתר, לטענתה.

יתרה מזו, לא הוכח כי פניית התובעת בעניין זה לרמ"י, הייתה מובילה להפחתת התשלומים.

ויובהר, העובדה שמומחה מטעם בית משפט קבע בהליך זה, שרמ"י אינה צד לו, כי דרישות התשלום של רמ"י אינן נכונות וכוללות חיובים שלא היה מקום לחייב את הנתבעת בהם, אין משמעה כי האמור בחוות הדעת יהיה מקובל ומוסכם גם על רמ"י.

הנתבעת לא פעלה להביא לעדות גורם מטעם רמ"י אשר יאשר את הדברים או כל אסמכתא לפיה קביעת המומחה בתיק זה מוסכמת ומקובלת על רמ"י.

די באמור כדי לקבוע כי הנתבעת לא הוכיחה שלו הייתה מוגשת השגה בעת טיפול התובעת בעניין, תוצאתה הייתה קבלת חוות דעת המומחה מטעם בית משפט והפחתת דרישות התשלום בהתאם.

על מנת להוכיח את נזקיה הנטענים, היה על הנתבעת להוכיח כי לו הייתה התובעת פועלת כנדרש, רמ"י הייתה מתקנת את דרישות התשלום בהתאם לחוות הדעת מטעם הנתבעת או בהתאם לחוות הדעת של מומחה בית המשפט. דא עקא, הנתבעת לא פעלה להביא את עמדת רמי"י בעניין זה, בעדות או בכל דרך אחרת.

ממילא, לו הנתבעת הייתה פונה לרמ"י וזו הייתה מתקנת דרישת התשלום בהתאם לחוו"ד המומחית מטעמה או בהתאם לקביעת המומחה מטעם בית המשפט, לא היה צורך לדון בכך בהליך זה.

יוער כי חוסר הוודאות באשר למה הייתה החלטת רמ"י לו היו מובאים הדברים לפתחה, נלמדת גם מהפער בין חוות דעת הצדדים, ומהפער בין חוות דעת הצדדים (לרבות המומחית מטעם הנתבעת), לבין חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

מכל האמור, הנתבעת לא הוכיחה נזקיה בתביעה שכנגד ובפרט לא הוכיחה כי רמ"י הייתה מאמצת את קביעת המומחה מטעם בית המשפט בהליך זה ומאשרת כי אכן שגתה בחיובי הנתבעת.

סוף דבר

מכל האמור לעיל, התביעה מתקבלת והתביעה שכנגד נדחית.

הנתבעת תשלם לתובעת את סכום התביעה בסך של 1,514,004 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

כמו כן, הנתבעת תשלם לתובעת ולנתבעים שכנגד, בגין התביעה והתביעה שכנגד, הוצאות משפט בסך של 70,000 ₪ (אגרה ושכר טרחת מומחה) וכן שכר טרחת עו"ד בסכום של 100,000 ₪.

זכות ערעור כחוק

ניתן היום, ד' אלול תשפ"א, 12 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.