ציטיאד ואח' נ' ש. דורפברגר בע"מ ואח'

מבוא

1. בפניי תביעה כספית על סך של 297,705 ₪ שהוגשה על ידי התובעים כנגד הנתבעים על רקע הפרה נטענת של הסכם "תמ"א 38" שנחתם בין הצדדים ביום 5.2.2014 (להלן: ההסכם) ונזקים נטענים שנגרמו לדירת התובעים כתוצאה מעבודות הבניה שבוצעו במסגרת הפרוייקט.

2. התובעים, זוג בשנות השבעים לחייהם, הינם בעלי הזכויות בדירת מגורים המצויה ברחוב רות 5א בשכונת כרמליה בחיפה, הידועה כגוש 10764, חלקה 111, תת חלקה 11, לה צמודים חניה ומחסן (להלן: הדירה). הדירה נמצאת בבניין העורפי (הקרוי בניין ב') מבּין שני בניינים הרשומים שניהם כבית משותף אחד, כאשר בכל בניין שש דירות (להלן: הבניין).

3. נתבעת מס' 1 הינה חברה קבלנית העוסקת בייזום פרוייקטים, וביניהם פרוייקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לתכנית מתאר ארצית, הידועים כפרוייקטי "תמ"א 38" (להלן: החברה או הנתבעת).

4. נתבע מס' 2 (להלן: הנתבע) הינו אחד מבעלי החברה, ונתבע מכוח מתן ערבות אישית במסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים.

   העובדות שאינן במחלוקת ועיקרי ההסכם 

5. בתחילת שנת 2014 (למועד המדוייק אתייחס בהמשך) נחתם הסכם בין ששת בעלי הדירות בבניין ב' לבין הנתבעת, בו הוסכם על ביצוע פרוייקט חיזוק מבנים לשני הבניינים (במקביל נחתם הסכם דומה עם ששת בעלי הדירות בבניין א').

6. במסגרת ההסכם התחייבו דיירי הבניין, ביניהם התובעים, להעביר לידי הנתבעת את מלוא זכויות הבניה ברכוש המשותף, וזאת בתמורה למה שהוגדר בסעיף 1 להסכם כ"עבודות הבעלים": עבודות לשיפור וחיזוק הבניין, ובכלל זה הכנת תכניות וטיפול בכל הקשור והכרוך בקבלת היתר בניה לביצוען; בניית ממ"ד בשטח של 12 מ"ר בכל אחת מדירותיהם של דיירי הבניין (להלן: דירות הבעלים); הרחבת כל אחת מדירות הבעלים בשטח של לפחות 25 מ"ר; בנית מרפסת זיזית בכל אחת מדירות הבעלים בשטח של לפחות 12 מ"ר; התקנת מעלית והקמת גינה; שיפוץ חיצוני ופנימי של הבניין, לרבות חיפוי מחדש של הקירות החיצוניים של הבניין באבן. הנתבעת, מנגד, תהיה רשאית לבנות ארבע יחידות דיור נוספות שיועברו לבעלותה, אותן תוכל למכור בשוק החופשי (להלן: דירות היזם).

7. בנוסף התחייבה הנתבעת בהסכם לבצע עבודות פיתוח הכוללות חניה לכל דירה מדירות הבעלים ומדירות היזם, מתקן אשפה ומתקן גז; אלו נכללו אף הן במסגרת עבודות הבעלים.

8. סעיף 5 להסכם הסדיר את לוח הזמנים לביצוע עבודות הבעלים: תחילתן בתוך 45 יום ממועד קבלת היתר הבניה - עניין שנקבע בהסכם כתנאי מתלה - וסיומן בתוך 18 חדשים לאחר מכן. בסעיף 9 להסכם נקבע המועד להשלמת הפרוייקט כולו, להצגת טופס 4 ולחיבור המעלית לחשמל, וזאת בתוך 5 חדשים ממועד סיום עבודות הבעלים.