ת"א 65492-03-15 יהודה ואח' נ' ברכה ואח'

התובעת הנה חוכרת חלקה 58 בגוש 18107 שבעכו, מכוח הסכם חכירה שנכרת בין מרדכי יהודה ז"ל (בעלה של התובעת) ורשות מקרקעי ישראל ביום 7.9.2003. כעולה מהסכם החכירה הוחכרה החלקה בשלמות, כפוף להערות לפי סעיפים 5 ו-7 וסעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. בהקשר זה יצוין כי החלקה נשענת על שתי דרכים (רחוב העלייה ורחוב בן שושן) הנפגשות לצומת (כיכר) בצפון מערב החלקה, ושוליה יועדו להפקעה לשם הרחבת הדרכים.

בצפון מערב החלקה (מזרחית לצומת) מבנה המצוי בחלקו על חלקה 58 בגוש 18107 ובחלקו על חלקת הדרך ("מתרוכה") שמצפון לחלקה, היא חלקה 317 בגוש 18103 (להלן: "המבנה"). כעולה מחוות דעתו של השמאי מר אלעד משה שהוגשה לתיק בית המשפט, מדובר בחנות המצויה ברחוב בן שושן 40, פינת רחוב העלייה 16 (שכונת אברהם דנינו).

בתביעה שבפני עותרת התובעת כי אורה על סילוק ידם של הנתבעים מהמבנה ועל תשלום דמי שכירות לפי השוק החופשי (630,000 ₪) בגין השימוש שהם עושים במבנה.

לא נטען כי התובעת חכרה את הזכויות בחלקה 317 בגוש 18103, אולם לטענת התובעת יש לראותה כבעלת הזכויות במבנה מכוח פסק הדין שניתן בשנת 2014 על-ידי כב' השופט קיסרי בת.א. 47560-05-12 רשות הפיתוח באמצעות עמידר נגד שושנה יהודה (להלן: "פסק הדין").

פסק הדין נתן תוקף להסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים, עמידר והתובעת, ובו נקבע כי התביעה שהגישה עמידר נגד התובעת תידחה ללא צו להוצאות. עוד הסכימו הצדדים, בין השאר, כי התובעת היא בעלת זכות חכירה מהוונת בכל חלקי המבנה ו"כל הזכויות הנלוות לזכות החכירה", וכי התובעת "לא מקבלת על עצמה מכוח הסכם זה כל חבות שעילתה או עניינה קודמים להסכם פשרה זה." כעולה מתצהיר גב' מרים ענבר שהוגש מטעם עמידר בתיק זה, הגיעו הצדדים להסכם הפשרה לאחר שעמידר הבינה כי התובעת היא חוכרת המקרקעין עליהם בנוי המבנה (הן חלקה 58 בגוש 18107 והן החלק הנכלל בחלקה 317 בגוש 18103).

יצוין כי שטחו של המבנה היום הנו כ-45 מ"ר וכעולה ממסמכים שבתיק הוא פועל ללא היתר או רישיון עסק. עוד יצוין כי בין התובעת לנתבעים סכסוך ממושך, אשר כלל תביעה למטרדים שהגישה התובעת (והתקבלה) והרשעה של חלק מהנתבעים בעבירה של חבלה חמורה בנסיבות מחמירות, בגין התנהגות אלימה כלפי התובעת ובני ביתה.

לטענת הנתבעים הנם בעלי מעמד של דיירים מוגנים בנכס, ולפיכך הגישו הודעת צד ג' נגד עמידר. ואכן, אין חולק כי ביום 27.12.1966 נכרת הסכם שכירות מוגנת בין עמידר לבין בן דוד מיכאל וברכה יוסף ביחס למבנה בשטח של 16 מ"ר, אשר מתואר כחנות הכוללת חדר אחד. מטרת השכירות הייתה ניהול איטליז. ואולם, לטענת התובעת ועמידר ניתן צו פינוי כנגד הנתבעים לפני שנים רבות.

התובעת מוסיפה וטוענת כי אף לו היו הנתבעים דיירים מוגנים במבנה, הרי משהסכימה עמידר כי התובעת היא בעלת זכות חכירה מהוונת במבנה, כפי שעשתה במסגרת פסק הדין, ממילא לא יכולים הנתבעים לטעון לדיירות מוגנת מכח ההסכם שנכרת בינם לבין עמידר, שהרי אין עמידר יכולה להשכיר נכס בו אין לה זכויות.

לא הוגש נסח רישום של חלקה 317 בגוש 18103, אולם לדברי ב"כ עמידר מדובר בחלקה שבבעלות רשות הפיתוח.

כאמור, מדובר בחלקת דרך. לאחרונה פורסמה למתן תוקף תכנית ג/20386 אשר מטרתה צמצום רצועת הדרך ברחוב העלייה וברחוב בן שושן (מ-25 מ' ל-20 מ') וברחוב העלייה (מ-25 מ' ל-21.5 מ'), ולפיכך לא ברור האם חלקה 317 בגוש 18103 כולה או רק רובה מיועדות לדרך.

צודקת התובעת כי פסק הדין הכריע בסכסוך בינה לבין עמידר ביחס לזכויות במבנה. יחד עם זאת, אין בהצהרת עמידר כי התובעת היא חוכרת המבנה בכדי לאיין את זכויות הנתבעים במבנה, ככל שקיימות, אלא אם עמידר טוענת כי לא היו לה זכויות במבנה עת השכירה אותו לנתבעים. ואם לא היו לעמידר זכויות במבנה עת השכירה אותו לנתבעים – הכיצד הקנתה זכויות אלה לתובעת? ואם היו לעמידר זכויות במבנה עת השכירה אותו לנתבעים, ברי כי אינה יכולה לתת לתובעת יותר מאשר יש לה (זכויות הכפופות לדיירות מוגנת, ככל שזו תקפה).

בנסיבות אלה, בשים לב לכך שהתובעת טוענת לזכות קניינית בחלק מחלקה 317 בגוש 18103 (החלק עליו ממוקם המבנה) ונוכח מסקנתי כי מעמדה הקנייני של החלקה לא הובהר, אני סבורה כי יש לקבל את עמדת בעלת החלקה (רשות הפיתוח) והרשות המפקיעה (עיריית עכו / הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו).

אשר על כן אני מורה על המצאת החלטה זו לרשות מקרקעי ישראל – מרחב חיפה ועיריית עכו / הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – עכו, אשר יתייחסו לשאלות הבאות:

רשות מקרקעי ישראל תודיע האם התובעת הנה חוכרת חלק מחלקה 317 בגוש 18103 (החלק עליו מצוי חלק מהמבנה).

אם התשובה חיובית תודיע רשות מקרקעי ישראל מה מקור זכויותיה של התובעת בחלק זה (פסק הדין או הסכם החכירה).

אם התשובה שלילית תודיע רשות מקרקעי ישראל את עמדתה ביחס לתביעה.

עיריית עכו תודיע האם הפקיעה או שהנה מתכוונת להפקיע את חלקה 317 בגוש 18103 (החלק עליו מצוי המבנה).

אם החלקה הופקעה תודיע העירייה האם שולמו פיצויים ולמי.

אם החלקה לא הופקעה תודיע העירייה האם החלקה מיועדת להפקעה והאם המבנה מיועד להריסה לפי תכנית ג/20386.