קופרלי ואח' נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ

האם חב מוכר נכס מקרקעין בנזקיו של קונה הנכס כאשר מתברר כי בנכס עובר קו מתח גבוה של חברת החשמל? ובמילים אחרות, האם יכול קו מתח גבוה להיחשב כ"פגם נסתר" המצדיק פיצוי? זו השאלה העומדת להכרעה בהליך זה.

רקע עובדתי

על עובדות היסוד בהליך זה – אין מחלוקת של ממש בין הצדדים, ואלה הן: התובעים, שלושה זוגות הקשורים ביניהם בקשרי משפחה, התקשרו עם הנתבעת ביום 21.11.2010 בשלושה הסכמי מכר לרכישת שלושה מגרשים שהם חלק מגוש 7185 חלקה 95 בקרית אונו (להלן: "המקרקעין").

בחודש יוני 2013 החלו התובעים בבנייה בפועל, ואז, לטענתם, התברר להם קיומו של קו המתח הגבוה המסיג את גבול המקרקעין. יוער, כי התובעים אינם מכחישים כי ידעו על קיומו של קו המתח הגבוה (ואף אינם יכולים להכחיש זאת, מאחר שכדרכם של קווי מתח גבוה, היה גם קו מתח זה נטוע היטב במקרקעין ואין מחלוקת כי בלט בשטח, ואף נסח רישום המקרקעין שיקף את נוכחותו בהם), אלא שלטענת התובעים בכתב התביעה:

"יצויין כי במהלך הרכישה התובעים היו מודעים לכך שקיים קו מתח אולם היה ברור להם כי הנושא יהיה באחריות הנתבעת וכי לא ישאר מפגע זה. לא כל שכן לאחר שהתבררו שיעורי הקרינה וההשלכות של קו זה"

יוער, כי בתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעם התובעים, תצהירה של גב' אתי קופרלי (להלן: "תצהיר קופרלי") חל שינוי בגרסה העובדתית, כאשר קופרלי טענה בסעיף 7 לתצהירה כי "ברור לחלוטין שמדובר בפגם יסודי שמן הדין ומן הצדק שיהיה באחריות הנתבעת". כלומר, בשונה מן האמור בכתב התביעה – שבו נטען שהיה "ברור" שנושא קו המתח יהיה באחריות הנתבעת (ומכאן ניתן להבין, אולי, שאף סוכם על כך), בתצהיר העדות הראשית טענה קופרלי כי "מן הדין ומן הצדק" הוא שהטיפול יהיה באחריות הנתבעת, כלומר – לא "ברור", אלא "ראוי".

כך או אחרת, משהתברר לתובעים כי קו המתח הגובה פולט קרינה, הם פנו אל חברת החשמל ביום 27.10.2013 בדרישה לפינוי קו המתח הגבוה. חברת החשמל השיבה לתובעים ביום 18.11.2013, כי ייעודם המקורי של המקרקעין היה למבני ציבור, והייעוד שונה למגורים בשנת 2009. עוד הבהירה חברת החשמל, כי השינויים הכרוכים בהתאמת המקרקעין לייעודם החדש חל על האוחזים במקרקעין במועד השינוי, וכי הנתבעת אף החלה בטיפול בעניין בשנת 2010, אך זנחה את הטיפול. חברת החשמל הודיעה כי העתקת קו החשמל כרוכה בתשלום, ולא תבוצע ללא הסדרתו של תשלום זה. בין התובעים ובין חברת החשמל התנהלה תכתובת ענפה החורגת מגדרי הליך זה.

במקביל לפניות לחברת החשמל, פנו התובעים אל הנתבעת, וטענו, בין היתר, כי התנהלותה של הנתבעת בקשר לקו המתח מהווה הפרה יסודית של חוזה המכר, וכי נגרם להם נזק ניכר, וסיכון חיים של ממש. עוד דרשו התובעים מהנתבעת לשאת בכל העלויות הדרושות לשם העתקת קו המתח הגבוה.

בסופו של דבר, בחודש דצמבר 2015, שילמו התובעים עצמם את הסכום שדרשה חברת החשמל לשם העתקת קו החשמל והטמנתו בקרקע, סך של 903,893, ולאחר שהנתבעת סירבה לשפות אותם בגין סכום זה, הגישו את התביעה דנן.

דיון והכרעה

כאמור בפתיח, השאלה הטעונה הכרעה בענייננו היא האם הפרה הנתבעת את הסכמי המכר, ואם כן – מהי נפקותה של הפרה נטענת זו.

אקדים מסקנה לדיון, ואציין כי לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בחומר הראיות שבתיק, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות, וכי התביעה היא תביעת סרק מובהקת. להלן טעמיי לכך.

כאמור, אין מחלוקת, כי התובעים ידעו בפועל על דבר קיומו של קו המתח הגבוה. הם עצמם מודים בכך הן בכתב התביעה שהגישו (סעיף 7 לכתב התביעה) והן בתצהיר קופרלי (סעיפים 6 – 8 לתצהיר). אוסיף עוד, כי בוודאי שלא ניתן לראות בקו מתח גבוה כשהוא לעצמו "פגם נסתר", שהרי מעטים העצמים שהם נסתרים פחות בשטח מקו מתח גבוה. כיצד ניתן לראות, אפוא, בקיומו של קו המתח הגבוה פגם או ליקוי המקים לתובעים עילה לפיצוי?

בעניין זה, יש להבחין בין שלושה טיעונים שונים שהעלו התובעים בשלבים שונים של ההליך:

• בכתב התביעה – טענו התובעים, כאמור, כי היה להם "ברור" שעניין קו המתח הגבוה יטופל על ידי הנתבעת;

• בתצהיר קופרלי – טענו התובעים כי "ברור לחלוטין" כי קיומו של קו המתח הגבוה הוא פגם יסודי בממכר, ש"מן הדין ומן הצדק" שיטופל על ידי הנתבעת, שכן התובעים, לשיטתם "לא ידעו ולא סברו" (כלשון סעיף 8 לתצהיר קופרלי) כי יש סיכוי שהנתבעת מכרה מגרשים לבניית בתי מגורים "עם סיכון כה חמור לבריאותנו ולבריאות ילדינו ונכדינו";

• במהלך הדיון ובסיכומים – טענו הנתבעים כי ידעו על קיומו של קו המתח הגבוה, אך לא ידעו על קיומה של קרינה.

בהקשר זה יש להעיר, כי עצם העובדה שלסוגיה אחת – "פגם נסתר" – הציגו התובעים שלושה טיעונים שונים בשלבים שונים של ההליך, ובהתאם להתקדמותו, מלמדת כי אין מדובר בטענה רצינית, כי אם בניסיון של הנתבעים להטיל את עלות העבודה על כתפי גורם אחר. אולם מעבר לכך, בכל אחת ואחת מן החלופות שהוצעו יש קשיים ופגמים, שדי בהם כדי להביא לדחיית הטענה לפגם נסתר.

לעניין הטענה המופיעה בכתב התביעה – שלפיה היה "ברור" שקו המתח יטופל על ידי הנתבעת, בסעיף 2.2 להסכמי המכר (נספח א' לתצהיר קופרלי), הצהירו התובעים כי:

"הרוכש מצהיר כי ראה את המגרש ואת סביבתו, בדק הן בעצמו והן באמצעות מומחים מטעמו את גבולותיו, מצבו התכנוני, הפיזי, והמשפטי, לרבות את הוראות כל תכניות בנין עיר, החלות על המגרש ובסמוך אליו את המגרשים הסמוכים את מגרשי הבניה הרוויה הסמוכים למגרש וכן בדק כל פרט נוסף אחר הקשור לפיצתוח הסביבה והתשתיות, המגרש לבניה לרבות בעיריה / הועדה המקומית לתכנון ובניה ולהתקשרותו בחוזה זה, ומצא את המגרש מתאים לצרכיו ולמטרותיו והוא מוותר בזה על כל טענת מום ו/או אי התאמה כנגד החברה. כולל תחנות טרנספורמציה, כבישים סמוכים מפלסי הגובה של המגרש, הכניסות והיציאות למגרש וכד', וכן בדק בעירייה / הועדה המקומית לתכנון ובניה את כל הדרישות, המגבלות והתנאים לקבלת היתרי בניה"

כלומר, במסגרת ההסכם, ובסעיף שהוא שגרתי ורגיל בהסכמי מכר מקרקעין, הבהירו התובעים כי ערכו את כל הבדיקות שבדעתם לערוך, על מנת לקבל החלטה מושכלת, וכי הם מוותרים על כל טענת פגם. כאמור, התובעים הודו מפורשות כי ידעו על קיומו של קו המתח הגבוה (אשר בגינו רשומה גם זיקת הנאה לטובת חברת החשמל).

ואילו בסעיף 13.8 להסכמי המכר נקבע מפורשות כי:

"מוסכם כי תנאי חוזה זה משקפים את המוסכם והמותנה בין הצדדים במלואו וכי החברה לא תהא קשורה בכל הבטחות, פרסומים, הצהרות, מצגים, הסכמים והתחייבויות בין בכתב ובין בע"פ במידה והיו כאלה ושאינם נכללים בחוזה זה."

הוראות סעיף זה שוללות, מיניה וביה, כל טענה כאילו היה לתובעים "ברור" כי הנתבעת נוטלת על עצמה התחייבות לעשות כל פעולה שהיא, אשר אינה נקובה מפורשות בחוזה, ואין מחלוקת כי הנתבעת לא נטלה על עצמה התחייבות לטפל בהטמנת קו המתח הגבוה.

די בכך כדי להביא לדחיית הטענה כי לתובעים היה יסוד כלשהו (שלא לדבר על יסוד סביר) להניח כי סוגיית קו המתח הגבוה תטופל על ידי הנתבעת, כפי שנטען בכתב התביעה.

אשר לטענה כאילו קו המתח הגבוה הוא "פגם יסודי" בממכר, אציין כי בשלב זה, של הגשת התצהיר, טרם טענו התובעים כי המדובר ב"פגם נסתר". ממילא, בסעיף 2.2 להסכם ויתרו התובעים על כל טענה לפגם בנכס, ועל כן – הם מושתקים מלהעלות את הטענה האמורה.

גם הטענה כי מאחר שמדובר, כנטען ב"פגם יסודי", אזי "מן הדין ומן הצדק" שהוא יטופל על ידי הנתבעת אינה מבוססת על כל מקור נורמטיבי משכנע. נזכיר מושכלות יסוד בדיני החוזים: תכליתו של חוזה היא הקצאת סיכונים בין הצדדים לו. לתובעים הייתה הזדמנות – כך עולה מהצהרתם שלהם בהסכמי המכר – לבדוק את המקרקעין בכל דרך ואופן שמצאו לנכון. הם הצהירו כי עמד לרשותם מלוא המידע הפיזי והתכנוני, וכי בדקו אותו בעזרת מומחים. מכאן שהתובעים נטלו על עצמם את הבדיקה עצמה, ואישרו שבעקבות אותה בדיקה, הם מצאו את הנכס מתאים לצורכיהם.

בנסיבות אלה, לא מצאתי כל הצדקה – לא מן הדין ולא מן הצדק – לאפשר לתובעים לערוך הקצאה מחודשת של הסיכונים, בהתבסס על סיכונים שהיו גלויים להם, אך הם המעיטו בחשיבותם.

ודוק: בשונה מהטיעון שהועלה בסיכומים ובמהלך הדיון, בתצהיר קופרלי מבהירה גב' קופרלי מפורשות כי התובעים היו מודעים לקיומו של קו המתח הגבוה, ואף היו מודעים לכך שיידרשו לטפל בו, אלא שכפי שמעידה קופרלי בעצמה בתצהירה:

"...סברנו שניתן יהיה להתגבר על מפגע זה לכל היותר באמצעות הזזה של קו המתח על ידי חברת החשמל ובעלות נמוכה יחסית וכי לא ישאר מפגע זה" (סעיף 7 לתצהיר קופרלי)

אמור מעתה: לא זו בלבד שהתובעים ידעו פוזיטיבית על קיומו של קו המתח הגבוה, הם גם ידעו פוזיטיבית כי תידרש העתקתו! אלא מאי, הם סברו כי ניתן יהיה לעשות כן "בעלות נמוכה יחסית", וכאשר פנו לחברת החשמל, התברר להם כי העלות גבוהה משהעריכו. מכאן שאין לנו אלא טעות של התובעים בכדאיות העסקה, אשר בהתאם לסעיף 14 (ד) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") אינה מהווה, כשהיא לעצמה, "טעות" המקימה זכות לביטול החוזה.

תמוהה במיוחד היא הטענה שהעלו התובעים בשלב השלישי, קרי הטענה שלפיה אכן היו מודעים לקיומו של קו המתח הגבוה, אלא שהעובדה שקו המתח הגבוה פולט קרינה בכמות גבוהה, כנטען, היא-היא אותו "פגם נסתר".

כפי שציינתי, עצם קיומו של קו מתח גבוה – בוודאי אינה יכולה להיחשב "פגם נסתר", בהיותו של קו המתח הגבוה בולט במקרקעין, ואף נוכח, בצורת רישום זיקת הנאה, בנסח הרישום. משעה שההיבט הפיזי היוצר את הפגם איננו נסתר, אני סבור כי הטענה כי תוצאתו של אותו היבט פיזי יכולה להיחשב "פגם נסתר" היא טענה שאינה יכולה לעמוד.

אציג להלן כמה דוגמאות, שיבהירו עד כמה אבסורדית ומשוללת יסוד היא הטענה לפגם נסתר.

פלוני רכש נכס מקרקעין הצמוד למסילת הרכבת. אין ספק שמסילת הרכבת גלויה לעין. האם ישמע פלוני בטענה, כי היה ער לקיומה של מסילת הרכבת, אך לא היה ער לכך שכאשר עוברת רכבת לאורך המסילה, היא פולטת עשן ומקימה רעש?

פלוני רכש נכס מקרקעין הסמוך ל"נתיבי איילון". הכביש גלוי לעין, ואף מסומן בבירור במפות. האם ניתן יהיה לקבל את טענתו של פלוני כי אילו ידע שהמקרקעין רועשים וכי זיהום האוויר בקרבת הכביש גבוה, לא היה מתקשר בהסכם?

ברי כי כל עוד הרכיב הפיזי היוצא את הפגם הנטען הוא גלוי ולא נסתר, האפשרות לבחון את השפעתו של הרכיב האמור על מידת ההתאמה של הנכס לצרכיו של הרוכש – מוטלת על כתפי הרוכש. כך על פי שורת ההיגיון, וכך – ביתר שאת – לנוכח לשונו של סעיף 2.2 להסכמי המכר הקונקרטיים שבהם התקשרו הצדדים, ושעליהם חתמו התובעים.

בהקשר זה יש לציין, כי התובעים אינם הדיוטות בתחום הנדל"ן. התובעים כולם מועסקים בחברת "חצי חינם" (וראו לעניין זה עמ' 17 לפרוטוקול, ש' 1 – 16), ומר מרדכי קופרלי אף עוסק, כך העידה גב' קופרלי, בניהול חנויות הרשת. מכאן, שמדובר במי שנדל"ן הוא חלק ניכר מעיסוקו. אם, אכן, כטענת גב' קופרלי, ניהלה היא עצמה את המו"מ בשם שלוש המשפחות, אף שאין לה כל ניסיון וידע בתחום (וראו עדותה לעניין זה בעמ' 16 לפרוטוקול ש' 8 – 12), אזי אין לתובעים אלא להלין על עצמם. עם זאת אציין, כי נראה שהצגה זו של הדברים נועדה ליצור רושם (שאינו מדויק) של ניהול מו"מ בלתי מקצועי. מתשובות מאוחרות יותר התברר, אף שהעדה ניסתה להסוות עובדה זו, כי גם גורמים נוספים במשפחה היו מעורבים במשא ומתן (וראו עמ' 19 ש' 8 – 9 לפרוטוקול). מכאן שאין מדובר בעסקת מקרקעין שנכרתה בין גורם מקצועי (הנתבעת) ובין הדיוט שביקש לרכוש לעצמו מגרש, אלא בין שני גורמים בעלי ידע מקצועי בתחום הנדל"ן, כאשר היכולת של התובעים לערוך בדיקות ובירורים בנוגע למקרקעין לא נפלה מיכולתה של הנתבעת לעשות כן.

התובעים הציגו (לאחר תלאות מרובות, ותוך עיכוב ניכר בניהול ההליך, שהוליד גם חיוב בהוצאות) חוות דעת מומחים שמהן ניתן ללמוד על כמויות הקרינה הנטענות במקרקעין. אני סבור כי אין כל רלוונטיות לשאלה אם אכן פלט קו המתח הגבוה קרינה, ואם כן – באיזו עוצמה. שאלה זו אינה רלוונטית, מאחר שהתובעים יכלו לבדוק את הנתונים כולם בטרם ההתקשרות בהסכם. משלא עשו כן, וזאת מאחר שסברו שעלות הטיפול תהיה נמוכה, נטלו על עצמם סיכון, ואין הם רשאים להטיל את הסיכון על הנתבעת.

התובעים טענו, כי הנתונים בדבר כמות הקרינה היו מצויים בידי הנתבעת, וזו הסתירה אותם מעיניהם. טענה זו מבוססת על כך שהנתבעת פנתה לחברת החשמל ופתחה הזמנה בקשר לקו המתח הגבוה.

מר אבישי קימלדורף, סמנכ"ל תכנון ואדריכל ראשי בנתבעת (להלן: "קימלדורף") נשאלה בעניין זה בהרחבה בחקירתו הנגדית, והשיב, כי ההזמנה נפתחה כחלק מבדיקות תכנוניות שביקשה הנתבעת לבצע, ועל מנת לקבל פרטים ונתונים מחברת החשמל, אך הבהיר כי לא החלה עבודה בפועל במקרקעין (וראו לעניין זה עמ' 29 ש' 27 – עמ' 30 ש' 24). התובעים לא הציגו כל ראיה המלמדת כי פרט להזמנה, המהווה פנייה ראשונית, נעשתה עבודה כלשהי או בירור כלשהו במקרקעין, ועל כן אני מקבל את עדותו של קימלדורף בעניין זה, וקובע כי לא הוכח שלנתבעת הייתה ידיעה פוזיטיבית על קיומה של קרינה במקרקעין.

מכאן שהתובעים לא הצליחו להוכיח את קיומו של פגם במקרקעין, ודאי לא פגם נסתר, לא הוכיחו הפרה של הסכם המכר בידי הנתבעת, ואף לא הוכיחו חוסר תום לב במשא ומתן, על דרך של הסתרת מידע שהיה קיים בידי הנתבעת.

הטענה ל"פגם נסתר" מעוררת תמיהה גם לאור הסעד המבוקש. הטענה לפגם נסתר שייכת לסוג הטענות המתייחסות לפגם בכריתת החוזה, בין שנתייחס לסעיף ה"טעות" בחוק החוזים ובין שנתייחס לסעיף ה"הטעייה" (סעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים, בהתאמה). הסעד שקובע חוק החוזים לעילות אלה הוא סעד של ביטול החוזה (וראו סעיף 14 (א) וסעיף 15 לחוק החוזים). אלא שאף שהתובעים גילו את ה"טעות" הנטענת כבר בתחילת הליכי הבנייה, כך לגרסתם (וראו סעיף 5 לתצהיר קופרלי), הם לא פנו בהודעה על ביטול החוזה, אף לא פנו בבקשה לבטלו, אלא תבעו מהנתבעת לשאת בעלות הטמנת הקו.

למעשה, סתירה זו בין העילה הנטענת בין הסעד המבוקש מלמדת, כי התובעים אינם סבורים כי הנכס שרכשו הוא נכס פגום, שאינו ראוי למגורים, אלא שהם סבורים, כי בהינתן ההשקעה הנוספת שנדרשו להשקיע, המחיר ששילמו היה גבוה מדי. שוב לפנינו ראיה, שהמדובר בטעות בכדאיות העסקה.

התמונה העולה מן התביעה כולה היא של רוכשים מתוחכמים, בעלי מומחיות וידע נדל"ני, שהיו מיוצגים לאורך כל הליכי המשא ומתן הרלוונטיים, ובטרם ההתקשרות בחוזה מכר מחייב, קיבלו את מלוא המידע, ואף הצהירו על כך, אשר רכשו בדיוק את הנכס שהיו מעוניינים בו, ושהם מעוניינים בו עדיין, ומשהתברר כי עלות התאמתו לצורכיהם עולה על זו שהעריכו מראש – הם מבקשים להשית את מחיר רשלנותם שלהם על כתפי המוכרת. זאת לא ניתן להתיר.

אבהיר: התובעים כשלו בהוכחת כל פגם – ולו הקטן ביותר – בהתנהלותה של הנתבעת. לא הוכח כי לנתבעת הייתה ידיעה פוזיטיבית על היקף הקרינה בנכס, ועל כן לא הוכח כי מידע מסוג זה הוסתר מהתובעים; לא הוכח כי לנתבעת הייתה יכולת טובה מזו של התובעים להגיע אל המידע האמור, והוכח כי לתובעים היו הזדמנות, ידע ויכולת לגלות את כל הנתונים הרלוונטיים בעבורם לשם קבלת החלטה.

מכאן שמדובר בתביעת סרק מובהקת, שבמסגרתה מבקשים התובעים לגלגל את תוצאות התרשלותם על כתפי הנתבעת.

התביעה נדחית אפוא במלואה.

מאחר שמדובר בתביעת סרק, אשר כבר בישיבת קדם המשפט הראשונה הצעתי לתובעים לשקול אם הם עומדים על המשך ניהולה (וראו לעניין זה עמ' 2 לפרוטוקול ש' 17), ומאחר שהתובעים עמדו על ניהולה, אך לא הצליחו להתגבר על הכשלים והקשיים שהוצגו להם כבר בישיבת קדם המשפט הראשונה, נדרשה הנתבעת לנהל הליך, לרבות הליך הוכחות, הכרוך בהוצאות ניכרות.

על כן, יישאו התובעים בהוצאות הנתבעת בסך 5,000 ₪, וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 60,000 ₪. סכומים אלה ישולמו בנוסף לכל סכום אחר שבו חויבו התובעים, והם יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ח כסלו תשע"ח, 06 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.