1.לפניי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן טענות הדדיות להפרה של הסכם למכירת דירה. ההסכם נחתם ביום 20.3.2011. בהסכם נקבע כי הנתבעים, הם רוכשי הדירה, ישלמו לתובעים, הם המוכרים, סך של ארבעה מיליון ש"ח עבור הדירה. התשלום חולק לארבעה מועדים. אין מחלוקת כי שלושת התשלומים הראשונים שולמו במועד. התשלום הרביעי והאחרון לא שולם במועד שנקבע בהסכם. בעקבות זאת הוגשה התביעה, ובה התבקש בית המשפט להורות לנתבעים לשלם את הסכום האחרון וכן לשלם פיצוי מוסכם בגין האיחור בתשלום. תביעה שכנגד הוגשה לאחר שניתנה לנתבעים רשות להתגונן. התביעה שכנגד מתמקדת בשתי טענות: האחת, טענה של אי התאמה, וזאת נוכח העובדה שהנתבעים גילו שיש בדירה חריגות בנייה עליהן לא קיבלו דיווח טרם החתימה על ההסכם; והשנייה, טענה שהופנתה כנגד סירוב התובעים באותה עת להעביר את רישום הדירה על שם הנתבעים, אף ששילמו את מלוא התמורה.
2.להלן אפרט את השתלשלות האירועים ואת טענות הצדדים בתביעה ובתביעה שכנגד. למען הנוחות יכונו המוכרים "התובעים", ואילו הרוכשים יכונו "הנתבעים" (זאת, הן בתיאור התביעה והן בהתייחס לתביעה שכנגד). אציין בפתח הדברים כי תחילה נשמעו התביעות בפני כב' השופטת ש' רנר, ועם מינויה לבית המשפט המחוזי הועברו לטיפולי.
התביעה הראשונה
3.כאמור, חוזה המכר נחתם בחודש מרץ 2011 ונקבעה בו סדרת מועדים לתשלום תמורת הדירה. לטענת התובעים, כחודשיים לפני מועד התשלום האחרון פנו אליהם הנתבעים וביקשו לדחות את מועד התשלום בשבועיים (היינו, עד ליום 15.8.2011). אף שניתנה הסכמת התובעים לארכה, הנתבעים לא שילמו גם במועד זה. ביום 17.8.2011 שלח בא כוח התובעים מכתב לבא כוח הנתבעים, ובו התריע על כך שאי-העברת התשלום במועד מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. במכתב ניתנה לנתבעים ארכה של 24 שעות להסדיר את התשלום. הנתבעים לא הגיבו למכתב האמור ולא שילמו בחלוף הארכה הנוספת. ביום 24.8.2011 התקיימה פגישה בין התובעים והנתבעים, בנוכחות באי כוחם. לטענת התובעים, בפגישה זו הם שבו והתריעו על הפרת ההסכם ודרשו מהנתבעים לשלם את יתרת התשלום. לטענת התובעים, במועד הפגישה סירבו הנתבעים לשלם את יתרת התמורה ואף לא נקבו במועד לתשלום. לפי הטענה, הנתבעים התחייבו להודיע כעבור יומיים מתי יועבר התשלום, אך הדבר לא נעשה. במקום זאת, העבירו הנתבעים סך של 100,000 ש"ח (מתוך 650,000 ש"ח) לחשבון הבנק של התובעים. עוד נטען בכתב התביעה כי הנתבעים אמורים היו לחתום על מסמך הודעה למועצה המקומית על העברת זכויות, אולם בפועל סרבו לחתום על המסמך. זמן קצר לאחר הפרת החובה לשלם את התשלום האחרון הוגשה התביעה בהליך של סדר דין מקוצר. דיון בבקשת הרשות להתגונן התקיים ביום 27.3.2012. בדיון הסתבר כי ביום 15.11.2011 שילמו הנתבעים לתובעים 200,000 ש"ח ומספר ימים קודם לכן שילמו סך של 350,000 ש"ח. הנתבעים ראו בכך השלמה של התשלום האחרון בהתאם לחוזה. התובעים, מצידם, טענו כי מתוך הסכום האמור הם זוקפים 350,000 ש"ח לטובת התשלום האחרון, ואילו 200,000 ש"ח נזקפו לטובת פיצוי מוסכם (בהתאם לסכום שנקבע בהסכם המכר). נוכח מצב הדברים החדש תוקן סכום התביעה והועמד על סך של 200,000 ש"ח, והסוגיות הנוגעות לשאלת הפרת ההסכם וזקיפת התשלום על חשבון הפיצוי המוסכם נותרו שנויות במחלוקת.
4.עם מתן הרשות להתגונן הוגשה תביעה שכנגד, שבעיקרה תאמה את הטיעונים שהועלו בבקשת הרשות להתגונן. בתביעה שכנגד נטען כי עד למועד הגשת התביעה שכנגד לא קיימו התובעים (המוכרים) את חובתם על פי החוזה להעביר את הזכויות בנכס לנתבעים (הקונים) תוך המצאת כל המסמכים הדרושים לכך למשרד הממונה על הרכוש הנטוש. יוער כי בדיון שהתקיים ביום 10.3.2013, ובהמלצת בית המשפט, הודיעו התובעים כי יפעלו להעברת הזכויות, ואלה אכן הועברו סמוך לאחר מכן. עוד נטען בתביעה שכנגד כי התובעים פעלו בניגוד להצהרתם בהסכם המכר, וכי לא דווח להם על כל חריגות הבנייה שיש בנכס. לטענתם, לאחר החתימה על הסכם המכר גילו שתקרת הכניסה ליחידת דיור שבנויה בדירה הונמכה לגובה של 1.68 מ', שאינו גובה תקני ואינו מאפשר הכנסת חפצים. כתוצאה מכך נאלצו הנתבעים לשלם למובילים תוספות כספיות משמעותיות. לטענת הנתבעים, בעקבות גילוי ליקוי זה ואחרים התקיימה פגישה משותפת של הצדדים ובה העלו הנתבעים את הבעיות שהתגלו. לפי הטענה, בפגישה זו הסתבר לנתבעים שיהא צורך להקטין את שטח החצר בכ-25 מ"ר על ידי בניית קיר, וכי מרפסת השירות לא נכללה במסגרת שטח הבית. הנתבעים טענו כי כששאלו את התובעים מדוע לא גילו פרטים אלה טרם חתימת הסכם המכר, תשובתם הייתה כי ייתכן ששכחו. עוד טענו הנתבעים כי ביקשו מהתובעים לפצותם בשל ליקויים אלה בדרך של הפחתה מהתשלום האחרון, ותשובת התובעים, לפי הטענה, הייתה "תורידו כמה שתרצו". הנתבעים טענו עוד כי כשבוע לאחר הפגישה נפגשו הצדדים שוב לצורך תיאום בניית מדרגות עליהן סיכמו הצדדים בפגישה. לטענת הנתבעים, במעמד זה דרשו שוב להגיע להסכמה לעניין פיצוי בשל השטחים הבלתי-מאושרים, ושוב קיבלו מענה לפיו ייתכן שהתובעים שכחו למסור אינפורמציה מדויקת. הנתבעים הוסיפו בהקשר זה כי התובעים סירבו להעביר אליהם תשריטים מעודכנים של הדירה וכן תשריט על בסיסו התקבל "טופס 4", חרף פניות חוזרות ונשנות.
5.לעניין האיחור בתשלום טענו הנתבעים כי לא עלה בידם לשלם את יתרת התמורה באותו שלב ללא קבלת אישור זכויות מהמינהל, אותו אמורים היו התובעים להמציא. לטענתם, עם קבלת אישור הזכויות העבירו את יתרת התשלום, אף שבמועד זה טרם הועברה אליהם החזקה בנכס. הנתבעים הוסיפו עוד כי לאחר הכניסה לדירה התגלו להם ליקויים רבים נוספים, ובהם רטיבויות שונות ובעיות בהסקה, באינטרקום, במערכת האזעקה ועוד, וטענו כי הם שומרים לעצמם את הזכות לתבוע בגין ליקויים אלה בתביעה נפרדת. הנתבעים העמידו את התביעה שכנגד על סך של 300,000 ש"ח – המגלמים 200,000 ש"ח פיצוי מוסכם ו-100,000 ש"ח פיצוי בגין התנהלות התובעים ואי העברת רישום הזכויות בנכס על שמם (נכון למועד הגשת התביעה שכנגד).
6.בכתב ההגנה לתביעה שכנגד טענו התובעים כי הגם שהנתבעים שילמו את התמורה החוזית (היינו, 4,000,000 ש"ח), לשיטתם, סך של 200,000 ש"ח מסכום זה נזקף לטובת הפיצוי המוסכם. עוד נטען כי החלק האחרון של התמורה שולם שלושה חודשים לאחר המועד המוסכם, תוך הפרה יסודית של ההסכם ומבלי שהנתבעים קיבלו את הסכמת התובעים לאיחור. לטענת התובעים, ביום בו שילמו הנתבעים את התשלום האחרון שלח בא כוח התובעים מכתב לבא כוח הנתבעים והודיעם כי מתוך הסכום ששולם, 200,000 ש"ח נזקפים לטובת פיצויים מוסכמים. לטענת התובעים, הנתבעים לא הגיבו לזקיפת התשלום ולא שלחו מכתב התנגדות. משכך, יש לראותם כמי שהסכימו לזקיפת התשלום, ולפיכך, כחייבים סך של 200,000 ש"ח על חשבון התמורה החוזית. אשר לטענות הנוגעות לאי התאמה בפועל של הבית טענו התובעים כי במשך שלוש שנים ניסו הנתבעים לשכנעם למכור להם את הבית ולצורך כך ביקרו בו מספר פעמים. לפי הטענה, הנתבעים הכירו את הבית היטב. בנוסף נטען כי נאמר לקונים שבקומת המרתף ישנה חריגת בנייה אשר יש לאטום אותה כדי לקבל אישור להעברת הזכויות מהמועצה. עוד נטען כי התובעים אפשרו לקונים להביא חפצים שלהם ולאכסנם טרם איטום יחידת הדיור שבמרתף. לפי הטענה, בהסכם המכר הוצהר שאין חריגות בנייה, אך זאת נוכח הסכמת הצדדים לתקן את החריגות לפני מסירת החזקה. אשר לטענות הנוגעות לאי התאמות בדירה, ובהן, הנמכת התקרה, טענו התובעים כי כחלק מההתאמות להיתר בחלק מקומת המרתף, אשר מוגדרת בתכניות כמחסן, היה צורך להנמיך את התקרה. לטענת התובעים, עניין זה הוסכם בין הצדדים ויש לדחות את טענת הנתבעים לפיה התובעים אמרו שדבר זה "פרח מזכרונם". התובעים טענו עוד כי לא חלה עליהם חובה למסור שרטוטים או תכניות כלשהן, שכן הם לא מכרו דירה "על הנייר" אלא בית גמור שנמכר כפי שהוצג לקונים.
התובעים טענו עוד בכתב ההגנה לתביעה שכנגד כי מעולם לא הסכימו לדחיית מועד הפינוי והתשלום, שכן אף הם רכשו דירה חלופית והיו להם מועדי תשלום משל עצמם. בסוגיית התשלום הוסיפו התובעים כי בשום מקום בהסכם לא הותנה התשלום האחרון בקבלת אישור זכויות נקי מהמינהל. לטענת התובעים, ככל הנראה נתקלו הנתבעים בצורך לקבל משכנתה לשם ביצוע התשלום האחרון ולפיכך נזקקו לאישור. התובעים ציינו כי הנתבעים פנו לבא כוחם בערב חג הסוכות בבקשה לקבל אישור זכויות, וזאת למרות שאישור כאמור נמסר להם טרם חתימת ההסכם. משרדי הממונה על הרכוש הנטוש היו סגורים במהלך החג, ולפיכך, רק לאחר החג ניתן היה לקבלו. אשר לטענות לגבי ליקויי בנייה נטען כי הנתבעים לא פנו תוך זמן סביר ולא התריעו על ליקויים כלשהם, ובנוסף לא צרפו לתביעה חוות דעת או קבלה המעידה על תיקונים. לפיכך, יש לדחות טענות אלה. בנוסף נטען כי הנתבעים לא יכולים היו לתבוע סעד של פיצוי מוסכם ופיצוי מוכח בצוותא חדא.
דיון והכרעה