יחזקאל כהן ואח׳ נ׳ אריה דן

לפניי תביעתם של 23 מתוך 24 בעלי הזכויות בדירות בבית משותף (להלן: "התובעים") נגד מי שהינו בעל הזכויות בדירה אחת בבניין (להלן: "הנתבע"). במוקד עניינה של התביעה סירובו של הנתבע לחתום על הסכם פינוי ובינוי שעליו חתמו התובעים עם היזם. התובעים עותרים לכך שבית המשפט יעניק להם סעד בהתאם לקבוע בסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006.

רקע

הבניין מושא דיוננו נמצא ברחוב בוליביה מספר 1 בשכונת קרית היובל בירושלים, והוא ידוע כחלקה מספר 92 בגוש 30416.

מדובר בבניין מוארך (רכבת) אשר בו 3 קומות ו-4 כניסות. בכל קומה 2 דירות.

ככל הידוע, הבניין נבנה בשנות ה-60 של המאה הקודמת והשטח המקורי של כל דירה היה כ-55 מ"ר.

בעקבות שינוי תב"ע שחל על הבניין, 21 מתוך 24 בעלי הזכויות בדירות בבניין הרחיבו את דירותיהם. 15 דירות הורחבו לשטח של 95 מ"ר, ו-6 דירות הורחבו לשטח של 105 מ"ר. 3 דירות נותרו בשטח המקורי של כ-55 מ"ר.

לאחר מגעים שהתקיימו בין בעלי דירות בבניין, המיוצגים על ידי עו"ד עידו שוורץ, לבין חברת יהודה רחמים חברה לבניין בע"מ (להלן: "היזם"), נכרת בין 23 בעלי דירות בבניין לבין היזם הסכם פינוי ובינוי.

בתמצית ייאמר, שהכוונה היא להרוס את הבניין הקיים ולהקים במקומו שני בניינים. האחד בן 19 קומות והשני בן 9 קומות. כל בעל זכויות בדירה קיימת יקבל דירה חדשה, גדולה יותר מזו הקיימת, כאשר הדירה החדשה תכלול מרפסת, ממ"ד, מחסן וחניה (סעיף 14.1 לתצהיר מר אריאל רחמים).

3 בעלי הדירות שדירותיהם לא הורחבו יהיו זכאים לתוספת שטח של 35 מ"ר לשטח דירתם הקיימת. 21 בעלי הדירות שדירותיהם הורחבו בהתאם לתב"ע הקיימת יהיו זכאים לתוספת שטח של 30 מ"ר לשטח דירתם הקיימת (סעיפים 14.2.1 ו-14.2.2 לתצהיר רחמים).

לטענת נציג היזם, מר אריאל רחמים, השווי של דירת התמורה שכל אחד מ-3 בעלי הדירות אשר לא הורחבו יקבל, יהיה גבוה ב-600,000 ₪ מהשווי של דירתו הנוכחית; השווי של דירת התמורה שכל אחד מ-15 בעלי הדירות שדירותיהם הורחבו ל-95 מ"ר, יהיה גבוה ב-500,000 ₪ מהשווי של דירתו הנוכחית; והשווי של דירת התמורה שכל אחד מ-6 בעלי הדירות שדירותיהם הורחבו ל-105 מ"ר, יהיה גבוה ב-600,000 ₪ מהשווי של דירתו הנוכחית (סעיפים 41-39 לתצהיר רחמים).

לדברי מר רחמים, מאז נחתם הסכם הפינוי ובינוי בין היזם לבין 23 בעלי הזכויות בדירות, הוגבלו התמורות המוכרות בתקן שמאי מספר 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי של מועצת שמאי המקרקעין, ל-25 מ"ר בלבד. מכאן, שהתמורות להן זכאים בעלי הדירות על פי ההסכם מושא דיוננו, עולות על אלה שיינתנו להם כיום (סעיף 16 לתצהיר רחמים).

מר רחמים מוסיף וטוען בתצהירו שנערך ביום 25.11.21: "לא זו אף זו, בהתאם למדיניות המוצהרת החדשה של הגופים המוסמכים ובהם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מינהל התכנון והוועדה המחוזית לתכנון ובניה, תוגבל בקרוב מאוד הגדלת שטח הדירה הקיימת ל-12 מ"ר בלבד, כך שככל שהפרויקט לא יצא לפועל במתכונתו הנוכחית, יהא בכך הפסד כלכלי אדיר בראש ובראשונה לבעלי הדירות ובהם הנתבע, שעה שהם יכולים כעת להחליף את דירתם הישנה בדירה חדשה הגדולה ב-35-30 מ"ר, בעוד שבעתיד יוכלו להחליפה בדירה חדשה הגדולה ב-12 מ"ר בלבד מדירתם הנוכחית" (סעיף 17 לתצהיר רחמים).

בנוסף לכך טוען מר רחמים בתצהירו, כי "נתקבלה ביום 9.11.2020 החלטה במועצת העיר ירושלים לפיה, פרויקט פינוי בינוי שלא יוציא היתר בניה תוך המועד הקבוע בהחלטה, לא יקבל המלצה לפטור מהיטל השבחה. המשמעות של חיוב בהיטל השבחה בפרויקט זה היא אי ביצועו, שפירשו הפסדים כלכליים עצומים, הן לבעלי הזכויות בדירות הקיימות והן ליזם" (סעיף 18 לתצהיר רחמים).

לסיכום עניין זה טוען מר רחמים בתצהירו, ש"אין חולק, כי המדובר בהסכם ובפרויקט המשביחים באופן משמעותי את שווין של הזכויות בהם מחזיקים כיום בעלי הזכויות בדירות הקיימות, ללא עלות כספית מצד התובעים והנתבע" (סעיף 21 לתצהיר רחמים. ההדגשות במקור – א.ר.).

כאמור, כל בעלי הזכויות בדירות בבניין, למעט הנתבע, חתמו על ההסכם עם היזם. כ-80% מבעלי הזכויות בבניין עשו זאת כבר בראשית שנת 2018 (סעיף 28 לתצהיר רחמים). במשך כל התקופה היזם עמל לקדם את הפרויקט, והפרויקט מצוי עתה בשלבים מתקדמים מאד. בהודעת עדכון שהתובעים הגישו ביום 9.1.23 נכתב "כי בשעה טובה התקבל היתר בניה לפרויקט נשוא תיק זה...". התובעים מסרו בהודעתם זו כי "לא ניתן להתחיל לבצע את הפרויקט ללא חתימת הנתבע על הסכם הפינוי בינוי (בין בעצמו ובין באמצעות בעל תפקיד שימונה לצורך כך על ידי בית המשפט הנכבד)... היזם ביצע את כל הפעולות הנדרשות שיכול היה לבצע טרם הריסה, במקביל להמתנה לפסק דין ואולם כעת לא ניתן להתקדם בפעולות נוספות טרם ההריסה עד לקבלת פסק דין ובכלל זה: חלוקת הדירות החדשות בין בעלי הדירות, חתימה על מסמכי ליווי בנקאי ועוד".

הנתבע הוא בעל הזכויות בדירה הנמצאת בקומת הקרקע של הבניין, בקצה הדרום מערבי שלו. הוא רכש את הזכויות בדירה בסוף שנות ה-90 של המאה הקודמת. הדירה אינה משמשת את הנתבע למגוריו, אלא הוא נוהג להשכיר אותה.

בשנת 2002 או בסמוך לכך, הנתבע הרחיב את שטח דירתו בהתאם לתב"ע הקיימת. ההרחבה בוצעה במפלס הדירה הקיימת. בהתאם למדידה שנעשתה על ידי מודד מטעם התובעים, מר ראובן אלסטר, שטח הדירה המורחבת הוא 100.2 מ"ר.

כיוון שהבניין מושא דיוננו בנוי על מדרון, כתוצאה מהרחבת הדירה בקומת הקרקע נוצרה קומת עמודים מפולשת (עמ' 6 לחוות דעת השמאי גיל סיטון. סעיף 30 לסיכומי התובעים). משכך, בד בבד עם הרחבת הדירה במפלס קומת הקרקע, הנתבע ביצע עבודות בניה בקומת העמודים המפולשת. הנתבע הציג היתרי בנייה שמהם עולה כי ההיתרים ניתנו לו לשם בניית מחסן וממ"ד (נספח ג' לתצהיר הנתבע). ההיתרים לא ניתנו לנתבע כתוצאה משינוי בתב"ע אלא כתוצאה מ"הקלה" שניתנה לו (סעיף 32 לסיכומי התובעים).

בהתאם למדידה שנעשתה על ידי המודד מטעם התובעים, השטח הכולל של הבנייה שנעשתה על ידי הנתבע בקומת העמודים הוא 46.6 מ"ר, כדלהלן:

• שטח מחסן – 19.3 מ"ר.

• שטח ממ"ד – 13.6 מ"ר.

• שטח שירותים מתחת למדרגות – 7.2 מ"ר.

• שטח מסדרון – 6.5 מ"ר.

   

הבנייה שנעשתה על ידי הנתבע בקומת העמודים המפולשת תכונה להלן: "קומת המרתף".

אין חולק על כך שהנתבע הכשיר את קומת המרתף למטרות מגורים, והוא נהג להשכיר גם אותה. לטענת התובעים, בתקופות מסוימות הנתבע פיצל את הדירה הנמצאת בקומת הקרקע לשתי יחידות מגורים, כך שביחד עם יחידת המגורים שהנתבע הכשיר בקומת המרתף, הוא השכיר 3 יחידות מגורים.

יש לציין, כי בעקבות עבודות הבנייה שהנתבע עשה, הוא לא פנה בבקשה מתאימה ללשכת רישום המקרקעין. על פי הרישום המופיע שם, שטח הדירה של הנתבע הוא 41 מ"ר. ככל הנראה גם בעלי הדירות האחרות שהרחיבו את דירותיהם לא דאגו להסדיר את העניין בלשכת רישום המקרקעין.

כאמור, הנתבע הוא היחיד מבין 24 בעלי הדירות בבניין שסירב ועדיין מסרב לחתום על הסכם הפינוי ובינוי. טענתו העיקרית של הנתבע היא, שהדירה שלו היא דירה ייחודית שאינה דומה לאף דירה אחרת בבניין. לטענת הנתבע, ההסכם שעליו הוא מתבקש לחתום מקפח אותו. לנתבע אין התנגדות עקרונית לפרויקט הפינוי ובינוי. טענתו היא, שלנוכח הנתונים הייחודיים של דירתו, שטח דירת התמורה שמגיע לו לקבל בתום הפרויקט גדול מהשטח שהוצע לו על ידי היזם ועל ידי התובעים לפני הגשת התביעה ובמהלך בירורה.

המחלוקת בתמצית

אין חולק על כך שעבור כל 1 מ"ר של דירת הנתבע בקומת הקרקע – ששטחה כאמור הוא 100.2 מ"ר – הנתבע זכאי לקבל 1 מ"ר בדירת התמורה. לגבי הדירה בקומת הקרקע מוסכם אפוא על הצדדים שנוסחת התמורה היא "מטר תמורת מטר". זוהי הנוסחה החלה לגבי הרוב המכריע של הדירות בבניין.

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בקומת המרתף, שהשטח הכולל שלה הוא כאמור 46.6 מ"ר. ביחס לקומת המרתף התובעים טוענים במסגרת הליך זה טענה עיקרית וטענה חלופית: הטענה העיקרית היא, שהנתבע אינו זכאי לקבל בדירה החדשה תמורה כלשהי עבור קומת המרתף. הטענה החלופית היא, שגם אם ייקבע שהנתבע זכאי לקבל תמורה עבור קומת המרתף, הרי שהתמורה היא תוספת של 8.428 מ"ר (סעיף 69 לסיכומי התובעים).

הנתבע חולק על טענות התובעים. לטענת הנתבע הוא זכאי לקבל עבור דירת המרתף תמורה של 37.8 מ"ר (סעיף 11 לסיכומי הנתבע).

יש לציין, כי לפני שהתובעים הגישו את תביעתם וגם במהלך בירורה, היזם והתובעים הביעו נכונות לתת לנתבע תמורה מסוימת עבור קומת המרתף. במהלך הדיונים בתיק היזם והתובעים הסכימו לתת לנתבע תמורה של 14.74 מ"ר. אלא שהנתבע לא הסכים להצעת היזם והתובעים, והצדדים לא הגיעו להסכמה אחרת לגבי שיעור התמורה. בהעדר הסכמה התובעים עומדים כיום על טענתם שהנתבע אינו זכאי לתמורה כלשהי עבור קומת המרתף.

דיון והכרעה

האם הנתבע זכאי לקבל תמורה כלשהי עבור קומת המרתף?

התובעים מעלים מספר נימוקים מדוע לטענתם הנתבע אינו זכאי לקבל שום תמורה עבור קומת המרתף, כפי שיפורט להלן:

האחד, לטענת התובעים הנתבע בנה את קומת המרתף בקומת העמודים המהווה רכוש משותף של כלל דיירי הבניין. לפיכך, כך הם טוענים, אין לנתבע כל זכות קניינית בשטח זה. וכך טוענים התובעים בסיכומיהם: "אמנם הנתבע מחזיק בידו היתרים, אך הדבר לא מקנה לו זכות קניינית בנכס, וזכותם של בעלי הדירות האחרים, לתבוע השבת המצב לקדמותו" (סעיף 36 לסיכומי התובעים).

השני, התובעים אינם חולקים על כך שחלק מבעלי הדירות נתנו בשעתו את הסכמתם לכך שהנתבע יבנה בקומת המרתף. אלא שלטענתם ההסכמה הייתה לכך שהנתבע יבנה מחסנים וממ"ד ולא יחידת מגורים. וכך כותבת בתצהירה אחת מבעלי הדירות בבניין, גב' סוזן לורנס מור: "הנתבע... פנה אליי לפני כ-15 שנים... בבקשה שאסכים לשימוש שלו בחלל התת קרקעי של הבניין, שהינו רכוש משותף וזאת לצורך בניית מחסן וממ"ד בצמוד לדירתו לשימושו הפרטי. למיטב זכרוני נתתי את הסכמתי לכך בכתב... בדיעבד הסתבר שדן אריה ניצל את תום ליבי והלכה למעשה בנה תוספת לדירתו אשר שימשה כיחידת מגורים נפרדת... (סעיפים 3 ו-4 לתצהיר). ב"כ התובעים מוסיפים בסיכומיהם על דברים אלה וכותבים: "... גם אם ניתנה הסכמה, דבר שכאמור לא הוכח אלא להיפך, הרי שבוודאי שההסכמה לא הייתה לשימוש במחסנים למגורים, ובטח שלא כיחידת דיור להשכרה, ומשהפר הנתבע הסכמה נטענת שניתנה לו ועשה שימוש שלא כדין במחסנים, הרי שדינה של הסכמה כזו, אם ניתנה, להתבטל" (סעיף 43 לסיכומי התובעים).

שלישית, התובעים דוחים את טענת הנתבע כי הדירה שלו היא שונה ומיוחדת משאר הדירות בבניין ועל כן מגיעה לו תמורה מיוחדת עבור מה שבנה בקומת המרתף. לטענת התובעים, ישנם מספר בעלי דירות עם מחסנים ו/או מרפסות ו/או כאלה שעושים שימוש בגינה שבקומת הקרקע, ובעלי דירות אלה אינם מקבלים תמורה כלשהי עבור אלה. משכך טוענים התובעים, כי מכוח עקרון השוויון אין לתת לנתבע תמורה עבור מה שהוא בנה בקומת המרתף. לדברי התובעים, "עקרון השוויון אין פירושו שוויון מוחלט, אחרת לא היה ניתן להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית" (סעיף 50 לסיכומי התובעים).

רביעית, התובעים טוענים "כי הנתבע פעל בניגוד לדין וביצע עבירה פלילית עת בנה את המרתף ללא היתר ורק לאחר מכן הגיש בקשה להיתר" (סעיף 53 לסיכומי התובעים). "אין מחלוקת שהנתבע השתמש במרתף לצורכי השכרתם למגורים בניגוד לדין, בניגוד להיתרי הבניה ותוך העלמת כוונה זו מעיני יתר בעלי הדירות..." (סעיף 55 לסיכומי התובעים).

וחמישית, התובעים טוענים שהנתבע בנה את קומת המרתף בניגוד להיתרי הבנייה במרכיבים הבאים: "בניית שירותים מתחת למדרגות בניגוד להיתר...; הגביה את גובה קומת המרתף בניגוד להיתר – על פי ההיתר הגובה צריך להיות 2.20 מטר והנתבע בנה בגובה 2.37 מטר, שוב במטרה לאפשר מגורים אסורים במרתף...; שינה את מיקום החלונות בעקבות העבירה הקודמת של הגבהה קומת המרתף" (סעיף 63 לסיכומי התובעים).

יש לציין, כי התובעים אינם מתעלמים לחלוטין מהבנייה שנעשתה על ידי הנתבע בקומת המרתף. טענתם היא, שההתחשבות בקומת המרתף לא צריכה למצוא ביטוי בהגדלת שטח דירת התמורה שהנתבע יקבל מהיזם, אלא ביחסים הפנימיים שבין בעלי הדירות, כך שלקומת המרתף יינתן ביטוי בעת שייקבע סדר הקדימות שעל פיו בעלי הדירות יבחרו את דירותיהם מתוך כלל הדירות שהיזם יעמיד לבחירתם (סעיף 66 לסיכומי התובעים).

בהתייחס לטענת התובעים שהנתבע אינו זכאי לקבל תמורה כלשהי עבור קומת המרתף כיוון שהיא נבנתה ברכוש משותף, הנתבע טוען בסיכומיו כי "שאלת הבעלות לא עמדה במרכז הדיון ויותר מכך, הועלתה זו בחטף בשולי הדברים בסוף החקירות הנגדיות, בלא שהייתה כלל חלק מטענות התובעים, זאת עד לשלב העלאתה בידי כבוד השופט. לפיכך לדעת הנתבע לא ניתן ליחס חשיבות רבה לשאלה זו, כל זמן שלצדדים לא נתנה הזדמנות טובה לתת את הדעת, בחקירה והצגת הוכחות נדרשות לביסוס וחקר הנושא" (סעיף 15 לסיכומי הנתבע).

הנתבע מוסיף וטוען בסיכומיו, כי 21 מבעלי הדירות בבניין נתנו את הסכמתם לביצוע הבנייה שנעשתה על ידו בקומת המרתף, ובכך הוא רואה ביטוי להסכמת בעלי הדירות האלה לגריעת שטח קומת המרתף מהרכוש המשותף והצמדתו לדירתו (סעיף 18 לסיכומי הנתבע). הנתבע מוסיף וטוען, כי יש בעלי דירות בבניין שבנו ברכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבניין (סעיף 21 לסיכומי הנתבע).

לאחר שנתתי דעתי לטענות שהצדדים העלו בעניין טענת התובעים שהנתבע בנה את קומת המרתף ברכוש המשותף, הגעתי לכלל מסקנה שאין מקום להידרש לעניין זה ולהכריע בו במסגרת פסק הדין. הטעם לכך הוא, שבמסגרת הדיון שהתקיים בתביעה השאלות הללו לא התלבנו ולא התבררו. להכרעה בשאלות אלה עשויות להיות השלכות על היבטים נוספים ביחסים שבין הצדדים, וזאת לנוכח טענת התובעים כי "... זכאים הם לתבוע דמי איזון ו/או דמי שימוש ראויים לתקופה בה הפיק רווחים מהשכרת המחסנים ליחידות דיור" (סעיף 47 לסיכומי התובעים). אותיר אפוא את ההכרעה בשאלות אלה למסגרות אחרות, ככל שתהיינה בעתיד.

אשר ליתר הטענות שהתובעים העלו – לא ראיתי מקום לקבל את טענתם שהנתבע אינו זכאי לקבל תמורה כלשהי עבור קומת המרתף. זאת בשל מספר טעמים שעליהם אעמוד להלן:

ראשית, לא מצאתי שעלה בידי התובעים לסתור את טענת הנתבע שלאף אחת מהדירות האחרות בבניין יש תוספת בנייה הדומה בהיקפה ובמהותה לקומת המרתף שהנתבע בנה (ר' סעיפים 6, 27 ו-28 לסיכומי הנתבע).

שנית, מדברי התובעים עולה, שלבעלי הדירה המזוהה כתת-חלקה 3 יש מחסן ללא היתר, וכי הוסכם לתת להם תמורה מסוימת עבור מחסן זה. על פי הנטען, שטח המחסן של אותה דירה הוא 40 מ"ר והוסכם שבגין מחסן זה בעלי הדירה יקבלו בדירת התמורה תוספת של 4 מ"ר (ר' סעיף 14.2.2 לתצהיר מר אריאל רחמים וכן סעיפים 34, 42(5), 49 לסיכומי הנתבע). מכאן, שעקרון השוויון מחייב שכשם שהוחלט להכיר במחסן של תת-חלקה 3 יש להכיר בבנייה שנעשתה על ידי הנתבע בקומת המרתף.

ושלישית, משום שהשמאי מטעם התובעים, מר גיל סיטון, הביע דעתו בחוות הדעת שהגיש ובעדותו בבית המשפט, שיש להעניק לנתבע תמורה עבור הבנייה שנעשתה על ידו בקומת המרתף. על חוות דעתו של השמאי אעמוד בהמשך.

סיכומה של נקודה זו הוא, שיש לקבוע כי הנתבע זכאי לתמורה עבור הבנייה שנעשתה על ידו בקומת המרתף.

מהי התמורה לה זכאי הנתבע עבור קומת המרתף?

ציינתי לעיל, כי לפני שהתובעים הגישו את תביעתם וגם במהלך בירורה, היזם התובעים הביעו נכונות, לטענתם מטעמי פשרה, לתת לנתבע תמורה מסוימת עבור קומת המרתף. לגבי מה שאירע לפני הגשת התביעה מר רחמים כתב בתצהירו דברים אלה: "ניסיונות להגיע, בהסכמה ולצורכי פשרה בלבד ובמטרה לקדם את הפרויקט, לקביעה מקצועית בנוגע לטענות הנתבע, לא נענו ויתר מזו, לאחר שהנתבע החליף את בא כוחו, הסכים היזם בנוכחות בא כוחו החדש של הנתבע, לדרישת הנתבע למנות שמאי שיכריע לגבי השטח המגיע לו בדירתו החדשה ואף הגדיל לעשות והסכים שהנתבע הוא שיבחר את השמאי, אך גם בכך לא היה כדי להועיל, כאשר סוף דבר הנתבע חזר בו מהסכמות אלא וסרב לחתום על הסדר שנוסחו גובש בין באי כוח הצדדים בעניין זה. והדברים מדברים בעד עצמם" (סעיף 26 לתצהיר רחמים).

משהוגשה התביעה התובעים פנו אל בית המשפט מספר פעמים בבקשה שימנה שמאי מטעמו, תוך שהסכימו כי קביעתו של השמאי תחייב את הצדדים. ואולם הנתבע סירב להצעה זו, ובהעדר הסכמת הנתבע לא ראיתי מקום להיעתר לבקשת התובעים (ר' פרוטוקול הדיון מיום 30.9.21 עמ' 6; בקשה התובעים למתן הוראות מיום 2.11.21; תשובת הנתבע מיום 8.11.21; והחלטת בית המשפט מיום 23.11.21).

במצב דברים זה התיק נקבע לשמיעת ראיות. במסגרת הראיות שהובאו על ידי התובעים הם הגישו את חוות דעתו של השמאי, מר גיל סיטון, שהתייצב למתן עדות והעיד באריכות בישיבה ההוכחות שהתקיימה ביום 28.3.22. אף שניתן היה לצפות לכך שהנתבע יגיש חוות דעת מטעמו הוא לא עשה כן, אלא הסתפק בחקירתו הנגדית של מר סיטון ובהעלאת טענות במסגרת סיכומיו לגבי שיעור התמורה המגיעה לו. יוצא אפוא, כי חוות הדעת השמאית היחידה המונחת לפני בית המשפט היא חוות דעתו של השמאי סיטון.

חוות הדעת של מר סיטון ארוכה ומפורטת מאד. בחוות דעתו מר סיטון קובע, שעבור כל 1 מ"ר של דירת הנתבע בקומת הקרקע הוא זכאי לקבל 1 מ"ר בדירת התמורה. זהו למעשה המצב ביחס לרוב המכריע של הדירות בבניין. מקדם התמורה עבור הדירות הוא: 1.00.

שונים הם פני הדברים לגבי קומת המרתף. לגבי המרכיבים השונים של המרתף מר סיטון קובע בחוות דעתו, שמקדם התמורה עבור הממ"ד הוא: 0.80; מקדם התמורה עבור המחסן הוא: 0.40; מקדם התמורה עבור המסדרון הוא: 0.30; ומקדם התמורה עבור המדרגות הוא: 0.30 (עמ' 26 לחוות הדעת).

"השורה התחתונה" של חוות דעת השמאי סיטון היא, שהתמורה שהנתבע זכאי לקבל בדירת התמורה בגין קומת המרתף היא של 14.74 מ"ר (עמ' 26 לחוות הדעת).

הואיל ושטח דירת הנתבע בקומת הקרקע הוא 100.2 מ"ר, וכיוון שבהתאם להסכם שנכרת בין התובעים ליזם הנתבע זכאי לקבל בגינה תוספת של 30 מ"ר, דירת התמורה שמגיעה לנתבע היא בשטח של 144.94 מ"ר (144.94 = 30 + 14.74 + 100.2).

הנתבע טוען מנגד, כי יש לתת לממ"ד, לשירותים ולמסדרון הבנויים בקומת המרתף ערך מלא. מכאן, שלטענת הנתבע הבסיס לחישוב דירת התמורה שהוא זכאי לקבל צריך להיות, ששטח הדירה הקיימת הוא 127.5 מ"ר (127.5 = 6.5 + 7.2 + 13.6 + 100.2). אשר למחסן – לטענת הנתבע יש לקבוע יחס המרה של 0.555. מכאן, שעל פי שיטת הנתבע, דירת התמורה שתינתן לו צריכה להיות בשטח של 168 מ"ר (168 = 30 + (19.3 X 0.555) (127.5 + (סעיף 11 לסיכומי הנתבע).

לחלופין טוען הנתבע, שאם ייקבע לכל קומת המרתף, ולא רק למחסן, יחס המרה של 0.555, הרי שדירת התמורה שתינתן לו צריכה להיות לפחות בשטח של 155 מ"ר (סעיף 12 לסיכומי הנתבע).

כפי שציינתי לעיל, לנתבע הייתה אפשרות להסכים למינויו של שמאי לפני הגשת התביעה, והוא סירב; הייתה לו אפשרות להסכים לכך שבית המשפט ימנה שמאי מטעמו, והוא סירב; הייתה לו אפשרות להביא שמאי מטעמו, והוא נמנע מלעשות זאת. המחלוקת הקיימת בין הצדדים בנושא התמורה שהנתבע זכאי לקבל עבור קומת המרתף היא מחלוקת מקצועית-שמאית, ולפני בית המשפט מונחת חוות דעת אחת בלבד, היא חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים. כפי שציינתי, השמאי נחקר באריכות רבה במהלך שמיעת הראיות, וזאת הן על ידי בית המשפט והן על ידי הנתבע.

יש לציין, שלקראת סוף עדותו של מר סיטון בית המשפט שאל את המומחה האם לנוכח הדברים שעלו במהלך שמיעת העדות הוא רואה מקום לשנות את חוות דעתו, ומר סיטון השיב על כך בשלילה (עמ' 53, שורה 19 – עמ' 54 ש' 4; עמ' 63, שורה 4 – עמ' 64, ש' 3). אביא את חילופי הדברים בין בית המשפט לבין המומחה:

"כב' השופט:עכשיו אני שואל אותך את שאלת השאלות, אדוני לא חייב לתת תשובה עכשיו. תראה, בסך הכל אנחנו רוצים לעשות את הדבר הנכון. שוב, אני עדיין לא יודע, אני גם לא במצב שיש חוו"ד נגדית מטעם הנתבע, בהתחלה היה דיבור על שאני אמנה מישהו.. עכשיו אני שואל, בכנות, האם עכשיו, אחרי שעתיים וחצי של דיון ושל שאלות ספציפיות שנשאלת, האם אתה רואה מקום לשנות באיזשהו אופן לשנות את חוות הדעת שלו?

מר סיטון:כבודו שאל אותי שתי שאלות מקודם. השאלה השנייה היא אם אני מציע.

כב' השופט:את השאלה השנייה שלך תציע בחוץ כי אני רואה שזה עורר פה... אני שואל את אדוני כשופט שיש מולו מומחה בתחומו. בסופו של דבר אם אחליט, זה יהיה לפי מקצועיותו של המומחה.

מר סיטון:לשאלה הזו כבודו, חוות הדעת שלי היא בעינה עומדת, אחד לאחד. הסברתי את עצמי לכל עניין השטח האקוויוולנטי ולכל עניין המקדמים ניתנו ובמקרה הזה, מסיור אישי שלי בנכס, התרשמתי מכל חלק וחלק ויש הרבה מאוד חריגות והרבה מאוד נתונים בשטח שמאוד פוגעים בשטח דירה מכר דירות. הוא שאל את המודד לגבי השטח אבל יש גם עניין של גבהים וזה לא מעניינו של המודד. מניסיוני, מאוד חשוב עניין השקיפות. כבודו גם מכיר מניסיונו וממה שקורה בעולם, כל עוד מתחילים לסטות משקיפות כזו או אחרת, זה עוצר פרויקטים. השקיפות והשוויון מאוד חשובים בקטע של התחדשות עירונית ולכן אני מבין למה צריך להטריד את בית המשפט. קשה לי להעיד על עצמי אבל בנושאים האלה אני ממונה מטעם בעלי קרקע, לעתים מטעם יזם ויש לא מעט מקרים שאני שמאי בעל הקרקע בהתחלה. כל הסיפור נגמר בבחירות והיזם צריך שמאי לליווי פיננסי, כל הדיירים הסכימו שאני סיימתי איתם בצורה הכי טובה והוגנת. אם הייתי עד מומחה מטעם בית המשפט חוות הדעת הייתה ערוכה בדיוק אותו דבר."

בסיכומים שהתובעים הגישו הם טוענים – כאמור, כטענה חלופית לטענה העיקרית שהם מעלים – שבגין קומת המרתף יש לקבוע תמורה של 8.428 מ"ר (סעיף 69 לסיכומי התובעים). זאת בשונה מחוות הדעת של המומחה מטעמם שלפיה יש לקבוע תמורה של 14.74 מ"ר. לא ראיתי לקבל את טענת התובעים בעניין שיעור התמורה, כשם שלא ראיתי לקבל את טענות הנתבע בעניין זה. כאמור, מדובר בשאלה מקצועית-שמאית ולבית המשפט אין כל סיבה או עילה שלא לקבל את חוות דעתו של מר סיטון, שלא נסתרה על ידי חוות דעת שמאית אחרת. אזכיר את הדברים שמר סיטון אמר במסגרת חילופי דברים בינו לבין בית המשפט: "אם הייתי עד מומחה מטעם בית המשפט חוות הדעת הייתה ערוכה בדיוק אותו דבר".

העולה מכל האמור הוא, שאני קובע כי בגין קומת המרתף התובע זכאי לתמורה של 14.74 מ"ר. במהלך שמיעת המשפט היזם והתובעים היו מוכנים לתת לנתבע תמורה זו, ואולם הנתבע סירב לקבל תמורה זו ולחתום על הסכם הפינוי ובינוי, וסירובו זה הוא בלתי סביר. משכך, התובעים זכאים לסעד הקבוע בסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, הקובע כדלהלן:

2.(א)הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

(1)לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה;

(2)לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.

הסעדים הקבועים בסעיף 2(א) לחוק הם סעדים חלופיים (ר' סעיף 18 לסיכומי התובעים). לטענת התובעים, אם בשל סירובו של הנתבע יימנע מהם כליל לבצע את הפרויקט, ייגרם ל-23 בעלי הדירות בבניין נזק בסכום כולל של 12,300,000 ₪ (סעיפים 42-41 לתצהיר רחמים). מטעמי אגרה התובעים העמידו את תביעתם על סכום של 2,500,000 ₪. לנוכח העובדה שההליכים בעניינו של הפרויקט נמצאים בשלב מתקדם מאד ולאחרונה ניתן היתר בניה, יש להעניק לתובעים את הסעד הקבוע בסעיף 2(א)(2) לחוק, על מנת שמתן סעד זה יאפשר את ביצוע הפרויקט מבלי שלתובעים ייגרם נזק.

יש לציין, שהנתבע טען בכתב ההגנה שהגיש כי לא ניתן להעניק לתובעים את הסעד לפי סעיף 2(א)(2) היות והעסקה שבין התובעים ליזם נחתמה על ידי יותר מ-80% מבעלי הדירות לפני כניסתו לתוקף של תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי שהוסיף את הסעד הקבוע בסעיף זה. הנתבע לא חזר על טענה זו בסיכומיו ויש לראות בכך משום זניחת הטענה. מכל מקום, התובעים נתנו מענה לטענה זו בפרק ב' לסיכומיהם (סעיפים 11-8) והנתבע לא ראה להתייחס למענה שניתן. משכך, יש לקבל את טענת התובעים שבית המשפט מוסמך להעניק להם גם את הסעד הקבוע בסעיף 2(א)(2) לחוק.

לפניי סיום אציין, כי הנתבע טען שהתובעים לא שיתפו אותו בהליכים הנוגעים לפרויקט והם הדירו אותו מעניין זה. לא עלה בידי הנתבע להוכיח את טענתו זו ועל כן יש לדחותה. כך או אחרת, במהלך בירור התביעה העובדות היו מונחות לפני הנתבע, והוא דחה את הצעת היזם והתובעים.

סוף דבר

אני מחליט לקבל את התביעה ואני מאשר את ביצוע העסקה בהתאם לקבוע בהסכם שנכרת בין 23 בעלי הדירות לבין היזם, תוך שאני קובע כי עבור קומת המרתף הנתבע זכאי לתוספת שטח של 14.74 מ"ר בדירת התמורה.

אני ממנה את בא כוח בעלי הזכויות בדירות, עו"ד עידו שוורץ, שאינו בעל דירה בבניין הקיים, ומסמיך אותו להתקשר בעסקה עם היזם בשם הנתבע, ולחתום בשם הנתבע על כל מסמך הנדרש לשם מימוש הפרויקט.

בצד המינוי מצאתי לתת לנתבע אפשרות לייתר את פעולותיו של עו"ד שוורץ, אם הוא יודיע לתובעים בתוך 7 ימים ממועד קבלת פסק הדין, שהוא מוכן לחתום על ההסכם לאלתר וכן הוא מוכן לחתום על כל מסמך הנדרש לשם מימוש הפרויקט. אם הנתבע לא יודיע כאמור, עו"ד שוורץ רשאי לפעול בהתאם להסמכה שניתנה לו.

כפי שצוין, הן לפני הגשת התביעה והן במהלך בירורה התובעים היו מוכנים להגיע עם הנתבע להסדר אשר ייתר את הצורך בהגשת התביעה ובירורה. הנתבע לא קיבל את הצעת התובעים, והתביעה התבררה. בסופו של יום תוצאת פסק הדין זהה להצעה שהתובעים הציעו לנתבע במהלך בירור התביעה. משכך, התובעים זכאים לכך שהנתבע יישלם להם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

אני קובע אפוא שהנתבע יישא בהוצאות התובעים, ובכלל זה החזר אגרות; שכ"ט השמאי סיטון (14,040 ₪); ושכ"ט המודד אלסטר (2,575.34 ₪). בנוסף הנתבע ישלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסכום של 30,000 ₪.

המזכירות תשלח לצדדים העתק מפסק הדין.

ניתן היום, י"ב שבט תשפ"ג, 03 פברואר 2023, בהעדר הצדדים.