גדייב ואח' נ' נהון

עניינה של תביעה זו הוא עסקת מכר דירה אשר קוניה – התובעים, טוענים כי הוטעו במכוון מצד המוכר – הנתבע, לגבי טיבה ועל רקע טענתם זו תובעים הם פיצוי כספי.

מבוא עובדתי:

1. ביום 25.12.12 התקשרו הצדדים בהסכם מכר בהתייחס לדירת הנתבע המצויה בקומה א' (בין דירת קרקע לדירה נוספת) ברחוב המלך יותם 4/25 באשדוד והידועה כגוש 2395, חלקה 25 ובתמורה כספית של 920,000 שקלים (להלן: "הסכם המכר", "הדירה" – בהתאמה).

    

2. עסקינן בדירה המצויה בבנין שבנייתו נעשתה בשנת 1993, בעוד בשנת 1995 נבנתה לו תוספת חיצונית אשר הרחיבה את דירות הבניין בחלק המזרחי על ידי הוספת חדר מגורים ומרפסת לכל דירה, כאשר מרפסת דירת השכן שמעל לדירה דנן אינה מקורה. (להלן: "התוספת"). במשך הזמן החלה התוספת להתנתק ממבנה הבניין המקורי וזהו למעשה מוקד המחלוקת.

    

3. הנתבע, עולה מצרפת, רכש דירה זו ביום 29.6.10 משלמה בן חמו וזאת לצרכי השקעה, על פי הצהרתו, ולמעשה מעולם לא התגורר בה, כי אם השכיר אותה לגב' ז'וזפין ביטון ועם סיום השכירות, מכרה לתובעים. התובעים אף הם השכירו את הדירה בשלב ראשון (למשפחת ממן) ואך עם עזיבת השוכרים עברו להתגורר בעצמם בדירה.

    

   תמצית טענות התובעים בתביעתם:

4. לטענת התובעים, רק עם כניסת שוכריהם לדירה, נודע להם כי בדירה קיימים סדקים ובכלל זאת חריץ בן כ- 60 מ"מ שנפער בין התוספת לבין קיר הבניין, כאשר בחלל זה שנוצר נכנסים גשמים ורוחות ובאופן המונע מדור סביר, בריא ובטוח לדיירי הבית. הדבר נודע להם באמצעות פנייה מצד השוכרים אשר הביעו רצונם לפיכך לעזוב את הדירה מוקדם מהמוסכם.

5. התובעים טוענים עוד כי בשלב זה פנו לנתבע על מנת ליידעו לגבי ליקויים אלה, אלא שזה התייחס בזלזול לפניותיהם, לרבות למכתב מיום 10.11.13, לו צרפו חוות דעת מומחה בגדרה פורטו הליקויים בדירה.

    

6. התובעים מייחסים לנתבע הסתרה מכוונת של מידע מהותי ובטיחותי בכל הנוגע לליקויים בדירה ומציינים כי לו הובא לידיעתם מידע זה, היו נמנעים מרכישת הדירה. התובעים מייחסים לנתבע הטעייה מכוונת שביטויה לא רק בשתיקתו, כי אם אף במעשה על ידי ביצוע פעולות שנועדו להסתיר את אותם ליקויים בדירה.

    

7. סכום התביעה הועמד על 300,000 שקלים, על בסיס פירוט שניתן בכתב התביעה וכלל הן פיצוי מוסכם והן נזק נטען בפועל, אולם בהמשך ולאור הערת בית המשפט בעניין זה, הודיעו התובעים ביום 18.12.15, כי הם מעמידים תביעתם על ראשי הנזק הבאים (תוך הותרת הסך הנתבע הכולל בעינו): תיקון נזקי הדירה – 231,516 שקלים ירידת ערך הדירה – 300,000 שקלים, אובדן דמי שכירות אשר היו צפויים להתקבל לו היו ממשיכים להשכיר את הדירה כפי כוונתם – 120,000 שקלים וכן עגמת נפש ואובדן הנאה הנעוץ בכניסת רטיבות ואבק בשל החריץ שנפער כאמור ובשל אי יכולת לעשות שימוש בחדר שבתוספת – 150,000 שקלים.

    

   תמצית טענות הנתבע בכתב הגנתו:

8. טוען הנתבע כי איפשר לתובעים לקבל את מפתח הדירה כחודש טרם מועד מסירת החזקה המוסכם (1.2.13 על פי סעיף 8.1 להסכם המכר) וזאת מחמת שביקשו לבצע שיפוצים בדירה ומציאות זו אינה מתיישבת עם הניסיון לייחס לו כוונה להסתיר מהם ליקויים ולהטעותם.

    

9. התובעים ראו את הדירה מספר רב של פעמים טרם רכישתה ובעודה ריקה מכל אדם וחפץ ובאור יום, כך שדבר לא נסתר מעיניהם. גם בני משפחה באו לראות דירה זו טרם הרכישה.

    

10. רק בחודש נובמבר 2013, כעשרה חודשים לאחר מסירת החזקה בדירה, הביעו התובעים לראשונה טענותיהם וזאת באמצעות מכתב שנשלח לנתבע. תביעה זו הוגשה כשבועיים בלבד לאחר משלוח מכתב זה. הנתבע תמה על כי התובעים השתהו זמן רב כל כך בהעלאת טענותיהם ועל כי לא ביקשו לבטל את הסכם המכר, אם יש ממש בטענותיהם.

     

11. עסקינן בבניין מגורים אשר עומד על תילו מזה כ- 20 שנה ויותר, נתון שהיה ידוע לתובעים ומחובת התובעים כרוכשי הדירה, היה לערוך את כל הבדיקות הנדרשות טרם הקנייה. מכל מקום, משעה שהליקויים להם טוענים התובעים, ניתנים לגילוי בצפייה בלבד על ידי אדם ממוצע, הרי שאין מקום לטעון כי הנתבע הסתיר דבר קיומם. התובעים ידעו ומכל מקום היה עליהם לדעת אודות ליקויים אלה ואין הם יכולים להלין כלפי הנתבע על ליקויים גלויים לעין ו/או כאלה שאין הוא מודע להם.

    אף אם תאמר כי מדובר בליקוי שהיה נסתר, הרי שהנתבע מצהיר שלא ידע על קיומו ולא יכול היה לדעת ומכאן שאין להלין כלפיו.

    יתרה מכך, על פי דיני המכר החלים בין הדיוטות, ליקוי שלא היו הצדדים מודעים לו, אינו יכול להיחשב ליקוי נסתר או אי התאמה. הנתבע מדגיש כי אין מדובר בעסקת מכר בין הקבלן לבין רוכש הדיוט שאז ליקויים הנעוצים באי התאמה לדיני התכנון והבנייה (כטענת התובעים בחוות הדעת מטעמם), עומדים בעוכריו של הקבלן המוכר.

    למעשה, התובעים עצמם טוענים לליקוי שמקורו בבנייה שנעשתה על ידי הקבלן וזו לפיכך מצויה באחריות הקבלן ו/או נציגות הבית המשותף לכל היותר.

     

12. הנתבע מפנה בהקשר זה להוראת סעיף 3.2 להסכם המכר שבגדרו הקונה מצהיר ומתחייב:

     

    "כי הוא ראה ובדק היטב את הממכר, את סביבתו ואת הממכר והסביבה בו נמצא המגרש, כי ידוע לו כי הינו קונה את הממכר במצבו כפי שהוא ראה אותו ביום החוזה ומצבו תקין, למעט פגם נסתר אשר היה ידוע למוכר והוא הסתירו מהקונים במועד חתימת חוזה זה, וכי מצא את הממכר, מצבו וסביבתו כמתאימים לצרכיו ולשביעות רצונו וכי בכפוף להצהרות המוכר ולנכונותן כאמור בפתיח להסכם וכאמור בסעיף 3.1 (על כל סעיפי המשנה שלו) ובפרט לעניין בניית המבנה ואישורי הבנייה, מצבו הפיזי של הנכס ומצבו המשפטי של הנכס, אין לקונה ולא תהיה לו כל טענה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא כנגד המוכר בדבר מום ו/או אי התאמה של הממכר ומצבו".

     

13. הנתבע משיג על חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים ומגיש חוות דעת נגדית ולאור נתוניה ויתר טענותיו, כמו גם הכחשת הנזקים הנתבעים, עומד הוא על דחיית התביעה.

     

    חוות הדעת ודוחות המצויים בתיק בית המשפט:

    מטעם התובעים:

14. הוגשה חוות דעת מיום 22.10.13 של מהנדס אזרחי – דניאל גלמנוביץ (חברת א. שילת בע"מ).

    גלמנוביץ מצהיר כי ערך ביקור בדירה במועד הנ"ל ואקדים לציין כי לא ניתן שלא לתהות לגבי המפורט בחוות דעתו בפרק "מטרת הבדיקה והערות כלליות" (בעמ' 3) שכן הלה מתייחס שם לבדיקת ליקויים בעבודות וכן אי התאמות "למפרט ולתוכניות".

    מכל מקום, לשיטתו – עקב ביצוע לקוי (ללא הבהרה לגבי טיב הליקוי) של התוספת, נוצר סדק ברוחב של כ- 60 מ"מ בין התוספת לבין קיר הבניין, וזה מאפשר חדירת מי גשמים ורוחות ונמשך עד לגג הבניין. תזוזת התוספת יצרה אף סדקים בקירות, שיפוע של הקיר וכן פתיחה של תפר בכל הקירות כולל הרצפה. הריצוף בתוספת גבוה מכלל הדירה באופן לא בטיחותי. הטיח מתפרק באיזורים שונים בדירה.

    מסקנותיו: א. הסיבה העיקרית להתפרקות התפר בין התוספת לבניין, היא ביצוע יסודות בניגוד לחוות דעת יועץ קרקע והעדר פיקוח צמוד של מהנדס קונסטרוקטור.

    ב. טרם המכירה ביצע הנתבע שיפוץ ובכך הסתיר את הליקויים החמורים שהתגלו לאחר המכירה (על פי פרק הממצאים מסקנה זו נשענת על דברי התובעים עצמם).

    ג. ניתן לתקן את הליקויים באופן המפורט בחוות הדעת בעלות כוללת של 231,516 שקלים.

     

15. דו"ח מיום 1.1.13 של שמאי מקרקעין – משה דקל (דקל שמאים) – נספח ב' לתצהירים.  

    מומחה זה ביקר בדירה ביום 25.12.12 מטעם בנק מזרחי טפחות לצורך הערכת שווי הדירה לצורך רכישתה על ידי התובעים שביקשו לקבל הלוואה.

    על פי תיאורו, הדירה היתה ריקה בזמן הביקור והסכם המכר היה נתון בידיו.

    בסעיף תיאור הבניין מצוין, בין השאר, כי מדובר בבניין בן 3 קומות מעל קומת קרקע וגילו כ- 25 שנים. מצב תחזוקה כללי: "טוב".

    אין כל הערות מיוחדות בסעיף תיאור הדירה ושוויה המוערך הוא מיליון שקלים.

     

16. דו"ח מיום 17.3.15 של מהנדס אריק שיינר (שיינר שמאים) – נספח ד' לתצהירים.

    התובעים מצהירים כי פנו לחברת הביטוח כלל שביטחה את מבנה הדירה במסגרת ביטוח המשכנתא אלא שזו דחתה דרישתם לפיצוי בטענה לפיה הסידוק החל לפני רכישת הדירה.

    מומחה זה ביקר בדירה ביום 20.6.14 והוא מציין בחוות דעתו את מבנה הדירה וכן את טענות התובעים בפניו. לא מצוינות בדיקות מיוחדות שנעשו, אולם המסקנה היא כי הסדקים שהוצגו ברצפה ובקירות במפגש הדירה המקורית עם תוספת הבנייה, מקורם בליקוי בנייה שקדם לרכישה של דירה זו. שיינר מציין כי הבהיר לתובעים שמקור הסדקים הוא בשקיעות או תזוזות קרקע מתמשכות של המבנה והתוספת וכי יש צורך בתכנון חיזוקים קונסטרוקטיביים של תוספת הבנייה וכן עבודות גמר פנים וחוץ. בעניין זה מצוינת בחוות הדעת הערכת הנזק כפי שנרשמה על ידי גלמנוביץ בחוות דעתו, תוך ציון העובדה שחלקם של התובעים בעלויות אלה הוא שליש בלבד, שכן אלו מתייחסות ל-3 הדירות שלהן תוספת.

     

    מטעם הנתבע:

17. הוגשה חוות דעת מיום 24.2.14 של מהנדס בניין – דב דוד.

    לשיטתו, תוספת בנייה מהווה אלמנט קונסטרוקטיבי נפרד מהבניין ומשכך נוצר "תפר" בין התוספת לבין הבניין, אלא שרוחבו כ- 2 ס"מ בלבד. מכל מקום, מדובר במרווח טבעי שיש לטפל בו על פי הנחיות התקנים וכללי המקצוע ולאורך התפר כולו בכל קומות הבניין, לרבות התפר האופקי בגג, דבר אשר נתון לאחריות כלל הדיירים.

    בכל הנוגע לטיח המתפרק ולסדקים שנטען כי נמצאו בדירה, הרי שלא נמצאו כאלו מלבד התפר האמור. כך גם לא נמצא שיפוע של הקיר כנטען חרף מדידה במכשיר כנדרש.

    הריצוף בתוספת דווקא נמוך מהדירה והדבר מקובל ומכל מקום – ניכר לעין.

    המומחה אף שולל טענה שעלתה בחוות דעת גלמנוביץ בדבר בניית התוספת בניגוד להיתר ובעניין זה אציין כבר עתה כי ממילא מדובר בטענה בעלמא ללא כל פירוט והמחשה.

    מסקנותיו: א. הבניין אינו מסוכן.

    ב. יש לטפל בתפרי החיבור בין התוספת לבין הבניין עצמו.

    ג. עלות התיקון ברכוש המשותף – 7,500 שקלים, התפר בדירה – 4,600 שקלים ובצרוף מע"מ.

     

    חוות דעת מומחה בית המשפט:

18. לאור הפערים בין חוות הדעת המרכזיות במחלוקת דנן ואשר צורפו לכתבי הטענות: של המומחים גלמנוביץ ודוד כאמור, מינה בית המשפט ביום 26.10.16 את המהנדס מרדכי בס על מנת שזה יתן דעתו למחלוקת ובכלל זאת ועיקר – לסדק – הרווח הנתון בין התוספת לבין הדירה במקורה תוך התייחסות למימדיו, לנסיבות ולמועד היווצרותו, לצפי לגבי התפתחותו, לשאלת סבירות היותו בלתי גלוי לעין מתוך הדירה ומחוצה לה, לאופן התיקון המוצע והעלויות הכרוכות בכך, לשאלת זיקת יתר הדיירים לתיקון זה ולשאלת קיומו של סיכון בטיחותי ואפשרות השימוש בדירה.

     

19. המומחה בס ביקר בדירה ביום 17.11.16, והונחו בפניו שתי חוות הדעת הנ"ל, כמו גם דוחותיהם של דקל ושיינר (שאינם ערוכים כחוות דעת על פי דין).

     

20. המומחה מתאר בחוות דעתו את התוספת ואת הדירה ומציין את נתוני המדידה השונים שביצע במהלך ביקורו תוך צרופם של צילומים הממחישים זאת ולהלן עיקרי הממצאים:

    א. התוספת נבנתה בחזית המזרחית של הבניין, החל מקומת הקרקע והיא ממשיכה בקומות א' ו-ב' תוך שהיא מופרדת מהבניין בתפר קונסטרוקטיבי וכוללת בענייננו חדר שמידותיו 2.90 × 4.20 מטר, וכן מרפסת שמידותיה 2.90 × 2.35 מטר.

    ב. בדירה עצמה בחלק שבתחום הבניין המקורי ("הישן" כלשונו), לא אותרו סדקים או שקיעות ריצוף כלשהם.

    ג. לאורך מפגש קירות תוספת הבנייה עם הקיר של הבניין המקורי וכן לאורך מפגש תקרת התוספת עם הקיר האמור, הותקנו זוויתנים מפרופיליים של P.V.C להסתרת התפר הקונסטרוקטיבי.

    ד. נמדדו מרווחים בין קירות התוספת לקיר הבניין המקורי שגודלם 11 עד 15 מ"מ.

    ה. הריצוף בתוספת הסמוך לאורך התפר הקונסטרוקטיבי שקע בחלקו עד 2 ס"מ וקיים "טפטוף" של חול מדירת השכן שבקומה ב'. כן נמדדו שיפועי ריצוף של 0.1 עד 0.8%.

    ו. אשר לחלק החיצוני של הבניין, מציין המומחה נתוני מדידה של המרווחים בקו התפר בשני מקומות: סמוך לקרקע נמצאו מרווחים של 1 ס"מ/1.5 ס"מ וסמוך לגג הבניין – 4 עד 5 ס"מ.

    ז. התפר הקונסטרוקטיבי שבחזית הצפונית והדרומית, במפגש קירות התוספת עם הבניין המקורי, חשופים לעין. כן ציין כי לא נעשה ניסיון לכסותם עם פלשונג פח כנהוג בתוספות כאלו.

     

21. המומחה בס קובע כי הליקויים הקיימים בנכס לאור הנתונים שנמסרו כאמור, הם אלו:

    א. בתחום הדירה – אין כל ליקוי של סדקים, תזוזות ושקיעת ריצוף.

    ב. בתחום התוספת – קיימים מרווחים בין קירות ותקרת התוספת לקיר המזרחי של הבניין המקורי באופן המחדיר לתוספת אור, רוח וגשם. כן קיימת שקיעת ריצוף כאמור באיזור המפגש בין התוספת לבניין הישן ודליפת חול מקומת השכן.

    לא נמצאו סדקים כלשהם בקירות התוספת.

     

22. הליקויים ניתנים לתיקון באופן סביר ובעלויות אלה ולאחריהם ניתן להשתמש אף בתוספת:

    א. בתחום הדירה – בתוספת עצמה: יש צורך בתיקונים לאורך הקירות והתקרה של התוספת ולאורך הרצפה, כמו גם בצביעה ובניקיון כללי וכל זאת בשיעור מצטבר של 17,732 שקלים (כולל מע"מ) עם תנודה אפשרית של 20% כלפי מעלה.

    תיקונים מקבילים יש לבצע אף בשתי הדירות המזרחיות – זו שמעל וזו שמתחת לדירה.

    ב. בתחום קירות החוץ של התוספת – יש לבצע מילוי מחדש של התפר הקונסטרוקטיבי עם פרופיל גיבוי ולכסותו בפח תוך יציקת בטון מסביב והכל כמפורט בחוות הדעת ובשיעור מצטבר של 24,003 שקלים (כולל מע"מ ועם תנודה אפשרית כאמור).

    תיקון זה נוגע לשלושת בעלי הדירות הנ"ל ומחייב השתתפותם הכספית.

    ג. המומחה מעריך את ביצוע התיקונים בעשרה ימי עבודה ומציין כי ניתן להמשיך להתגורר בדירה במהלך ביצועם, אם כי תיגרם אי נוחות וידרש פינוי התוספת.

     

23. המומחה מדגיש כי אותו סדק – רווח שהוא העומד במרכז המחלוקת אינו סדק כמשמעותו כי אם "תפר קונסטרוקטיבי (מרווח) מתוכנן מראש". תפר זה נוצר בעת בניית התוספת – בשנת 1995 ועל פי רוב הוא מתוכנן לעובי של 2 ס"מ ואמור להיות מלא עם לוחות קלקר בעובי כאמור, אלא שבפועל לא הוקפד על עובי זה.

     

24. המומחה מעריך באופן גס כי לאורך 21 השנים מאז נבנתה התוספת, היתה תזוזה אופקית של כ- 2 מ"מ לשנה בחלק העליון של התוספת וכי בתחום הדירה ישנה תזוזה אופקית של כ- 1 מ"מ בשנה. המומחה מדגיש כי לא ניתן לדבר על קצב אחיד או לינארי של תזוזה שכן רעידת אדמה או שנה גשומה במיוחד עלולים להאיץ את התזוזה. קיים קושי לחזות את התזוזה העתידית, אולם ובהסתמך על נתוני העבר הנ"ל, מעריך המומחה כי בעוד 21 שנים תהא תזוזה נוספת של 4 ס"מ בחלק העליון של התוספת, אם כי הערכה זו עשויה להתמתן ככל שיבוצעו תיקוני החוץ שהומלצו ועלולה להחמיר במקרה של רעידת אדמה.

     

25. לשאלת בית המשפט באשר לסבירות האפשרות שאותו סדק לא היה ניכר לעין מהפנים ומחוץ לדירה במועד מכירתה, משיב המומחה כי במבט חיצוני על הבניין ניתן להבחין בתפר ללא כל בעיה בעין בלתי מקצועית משזה לא היה מכוסה ולא מוסתר. עם זאת, בכל הנוגע לפנים הדירה, משיב המומחה כך: "בסבירות גבוהה מאוד ותוך זהירות, לדעתי, התפר קונסטרוקטיבי לא היה ניכר לעין בתוך הדירה ולדעתי הוסתר עם פרופילי P.V.C בסמוך למועד מכירת הדירה".

     

26. למומחה נשלחו שאלות הבהרה על ידי ב"כ התובעים ובמסגרתם הוסיף/הדגיש נתונים אלה:

    א. הסדק – המרווח, היה בראשיתו בן 1 ס"מ כפי שנמצא בבסיס התוספת, אולם עקב שקיעת יסודות המרוחקים מהבניין המקורי, גדל המרווח ל-4 ס"מ בראש התוספת.

    בהתייחס לאפשרות סיכון הנשאלת – מציין המומחה באופן כללי ותיאורתי למדי, כי ככל שתוחמר הסטייה האנכית, עלולה להיווצר סכנה למשתמשים.

    ב. אין צורך בשלב זה בחיזוק קונסטרוקטיבי לתוספת ואין סכנה למשתמשים. כל שנדרש בשלב זה הוא מעקב.

    ג. המומחה מאשר כי התיקונים שהוצעו על ידו הם קוסמטיים ולא קונסטרוקטיביים וכי אין בהם כדי למנוע את המשך תזוזת התוספת, כך שידרש תיקון חוזר כל שנה.

    ד. לשאלה האם נכון שאדם סביר לא יהא מעוניין לרכוש נכס כזה, משיב המומחה כי לא נתמנה לחוות דעתו בעניין כזה שאינו במסגרת הכשרתו. הוא אמנם מאשר את הנחת התובעים כי ישנה ירידת ערך לדירה כזו במצבה, אולם אף בתשובתו זו מדגיש כי אין הדבר נתון למסגרת הכשרתו המקצועית.

    ה. המומחה משיב בחיוב לטענה לפיה התובעים תלויים למעשה ברצונם של השכנים להשתתף כספית ולשתף פעולה לגבי חלקם הם בתיקונים, נתון הפוגע בערך הדירה.

     

27. אציין כבר עתה כי שאלות ההבהרה שהופנו למומחה בנויות כל אחת מפיסקה עובדתית ארוכה וכי על פניו אלו הנוגעות לירידת הערך ולהתנהגות רוכש סביר, אינן רלבנטיות כשאלות הבהרה ובפרט בהתייחס למומחה זה ולא היה מקום להן.

    מכל מקום, ראוי לקרוא את תשובות המומחה לטעמי על רקע חוות דעתו לשם הסקת מסקנות.

     

    עדויות הצדדים:

28. היקף העדים שהביאו הצדדים אינו מועט והוא נועד בעיקרו לשפוך אור על השאלה המרכזית העומדת בבסיס המחלוקת, קרי – האם הנתבע ידע והסתיר במכוון מהתובעים דבר קיומו של סדק משמעותי בתוך הדירה במקום התפר שבין הבניין המקורי לבין התוספת.

    אקדים ואומר כי הגרסאות שונות ורבות היו באופן שחייב זהירות ומחשבה רבה בהסקת מסקנות לגבי שאלה זו ולזאת אתייחס בפירוט בהמשך.

     

29. מצד התובעים, העידו התובעים עצמם וכן: אלכסנדר אושרנקו – בעל הדירה שמעל הדירה דנן; לב ונדר ומיכאל סטארודובסקי – בעלי דירות בבניין המגורים הנדון וחברים בוועד הבית; שלמה בן חמו – מי שהיה בעל הדירה דנן עובר למכירה לנתבע וקבלן שיפוצים בעיסוקו.

     

30. מטעם הנתבע, העידו הנתבע עצמו וכן: ז'וזיאן ביטון – שוכרת הדירה מהנתבע; רות אבישיד – מתווכת אשר סייעה בידי הנתבע.

    לצורך ההמשך, יכונו העדים שאינם בעלי דין, לפי שם משפחתם.

     

    דיון והכרעה:

31. כאמור, השאלה המרכזית נוגעת לשאלת ידיעתו של הנתבע אודות אותו ליקוי שנוי במחלוקת שטיבו הסדק שנפער בתוך הדירה והסתרתו מהתובעים וראוי לחדד ולומר כי התובעים אינם מתיימרים בסופו של דבר להתכחש לידיעתם אודות קיומה של תוספת בנייה לבניין זה וכך גם לקיומו של התפר החיצוני הנחזה לעין כפי המתואר בחוות הדעת השונות, אלא שלשיטתם למעשה – לא היו מודעים לכך שלתפר זה יש כבר השלכות שליליות בתוך הדירה עצמה וזאת בניגוד לנתבע עצמו שידע ובחר להסתיר מהם זאת הן בשתיקתו והן במעשיו על ידי סגירת אותו סדק. עוד ראוי לחדד ולומר, כי אין התובעים מתיימרים להלין על סדק זניח כמשמעותו השגרתית, כי אם על סדק שמימדיו מביאים לחדירת גשמים ורוחות לדירה וזאת תוך שהם חוששים מפני החמרת המצב.

    יושם לב - התובעים אינם כוללים בתביעתם טענות בהתייחס למצב בו אף הנתבע עצמו לא ידע בפועל אודות קיומו של ליקוי בפנים הדירה בשל התפר האמור ו/או מצב בו לא הסתירו בפועל.

     

    טענות אלו מצד התובעים מעוררות למעשה סוגיות משפטיות כהטעייה, חוסר תום לב, אי התאמה והפרה חוזית, אולם הן מחייבות בראש ובראשונה – ברור עובדתי.

     

32. על מנת לבחון מחלוקות אלה, אתייחס תחילה ללוח הזמנים הרלבנטי לזהות המחזיקים בדירה וכן ובהמשך לכך למידת חשיפת המעורבים השונים לסדק הנדון ולמצבו לאורך ציר הזמן.

     

    לוח הזמנים הרלבנטי למחלוקת:

33. בכל הנוגע לזהות המחזיקים בדירה, זהו לוח הזמנים העולה מעדויות הצדדים בשילוב המסמכים שצורפו:

    • 1998 עד 8/2010 – בן חמו מתגורר בדירה (בתצהירו ציין כי התגורר שם עד שנת 2008, אולם בחקירתו הנגדית תיקן הצהרה זו – עמ' 22, שורות 14-15 לפרוטוקול).

    • 29.7.2010 – הנתבע רוכש את הדירה מבן חמו באמצעות כונס נכסים שמונה לדירה (נספח 1 לתצהירו).

    • 21.9.2010 – נחתם חוזה שכירות ראשון בין הנתבע לביטון ובהמשך לו ביום 1.10.2011 נחתם חוזה לשנה נוספת (חוזי השכירות צורפו כנספחים 2 ו-3 במוצגי הנתבע).

    • 1.10.2010 עד 1.10.2012 – ביטון מתגוררת עם משפחתה בדירה כשוכרת.

    • 25.12.2012 – נחתם הסכם המכר דנן (נספח א' למוצגי התובעים).

    • בחודש ינואר/פברואר 2013 – נמסרת החזקה בדירה לנתבעים (לשיטת הנתבע המסירה נעשתה לפני המועד המוסכם בהסכם המכר שהיה ביום 1.2.2013).

    • 14.2.2013 – נחתם הסכם שכירות בין התובעים למשפחת ממן לתקופה בת שנה (נספח ג' למוצגיהם).

    • בחודש דצמבר 2013 – משפחת ממן עוזבת את הדירה (כך לפחות לטענת התובעים).

    • בחודש ינואר 2014 או בסמוך לכך – עוברים התובעים להתגורר בדירה.

       

      מצב הסדק עובר למכירת הדירה לנתבע ובזמן המכירה:

34. בן חמו הוא למעשה שאמור להיות העד העיקרי כמי שהחזיק בדירה במשך שנים עובר למכירה.

    בתצהירו הוא מציין כי כאשר רכש את הדירה "היה סדק קטן בחדר של התוספת ואני סתמתי אותו עם חומר איטום שהחזיק במשך מספר שנים". עוד הוא מוסיף כי בזמן גשם היו טיפות מים לאורך הסדק. לטענתו בתצהיר, כאשר הדירה נמכרה לנתבע: "הסדק הגיע לרוחב של כ- 1 ס"מ ואני הודעתי לו על כך והראיתי לו את הסדק". עוד טען כי חתם על זיכרון דברים עם הנתבע עצמו ושם נרשם דבר קיומם של ליקויים בחדר שבתוספת.

    כן ציין בתצהירו כי לאחר רכישת הדירה ביקש ממנו הנתבע לבצע שיפוצים בחדר שבתוספת ולסתום את אותו סדק הואיל והוא ביקש להשכיר את הדירה וכך אכן עשה.

    במצב דברים זה, מצהיר בן חמו כי אין לו כל ספק שהנתבע ידע על קיום הסדק בחדר הנ"ל.

     

35. חקירתו הנגדית של בן חמו לימדה כי בנתונים מרכזיים לא הקפיד הוא לדייק בתצהירו ועדותו מעוררת לא מעט קשיים:

    ראשית, כל תחילת חקירתו מלמדת כי טעה בכל הנוגע למועד סיום החזקתו בדירה וכי הוא מתיימר לטעון כי המכירה לנתבע נעשתה שנתיים קודם למכירה בפועל, אלא שהצהרות אלה אינן מתיישבות עם הכתובים. יתרה מכך, הגם שטען כי קיים זיכרון דברים בינו לבין הנתבע ומעבר להסכם שנחתם בין כונס הנכסים לנתבע, הרי שבפועל לא ניתן כל פירוט לגבי נסיבות חתימתו ותוכנו של זיכרון דברים זה והוא לא הוצג כלל. ראוי להזכיר כי בן חמו מתיימר לטעון שזיכרון דברים זה נושא התייחסות מפורשת לליקויים בחדר שבתוספת.

     

    שנית, כאשר נשאל בן חמו לגבי מצב הבית בתקופת מגוריו, הוא משיב מצד אחד: "הנכס היה במצב טוב מאוד" כשמצד שני הוא טוען כי הנתבע "ראה את כל הליקויים".

    כאשר הוא נשאל מהם אותם ליקויים שגולו על ידו לנתבע באותו זיכרון דברים, משיב בן חמו: "אמרתי לו דבר אחד, אמרתי לו שפה יש תוספת ויש פתח, אבל כל הבית היה בסדר גמור, רק התוספת עם המרפסת והחדר, היה ליקוי שם. לא בשאר הבית".

    בשלב זה נשאל בן חמו, מה נרשם בזיכרון הדברים בעניין זה, ובאופן הסותר למעשה את הצהרתו בסעיף 12 לתצהיר, הוא משיב: "לא כתבנו כלום רק מכירת הבית. לא כתבנו שיש ליקוי בבית". (עמ' 23, שורות 11-21).

    תשובותיו אלו של בן חמו אינן מאפשרות קבלת תמונה עיקבית וסדורה לגבי טיבו ואופיו של אותו סדק שהיה כבר בזמנו הוא ובפרט – לגבי היותו בבחינת ליקוי המעיב בדרך כלשהי על המגורים בדירה, כמו גם לגבי שאלת יידועו היזום של הנתבע אודות קיומו של ליקוי כזה וכפי שאמחיש להלן, דבריו בהמשך חקירתו מקשים אף יותר.

     

    שלישית, בעוד שבתצהירו בחר בן חמו לציין אך עבודות שיפוץ שביצע לבקשת הנתבע בזיקה לאותו סדק ולחדר שבתוספת, הרי שבחקירתו הנגדית הרחיב לפתע בן חמו וטען לשיפוץ הרבה יותר משמעותי ומקיף, שלא התמקד בתוספת עצמה ולא ניתן היה שלא להתרשם כי בחר במכוון ובאופן מגמתי לתאר בתצהירו את עבודות השיפוץ כך שיובן שהנתבע ידע וביקש להסתיר את אותו סדק.

    לטענתו בחקירתו (עמ' 24), הרס את כל הסיפריות העשויות מגבס וכן שולחן קטן שהיה במטבח וקיר פנימי של חדרון שהיה בתוך התוספת, הרכיב דלת בכיוון המרפסת שבתוספת, צבע את כל הבית וכן אטם את כל הסדקים שבתפר שבין התוספת למבנה המקורי וזאת עם חומר "סיקה" מיוחד לאטימה: "כי זה היה חריץ קטן של ס"מ, בערך". (שם, שורה 17).

    הואיל ובן חמו ניסח דבריו בלשון רבים כאשר התייחס לסדק, ביקש בית המשפט כי ידייק ויבהיר תשובתו בעניין זה ועל זאת הוא משיב: "אני משיב שאכן אני קורא סדקים לאותו רווח של ס"מ שציינתי בדבריי". (שם, שורה 21). משמע, אין מקום לדבר על סדקים ברבים (וכך אכן עולה ממכלול חוות הדעת בסופו של דבר).

     

    רביעית, בעוד שמתצהירו של בן חמו ומסדר האירועים המתואר בו, משתמע כי כבר בתקופת מגוריו בדירה הגיע הסדק לרוחב של כ -1 ס"מ, וכי הלה הציג זאת בפני הנתבע מראש ונתבקש על ידו לסתום את אותו סדק, הרי שבפועל לימדה חקירתו הנגדית אחרת ואבהיר:

    בן חמו טוען בחקירתו כי לפני מכירת הדירה לנתבע, היה הסדק "כמו תולעת ולא היה פתוח ככה, היה כמעט סגור". (שם, שורה 25). יתרה מכך, בן חמו שולל מפורשות כי ביצע עבודות של איטום בתוספת טרם המכירה וכאשר הוא נשאל אם היו בעיות כלשהן, הוא משיב (שם, בשורות 29-30): "החדר הזה של התוספת היה מחסן, עשיתי ממנו מחסן לכלים וציוד. אחרי שפניתי את כל הריהוט כשהוא קנה את הבית רק אחרי זה התגלה הסדק, שהיה כמו תולעת".

    בן חמו חוזר על תשובתו זו בעמ' 25, שורות 18 ואילך, אולם מחדד ומוסיף כי כאשר החל לבצע עבודות תיקון בדירה בשירות הנתבע, "נהיה רווח של אצבע".

    אינני מוצאת מקום להמשיך ולצטט את תשובותיו של בן חמו באותו עמוד, אולם למקרא המכלול לא ניתן שלא להיווכח בחוסר העקביות בתשובותיו לגבי המצב בזמן מגוריו לעומת זמן המכירה ולגבי נסיבות ואופן היוודע דבר קיומו של סדק בן 1 ס"מ.

    אציין כי לא בכדי ובפרט לאחר שמיעת עדויות נוספות באותו היום, ביקש בית המשפט את מר בן חמו לחזור לדוכן העדים וליתן הבהרות (ראה עמ' 43-46 לפרוטוקול).

    מכל מקום, תשובות אלה מעוררות תהייה: האם אותו סדק זניח שגודלו "כתולעת" היה כבר בזמן מגוריו אם לאו. אם כך היה ואם כה זניח היה – מדוע מתאר בן חמו בתצהירו נזילות מים שמנעו מאחת מבנותיו לעבור לחדר שבתוספת.

    יתרה מכך, לא ברור כיצד מבקש בן חמו לטעון בתצהירו כי הראה לנתבע כבר במכירה, או עובר לה כי קיים סדק שגודלו כ- 1 ס"מ (כאמור בסעיף 11 לתצהיר), בעוד שבחקירתו הנגדית טוען בן חמו כי הסדק כגודלו זה (במובחן מהסדק הזניח) נתגלה אך אגב ותוך כדי התיקון שביצע בדירה לבקשת הנתבע. כך למשל מציין בן חמו בעמ' 25 שורות 18-19: "אחרי שהורדתי את הריהוט אז ראיתי כמו תולעת כזו, סדק דק, כאשר באתי לתקן הכל עף משם ונהיה רווח של אצבע. וכן בעמ' 44 שורות 26-28 כאשר נשאל שוב לגבי הסדק, השיב: "ראיתי אותו כמו תולעת... כאשר באתי להכניס חומר בפנים אז נפלה לי חתיכה, אז לא הייתה לי ברירה ופתחתי את הכל בגודל של אצבע. עובי של ס"מ". יתרה מכך, בית המשפט שואל מפורשות בהמשך האם נכון שניתן היה לראות את הרווח שגודלו 1 ס"מ רק אחרי שבן חמו החל בעבודות השיפוץ במקום ולזאת הוא משיב בחיוב ללא הסתייגות (עמ' 45 שורות 3-5).

     

    חמישית, עדותו של בן חמו הצביעה על ניסיון מגמתי לייחס לנתבע ידיעה לגבי קיומו של ליקוי תוך ניסיון מקביל להרחיק ממנו הוא ידיעה כזו בתקופת מגוריו שלו בדירה הגם שמדובר בהחזקת הדירה בתקופות סמוכות: כך למשל בעמ' 23 שורות 12-13 הגם שלא נשאל מפורשות לכך באותה שאלה, הוא מוסיף כי הנתבע ראה את כל הליקויים. כך גם בהמשך בעמ' 24 רישא שם הוא מתאר את השיפוץ ומשרבב לדבריו אמירה לפיה הנתבע ראה גם את עבודת איטום הסדקים. בהמשך לאחר שבית המשפט מחזיר אותו להעיד ומפנה אליו שאלות נוספות בעניין זה, בן חמו נוקט לפתע בלשון מסויגת יותר ממנה משתמע כי הוא מעריך שהנתבע ראה את אותו הסדק ולא מעבר לכך (ראה עמ' 44 שורה 26 וכן עמ' 45 שורה 8 – "בטוח שהוא ראה...").

    חקירה בעקבות שאלות בית המשפט מביאה להיחלשות רבה אף יותר של העמדה המקורית וזאת שעה שבן חמו מצהיר לפתע שהוא לא יודע אם הנתבע ראה את אותו רווח בן ס"מ. יתרה מכך – בן חמו מאשר בהמשך שכאשר פתח את אותו רווח בן ס"מ, הנתבע לא היה במקום, אולם הוא טוען שהנתבע היה מגיע לבדוק את התקדמות העבודה. בשלב זה נשאל בן חמו האם הוא יודע בוודאות שהנתבע היה מגיע לצורך כך ואז הוא משיב את שהיה אמור למעשה לומר לכתחילה: "לא ראיתי שהוא בא. אני מניח שבן אדם יבוא. הוא השאיר לי מפתח". (עמ' 45 שורה 23 עד עמ' 46 שורה 7). תשובה אחרונה זו מחזקת דווקא את הצהרת הנתבע לפיה הוא עצמו לא הגיע כלל לדירה בזמן השיפוץ, כי אם הסתפק בהצגת הדירה לבן חמו תוך מתן הנחיה כללית לגבי שיפוצה והותרת המשך הטיפול למתווכת אבישיד (עמ' 74 סיפא – 75 רישא).

    למקרא שאלות בית המשפט ותשובותיו של בן חמו ברצף בעמ' 44-45 ניתן לטעמי להבין כי מלבד עניינים נקודתיים ספציפיים כדוגמת הרכבת דלת בתוספת (כמצוין בעמ' 24 רישא), הרי שבן חמו קיבל הנחייה כללית למדי לשפץ את הדירה והוא שהפעיל שיקול דעת לגבי אופן הביצוע בכל הנוגע לטיפול בקירות הבית לפחות, לרבות באזור התפר האמור. הנתבע מצידו לא נתן כל הנחיה מפורשת וספציפית לגבי הסדק השנוי במחלוקת.

    בית המשפט שאל מפורשות שאלה בעניין זה האם נכון שכבעל מקצוע הוא שהחליט כיצד לטפל באותו סדק. בן חמו אינו משיב בשלילה, כי אם חוזר ובאופן מגמתי על טענתו שהנתבע ראה הכל, לרבות הסדק (עמ' 44 שורות 12-16). מתכונת דומה של שאלה מצד בית המשפט ותשובה מגמתית מנגד נתונה אף בהמשך (עמ' 45 שורות 3-10).

     

36. מכל מקום, לקראת סיום עדותו של בן חמו מציין הוא שתי נקודות חשובות: האחת – כי לא היה כל רווח ברצפה אשר הצריך עבודה כלשהי (במובחן מהמציאות הנוכחית המצוינת בחוות דעת בס). השנייה – הטיפול בסדק כלל מילוי עם חומר סיקה, שפכטל וצביעה ולא מעבר לכך. בן חמו שולל לחלוטין התקנה של זוויות או פלסטיקים כלשהם בסדק (עמ' 45 שורות 11-16).

     

37. אושרנקו – השכן המתגורר מעל הדירה, טוען בחקירתו כי בעיית פתיחת התפר בבניין נתעוררה בשנת 2007 שאז החלו נזילות בדירתו בחלק המקורה של התוספת ולא במרפסת. עם זאת, טוען הוא כי כל עוד התגורר בדירה בן חמו, לא הופנתה כל תלונה כלפיו בגין נזילות כלשהן בדירה והוא אף היה בדירה ולא ראה דבר. לאמינות עדות זו אתייחס בהמשך.

     

38. אבישיד – המתווכת, היתה מעורבת ופעילה בכל ההתעסקות הנוגעת לרכישת הדירה, שיפוצה, השכרתה ומכירתה עבור הנתבע, לרבות עמידה מול הגורמים המעורבים ובשמו של הנתבע לבקשתו וזאת בשל היותה מקומית ובקיאה אף בשפה הצרפתית.

    בתוקף מעורבותה הרבה מצהירה אבישיד כי היא מכירה את הדירה היטב וכי מעולם לא היו בזו נזילות של מים ולא נפער פתח בקיר או ברצפת התוספת. אבישיד שוללת כל ניסיון הסתרה מצד הנתבע לגבי אותה תוספת ומציינת כי ממילא לא ניתן היה להתיימר לכך שכן היה הבדל גובה בריצוף בין חלקה המקורי של הדירה לבין התוספת ונתון היה אף קו התפר החיצוני הניכר לעין (סעיפים 17, 19 לתצהירה הראשון ובסעיף 5 לתצהירה השני).

    אבישיד אף ליוותה את הנתבע בכל ביקור בדירה ונכחה אף במעמד סיכום ביצוע עבודת השיפוץ עם בן חמו, כשבעניין זה היא מצהירה מפורשות שבן חמו לא התבקש לסתום סדק כלשהו בקיר וממילא לא היה ידוע בשעתו על סדק כזה (סעיף 6 לתצהירה השני).

    בחקירתה הנגדית נותרת אבישיד בעמדתה זו ולצד העובדה שאין היא מתיימרת להתכחש כי הנתבע והיא ידעו וראו שקיימת תוספת בנייה, היא מציינת כי עובר לרכישת הדירה שאלו היא והנתבע את בן חמו מפורשות אם יש בדירה בעיות כלשהן וזה השיב בשלילה תוך שהוא מציין דבר התוספת הקיימת. אבישיד אף מציינת בנקודה זו כי הנתבע הוא אדריכל במקצועו ועת הסתכל, אכן לא ראה שום דבר מיוחד (עמ' 57 שורות 4-6). נקודה זו מודגשת אף בחקירת הנתבע עצמו המציין שהרגיש בטוח לגבי רכישת הדירה נוכח עיסוקו (עמ' 73 שורות 17-20).

     

39. התמונה המשתקפת ממכלול העדויות שהוצגו, ובהינתן התרשמותי לגבי אמינות הצהרות הנתבע והמתווכת בעניין זה בעיקר, הינה כי מצד אחד אין בנמצא עדות אובייקטיבית ומספקת לגבי היעדר כל ליקוי בפנים הדירה באזור התפר בתקופת מגוריו של בן חמו בדירה, אולם ומצד שני – נחה דעתי כי במועד בו הנתבע מגיע לבחון את הדירה ולרכוש אותה, אין בנמצא כל ליקוי ניכר לעין הטעון התייחסות מיוחדת מצידו באזור האמור. הנתבע נוכח בקיומה של תוספת, מבין, כפי הנראה בתוקף עיסוקו, את משמעות הדבר ועדיין – אינו סבור כי ישנו ליקוי כזה או אחר שיש ליתן לו את הדעת. ניתן להניח כי לו ראה דבר מה, היה מעלה זאת בפני בן חמו .

     

    אינני מוצאת כל סיבה להניח שלמרות שבן חמו טוען שהכל היה תקין ומוסר מסר כזה לנתבע למעשה ולמרות שהשכן אושרנקו תומך בעמדה זו, הרי שדווקא הנתבע ו/או אבישיד הם שרואים ליקוי באזור קו התפר בנקודת זמן זו.

     

40. אציין כי זמן לא מועט הקדישו הצדדים לגבי המחלוקת בהתייחס לטיב השיפוץ שביצע הנתבע עם קבלת החזקה בדירה ועובר לכניסת השוכרת ביטון. נכון הדבר שקיימת אי נוחות מסוימת מכך שבהתחלה הצהירה אבישיד כי לא בוצעו שיפוצים כלשהם (סעיף 8 לתצהירה הראשון) בעוד שבהמשך תיקנה והצהירה כי בן חמו ביצע עבודות סיוד, תיקון תריסים והתקנת דלת בדירה (סעיף 5 לתצהירה השני). עם זאת, לא אוכל לומר כי התרשמתי שמדובר בעדה שניסתה להוליך שולל את בית המשפט. בחקירתה הנגדית מסבירה אבישיד את הקושי שהיה טמון במתן תצהיר לגבי אירועים שקרו לפני שנים והיא מודה כי לאחר שישבה עם הנתבע בניסיון לשחזר את הנתונים, נזכרה באמצעותו כי בכל זאת בוצעו עבודות מסוימות (עמ' 57-58 לעדותה). מכל מקום, היא עומדת על כך שלא מדובר היה בעבודות שיפוץ משמעותיות וכך גם הנתבע עצמו (עמ' 74 שורות 26-27) ואכן אין עדות של ממש התומכת בפירוט שניתן בעניין זה על ידי בן חמו בעמ' 24 רישא בעדותו, אשר כפי שציינתי, לקתה באי דיוקים רבים ובחוסר עקביות.

    כך או כך, יש להתמקד בשאלה הנוגעת לעבודות השיפוץ/תיקון באיזור התפר בפנים הדירה. את אלו ביצע בן חמו כאמור ולזאת התייחסתי לעיל.

    מצב הסדק לאחר מכירת הדירה לנתבע:

41. ביטון – בהיותה שוכרת הדירה והמחזיקה בה מרכישתה ע"י הנתבע וקבלת החזקה בה, היא למעשה העדה העיקרית לגבי תקופת זמן זו. הצהרתה מפורשת וחד משמעית ולפיה הדירה היתה במצב תקין, ללא סדקים או בעיות רטיבות וחדירת רוחות בקו התפר וכל שראוי לציון מבחינתה הוא דבר קיומה של תוספת הבניה שהיה ידוע לה וניכר לעין מהתבוננות מחוץ לבניין ואף מתוכו משעה שקיים הפרש גובה מסוים בין ריצוף התוספת לבין ריצוף יתרת הדירה.

    יתרה מכך, לדבריה בתה היתה מתגוררת באותה תוספת עם שלושת ילדיה כל אותה העת. חקירתה הנגדית, לא היה בה כדי לשנות מעמדתה. אדרבא, ביטון מדגישה בעדותה כי לא היתה מעלה על דעתה להישאר בדירה לו היו ליקויים כנטען וזאת נוכח מגורי נכדיה במקום ונוכח מצבו הרפואי של בעלה שהיה חולה בריאותיו בשעתו (עמ' 53 שורות 19-23). לגבי קו התפר היא בכל זאת מאשרת כי היה דבר מה בין התוספת לבין יתרת הדירה, אולם היא מתארת זאת כדבר זניח שעוביו כמחט וכל זאת תוך שהיא מצהירה מפורשות לגבי היעדר ליקוי (עמ' 53 שורות 27-28). תיאורה, יש לציין, מקביל בדימויו לתיאור של בן חמו לגבי סדק שמראהו כ"תולעת".

     

42. בכל הנוגע לנסיבות עזיבתה מצהירה ומעידה ביטון כי הדבר היה בבחינת אילוץ מחמת טעמים כלכליים משעה שבעלה נפטר ובנה התחתן ורצה לעבור לגור בנפרד ובדירה נותרו ארבע נפשות מתוך שבע שהיו תחילה. משכך פנתה היא לנתבע על מנת שזה יפחית בדמי השכירות ומשלא הסכים, נאלצה לעבור לדירה אחרת שם שילמה 900 ₪ פחות (עמ' 52 שורות 4-8 ועמ' 54 רישא). הנתבע מצידו מאשר כי אלו היו נסיבות עזיבתה ומפרט באופן משכנע כי בחר למכור את הדירה בשל השקעה טובה יותר שמצא (עמ' 75 שורות 23-27, עמ' 76 ועדות אבישיד בעמ' 59).

     

43. מחלוקת עובדתית משמעותית נתעוררה בהקשר זה בין הצדדים נוכח הצהרתה של ביטון מצד אחד לגבי היעדר בעיות נזילה בזמן מגוריה בדירה לעומת הצהרתם של ונדר וסטארדובסקי.

     

    טוען ונדר כי הוא מתגורר בבניין משנת 1992 ומשמש משנת 2000 כחבר וועד וזכור לו כי השוכרים שהיו בדירה טרם רכישתה על ידי התובעים טענו בפניו שמי גשמים חודרים לדירה וכי הוא אף ראה זאת באזור הקיר של התוספת.

    בחקירתו הנגדית ניכר היה שהוא מתקשה לדייק לגבי לוח הזמנים הרלוונטי ופעמים רבות השיב שאינו זוכר (הוא אף מעלה אפשרות שבעיות הנזילה מהתוספת החלו בתקופת בן חמו). מכל מקום, הוא בכל זאת טוען כי מי שהלין בפניו לגבי רטיבות היה דיירת שגרה במקום עם בעלה והילדים. ניסיון להבין למי הוא מכוון (ביטון או ממן), נתקל בקושי ובתשובות שונות, עד אשר התמקד וכיוון לביטון (בפרט עמ' 27 שורה 27 עד עמ' 28 שורה 5). לטענתו, הסביר להם שהוועד אינו אחראי לתיקון. הוא אף מתאר שיחה עם ביטון שבה הוסבר לו כי הם עוזבים את הדירה בשל סירוב הנתבע להפחית בדמי השכירות למרות שאינם משתמשים בחדר שבתוספת.

    ביטון שנשאלה לגבי גרסה מפורשת זו מצד ונדר מחתה בתוקף על כך ושללה כל פנייה לוועד. אודה כי לצד העובדה שלא ניתן להתעלם מדבריו המפורשים של ונדר ומשמעותם, הרי שעמדתה הנחרצת של ביטון מנגד ואופן מסירת עדותה, נותנים משום משקל נגדי משמעותי לגרסת ונדר, מה גם שהיא מציינת בהיגיון רב כי לו היתה נזילה כזו, היתה פונה היא לבעל הבית ולא לוועד שאינו אחראי לאירועים כאלה (עמ' 53 שורות 4-6). לא ניתן אף להתעלם מטענת ביטון בחקירתה לגבי יחס שלילי שהפגינו כלפיה אנשי הוועד, אשר לטענתה מעולם לא נכנסו לדירה בזמן מגוריה, לא בירכו אותה לשלום ואף לא הגיעו לנחמה בפטירת בעלה. ביטון מתארת יחס מתנשא למעשה ומציינת כי כל הזמן היו הם מתלוננים על נכדיה (עמ' 21 שורות 16-24).

     

    סטארדובסקי הצהיר כי אנשים ששכרו את הדירה עזבו בשל אי יכולת להשתמש בתוספת וכן אודות שיפוץ שבוצע תוך סגירת החריץ בתוספת טרם המכירה לתובעים. חוסר הפירוט הזועק בתצהירו נתגלה בעייתי ועמום אף יותר בחקירתו ובפרט בעמ' 32, כך שאין להיתלות בו.

     

44. כאן המקום להתייחס לויכוח נוקב שנתעורר בעקבות דברי הנתבע לפרוטוקול בדיון מיום 15.3.2015 ואביא מתוכם את העיקר: "לפני שמכרתי את הדירה לא ביצעתי שום שיפוצים מלבד צבע. מי שצבע את הבית אמר לי רק שיש נזילה בגג ולא שיש סדק. השוכר אמר לי את זה. עלינו לשכן והוא לא רצה לפתוח לנו את הבית... על הנזילה דיברנו אחרי החתימה על החוזה. התובע פנה אלי ואמר שיש לו נזילה בגג, עלינו ביחד לשכן ולא רצה לקבל אותנו. הלכנו לשכן פעמיים... פעם ראשונה כאשר הלכתי לשכן זה היה כשהיה לי שוכר, לא זוכר את שמו. הנזילה לא נפתרה. השכן לא רצה לתקן את הנזילה"(עמ' 3 שורות 1-15).

     

    התובעים בסיכומיהם תולים יהבם רבות בדבריו אלו של הנתבע כמי שמשקפים לטענתם, הודאה בדבר בעיות נזילה שהיו בדירה בזמן בעלותו שלו בה ובפרט – בזמן שהותה של ביטון.

     

    ביטון שנחקרה בהקשר זה שוללת כל פניה מצידה לשכן מעליה (אושרנקו, כך משתמע) לגבי בעיית נזילה. כל שהיא מאשרת הוא כי השכן טען שישנם מים על הגג וניתן להבין מהמשך דבריה כי הפניה אליה נעשתה הואיל ומקור המים היה בדוד השמש השייך לדירה. לטענתה, השיבה שככל שיבדק וימצא שאכן אלו פני הדברים, הרי שתטפל בכך והיא אכן עשתה זאת על ידי פניה לאבישיד אשר פעלה להחלפת דוד השמש (עמ' 53 ובעמ' 55).

     

    אבישיד בחקירתה מחזקת למעשה את גרסתה של ביטון לגבי דוד השמש שניזוק והוחלף (עמ' 59 רישא ועמ' 62 שורות 10-12).

    התובעים מביעים תמיהה ואי אמון לגבי גרסה זו שהועלתה אך בשלב החקירה הנגדית, אולם אינני סבורה שיש מקום לתמיהתם שכן משעה שמדובר בדליפת מים נקודתית בגג ומקורה בדוד השמש, לא ניתן לומר שעסקינן בנתון חשוב וחיוני למחלוקת שראוי היה לציינו מראש בתצהיר. אדרבא, העובדה שהעדות מסרו גרסה זהה בעניין זה בחקירה נגדית, למרות שלא ידעו כי יש להיערך לו, יש בה כדי לחזק דווקא את אמינות התשובות. יוזכר כי סוגיית הדוד נתעוררה אך מחמת שהן נשאלו לגבי הצהרת הנתבע לפרוטוקול כאמור ו/או לגבי תלונות שהיו מצד ביטון.

    אשר לנתבע עצמו – הרי שהוא נשאל שוב ושוב לגבי הצהרתו הנ"ל לפרוטוקול וניתן לסכם ולומר כי הוא עמד איתן ובאופן עיקבי ומשכנע למדי אחר ההסבר שניתן ולפיו מעולם לא הועלתה תלונה כלשהי מצד ביטון לגבי הדירה, למעט אותו מקרה של החלפת דוד השמש בו טיפלה אבישיד (עמ' 75 שורות 10-20).

    הנתבע מבהיר כי כאשר עשה שימוש במונח נזילה בהצהרתו לפרוטוקול וציין כי בשל זאת עלה לשכן, הרי שכיוון לנזילה שנתגלתה ממרפסת השכן לאחר מכירת הדירה לתובעים והוא חוזר שוב ושוב על אמירה זו בציינו שהוא זוכר טוב מאוד עניין זה וכי כל שניסה הוא לעזור לתובעים למרות שאינו אחראי כלל. הוא אף מפרט כי עלה לשכן פעמיים: פעם אחת עם התובע עצמו ופעם אחת עם אבישיד (עמ' 78 שורה 21 עד עמוד 82 שורה 1).

     

    סבורתני כי הגם שניתן להסכים עם התובעים לגבי קושי מסוים שמתעורר בקריאה ראשונית של הצהרת הנתבע לפרוטוקול כאמור, עדיין – לא ניתן לומר כי נוסח הדברים מתיישב באופן חד וברור עם גרסת התובעים ופרשנותם. אדרבא, קריאה ראשונה של המכלול מעוררת קושי להבין את כוונת הנתבע בעוד שקריאה חוזרת על רקע ההסבר שניתן בהמשך מצד הנתבע, הופכת הצהרה זו לבהירה והגיונית יותר.

    אציין בהקשר זה כי האמירה בשורה 2 לפרוטוקול הנ"ל ("מי שצבע.. ") אינה ברורה עד עתה וזאת הן ביישום פרשנות התובעים והן ביישום פרשנות הנתבע. לזאת אוסיף כי נראה שהשוכר המוזכר בשורה 14 טיבו השוכר מטעם התובעים (משפחת ממן). על פניו ישנה טעות סופר בשורה זו המציינת "לי" במקום "לו" בהינתן ההסבר הכולל ובהינתן העובדה שהנתבע נוקט בלשון זכר ואומר שאינו זוכר את שם השוכר.

    על זאת אוסיף ואומר כי בית המשפט אינו יכול להתעלם מכך שהנתבע נמצא כמי שאינו שולט היטב בשפה העברית ולא בכדי בשלב שמיעת הראיות נדרש למתורגמן לשפה הצרפתית. הצהרתו לפרוטוקול מיום 15.3.2015 נעשתה אמנם בעברית, שפה שנחזה כי היא מובנת לו במידה סבירה, אולם ניכר כי הדבר הקשה על קבלת גרסה רצופה וברורה ממנו.

     

    יושם לב - התובע מצידו מאשר בתצהירו ובחקירתו כי הזעיק את הנתבע עם היוודע לו דבר קיומן של נזילות בעוד שוכרו שלו בדירה, אולם הוא אינו מזכיר נסיון להיכנס עימו לבית השכן. במובחן –אושרנקו, טוען בחקירתו כי הנתבע עלה לדירתו פעמיים: פעם אחת כאשר אשתו היתה בבית וסרבה לפתוח את הדלת ופעם נוספת, שאז לטענתו הגיע עם אדם נוסף ואף נכנס (בעוד הנתבע שולל כניסה). מכל מקום ועיקר, אושרנקו מאשר לפחות לגבי הביקור השני כי זה התרחש כאשר הדירה היתה ברשות התובע והוא אף מזכיר מעורבות אישה שבאמצעותה דיבר התובע (כנראה אבישיד שהצהירה על ליוויו תמיד – עמ' 56 שורה 24) (עמ' 70 שורות 17-26).

    בתצהירו, יש לציין, טען אושרנקו כי הנתבע ושוכרי הדירה פנו אליו לגבי נזילה של מי גשמים מהחריץ – הסדק, אולם לא פרט דבר לגבי פניה זו ומועדה. בחקירתו הסתבר כי הוא מכוון בטענה זו לביקור הראשון המצוין לעיל ואשר ממילא אין בידו ליתן פרטים לגביו שכן הוצהר מפי השמועה – מפי רעייתו שהיא שהיתה בבית ולא מסרה עדות (עמ' 66 שורות 5-9). מכל מקום וכאמור – השוכרת – ביטון שהעידה, שוללת ביקור כזה.

     

45. מוצאת אני מקום בשלב זה להקדיש התייחסות ספציפית לעדותו של אושרנקו.

    תצהירו התמציתי מציין כי מאז שנת 2007 החל להיפתח סדק בין הבנין לבין התוספת, אשר הולך ומתרחב עם הזמן וכי לאחר ביצוע תיקונים שנתיים הגיעו הדברים לכדי הפסקת השימוש מצידו בחדר שבתוספת.

     

    בדומה לעדותו של בן חמו, אף עד זה החל דרכו בהצהרות נחרצות נגד הנתבע הן לגבי ידיעתו של זה אודות קיומו של סדק פנימי בדירה המהווה ליקוי כמוקד לחדירת גשמים, והן לגבי הסתרתו המכוונת של סדק זה במסגרת השיפוץ שעשה בדירה טרם מכירתה לתובעים.

    דא עקא, חקירתו הנגדית של עד זה המחישה במידה רבה גישה מגמתית ועוינת כלפי הנתבע, בעוד בפועל זו עדות זו נושאת קשיים רבים בבחינת עת נבחנת הדרך למסקנות המוצגות בה. למעשה, כבר בתצהירו ניכר הדבר שעה שהוא מצהיר כי לא ניתן היה להבחין בבעיה כלשהי בצידו החיצוני של הבנין משזה מכוסה בפסיפס (סעיף 8). הצהרה זו עומדת בסתירה מוחלטת למכלול העדויות שהוצגו בענין זה, לרבות עדות הנתבע עצמו שהודה בפה מלא כי ראה את הסדק - "הפתח" כלשונו – הקיים בחלק החיצוני עובר לרכישת הדירה (עמ' 33 סיפא).

     

    זאת ועוד, הגם שאושרנקו טוען תחילה בחקירתו כי אינו זוכר ואינו משוכנע שירד בכלל לדירת הנתבע לראות את הרטיבות לגביה התלוננה ביטון לטענתו, הרי שמיד בהמשך הוא נמצא מפרט ומתאר את הרטיבות שראה בדירה זו (עמ' 64 שורה 29 עד עמ' 65 שורה 11).

     

    יתרה מכך, אושרנקו מתאר לאורך עדותו כי בתקופת מגורי ביטון בדירה היה מרווח באזור התפר שאפשר לו לראות מדירתו את קיר הדירה ממש (עמ' 65 שורות 8-9 ובהמשך) ולשיטתו, בשלב מסוים הפסיק לראות מרווח זה מחמת שנסגר. הניסיון לבחון את אמינות הטענה ולחלץ מהעד נתונים מדויקים יותר לגבי המועד הרלבנטי ולגבי הצהרתו זו נתקל במענה חסר סבלנות ושרירותי פעמים רבות: "לא יודע", "לא, כי לא חושב ככה" (לשאלה למה אינו חושב שבן חמו הוא שסגר מרווח זה) "כי אני יודע שזה היה ככה" (לשאלה על מה מבוססת סברתו) (עמ' 66). "לשאלת בית המשפט איך אני יודע שזה לא היה בתקופה של גדייב אני משיב – אני יודע" (עמ' 67 רישא). לשאלת בית המשפט לגבי האפשרות שבזמן המרווח הנטען, עדיין לא ניכר הדבר בדירה משיב הוא: "ראו ועוד איך ראו", אולם שעה שנשאל האם הוא עצמו ירד לדירה וראה שאכן ראו, הוא משיב בשלילה (עמ' 69 סיפא).

    ניכר כי הוא מסרב לשקול כל אפשרות אחרת מסברתו, הגם שזו לא היתה מעוגנת היטב.

    לזאת ניתן להוסיף כי בתחילה העיד כי מאז שנת 2007, מדי שנה, הוא מבצע איטום במרווח – הסדק שבדירתו, הן בחלק העליון והן בחלק התחתון (עמ' 67 רישא). בהמשך, לעומת זאת, לאחר שבית המשפט מקשה על טענת המרווח שנסגר ומציע אפשרות לפיה הדבר נעוץ באיטום שנהג לטענתו הוא לעשות בחלק התחתון של התוספת, משנה העד מגרסתו ומשיב לפתע: "אני אוטם על הגג שלי. מה יש לי לאטום ברצפה? אני אוטם איפה שרק חודר המים. רק למעלה. מה יש לי לאטום למטה?" (עמ' 69 שורות 11-15).

     

    הגם שהוא מצדד בעמדת בן חמו לפיה זה מצידו לא ראה מרווח – סדק ממשי במכירת הדירה, והגם שהוא מאשר כי מדובר במרווח שנפתח בהדרגה "לאט, לאט", הוא מסרב להכיר באפשרות לפיה גם הנתבע עצמו לא ראה דבר בהתחלה לפחות (עמ' 70) ועל זאת אוסיף כי תיאור זה מצידו אינו מתיישב עם תיאור אחר בו הוא טוען כי לפני כניסת ביטון לדירה היה המרווח כבר בן 2-3.5 ס"מ (עמ' 66 סיפא).

     

    ואף זאת – מצוין בפני העד כי בעצם, כל השיפוץ הנטען והמדובר שנעשה ע"י בן חמו, נעשה לפני שביטון נכנסה להתגורר בדירה, נתון שאינו מתיישב עם מועד היעלמות המרווח הנטען ולזאת השיב בטענה חדשה, סתמית ומפתיעה לפיה היה שיפוץ נוסף שבוצע (עמ' 66 שורות 15-16).

     

    ענין אחד נוסף – בחקירתו תהתה ב"כ הנתבע הכיצד לא טרח העד כשכן טוב לספר לנתבע על בעיית התוספת שהחלה זה מכבר לטענתו ולגבי התיקון השנתי הנדרש בשל כך בזמן שהתלווה לתובע בביקור בדירה הריקה לאחר קבלת החזקה בה מהנתבע. אושרנקו משיב שאינו זוכר ואולי סיפר ובהמשך משיב בנחרצות: "לא סיפרתי לו, למה אני צריך לספר לו" (עמ' 68 שורות 2-13). תשובה זו אינה מתיישבת עם גישתו הנחרצת לפיה היה בהחלט מה לספר בשלב זה.

     

    מכלול אלו ואופן מסירת עדותו של אושרנקו, עוררו קושי רב באימוץ הצהרותיו וסברותיו ובפרט בהיותו בעל ענין בתיקון הכולל ובמניעת טענות כלפיו כמי שמתגורר מעל לדירה ועשוי להוות מקור לנזילות ולו מהמרפסת שלו שאינה מקורה ואכן – בחקירתו טען כי הנזילה אצלו היתה רק באזור החדר ולא מהמרפסת בתוספת והדבר מעוררת תמיהה (עמ' 64 שורות 17-23).

     

    מצב הסדק והתנהלות התובעים ממועד קבלת החזקה בדירה:

46. אין חולק שבמועד מסירת החזקה לתובעים, לא היה הסדק במצב בעייתי מוחשי או ניכר לעין ולשיטת הצדדים שניהם, לא היתה בעיה כלשהי מבחינת אפשרות השימוש בדירה כולה (כך גם לפי השמאי דקל). התובעים כאמור, השכירו את הדירה למשפחת ממן ולטענתם, רק בעקבות פנייתה של משפחת ממן אליהם בעניין זה, התחוור להם כי קיימת בעיה באיזור קו התפר אשר בשלב זה כבר היתה גלויה לעין משעה שאותו סדק זניח בפנים הדירה התפתח ונפער.

    התובע מצהיר כי נוצר חלל ממש שדרכו נכנסים מי גשמים, רוחות ורטיבות באופן המונע שימוש בחדר שבתוספת. כן הצהיר כי על רקע זה ממש הודיעה משפחת ממן כי היא חוששת להמשיך להתגורר בדירה "עקב הליקויים והסיכון הבטיחותי" ומשכך אינה מעוניינת בהארכת תקופת ההסכם. מציאות זו אף הביאה את התובעים לפצות את משפחת ממן על ידי ויתור על דמי שכירות לחודש אחד, כך על פי המוצהר. (סעיפים 10-12 לתצהיר התובע).

     

47. כאן המקום להסיר טענה שהועלתה כבר בראשית הדרך ואף בתצהיר התובע ולפיה בדירה התגלו סדקים רבים שבכללם, בין השאר, אותו סדק שנפער.

    למעשה, מומחה בית המשפט – בס שולל מכל וכל טענה זו כעולה מסעיף ט.2 לחוות הדעת וכמסוכם בעמ' 15 בהמשך ובלשון המומחה: "בתחום הדירה שנמצאת בבניין הישן אין ליקויים בכל הנוגע לסדקים, תזוזות של רכיבי מבנה ולא שקיעות של ריצוף".

    בפועל, אף התובע עצמו אינו מפרט טענתו זו והדברים נותרו בגדר אמירה בעלמא שאינה מגובה ולו גם בחוות הדעת מטעם התובעים עצמם או בתמונות כמתבקש.

    קובעת אני לפיכך שעניין לנו אך ורק בסדק הפנימי – המרווח, המצוי בתפר שבין התוספת לבין יתרת הדירה ואשר כאמור כונה בכינויים שונים על ידי העדים השונים.

     

48. אין בנמצא עדות ממוקדת לגבי מועד פנייתה של משפחת ממן לתובעים ולגבי השאלה האם פנו מיד כאשר נוצרה בעיה, אם לאו. הנתבעים לא הביאו את שוכריהם להעיד, זאת חרף חשיבות עדותם בתיק זה שכן התובעים עצמם אינם טוענים כי ביקרו בדירה בתקופת השכירות, כך שאינם יכולים להעיד על מצבה בתקופה זו. התובע אמנם העיד כי לא עלה בידו לאתר את משפחת ממן, אולם היה מקום לצפות כי יינתן פירוט משמעותי יותר בהתייחס לניסיונות שנעשו לאיתורה של זו.

    מכל מקום, על פי עדות התובע בחקירתו הנגדית, פניית משפחת ממן אליו נעשתה כחודש עד שלושה לאחר כניסתה לדירה. על פי חוזה השכירות שהוצג, השכירות החלה בחודש פברואר 2013, ומכאן שמדובר בחודש מאי 2013 לכל המאוחר.

     

49. אין בנמצא עדות ממוקדת אף לגבי מועד עזיבתה של משפחת ממן את הדירה, אולם לא ניתן שלא לציין כי בחקירתם הנגדית של התובעים צצו לפתע עובדות המשנות מהמוצג בתצהיר, שעה שכאשר נשאלו לגבי נסיבות עזיבת משפחת ממן, ניתן הסבר ממנו עולה כי הפסקת יחסי השכירות היתה נעוצה בהפרת החוזה מצד משפחת ממן משזו החלה לפגר בתשלום דמי השכירות ו/או חיובים אחרים. הדבר משתמע במידה מסוימת מדברי התובע בעמ' 41 סיפא עד 42 רישא, שם הוא אף מציין כי נשלח למשפחת ממן מכתב התראה, ומצוין מפורשות בדברי התובעת בעמ' 49 סיפא.

     

    נתון זה מעיב לגבי השאלה שבמחלוקת ולגבי לוח הזמנים והסך הנתבע שעה שחלק ממרכיבי התביעה הוא אובדן דמי שכירות שהוחמצו בשל סיומם המוקדם של יחסי השכירות. (חוזה השכירות כלל אופציה לשנה נוספת). מכל מקום, על פי התובעים, משפחת ממן עזבה את הדירה בחלוף כ- 10 חודשים, קרי – בחודש דצמבר 2013 לערך (עמ' 41, שורות 19-21, עמ' 50, רישא).

     

50. הנתבע טוען בתצהירו כי רק בחודש נובמבר 2013 פנו אליו התובעים לראשונה בטענות בגין ליקויים נטענים כעולה ממכתב ההתראה מיום 10.11.2013 שצורף כנספח ז' לעדויות התובעים. בחקירתו הנגדית טען כי מדובר היה בפנייה שנעשתה כשנה לאחר מסירת החזקה לתובעים, אולם על פניו ואף לשיטת הנתבע עצמו לגבי מועד מסירת החזקה (ינואר 2013, נתון המתיישב עם הודאת התובע בעמ' 34, שורות 21-22), מדובר היה בפחות משנה.

    יתרה מכך, לשיטת הנתבע, קדמו למכתב תלונות מצד התובעים שהופנו תחילה לאבישיד (עמ' 82 סיפא), כך שניתן להניח שהוא מכוון לחודש אוקטובר 2013 לערך. העובדה שביקור המומחה גלמנוביץ מטעם התובעים בדירה, נעשה ביום 22.10.2013, מתיישבת עם אפשרות זו.

     

    עיון במכתב האמור מלמד כי בניגוד לנטען בעדותם, טוענים שם התובעים שדבר קיומם של "נזקים וליקויים חמורים" שהוסתרו על ידי הנתבע, נודע להם "מיד לאחר שקיבלו את החזקה בדירה". טיעון זה שבמכתב, מעיב ומקשה לשרטט לוח זמנים ברור בכל הנוגע למחלוקת.

     

51. התובעים מצהירים כי מצאו עצמם נאלצים לעבור להתגורר בעצמם בדירה תחת השכרתה והנאה מדמי השכירות שהיו נחוצים להם לצורך תשלומי המשכנתא.

    התובעים אף הודו ואך בחקירתם הנגדית כי הם עצמם ביצעו שיפוץ מסוים בדירה טרם עברו להתגורר בה ובכללו החלפת דלתות, צביעת קירות וריצוף, אולם ללא תיקון באזור התוספת (עמ' 35, שורות 26 ואילך וכן עמ' 50, שורה 9 ואילך).

     

52. בחקירתו הנגדית מתייחס התובע למציאתם המפתיעה מבחינת התובעים, של התקני פלסטיק אשר סוגרים את כל קו התפר בפנים הדירה ואשר לא נראו כלל קודם לכן ואותם התקנים הם אלו שעומדים במוקד טענתם לגבי פעולה אקטיבית שביצע הנתבע על מנת להסתיר את קו התפר. התובע אף מציין כי נציג חברת הביטוח שהוזמן ראה זאת (בביקורו ביום 20.6.2014).

     

    מומחה בית המשפט מתייחס מפורשות לאותם "פלסטיקים" ומתארם כפרופילי P.V.C שנמצאו לאורך מפגש הקירות של תוספת הבנייה עם הקיר המזרחי של הבניין המקורי וייעודם – הסתרת התפר הקונסטרוקטיבי. (ראה עמ' 10 לחוות הדעת והתמונות שם).

    המומחה נשאל על ידי בית המשפט מהי הסבירות שהסדק שבמחלוקת לא היה ניכר לעין במועד מכירת הדירה, אם מתוך הדירה ואם במבט חיצוני על הבניין ובעניין זה השיב המומחה כאמור כי קו התפר החיצוני גלוי לכל עין ללא בעיה כאז וכך גם במועד ביקורו וקביעתו זו מתיישבת היטב עם העדויות שהוצגו ולפיהן מדובר בתפר שהיה גלוי כל העת ואשר לא כוסה בשלב כלשהו.

    לעומת זאת, קביעתו של המומחה לגבי פנים הדירה, שנויה במחלוקת של ממש, שכן לשיטתו "בסבירות גבוהה מאוד ותוך זהירות" - אותו תפר לא היה ניכר לעין במועד המכירה וכפי הנראה הוסתר על ידי אותם פרופילים "בסמוך למועד מכירת הדירה" (עמ' 21 לחוות הדעת).

     

    לכאורה סברה זו מצד המומחה עומדת לנתבע לרועץ, אולם סבורה אני כי בסופו של יום אין היא יכולה לקבל עדיפות על פני עדויות ישירות אחרות אך מפאת שמקורה בדברי המומחה.

    אין חולק כי אין בנמצא כל עדות ישירה וממוקדת לגבי התקנתם של אותם פרופילים על ידי הנתבע או מי מטעמו וכל שיש בעניין זה הוא הערכות וסברות, חלקן מגמתיות ממש.

    השאלה שהופנתה כאמור למומחה נועדה לקבל ממנו התייחסות מקצועית המביאה בחשבון את אופן וקצב התפתחות פתיחתו של קו תפר כזה, כשבהתאם לכך היה על המומחה להביע דעתו האם במועד המכירה ניתן להניח כי התפר עדיין היה סגור לגמרי כפי הנחזה לעין, אם לאו. מקובלת על בית המשפט ולמעשה לא נסתרה קביעת המומחה לגבי קצב תזוזת התוספת וגזירת המסקנה לגבי מצב התפר במועד המכירה, אולם מכאן ועד לקביעה כי דווקא הנתבע הוא שהסתיר את הסדק – המרווח כמצבו במועד המכירה לתובעים, רחוקה הדרך והכרעה בעניין עובדתי זה מסורה לבית המשפט עצמו כפי התרשמותו ממכלול העדויות.

    בית המשפט ער בהחלט לאינטרס המובהק שהיה לנתבע להסתיר את אותו סדק סמוך למועד המכירה, אולם באותה מידה נתון היה אינטרס זה אף לבן חמו שמכר דירה זו לנתבע ושהיה אף בעל יכולת מקצועית לכך. כאן המקום להדגיש ולומר כי בית המשפט אינו מתיימר לקבוע שאכן בן חמו עשה דבר מה, אולם לא ניתן שלא לציין אפשרות נוספת ושוות ערך זו.

     

    לא ניתן אף שלא לציין את הניסיון המגמתי של עדי התובעים בעיקרם לייחס לנתבע את התקנתם של אותם פרופילים, אלא שראוי להזכיר כי לא הוצגה כל עדות שיש בה כדי להמחיש ביצוע עבודות תיקון ושיפוץ כלשהן מעבר לאלו שבוצעו על ידי בן חמו לפני כניסת ביטון לדירה והוא כאמור שולל כמובן התקנת פרופילים כאלה מצדו הוא.

     

    סיכום, מסקנות וסוגיית הנזק:

53. בבואי לסכם את מכלול העדויות שנפרשו בפניי, מוצאת אני מקום לומר כי עסקינן במארג של עדויות רבות היו ומגוונות שפערים בלתי מבוטלים נמצאו בינהן, כמו גם לא מעט קשיים בתוכנה ובעקביותה של כל עדות כמעט.

    בית המשפט מצא עצמו נדרש להצליב בין מקורות רבים ושונים בנוגע למחלוקות ולשאלה המרכזית הנוגעת להסתרה מכוונת ואקטיבית מצד הנתבע כפי המיוחס לו. אמנם אין הכרח שתימצא ראייה ישירה בעניין זה ויש וניתן להסתפק בראיות נסיבתיות שתצבענה על מסקנה כאמור, שכן כלל נקוט הוא (בהליך הפלילי ומקל וחומר באזרחי) כי משקלן של ראיות נסיבתיות אינו נופל מכוחן של ראיות ישירות ובלבד שניתן יהיה להסיק מהמכלול מסקנה הגיונית אחת (על בסיס ההגיון הבריא, נסיון החיים ושכל ישר - ראה ע"פ 11541/05 פלוני נ' מדינת ישראל (21.8.06); ע"פ 2132/04 ‏ סלים  קייס נ' מדינת ישראל (28.5.07)), אלא שסבורה אני כי טיבן ומשקלן של הראיות השונות בענייננו אינו מאפשר קביעה לפיה אלו מובילות למסקנה אחת ולקביעה כי גרסת התובעים מסתברת יותר מגרסת הנתבע במחלוקת המרכזית.

     

    התובעים יש לציין, הותירו בהחלט רושם של אנשים תמי לב ולא אוכל לומר כי קיימת התרשמות שלילית לגבי אמינותם כבסיס לדחיית תביעתם, אלא שבאותה מידה מוצא בית המשפט את הנתבע כמי שמסר עדות באופן שאינו מעורר חשד מיוחד או מעיב על אמינותו, כך שבחינת העדויות של בעלי הדין בפני עצמן, אינה מאפשרת כשלעצמה העדפת עמדת מי מהם.

     

    הפערים המשמעותיים שנמצאו לגבי עדותם של העדים האחרים מטעם התובעים לעומת עדויות עדי הנתבע ובפרט לעומת עדותה של הגב' ביטון, מלמדים בהחלט על סילוף המציאות או לפחות על מגמתיות בתיאורה, ולפיכך ולא בכדי התעכב בית המשפט בפסק הדין על נקודות רבות שלגביהן השווה בין העדויות השונות ובסופו של דבר וחרף מחשבה רבה, לא אוכל לקבוע כי עד מרכזי מסוים מצדיק את אמונו המלא של בית המשפט באופן המאפשר העדפת גרסת מי מהצדדים ולכל הפחות ניתן לומר כי כפות המאזניים מעויינות הן.

     

54. נראה כי יש במכלול העדויות כדי ללמד, לכל היותר, כי החל תהליך של תזוזת התוספת לאורך הבניין מאז שנת 2007 וכי תהליך הדרגתי זה לא הגיע לכדי חשיפה לעין הנתבע במועד רכישת הדירה על ידו. תהליך זה, מן הסתם, המשיך והתפתח לכדי ליקוי הגלוי לעין בתקופת החזקת הדירה בידי משפחת ממן, במידה כזו או אחרת, אולם בכל הנוגע לתקופת הביניים שבין הרכישה על ידי הנתבע לבין הגילוי לעין, הרי שהייתה ונותרה עמימות אשר קיים קושי להסירה ולקבוע קביעות ברורות לגבי שארע בה.

    בין מכלול האפשרויות נתונה בהחלט האפשרות לפיה כל עוד הייתה הדירה בחזקת הנתבע, לא נפער אותו סדק לכדי ליקוי המפריע למגורים ומצדיק גילוי. ניתן לומר ולכל הפחות, כי אפשרות זו אינה נופלת בעוצמתה מהאפשרות הנטענת על ידי התובעים בדבר ידיעת הנתבע וקיומה של פעולת הסתרה מצידו. אדרבא, שעה שמיוחסת לנתבע עשייה אקטיבית שמשמעותה הטעייה זדונית וחמורה, הרי שלא בנקל ניתן לבכר אפשרות זו.

55. אציין כי הצדדים בסיכומיהם לא טרחו להתעמק בהפנייה לסעיפי הסכם המכר ולפסיקה הנוגעת לענייננו, ולא בכדי, שכן בסופו של דבר אין מחלוקת בין הצדדים כי הסתרה מכוונת של סדק – מרווח בהגיעו לכדי מצב של ליקוי, מהווה משום הפרה חוזית בהינתן הצהרות הנתבע במבוא להסכם המכר לגבי העברת ממכר תקין, כך שהצדדים התמקדו ובצדק בשאלת קיומה של הסתרה בפועל, וכך גם נוסחה עילת התביעה.

    כאן המקום לחזור ולהזכיר כי על פי מומחה בית המשפט (וכך גם הוסבר על ידי מומחה הנתבע), קו התפר כשלעצמו, אינו בבחינת ליקוי, ומדובר למעשה במציאות הנדסית טבעית, שעה שנבנית תוספת לבניין כבמקרה דנן. כאן המקום אף לחזור ולהזכיר כי הצדדים כולם היו מודעים לקיומה של תוספת כאמור. במצב דברים זה, התובעים, כמו גם הנתבע עצמו, ברוכשם את הדירה רשאים היו לזמן בעל מקצוע מתאים על מנת שיבצע בדיקה ויאיר עיניהם לגבי משמעות קיומה של התוספת וההשלכות האפשריות. יצוין במאמר מוסגר כי ניתן אמנם להניח שלנתבע היה יתרון מסוים מתוקף עיסוקו, אולם דווקא בהקשר זה טוען הנתבע כי הדבר סייע בידו להבין כי אין כל דופי בדירה ואין חשש מרכישתה על ידו.

    לאמור משנה תוקף משעה שהתפר החיצוני בבניין היה אף הוא חשוף לעיני כל. אין מקום לצפות כי הנתבע ידחק בתובעים לבצע בדיקות שונות טרם רכישת הדירה. הוראת סעיף 3.2 להסכם המכר שצוטט לעיל, מהווה משום הסיכום המרכזי הרלוונטי בהקשר זה.

     

    56. במצב דברים זה, עם כל ההבנה לקושי אליו נקלעו התובעים, סבורה אני כי אינם עומדים בנטל

        הרובץ לפתחם להוכיח טענתם המרכזית בדבר ידיעת הנתבע אודות קיומו של ליקוי ממש באזור קו התפר בדירה והסתרתו של זה.

         

        אבקש להוסיף טרם סיום הערה משפטית בהתייחס לאפשרות העובדתית לפיה הן התובעים והן הנתבע נתפסו לטעות משלא ידעו בזמן התקשרותם כי קיים או מסתמן ליקוי המחייב טיפול שוטף בפנים הדירה. מציאות זו עשויה להיכנס לקטגוריה המוכרת בספרות המשפטית כ"טעות משותפת" אשר האכסניה לה היא הוראת סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (ראה בספרה של פרופ' ג.שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, תשס"ה בעמ' 286-288).

        אף אם כך, הסעד הנתון לצד הטועה ע"פ סעיף זה הוא ביטול החוזה ברשות בית המשפט "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת" ותוך חיוב בפיצוי שנגרם לאחר עקב הכריתה, אלא שבענייננו, ועל כך יש לתמוה, חרף הצהרות חוזרות ונישנות מצד התובעים כי לא היו רוכשים את הדירה לו ידעו כי אלו הם פני הדברים, בפועל – עמדו הם על אכיפת הסכם המכר ולצד זאת, על פיצויים בלתי סבירים העשויים להפוך אכיפה זו לבלתי צודקת וסבירה כמומחש בהמשך.

         

        57. עתה ואף אם מעבר לצורך, אעיר בתמצית לגבי היקפו של הנזק הנתבע וכדלקמן:

            א. תיקון נזקי הדירה – 231,516 שקלים. עסקינן באומדן של התיקון הקונסטרוקטיבי הנדרש לשיטת מומחה התובעים בלבד – גלמנוביץ. אומדן זה כשלעצמו מעורר קושי בהינתן הערותיי לעיל לגבי חוות הדעת ובהיותו נושא מרכיב לא מוגדר ששיעורו 14% (בסעיף 13). מכל מקום ועיקר: לא ברור במה תולים התובעים יהבם לגבי עצם הצורך בהוצאה זו עת ממילא חוות דעת מומחה בית המשפט, כפי שנוסחה ועל הבהרותיה, אינה מצביעה על צורך עתידי מוגדר וקרוב לביצוע עבודות קונסטרוקציה. נראה כי לא בכדי נמנע המומחה בס מלנקוב בסכום לגבי מרכיב זה שנראה כי סבר כי אינו צפוי או נדרש כלל לעת הזו.

            התובעים אף הניחו בבחינת מובן מאליו כי הם רשאים לתבוע את עלויות התיקון במלואם, הגם שמומחה בית המשפט הבהיר ובצדק כי בכל הנוגע לתיקונים הנוגעים לבנין, הרי שעלויותיהם אמורות להתחלק בין שלושת הדיירים שלהם תוספת.

             

            ב. ירידת הערך – התובעים לא עמדו כלל בנטל הרובץ לפתחם בעניין זה. על פניו מדובר בעניין למומחה – שמאי מקרקעין, ולא בכדי השיב מומחה בית המשפט כפי שהשיב להם לגבי שאלות ההבהרה בסוגיה זו. מכל מקום, ברור הדבר כי על התובעים היה לכלול עדות מתאימה בעניין זה במסגרת עדויותיהם ומראש ולא לנסות להיבנות ממומחה בית המשפט שמונה לבחינת ההיבט ההנדסי שהוא תחום מומחיותו.

            הניסיון מצד התובעים לבצע חישובים שונים שיעריכו שוויה של הדירה על בסיס חלקו היחסי של החדר שאינו בשימוש וכדומה, אינו מקובל ואינו מספיק להוכחת מרכיב זה שדינו להידחות.

             

            ג. אובדן דמי השכירות – אף אם קובעת הייתי שהתובעים הוכיחו כי עזיבת השוכרים – משפחת ממן - מוקדם מהצפוי, הייתה נעוצה אך במצב הדירה, עדיין אין בכך כדי לומר כי הם עומדים בנטל לשכנע את בית המשפט כי הם זכאים לדמי שכירות לתקופה של 30 חודשים, כפי שדרשו. לצורך כך היה מקום לבחון ולשקול האם אכן ניתן להתרשם כי התובעים כיוונו להשכיר דירתם לתקופה כה ממושכת ולהסתפק במגורים בבית קרובי המשפחה. כן היה מקום לשקול את מצב שוק השכירות לאזור זה וליתן את הדעת לשיעור דמי השכירות הראויים.

             

            ד. עגמת נפש ואובדן הנאה – אין ספק כי מדובר במרכיב רלוונטי בנסיבות הנטענות, אולם עלולה להימצא חפיפה מסוימת בין מרכיב זה למרכיב ירידת הערך, עניין הטעון בחינה.

             

            בפועל חרגו התובעים בסיכומיהם מארבעת מרכיבי הנזק הנ"ל, שהם בלבד שהוגדרו על ידם כנתבעים בהליך זה ומחויבת תחילה הערה פרוצדוראלית בהקשר זה: התובעים בחרו שלא לתקן תביעתם בעקבות ממצאי מומחה בית המשפט, כפי המתאפשר על פי הוראת סעיף 136 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. התובעים בחרו למעשה להותיר את הסעדים שנתבעו על פי הודעתם מיום 18.12.15 בעינם, ובכך הכשילו יכולתם לדרוש את מרכיבי הפיצוי שנקבעו על ידי מומחה בית המשפט (כמפורט בסעיפים 22, 26 לעיל) והוחסרו מהודעתם האמורה.

            מכל מקום, אף לגבי הדרישה בסיכומים הנסמכת על קביעותיו של בס אוסיף ואעיר כי לא ברור מהו הבסיס לחישוב שנעשה על ידי התובעים, אשר הכפילו את עלויות התיקון שנקבעו על ידי המומחה ב -30 ובהנחה כי יידרש תיקון שנתי במשך 30 שנה ברציפות.

             

            כך או כך, התובעים לא נתנו דעתם לשאלת האפשרות החוקית לתבוע במצטבר את הסעדים הכספיים שנזכרו בסופו של דבר בסיכומיהם, קרי – הן את המפורש בהודעתם מיום 18.12.15 והן את קביעות המומחה בס, כפי שהוכפלו ופורשו על ידם. על פניו קושי רב בדבר הן משפטית בהינתן טיב ראשי הנזק והן בתוצר הסופי ההופך את הסכם המכר לבלתי סביר ומעמיד את נזקיהם הנטענים על כ – 1.6 מליון שקלים, לא כולל מרכיב עגמת הנפש.

             

        58. טרם סיום אציין כי בסעיפים 85-86 לכתב הגנתו תהה הנתבע, ובצדק, מדוע לא הזדרזו התובעים להודיע על ביטול הסכם המכר עם גילוי דבר הליקוי/ אי ההתאמה הנטענים. אומר בזהירות כי למיטב זכרונו של מותב זה, האפשרות אף הועלתה בדיונים הראשונים מצד הנתבע (אך לא תועדה). עמידת התובעים על קיומו של הסכם המכר אינה מתיישבת עם הצהרותיהם החוזרות ונשנות לאורך ההליך בדבר הימנעותם מרכישת הדירה לו ידעו על מצבה הנתון.

             

        59. לתובעים כמובן הזכות לבחור בקיום העסקה וכך עשו, אלא שעמדתם לגבי היקף נזקיהם הופכת את התקשרות הצדדים לבלתי סבירה בשים לב לשווי העסקה.

             

        60. בסופו של דבר לא עמדו בנטל הרובץ לפתחם, ומשכך דין תביעתם להידחות וכן מורה אני.

             

        61. בהתייחס להוצאות ההליך, אומר כי אין ספק שתוצאת ההליך מצדיקה מטבע הדברים חיוב התובעים בתשלום הוצאות משמעותיות ובפרט בשים לב לשיעור הנתבע, למשך ההליך ולטרחה שנדרשה בקיומו, אולם סבורה אני כי בסופו של דבר קביעות בית המשפט יש בהן כדי לשקף מורכבות רבה בכל הנוגע למחלוקת העיקרית המוגדרת. במצב דברים זה ושעה שדחיית התביעה נעוצה למעשה בעיקרה בסוגית הנטל, אינני סבורה כי יהיה זה נכון וצודק לחייבם בהוצאות משמעותיות, ריאליות, כיאה לסכום ולהיקף ההליך.

            לאור כל האמור ולאור הערות בית המשפט בהתייחס לעדויות כולן למעשה, מצאתי מקום להסתפק בחיוב התובעים לשלם לנתבע הוצאות בשיעור של 10,000 ₪ בלבד.

             

            המזכירות תוודא משלוח החלטתי זו לצדדים בהקדם.

             

            ניתן היום, ו' טבת תש"פ, 03 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.